Datum | |23 mei 2008 |
Bezoekadres
Locatie
Telefoon
E-mail
| |Gemeente Leiden | |
|Nummer | |080523-a | | |Bureau | | | | | | |Communicatie | | | | | | |Stadhuisplein 1 | | | | | | |(071) 516 5052 | | | | | | |bureaucommunicatie| | | | | | |@leiden.nl | |Onderwerp | |Ruimtelijke projecten financieel | | | | | | |onder controle door PRIL | | | | |Contactper| |Floor van Deursen | | | | |soon | | | | | | |Telefoonnu| |(071) 516 51 38 | | | | |mmer | | | | | | | | | | | | |Ruimtelijke projecten financieel onder controle door PRIL
Het college van Burgemeester en Wethouders heeft vandaag het Programma Ruimtelijke Investeringen Leiden (PRIL) vastgesteld. Uit het PRIL blijkt dat de gemeente alle ruimtelijke projecten financieel onder controle heeft. Door een nieuw risicomanagement systeem heeft de gemeente alle ruimtelijke projecten op een inzichtelijke en transparante wijze in kaart gebracht waardoor er een betere grip is ontstaan op de financiën van de ruimtelijke projecten.
Verantwoordelijk wethouder Pieter van Woensel (RO, Binnenstad en Publiekszaken) is tevreden over het PRIL: "Door het PRIL zijn de financiële risico's van de ruimtelijke projecten goed in beeld gebracht en hebben we een financieel sluitend overzicht. Omdat bestaande risico's nu inzichtelijk en ook begroot zijn kan er geld gereserveerd worden om de risico's te dekken. Daarom kunnen een aantal projecten nu financieel gezien een 'go' krijgen zoals bijvoorbeeld de Brede School Leiden Noord, Park Matilo en de uitvoering van de transformatie van de Willem de Zwijgerlaan."
Nadere informatie: Floor van Deursen, bureau Communicatie, tel. (071) 516 51 38. Bijlage: de bestuurlijke samenvatting van het PRIL. Het PRIL is volgende week beschikbaar zijn en kan opgevraagd worden bij Floor van Deursen.
-----------------------
---- --
1 Bestuurlijke samenvatting
Het voorliggende concept PRIL 2008 is de consolidatie van alle projectresultaten met daarbij een perspectief van de Vereveningsreserve Grondexploitaties van 2008 t/m 2011. Dit rapport is te vergelijken met het in juni 2007 vastgestelde PRIL 2007.
De projecten die binnen het PRIL 2008 verantwoord worden zijn geclusterd per planfase waarin de projecten zich bevinden, conform het Leidse planproces. Dus de projecten met een door de Raad genomen Uitvoeringsbesluit zijn geclusterd in een hoofdstuk "Projecten met Uitvoeringsbesluit", waar ook alleen over de resultaten van die projecten wordt gerapporteerd. Deze clustering werkt als volgt uit:
· Af te sluiten projecten
· Projecten met een uitvoeringsbesluit
· Projecten met een projectbesluit
· Projecten voor een projectbesluit:
o in de definitiefase
o in de initiatieffase
· Bijzondere projecten
Het Programma Ruimtelijke Investeringen Leiden 2008 is een onderdeel van de jaarrekening 2007. De vaststelling van de grondexploitaties evenals de stand van de Vereveningsreserve Grondexploitaties en de bijstelling van de Voorziening Negatieve Grondexploitaties, gebeurt bij de vaststelling van de jaarrekening voordat het jaarverslag van de gemeente openbaar wordt gemaakt. Op die manier is er de garantie dat de jaarrekening is gebaseerd op actuele inzichten.
Het voorliggende PRIL 2008 biedt ook een perspectief van de Vereveningsreserve Grondex- ploitaties van 2008 tot en met 2011. Eventuele besluiten die voortvloeien uit dit perspectief worden u voorgelegd bij de behandeling van de begroting 2009.
In onderstaande tekst wordt uitgelegd waarom welke besluiten worden voorgesteld. De uitleg van de voorgestelde besluiten volgt de opzet van het totaal overzicht projectresultaten PRIL 2008 (bijlage 1 PRIL 2008 en bijlage 2 prognose Vereveningsreserve Grondexploitaties 2008 2011). In deze bijlagen zijn alle resultaten per planfase geconsolideerd. De tekst komt grotendeels overeen met de bestuurlijke samenvatting zoals deze in het PRIL 2008 opgeno- men.
Achtereenvolgens zal worden ingegaan op de volgende onderwerpen:
· resultaten af te sluiten projecten
· resultaten projecten met uitvoeringsbesluit;
· de gevolgen van deze resultaten voor de Voorziening Negatieve Grondexploitaties;
· Ontwikkeling Vereveningsreserve Grondexploitaties;
· resultaten projecten met een projectbesluit;
· resultaten projecten in de definitiefase;
· resultaten projecten in de initiatieffase;
· resultaten bijzondere projecten;
· overige strategisch aankopen;
· Risicoanalyse uitkomsten PRIL 2008 projecten en erfpachtbedrijf;
· voorziening ten behoeve van risico's grondexploitatieprojecten en erfpachtbedrijf;
· stand Vereveningsreserve Grondexploitatie per 1-1-2008;
· prognose Vereveningsreserve Grondexploitaties tot en met 2011;
· sluitend Perspectief Vereveningsreserve Grondexploitaties tot en met 2011;
· College Uitvoerings Programma;
Resultaten af te sluiten projecten
Dit jaar wordt voorgesteld om één project af te sluiten; project 74 het Haagwegterrein. Het Haagwegterrein was een bijzonder project aangezien dit al jaren geen gemeentelijke grond- exploitatie was maar slechts een voorbereidingskrediet (Stad & Milieu) waaruit gemeentelijke plankosten werden betaald. Krediet is op, daarom afsluiten met een klein negatief resultaat van 73.000-, dat wordt gedekt uit de Vereveningsreserve.
