aeDex/IPD 2007: forse toename investeringen woningcorporaties

Hilversum/Amsterdam, 15 mei 2008

Vanaf dit jaar rapporteert de aeDex/IPD Corporatie Vastgoedindex voor het eerst over alle soorten vastgoed die corporaties exploiteren: Woningen, Bedrijfsmatig Onroerend Goed (BOG) en Maatschappelijk Vastgoed. Als gevolg hiervan is zichtbaar geworden dat de deelnemers aan de aeDex/IPD Index de afgelopen jaren naar verhouding steeds meer in BOG en Maatschappelijk Vastgoed zijn gaan investeren. Bedroegen deze nieuwe investeringen in 2005 nog 2,2% van het totaal geïnvesteerde vermogen, in 2007 is dit opgelopen tot 2,9%. In totaal hebben de deelnemers aan de Index in 2007 EUR 2,4 miljard geïnvesteerd.
Veel van de investeringen die corporaties doen worden gefinancierd met de opbrengst uit desinvesteringen (verkopen). Het totaal van alle netto-investeringen (investeringen minus desinvesteringen) is eveneens opgelopen van 0,6% van het totaal geïnvesteerd vermogen in 2005 naar 1,4% in 2007. Voor 2007 komen de netto-investeringen uit op een bedrag van EUR 1,2 miljard. Daarboven hebben de deelnemers aan de aeDex/IPD Index in totaal ruim EUR 824 miljoen aan de betaalbaarheid van het wonen en de leefbaarheid van buurten en wijken ten goede laten komen. De woningcorporaties die deelnemen aan de aeDex/IPD Corporatie Vastgoedindex haalden met 6% in 2007 nagenoeg dezelfde rendementsprestatie als in 2006. De scherpe daling van het rendement die in 2006 zichtbaar werd, heeft zich in 2007 dus niet doorgezet. Dit bleek vandaag in Amsterdam bij de bekendmaking van de resultaten van de aeDex/IPD Corporatie Vastgoedindex 2007.

Bedrijfsmatig Onroerend Goed (BOG) en Maatschappelijk Vastgoed
De woningcorporaties die aan de aeDex/IPD Corporatie Vastgoedindex deelnemen richten zich niet alleen op kwalitatief goede woningen voor een betaalbare prijs. Bij de integrale aanpak van buurten en wijken investeren zij meer en meer in Bedrijfsmatig Onroerend Goed (BOG) en Maatschappelijk Vastgoed. Van het totaal door de deelnemers aan de aeDex/IPD Index in vastgoed geïnvesteerd vermogen van EUR 83,6 miljard is per ultimo 2007 7,5% in BOG en Maatschappelijk Vastgoed geïnvesteerd, wat neerkomt op een bedrag van EUR 6,3 miljard.

Waardegroei
Uit de aeDex/IPD Index 2007 blijkt dat de woningcorporaties een totaal rendement haalden van 6%. Het grootste deel van deze rendementsprestatie is toe te rekenen aan de waardegroei van het vastgoed, 3,4%. Deze waardegroei geldt niet in gelijke mate voor alle vormen van vastgoed. De waardegroei van de woningen was met 3,6% in 2007 verreweg het sterkst. BOG en Maatschappelijk Vastgoed lieten daarentegen gezamenlijk een waardegroei van 1,9% zien. Ook is sprake van grote regionale verschillen. Tegenover een voor de woningen gelegen in de Noordelijke Randstad gemeten waardegroei van 4,0% staat een waardegroei van 2,6% in Zuid Nederland. Al deze verschillen hangen samen met de markten waarin het vastgoed staat.

Netto-investeringen
De corporaties die deelnemen aan de aeDex/IPD Corporatie Vastgoedindex vergrootten in 2007 opnieuw hun netto-investeringen (dat wil zeggen: investeringen minus desinvesteringen). In 2007 bedroegen deze 1,4% van het totaal door de deelnemers in hun vastgoedportefeuilles geïnvesteerde vermogen. Dit komt neer op een bedrag van EUR 1,2 miljard. Ten opzichte van 2005 is dit een toename met 0,8 procentpunt het totaal geïnvesteerd vermogen (2005: 0,6% en 2006: 1,3%). Opmerkelijk is dat van deze netto-investeringen EUR 586 miljoen in BOG en Maatschappelijk Vastgoed betreft en EUR 598 miljoen in woningen. Van het totaal door de deelnemers in vastgoed geïnvesteerde vermogen is 92,5% in woningen vastgelegd. Dit betekent dat de deelnemers aan de aeDex/IPD van het totaal van hun netto-investeringen bijna 50% richten op 7,5% van hun vastgoedportefeuilles. Hieruit blijkt dat zij tegemoet komen aan de maatschappelijke vraag om een inzet te leveren die verder gaat dan alleen het investeren in en exploiteren van betaalbare huurwoningen.

Direct rendement
Het rendement dat voortvloeit uit de dagelijkse bedrijfsvoering, het directe rendement, bedroeg in 2007 voor alle vastgoedinvesteringen van de deelnemers aan de aeDex/IPD Index 2,5%. Ook hiervoor geldt dat deze rendementsprestatie niet voor alle vormen van vastgoed gelijk is.
Voor Woningen bedraagt het directe rendement in 2007 2,4%. Daarmee is voor Woningen sprake van een voortzetting van de meerjarige trend die een gestage daling van het directe rendement laat zien. Dit houdt verband met het feit dat de waarde van de Woningen de groei van de netto-inkomsten uit de dagelijkse bedrijfsvoering overtreft. Dit is afgelopen jaren vrijwel steeds het geval geweest.
BOG en Maatschappelijk Vastgoed gezamenlijk laten over 2007 een direct rendement zien van 4,6%. Dat dit aanzienlijk hoger is dan voor Woningen, houdt mede verband met de geringere beheerintensiteit van deze vormen van vastgoed.