---
Resultaten projecten met uitvoeringsbesluit
In het PRIL 2008 zijn er 11 projecten met een uitvoeringsbesluit (zie tabel 3.3). In het PRIL 2007 hadden deze projecten een gezamenlijk resultaat van 14,6 mln. NCW positief. Het huidige resultaat is 0,9 mln. NCW positief. Het resultaat valt in 2008 13,7 mln. lager uit. Dat heeft de navolgende oorzaken:
o De grootste oorzaak van het lagere resultaat is de tussentijdse winstneming in 2007 en 2008. Totaal voor een bedrag van 16,7 mln. over deze twee jaren (zie tabel 3.2)1; o Project 36 "Praktijkschool Boerhaavelaan" was ten tijde van PRIL 2007 een project voor projectbesluit. Op 10 juli 2007 (RB 07.0075) heeft de Raad een uitvoeringsbesluit geno- men waarbij een NCW tekort verwacht van 2,7 mln. Inmiddels wordt bij de vaststelling van het PRIL 2008 voor dit project een NCW verslechtering tot 3,0 mln. voorgesteld omdat de BTW op de aan te kopen grond abusievelijk niet was afgedekt; o Het resultaat van het project A4/W4 is verslechterd omdat het langer gaat duren voordat de tunnel onder de Oude Rijn zal worden gebouwd omdat het tracébesluit is vernietigd; o Het resultaat van het Bracolterrein is verslechterd doordat de uitvoering is vertraagd; o Het resultaat van de Aalmarkt is hoofdzakelijk verslechterd door een uitlopende fasering en als gevolg daarvan het oplopen van de rentecomponent. Tevens is de begroting voor verwervingen aanzienlijk opgehoogd als gevolg van de gerechtelijke uitspraak in de ont- eigeningsprocedure;
o De resultaten van de overige projecten (Nieuw Leyden, Lorentzschool, LCP en de Lui- felbaan) na uitvoeringsbesluit zijn in 2007 verbeterd in totaal tot 0,8 mln. NCW. Het gezamenlijk saldo van de projecten met negatieve grondexploitaties (Bracol, Nieuw Leyden, Praktijkschool, Lorentzschool, Aalmarkt en Luifelbaan) is 6,6 mln. Per project wordt in de projectrapportages in detail over de verschillen gerapporteerd (zie Bijlage 5).
Voorziening Negatieve Grondexploitaties
De Voorziening moet het gezamenlijk saldo van de projecten met een negatieve grondexploi- tatiesaldo van 6,6 mln. dekken. Uiteindelijk blijkt er per saldo een dotatie nodig te zijn van 0,423 mln. uit de Vereveningsreserve om de Voorziening voldoende op peil te houden. Dat deze dotatie nodig is, wordt veroorzaakt door het volgende: o De Voorziening Negatieve Grondexploitaties was op 1-1-2007 gevuld met 3,37 mln.; o Ten behoeve van een aantal projecten met een uitvoeringsbesluit met een negatieve NCW is het noodzakelijk om de Voorziening op te hogen omdat de te verwachten tekor- ten hoger zijn geworden dan bij de vaststelling van het PRIL 2007 werd voorzien. Het betreft in deze de projecten Bracolterrein en Aalmarkt. Voor de overige projecten (Nieuw Leyden, Lorentzschool en Luifelbaan) is een lichte verbetering geconstateerd; o Nieuw is het project Praktijkschool Boerhavelaan waarvoor in 2007 een uitvoeringsbe- sluit (RB 07.0075) is genomen. Bij het nemen van dit besluit is er vanuit de Verevenings- reserve een bedrag (van 2,651 mln.) in de Voorziening Negatieve Grondexploitaties gestort om dit te kort te kunnen voorzien bij afsluiting van het project. Inmiddels is het project verslechterd met ruim 0,4 mln. wat is het PRIL 2008 wordt voorzien; o Er is in 2007 rente bijgeschreven waardoor de voorziening in totaal 0,15 mln. verbe- tert.
Resultaten projecten met een Projectbesluit
In het PRIL 2007 hadden drie van de genoemde projecten al de status "met projectbesluit" (zie tabel 3.8). Daar is de Brede School Leiden Noord (BSLN) aan toegevoegd. Dat was ver- leden jaar nog een project voor projectbesluit in de definitiefase. Aan dit project en aan de andere drie projecten is gewerkt om de doelstelling: het nemen van een uitvoeringsbesluit, in 2008 te halen. Dat gaat voor drie van de vier in 2008 waarschijnlijk lukken. Alleen voor het Kooiplein komt er zeker nog geen uitvoeringsbesluit in 2008. De vier projecten hebben een gezamenlijk tekort van - 20,8 mln. NCW. In het PRIL 2007 is gemeld dat ze een totaal tekort genereerden van 24,0 mln. NCW. Ten opzichte van het
1 Als er geen tussentijdse winstneming had plaats gevonden was het resultaat van de projecten met een uitvoe- ringsbesluit verbetert met 3,0 mln.
---
PRIL 2008 zijn de resultaten van deze projecten verbeterd met 3,2 mln. NCW. De verschil- len tussen het PRIL 2007 en PRIL 2008 zijn in de projectrapportages van de projecten op detailniveau nader toegelicht (zie Bijlage 5). De verbetering wordt in op hoofdlijnen veroor- zaakt door:
o Groenoordhallen: In de Van Voorthuijzenlocatie wordt naar verwachting een veel betere grondopbrengst gegenereerd maar die valt weg tegen de hogere kosten zodat per saldo de grex maar marginaal verbetert en het saldo afgerond -9,0 mln. negatief NCW blijft; o Kooiplein: Het Kooiplein is vooral verbeterd omdat het parkeren iets is geoptimaliseerd. Het saldo verbetert naar -13,2 mln. negatief NCW. Na analyse van de parkeeraantal- len is aan het licht gekomen dat er minder parkeerplaatsen voor de bestaande bewoners nodig zijn. De keuze voor het parkeerregime blijft een zeer groot risico in dit project; o Willem de Zwijgerlaan: In 2007 is nog eens goed gestudeerd op de ramingen die voor de reconstructie van de Willem de Zwijgerlaan zijn gemaakt. Met als resultaat dat het te- kort van 0,9 mln. is omgebouwd naar een klein 0,1 mln. NCW positief; o Brede School Leiden Noord: Het grote verschil met het project voor projectbesluit is gelegen in de vergroting van het exploitatiegebied. Deze kostenverhoging kan niet he- lemaal worden gecompenseerd door de extra grondopbrengsten, die door de bouw van 43 woningen wordt gegenereerd. Het gevolg is dat het NCW-resultaat is verslechterd van 2,2 mln. NCW in het PRIL 2007 naar 1,3 mln. NCW positief in het PRIL 2008. Conclusie: de projecten moeten verder worden geoptimaliseerd om het verschil tussen kosten en opbrengsten te verkleinen en het resultaat te verbeteren Totaalbeeld financiering WOP noord
Het totale tekort van WOP Noord PRIL 2008 is 22,2 mln. NCW. De financiering van het wijkontwikkelingsplan is een gesloten systeem waarvan de Brede School Leiden Noord na- drukkelijk is uitgesloten. Dat wil zeggen dat de kosten voor de reconstructie voor de Willem de Zwijgerlaan voor een groot deel worden gedekt uit de bijdrage van de drie ontwikkelings- gebieden / speerpunten.
De kosten van de Willem de Zwijgerlaan komen op 43,6 mln. vanuit de 3 speerpunten komt 35,1 mln. aan dekking / bijdrages. De overige dekking komt uit het Investeringsprogramma en subsidies. Wanneer niet uit de drie speerpunten wordt bijgedragen, de afzonderlijke grondexploitaties een sluitend, of in het geval van Nieuw Leyden en Kooiplein zelfs een posi- tief resultaat hebben.
In de grondexploitaties wordt uitgegaan van betaald parkeren in geheel WOP Noord conform het GVVP (nov. 2005). De 10,7 mln. risico t.a.v. parkeren is alleen nog aanwezig in de pro- jecten Kooiplein ( 8,7 mln.) en Groenoordhallen ( 2,0 mln.) en heeft betrekking op het be- zoekersparkeren. Er wordt vanuit gegaan dat de parkeerplaatsen bij de woningen 1 op 1 mee verkocht kunnen worden en er op deze parkeerplaatsen geen onrendabele top is. In de navolgende tabel 3.13 staat onder A de verwachte eindresultaten wanneer parkeerre- strictie WEL wordt ingevoerd conform projectbesluit en PRIL 2008. Onder B wordt de finan- ciële situatie ZONDER parkeerrestrictie weergegeven. Tabel 3.13 Projectresultaten WOP Noord en de gevolgen ja / nee parkeerrestrictie A Basis cijfers PRIL 2008: invoeren parkeerrestricitie NCW pril 2008: -22,2 Saldo NCW PRIL 2008 0,0 Overige kansen en risico's 2,5 resultaat kansen en risico analyse PRIL 2008 Bijdrage Vereveningsreserve 3,6 reeds voorzien in vereveningsreserve Totaal -16,1 B Resultaat niet invoeren parkeerrestrictie
NCW pril 2008: -22,2 Saldo NCW PRIL 2008 Risico-analyse zonder parkeerrestrictie -10,7 extra onrendabele top parkeren Overige kansen en risico's 2,5 resultaat kansen en risico analyse PRIL 2008 Bijdrage Vereveningsreserve 3,6 reeds voorzien in vereveningsreserve Totaal -26,8 bedragen * mln. Er is rekening gehouden met de overige kansen en risico's die, gewogen in de WOP Noord projecten, 2,5 mln. (= -8,2 + 10,7 mln.) bedragen, conform PRIL 2008. Tevens is de bij-
---
drage die gereserveerd is in de Vereveningsreserve (zie PRIL 2007) van 3,6 mln. meege- nomen in de tabel. Het invoeren van parkeerrestrictie in Leiden Noord heeft tot gevolg dat het tekort overall volgens de huidige inzichten -16,1 NCW zal bedragen. Dit bedrag is voorzien vanaf 2011 in de Vereveningsreserve Grondexploitaties. Wordt parkeerrestrictie niet inge- voerd zal de gemeente naar verwachting een aanvullend tekort van tussen de 8 en 11 mln. moeten aanvullen en dat is niet voorzien in de Vereveningsreserve Grondexploitaties. Resultaten projecten in de Definitiefase
Deze grondexploitatieprojecten zijn globaal doorgerekend en missen nog het uitwerkingsni- veau dat nodig is voor een projectbesluit. Het gecumuleerde resultaat van de projecten in dit cluster bedraagt -12,9 mln. negatief NCW (zie tabel 3.14). Deze situatie verbeterd t.o.v. 2007 (van -14,3 mln. naar -12,9 mln.). Maar dat geeft een vertekend beeld omdat er zich alleen bij project 22, WOP Zuidwest, een voorgecalculeerde aanzienlijke verbetering heeft voorgedaan van 5,2 mln., vooral door het vervallen van de herinrichting van de Boshuizer- kade en planoptimalisaties. Bij alle overige projecten is er sprake van een verslechtering dat wordt veroorzaakt door:
o In het PRIL 2007 is het project 36; Praktijkschool Boerhaavelaan, van een project- en uitvoeringsbesluit (zie 3.2.2) voorzien en is project 39, Brede School Leiden Noord (BSLN), voorzien van een projectbesluit (zie 3.2.3) en daar inmiddels ondergebracht en tellen met hun resp. resultaten van -2,6 mln. negatief en 2,3 mln. positief NCW niet meer mee;
o De projecten 7 Lakenhal / Lammermarkt / Kijkplein en 12 Oostvlietpolder zijn niet van planfase gewijzigd. Maar beide projecten bestaan al heel lang, van voor de invoering van het Leidse planproces, en hebben als gevolg daarvan, in strijd met de afspraken binnen het Leidse Planproces, al een aanzienlijke boekwaarde opgebouwd, bijvoorbeeld door Verwervingen, etc. Wanneer wordt ingezoomd op de projecten Kijkplein en Bedrij- venpark Oostvliet, blijkt dat de resultaten van deze projecten ten opzichte van het PRIL 2007 ook dit jaar weer zijn verslechterd; in totaal met 1,4 mln. NCW. Dit wordt in de Lakenhal vooral veroorzaakt door de verwachte kostenstijging, die niet gedekt wordt door te verwachten opbrengstenstijgingen, aangezien het voornamelijk gefixeerde bij- dragen zijn. En in de Oostvlietpolder is het renteverlies de voornaamste boosdoener. Daarnaast hebben de Lakenhal en de Oostvlietpolder het al eerder gemelde negatieve saldo in de boekwaarde (respectievelijk 1,0 mln. en 12,7 mln.). Deze negatieve boekwaarden worden voornamelijk veroorzaakt door de verwerving van gronden en vastgoedobjecten, die al zijn ondergebracht in kredieten als voorschot op de nog vast te stellen grondexploitatie. In Kijkplein is ook al de eerste fase klimaatbeheersing Lakenhal uitgevoerd en zijn de kosten cascoherstel Scheltema in de boekwaarde verantwoord. Indien onverhoopt de plannen niet doorgaan, kan dat onroerend goed worden afgesto- ten. In het geval van Kijkplein is er dan voldoende commerciële waarde om de tekorten te dekken. De gronden van de Oostvlietpolder echter, zullen in geval de Raad van State haar goedkeuring aan het nieuwe bestemmingsplan onthoudt en de bestaande bestem- ming blijft bestaan, bij verkoop nog slechts circa 1/6 van de huidige boekwaarde kunnen genereren. Volgens het nieuwe College Uitvoeringsprogramma 2008, die uitgaat van handhaving van de bestaande bestemmingen, moet er dekking worden gevonden voor een verlies van minimaal 12,2 mln.;