Efficiëntie
De aeDex/IPD Index meet de efficiëntie van de operationele bedrijfsvoering van de deelnemende corporaties in de 'exploitatiekosten/bruto inkomstenratio'. Deze ratio bedroeg in 2007 voor alle vastgoed van de deelnemers 48,5%. Dit betekent dat van iedere Euro huuropbrengst 48,5 cent wordt besteed aan het beheer, management en onderhoud van het vastgoed. Hiervan maken de financieringslasten (rente en aflossing van leningen) en de overhead overigens geen deel uit.
Ook in de exploitatiekosten/bruto inkomstenratio komt tot uitdrukking dat de beheerintensiteit van Woningen aanmerkelijk groter is dan die van de andere vormen van vastgoed. Voor Woningen bedraagt deze ratio in 2007 50,4%, terwijl deze voor BOG en Maatschappelijk Vastgoed gezamenlijk 28,1% is.
Het grootste deel van de exploitatiekosten betreft kosten voor onderhoud van het vastgoed. De deelnemers aan de aeDex/IPD Index hebben in 2007 zo'n EUR 1,1 miljard aan onderhoud uitgegeven. Daarvan was ruim EUR 1 miljard voor het onderhoud van Woningen en een kleine EUR 50 miljoen voor BOG en Maatschappelijk Vastgoed gezamenlijk.

Maatschappelijk dividend
De aeDex/IPD Corporatie Vastgoedindex geeft inzicht in het effect van beslissingen om een huur te vragen die lager is dan de markthuur. Daarnaast meet het de invloed van uitgaven voor het beheer van de leefomgeving op het vastgoedrendement. De index deelt daartoe de portefeuilles van de deelnemers onder in een zogeheten primair maatschappelijke en een niet-primair maatschappelijke portefeuille. Deze indeling heeft overigens alleen betrekking op de Woningportefeuilles.
De corporaties kiezen er bewust voor om bij de primair maatschappelijke portefeuille de huren laag te houden en extra kosten te maken voor het beheer van de leefomgeving. Zij kiezen er daarmee voor om niet het maximale vastgoedrendement op hun Woningen te behalen dat ze gezien hun portefeuille zouden kunnen halen. Het percentage van het mogelijk te behalen rendement dat door deze keuze direct aan de samenleving ten goede komt is het 'maatschappelijk dividend'. Het maatschappelijk dividend bedroeg in 2007 1,6%. Dit betekent dat de corporaties die aan de aeDex/IPD Corporatie Vastgoedindex 2007 deelnamen, met in totaal EUR 824 miljoen aan de betaalbaarheid van het wonen en de leefbaarheid van buurten en wijken ten goede lieten komen.

Transformatie Index
aeDex en IPD presenteren dit jaar voor de vierde keer de aeDex/IPD Transformatie Index. Dit jaar omvat de Transformatie Index voor het eerst alle vastgoed. Dus niet alleen Woningen, maar ook BOG en Maatschappelijk Vastgoed. Deze index laat de omzet zien die corporaties realiseerden in het vernieuwen en verbeteren van hun vastgoedportefeuilles. De met deze index gemeten transformatieomzet bestaat uit het totaal van desinvesterings- (verkoop en sloop) en investeringsactiviteiten (aankoop, nieuwbouw en verbetering). Woningcorporaties gebruiken de inkomsten uit verkoop om opnieuw te investeren. De deelnemers aan de aeDex/IPD Index maakten in 2007 door de verkoop van vastgoed EUR 1,2 miljard vrij om opnieuw te investeren. Van dit bedrag is ruim EUR 1,1 miljard vrijgekomen door de verkoop van woningen en ruim EUR 90 miljoen door de verkoop van BOG en Maatschappelijk Vastgoed. Daar tegenover staat dat de deelnemers aan de aeDex/IPD Index in 2007 EUR 1,7 miljard in woningen hebben geïnvesteerd en EUR 678 miljoen in BOG en Maatschappelijk Vastgoed.
Ook de omvang van de transformatie-activiteiten neemt gestaag toe. Bedroeg het totaal aan investerings- en desinvesteringsactiviteiten in 2005 nog 3,8% van het in totaal door de deelnemers in hun vastgoed vastgelegde vermogen, in 2007 is dit opgelopen naar 4,5%. Dit komt voor 2007 neer op een transformatieomzet van ruim EUR 3,6 miljard.
De bijgaande rangorde van deelnemers geeft weer welke deelnemer in verhouding tot de waarde van zijn totale woningportefeuille het meest omzette in vernieuwing en verbetering. Dit is nadrukkelijk geen waardeoordeel. Lokale markt en de structuur van de vastgoedportefeuille zijn van grote invloed op de noodzaak en de mogelijkheden om de portefeuille aan te passen. Een relatief jonge portefeuille die goed aansluit op de vraag uit de samenleving en markt noodzaakt nu eenmaal niet tot investeren. Ook aan de verhouding desinvesteren - investeren kan geen waardeoordeel worden verbonden. Vaak moeten corporaties in stedelijke vernieuwing eerst verkopen en slopen voor investeren weer mogelijk is.