o Toegevoegd aan het cluster "projecten voor projectbesluit" en gelijk in de definitiefase van het PRIL 2008 is het project 8 Trekvaartplein. In het PRIL van 2007 was dit nog een bijzonder project;
o En de overige projecten zoals; Landschap 5, WOP Zuidwest, Driestar / Dieperhout, Lorentzhof en de Steenopslag alsmede de RWS-locatie langs de Haagsche Schouwweg zijn in het PRIL 2008 van de initiatieffase in de definitiefase terechtgekomen; Resultaten projecten in de Initiatieffase
In de Initiatieffase wordt een globale idee/visie voor de te ontwikkelen locatie gevormd, de kansen en risico's geïnventariseerd, de mogelijkheden van de ruimtelijke inpassing benoemt en een haalbaarheidsindicatie gegeven. Het gecumuleerde resultaat van de projecten in dit cluster bedraagt anno 1 januari 2008 positief 5,0 mln. NCW (zie tabel 3.15). Dit resultaat wordt veroorzaakt door:
---
o Drie schoolprojecten (31 Lusthoflaan, 33 de Springplank en 35 de Wissel) hebben zich in deze fase gehandhaafd waarbij als gevolg van de inflatiecorrectie de te verwachten resultaten zijn verslechterd;
o Nieuw in de initiatieffase zijn de projecten 26 4e toren Vijverlocatie en 37 St. Jozef- school. Het perspectief voor de Vijverlocatie is negatief omdat er veel werken moeten worden verricht om de bouw überhaupt mogelijk te maken. De St. Jozefschool heeft wel een positief perspectief.
In het komende jaar zal gewerkt worden aan het verder uitwerken van de projecten binnen het Leidse planproces. Gezien de planfase zijn het slechts voorlopige resultaten, die in het PRIL 2008 worden gepresenteerd. Afhankelijk van de positie binnen het planproces zullen de grondexploitaties worden aangepast van globaal naar gedetailleerd. In Bijlage 5 wordt in de projectbeschrijvingen nader op deze projecten en de risico's en kansen ingegaan. Resultaten bijzondere projecten
Tot slot zijn er nog maar 2 `bijzondere' projecten. Deze projecten kunnen worden aangemerkt als zijnde `strategische aankopen' waarvoor nog geen concrete plannen zijn uitgewerkt. Deze projecten hebben dus uiteraard ook nog geen projectbesluit. Het grondexploitatieresultaat in de vorm van een netto contante waarde per 1-1-2008 kan niet worden gepresenteerd omdat die niet berekend is. Voor het Vastgoedcomplex wordt een kasstand gemeld. Daarnaast is het project Nieuweroord overgebleven in dit cluster. Ook hier hebben zich ontwikkelingen voorgedaan. Maar die ontwikkelingen hebben nog niet tot een globale grondexploitatie geleid voor dit plangebied. De kosten (bijvoorbeeld de aankoopkosten) en eventuele opbrengsten (bijvoorbeeld huurinkomsten) worden wel geadministreerd en kunnen worden vertaald in de opgebouwde boekwaarde.
Het saldo van de boekwaarde van het Vastgoedcomplex is opnieuw dit jaar verbeterd. Vooral de verkopen op basis van de Nota Verkoop Gemeentelijk Vastgoed hebben aan deze verbe- tering bijgedragen omdat de opgebouwde boekwaarde op panden kan worden gecompen- seerd. Deze verbetering geeft vertrouwen in de veronderstelling dat de waarde van het aan- wezige vastgoed de dekking van de tot nu toe gemaakte kosten (de negatieve boekwaarde) waarborgt.
In 2007 zijn in totaal 13 panden verkocht. Dat is minder dan begroot (24). Reden hiervoor is dat een aantal verkoopprocessen meer tijd in beslag neemt dan voorzien. De vertragingen zijn verschillend van aard, maar zijn te herleiden naar de wijze waarop er in en om het project wordt gecommuniceerd.
De taakstelling voor 2007 is dus wat aantallen betreft niet gehaald, toch kan geconstateerd worden dat er wel aan de financiële verwachtingen is voldaan ( 8,8 mln. waar 7,6 mln. was begroot). Een groot deel van de winst zit niet zozeer in de verkoopopbrengsten als wel in de boekwaarde. Daar waar ruim 16,7 mln. aan verkoopopbrengsten was verwacht, is `maar' 12,5 mln. gerealiseerd. Daar staat tegenover dat de boekwaarde voor ruim 8,0 mln. be- groot was en, deze werkelijk slechts 3,1 mln. bedroeg in 2007. Dit wordt veroorzaakt door een hoge inschatting van 30% op de verkoopwaarde, die veelal aanzienlijk lager was in de werkelijkheid.
Overige Strategische aankopen
ROC-aankopen
Op 19 december 2006 besloot (RB 06.0137) de Raad akkoord te gaan met het verstrekken van een krediet van 25,6 mln. voor de aankoop van de vier ROC-locaties. De aankoop- waarde heeft de ROC, inmiddels omgedoopt tot Community College Leiden (CCL), nodig om op twee locaties, bij de Leidse stations, nieuwbouw te realiseren. De CCL ontwikkelt bij het Centraal Station en het Station Lammenschans twee multifunctionele gebouwen, die ieder voor circa de helft van het oppervlak voor vestiging van het ROC zijn bestemd. Bij de vaststelling van het krediet is de verwachting uitgesproken dat de aankoopkosten kun- nen worden gedekt met de opbrengsten van de realisering van bouwplannen op de aange- kochte locaties op basis van het dan vigerende grondprijsbeleid aan private vastgoedpartijen, met daarbij een set nog nader te bepalen programmatische en stedenbouwkundige rand- voorwaarden met het oogmerk de aankoop rendabel te laten verlopen en de vier locaties theoretisch budgettair neutraal te ontwikkelen. Uitgangspunt daarbij is een ambitieus, maar haalbaar bouwprogramma, inclusief gebouwde parkeeroplossingen. NUON terrein
---
Op 28 februari 2006 (RB 06.0017) heeft de Raad besloten om het voormalig NUON terrein aan te kopen voor 10,8 mln. In februari 2007 is gebouw B (Nieuwe Energie) aan Portaal voor een bedrag van 3,1 mln. verkocht, ten behoeve van de opvangvoorziening voor daklo- zen en alcohol- en drugsverslaafden en hun eigen kantoor. Op basis van de restant hoofd- som (7,7 mln. euro) zijn de kapitaalslasten berekend. De hoofdsom wordt in 25 jaar afgeboekt en er wordt een rentepercentage van 4,5 % gehanteerd. Ter afdekking van de kapitaalslasten ontvangt de gemeente huurinkomsten waardoor de aankoop van het terrein rendabel is. Bij de aankoop van het NUON terrein door de gemeente is de interne verrekening met het gemeentelijke erfpacht bedrijf abusievelijk niet uitgevoerd. Om dit te corrigeren wordt voorge- steld aan de Raad het aankoopkrediet van 10,8 mln. wat bij besluit van 28 februari 2006 (RB 06.0017) is vastgesteld, met 1,0 mln. te verhogen naar 11,8 mln. De aankoop van het NUON terrein blijft zoals in het door de Raad besloten aankoopbesluit een rendabele aan- koop.
Voormalig Belastingkantoor aan het Stationsplein
Op 13 november 2007 (RB 07.0127) heeft de Raad besloten om het voormalig Belastingkan- toor, gelegen aan het Stationsplein 7 te kopen van De Staat der Nederlanden tegen een koopsom van 11.19 mln. Het is de bedoeling dat het pand gebruikt zal worden voor het oplossen van de bestaande huisvestingsproblematiek van Gemeente Leiden. In het pand zal een gezamenlijk frontoffice worden ingericht met het CWI, het UWV en de gemeentelijke afdelingen van de Backoffice en Sociale Zaken. Het is de bedoeling het exploitatieresultaat uit dit vastgoed jaarlijks te verrekenen met de Vereveningsreserve Grondexploitaties. Risicoanalyse grondexploitatieprojecten 2008 2011 Aan een grondexploitatie zijn door haar complexiteit en lange looptijd risico's en kansen ver- bonden. Ook als het planproces volgens de regels en planning verloopt, er sprake is van solide begrotingen aan de kosten- en opbrengstenzijde en vastgesteld beleid gevolgd wordt, zijn er in elke projectfase nog risico's en kansen aanwezig die beheerst moeten worden. Ten behoeve van het PRIL 2007 zijn vorig jaar voor het eerst per project uitgebreide risico- analyses gemaakt. In het PRIL 2008 is hier een vervolg op gemaakt waarbij geconcludeerd kan worden dat de risico's van de projecten in uitvoering `in control' zijn; het gewogen risi- co/kansenresultaat is aanzienlijk verbeterd afgelopen jaar. De risico's en kansen van projec- ten vóór uitvoeringsbesluit zijn verder inzichtelijk gemaakt wat heeft geleid tot inzicht in moge- lijk benodigde reserveringen in het vierjarig perspectief van de Vereveningsreserve. Het maken van een risicoanalyse op een bepaald moment alleen, is onvoldoende. Het maken van een risicoanalyse is de start van een continu proces waarbij risico's en kansen expliciet worden gemaakt.
Het belangrijkste uitgangspunt is dat de gewogen uitkomst van een risicoanalyse nog is te beheersen (beïnvloeden). Er kan m.a.w. nog op worden gestuurd. Om het `harde' grondex- ploitatieresultaat van een project vast te kunnen houden of zo mogelijk te verbeteren is het zaak de risico's zoveel mogelijk te beperken en de kansen zoveel mogelijk te benutten. Uitkomsten projectgerelateerde risico's
Alle gewogen risico's en kansen gesommeerd geeft een totaal effect van 20,5 mln. negatief, ten opzichte van 17,7 mln. negatief in PRIL 2007. Dit lijkt een verslechtering en het kan niet ontkend worden dat het beter zou zijn geweest als gemeld kon worden dat de balans van risico's en kansen verbeterd is ten opzichte van vorig jaar. Toch is enige nuancering op zijn plaats. De geïnventariseerde risico's zijn gekwantificeerd op een totaalbedrag van 112,5 mln. ten opzichte van 129,9 mln. in PRIL 2007. De kansen bedragen in PRIL 2008 93,9 mln. ten opzichte van 114,6 mln. vorig jaar. In totaal een bedrag van 206,4 mln. te be- heersen risico's en kansen (in PRIL 2007 244,5 mln.). Om een gevoel te krijgen bij de orde van grote van dit bedrag; het is circa 28% van de totaal in PRIL 2008 begrote kosten en op- brengsten ( 741,2 mln. kosten en opbrengsten). Met andere woorden; voor circa 28% (was in 2007 nog 34%) van alle kosten en opbrengsten is er een kans dat deze positief of negatief beïnvloed worden. Aanzienlijk minder risico's dus dan in PRIL 2007 dus wat aangeeft dat de resultaten die in PRIL 2008 worden gepresenteerd harder zijn dan die in PRIL 2007. Daar- naast zijn de risico's in de projecten in uitvoering flink afgenomen (een verbetering van 6,4 mln.) en blijkt de `verslechtering' met name veroorzaakt te worden door de projecten waar nog volop geoptimaliseerd en gestuurd kan gaan worden de komende jaren, namelijk de pro- jecten voor projectbesluit.
---
Tabel 4.1: Totaal risicoanalyse PRIL 2008
Totaal risico-analyse PRIL 2008 gewogen totaal nog uit te resultaat idem PRIL voeren investeringen totaal risico's totaal kansen risicoanalyse 2007 en opbrengsten PRIL 2008 projecten met uitvoeringsbesluit 144,8 20% 17,2 15% ,0 14% 13 1,1- 5- 7, projecten met projectbesluit 237,5 32% 31,0 28% ,6 26% 24 9,4- 1- 8, projecten voor projectbesluit 358,9 48% 64,3 57% ,3 60% 56 10,0- 0-
2, totaal alle projecten 741,2 112,5 93,9 5- 20, 7- 17, Uit het overzicht is af te lezen dat de bulk van de nog geraamde investeringen en opbreng- sten nog niet definitief geaccordeerd is door een uitvoeringsbesluit, ongeveer de helft zit zelfs nog in de fase voor projectbesluit. Hier blijken voornamelijk ook nog de grote onzekerheden te zitten aangezien bijna 60% van de risico's en 60% van de kansen nog in projecten voor projectbesluit zitten.
Er kan dus gesteld worden dat er in het jaar waarin voor het eerst serieus is gestart met een methodiek voor risicobeheersing, met succes gestuurd is op beheersing van risico's en benut- ting van kansen. Dit is echter geen eenmalig proces, jaarlijks zal de vinger aan de pols ge- houden moeten worden en zal middels politieke besluitvorming en risicomanagement binnen de projecten gestuurd moeten blijven worden op verbetering van dit resultaat. (zie ook hoofdstuk 4, specifiek paragraaf 4.4.2)
Uitkomsten algemene risico's
Uitgaande van gekozen scenario's bedragen de algemene risico's de komende 4 jaar 15,2 mln. waarvan ruim de helft bij de projecten voor projectbesluit ( 8,7 mln.), 28% bij projecten met projectbesluit ( 4,3 mln.) en 14% bij de projecten in uitvoering ( 2,2 mln.). Naar oorzaak is de conclusie dat het risico van stijgende kosten het grootst is, ruim 8 mln., op de voet gevolgd door het marktrisico (dalende opbrengstpotentie), die verantwoordelijk is voor ruim 6 mln. begrootte algemene risico's. Het risico van stijgende rekenrente is voor de grondexploitaties relatief laag met ca. 0,85 mln. voor de komende 4 jaar (zie ook hoofdstuk 4, specifiek paragraaf 4.4.3).
Uitkomsten risicoanalyses erfpacht
Binnen het erfpachtbedrijf zijn een drietal risico's in beeld gebracht en becijferd; renterisico afkoopsommen, renterisico jaarlijkse vrijval en renterisico canonbetalingen. Renterisico afkoopsommen
Een stijging van de rekenrente, conform de meerjarige renteverwachting van het concern met 0,5 % betekent een extra storting in de reserve afkoopsommen erfpacht van 1,1 mln. Renterisico jaarlijkse vrijval
Een stijging van de rekenrente met 0,5 % heeft tot effect dat de onttrekking aan de reserve afkoopsommen, - en dus de storting in de Vereveningsreserve Grondexploitaties -, daalt met 74.000 per jaar. Over de periode 2008 tot en met 2011 is dit dus een totaal effect 0,296 mln.
Renterisico canonbetalingen
Een daling van het gemiddelde rentepercentage over alle canonbedragen conform de ver- wachtingen met 0,3% (nu 5,3% en verwachting is 5%) betekent een derving van de inkom- sten met 0,133 mln. de komende 4 jaar.
(zie ook hoofdstuk 4, specifiek paragraaf 4.4.4).
Voorzieningen ten behoeve van risico's
Nieuw in het PRIL 2008 is het voorstel om voorzieningen te treffen voor het afdekken van risico's i.c. de impact die ze hebben op het vrij vermogen. Hiertoe is besloten omdat Art. 16 van de BBV stelt dat in de jaarlijkse verantwoording van het grondbeleid een van de minimale
---
vereisten is dat de beleidsuitgangspunten over de reserves voor grondzaken in relatie tot de risico's met betrekking tot grondzaken worden weergegeven. De uitkomsten van risicoanalyses zijn `zacht'. De impact van de uitkomsten van de risicoana- lyses op het vrij vermogen verschilt echter per planfase. Daarnaast hebben ook de renterisi- co's impact op het vrij vermogen waardoor ook hiervoor een voorziening wordt voorgesteld. Risico's Projecten met een uitvoeringsbesluit
De projecten in uitvoering (dus projecten in de fase na een uitvoeringsbesluit) hebben een directe relatie met de vereveningsreserve. Voor projecten die bij het nemen van een uitvoe- ringsbesluit een negatief grondexploitatieresultaat hebben, worden er gelden gereserveerd in de "voorziening negatieve grondexploitaties". Nieuw in het PRIL 2008 is het voorstel om ook voor de risico's van projecten met een uitvoeringsbesluit een voorziening te treffen; de "reser- ve project- en algemene risico's grondexploitatieprojecten in uitvoering". Hiertoe is besloten omdat Art. 16 van de BBV stelt dat in de jaarlijkse verantwoording van het grondbeleid een van de minimale vereisten is dat de beleidsuitgangspunten over de reserves voor grondzaken in relatie tot de risico's met betrekking tot grondzaken worden weergegeven. Zeker bij projec- ten na uitvoeringsbesluit is dit belangrijk aangezien deze nauwelijks meer wijzigen, hard zijn dus, waardoor eventuele risico's moeilijk kunnen worden afgewend. Op het moment dat het risicomanagement resulteert in de constatering dat een risico niet afgewend kan worden, wordt dit een hard gegeven en zal het grondexploitatieresultaat hier- door verslechteren. Vervolgens zal er een extra reservering in de voorziening negatieve grondexploitaties moeten worden gedaan. Met de introductie van de hierboven genoemde reserve project- en algemene risico's grondexploitatieprojecten in uitvoering is hiermee al rekening gehouden en betekent het geen extra aanslag op het vrij vermogen, hetgeen voor- heen wel het geval was.
Stortingen in de voorziening negatieve grondexploitaties evenals in de reserve project- en algemene risico's grondexploitatieprojecten in uitvoering, moeten altijd via besluitvorming door de gemeenteraad plaatsvinden.
Ter voorziening van risico's van de projecten met een uitvoeringsbesluit wordt een storting in de reserve project- en algemene risico's grondexploitatieprojecten in uitvoering voorgesteld van 3,3 mln. Dit bedrag is opgebouwd uit 1,1 mln. aan projectrisico's en voor 2,2 mln. aan algemene risico's.
Projecten in uitvoering Totaal 2008 2009 2010 2011 2008 t/m 2011 Projecten in uitvoering Projectrisico's -1.100 -1.100 Algemene risico's -2.169 -2.169 Totaal risico's -3.269 0 0 0 -3.269
* 1.000 Risico's Projecten voor uitvoeringsbesluit
Veranderingen i.c. verslechteringen in het resultaat van projecten die nog in de planfase voor het uitvoeringsbesluit2 verkeren, hebben in beginsel geen invloed op de Voorziening negatie- ve grondexploitaties en dus ook niet op het vrij vermogen. Voor de projecten waarbij de ver- wachting is dat in 2008 een uitvoeringsbesluit wordt genomen, wordt een risicoreservering in de voorziening negatieve grondexploitaties aan het bestuur voorgesteld (zie besluitenlijst). Voor de overige projecten die zich bevinden in de fase voor uitvoeringsbesluit en waarvoor in 2008 dus geen uitvoeringsbesluit wordt verwacht, wordt meerjarig (komende 4 jaar) inzichte- lijk gemaakt wat de invloed op het vrij vermogen bij ongewijzigd beleid zal zijn. Omdat het project nog niet in uitvoering is genomen kan er in deze projecten echter nog gestuurd wor- den op risico's en kansen en zelfs op de uitgangspunten van de grondexploitatie met als doel het projectresultaat te verbeteren. Het is in deze fase mogelijk de projectuitgangspunten te herijken of zelf het project deels of geheel niet uit te voeren. De ramingen in het vierjarig per- spectief zullen dan ook jaarlijks worden herijkt.
2 Projecten met een projectbesluit of projecten voor projectbesluit in de definitie- of initiatieffase 10
In het kader van het BBV-proof maken van het PRIL wordt niettemin voorgesteld om een `reserve project- en algemene risico's grondexploitatieprojecten vóór uitvoering', in het leven te roepen. In tegenstelling tot de `reserve project- en algemene risico's grondexploitatieprojec- ten in uitvoering', worden in deze voorziening geen specifieke risico's afgedekt, maar wordt er een buffer gecreëerd voor die gevallen waarin het niet lukt om reeds vroegtijdig gesignaleer- de risico's af te wenden. In beginsel is dit voor projecten met een projectbesluit waarvoor in het voorliggende jaar een uitvoeringsbesluit wordt verwacht. Echter, in het PRIL 2008 wordt als besluitpunt voorgelegd om ook voor projecten voor projectbesluit rekening te houden met een storting in deze voorziening aangezien de projecten Oostvlietpolder en Kijk- plein/Lakenhal/Lammermarkt reeds forse boekwaardes en dus risico's kennen, ook als beslo- ten wordt om de projecten niet uit te voeren.
Voor 2008 worden de uitvoeringsbesluiten voor de grondexploitatieprojecten van Groenoord- hallen, Willem de Zwijgerlaan en Brede School Leiden Noord verwacht. Voorgesteld wordt een reserve in te stellen ter dekking van de project- en algemene risico's grondexploitatiepro- jecten voor uitvoeringsbesluit waarvoor naar verwachting in 2008 een uitvoeringsbesluit wordt genomen. Concreet wordt voorgesteld een dotatie van 1,38 mln. te doen vanuit de vereve- ningsreserve ten gunste van deze reserve. Dit bedrag is opgebouwd uit 0,5 mln. aan pro- jectkansen (de bovengenoemde 3 projecten hebben op dit moment meer kansen dan risico's) en voor 1,9 mln. aan algemene risico's. In onderstaande tabel is de jaarschijf 2008 voor de projecten met een projectbesluit weergegeven.
Projecten met projectbesluit
2008 Projecten met projectbesluit Projectrisico's 495 Algemene risico's -1.878 Totaal risico's -1.383 De project- en algemene risico's voor de projecten voor uitvoering zijn ook meerjarig in beeld gebracht waarbij naast 3 bovenstaande projecten die in 2008 in uitvoering worden genomen ook alle anderen projecten zijn meegenomen. In onderstaande tabel zijn de gewogen risico- bedragen van de projecten met een projectbesluit per jaar weergeven. Totaal zijn er 9,4 mln. aan projectrisico's geïnventariseerd en 4,3 mln. aan algemene risico's. Dit zijn echter de projecten waar nog volop geoptimaliseerd kan worden en waar het meest gestuurd kan worden op afwenden van risico's en benutten van kansen. Projecten met projectbesluit Totaal 2008 2009 2010 2011 2008 t/m 2011 Projecten met projectbesluit Projectrisico's 495 -9.910 -9.415 Algemene risico's -1.878 -2.460 -4.338 Totaal risico's -1.383 -12.370 0 0 -13.753
* 1.000 Hieronder staan de resultaten van de risicoanalyses van de projecten voor projectbesluit. Totaal zijn er 10,1 mln. aan projectrisico's geïnventariseerd en 8,7 mln. aan algemene risico's. Ook bij deze projecten kan nog volop worden gestuurd op het afwenden van risico's en benutten van kansen en kan er nog worden geoptimaliseerd. Projecten voor projectbesluit Totaal 2008 2009 2010 2011 2008 t/m 2011 Projecten voor projectbesluit Projectrisico's -9.990 -140 -10.130 Algemene risico's -7.815 -890 -8.705 Totaal risico's 0 -17.805 -1.030 0 -18.835
* 1.000 Renterisico's erfpacht
Ook de risico's die zich met betrekking tot erfpacht kunnen voordoen bij rentewisselingen zijn beschreven. Kort gezegd komt het er op neer dat wanneer de risico's werkelijkheid worden, er onvoorziene aanspraken op de Vereveningsreserve Grondexploitaties komen. Dit is niet wenselijk. Om onvoorziene aanspraken op de Vereveningsreserve te voorkomen, is het voor- stel om een voorziening te treffen; de Reserve Renterisico Erfpachtbedrijf. Omdat het in een keer vullen van deze reserve een te grote aanslag op de Vereveningsreserve zou betekenen, is het voorstel om de komende jaren vanaf 2009 jaarlijks een bedrag van 0,25 mln. hiervoor te reserveren.
---
Stand Vereveningsreserve Grondexploitaties per 1-1-2008
In 2007 is voor het eerst gewerkt met de vernieuwde situatie met betrekking tot de reserves en voorzieningen. De nota Vermogensbeheer en de nota Implementatie Vermogensbeheer zijn volledig uitgevoerd waardoor er een transparant geheel is ontstaan. Er is duidelijk vastge- legd hoe het vermogensbeheer is ingericht in aansluiting op de ruimtelijke projecten en hoe de samenhang tussen grondexploitaties, reserves en voorzieningen wordt gemonitord en de voortgang wordt bewaakt.
Op 1 januari 2007 kon een stand voor de Vereveningsreserve worden genoteerd van 7,630 mln. (A). Op basis van de geboekte onttrekkingen (B) en bijdragen (C & E) aan deze reserve is de stand per 1 januari 2008 oplopen naar 28,956 mln. zie onderstaande tabel.
Totalen gerealiseerd 2007 A. Vereveningsreserve 1-1-2007 7.630 B. Besloten voorstellen (RB) -9.627 C. Opbrengsten t.g.v. Vereveningsreserve 22.163
Totalen A B C (besloten) 20.166
D. Aanstaande claims (nog niet besloten) 0 E. Resultaat af te sluiten projecten & Overige middelen die ingezet kunnen worden 8.790 F. Risicodekking 0
Totalen D E F (niet besloten en overige opbrengsten) 8.790
Saldo totaal (stand vereveningsreserve per 1-1-2008) 28.956
Prognose Vereveningsreserve Grondexploitatie tot en met 2011 Hierna wordt het beeld geschetst per 01-01-2008 van de verwachte gevolgen van aanstaan- de onttrekkingen en dotaties voor de Vereveningsreserve tussen 2008 en 2011 ten opzichte van het doorzetten van de voorgenomen ambities in 2007. In eerste instantie op basis van reeds genomen Raadsbesluiten (B+C) en vervolgens ook op basis van aanstaande claims uit en dotaties en onttrekkingen aan de Vereveningsreserve (D+E+F) als gevolg van af te sluiten projecten en andere middelen. Belangrijk verschil ten opzichte van het PRIL 2007 is de dit jaar opgenomen financiële impact van de risicoanalyses onder punt F. Totaal cumulatief le- vert dit een negatief resultaat op van 35,7 mln. in 2011 (zie tabel 5.6). Belangrijk verschil ten opzichte van het PRIL 2007 is de dit jaar opgenomen financiële impact van de risicoanalyses onder punt F voor een bedrag van in totaal - 36,6 mln. Totaal cumula- tief levert dit een negatief resultaat op van 35,7 mln. in 2011 (zie tabel 5.6). Tabel 5.6: Perspectief ontwikkeling Vereveningsreserve 2008 t/m 2011 Totalen Totaal 2008 2009 2010 2011 2008 t/m 2011 A. Vereveningsreserve (stand 1-1-2008) 28.956 28.956 B. Besloten voorstellen (RB) -8.065 -930 -2.930 -500 -12.425 C. Opbrengsten t.g.v. Vereveningsreserve 1.703 485 552 624 3.364 Totalen A B C (besloten) 22.594 -446 -2.378 124 19.894 Saldo ABC (cumulatief) 22.594 22.148 19.770 19.894 19.894
D. Aanstaande claims (nog niet besloten) -12.345 -42.395 -4.790 -1.400 -60.930 E. Resultaat af te sluiten projecten & Overige middelen die ingezet kunnen worden 12.490 7.633 10.722 11.050 41.895 F. Risicodekking -4.652 -30.425 -1.280 -250 -36.607 Totalen D E F (niet besloten en overige opbrengsten) -4.507 -65.187 4.652 9.400 -55.642 Saldo totaal (cumulatief) 18.087 -47.545 -45.272 -35.747 -35.747
12
Per saldo leidt dit tot de volgende cashflow:
Grafiek 5.1: Cashflow Vereveningsreserve 2008 t/m 2011 Inkomsten Cash flow Vereveningsreserve PRIL 2008 Uitgaven cumulatief PRIL 2008 cumulatief PRIL 2007 50.000
25.000
0 0 0
1.0 2007 1-1-2008 31-12-2008 31-12-2009 31-12-2010 31-12-2011
*
en
-25.000
agrdeb
-50.000
-75.000
Als er geen maatregelen worden getroffen zijn er in de loop van 2009 onvoldoende vrije mid- delen (stand per 31-12-2009 is naar verwachting -47,5 mln.) om de financieringsvraag van projecten op te vangen. Op basis van het Besluit Begroting en Verantwoording mag de Vere- veningsreserve niet in de rode cijfers terecht komen. Hieronder wordt toegelicht hoe de cijfers uit bovenstaande tabel zijn opgebouwd
B en C: Geaccordeerde onttrekkingen en dotaties
Er worden tot en met 2011 12,4 mln. aan onttrekkingen aan de Vereveningsreserve uitge- voerd op basis van door de Raad geaccordeerde besluiten. Daartegenover staat voor
3,4 mln. aan door de Raad geaccordeerde dotaties aan de Vereveningsreserve. Als er geen aanvullende besluiten worden genomen om te doteren of te ontrekken aan de reserve laat de tabel zien dat in 2011 de vereveningsreserve 19,9 mln. in kas heeft. Dit is natuurlijk virtueel want er zijn uiteraard wel dotaties en onttrekkingen te verwachten, zie onderstaande punten D, E en F.
D: Aanstaande onttrekkingen (besluitpunten IIe, punten 1 t/m7) De aanstaande onttrekkingen aan de Vereveningsreserve moeten nog door de Raad worden geaccordeerd. In totaal zijn alle onttrekkingen t/m 2011 begroot op 60,9 mln. (zie tabel 5.7). De grootste onttrekkingen voor komende 4 jaar komen voort uit te nemen uitvoeringsbesluiten van projecten met een negatieve grondexploitatie, in totaal 36,3 mln. Met name de projec- ten van WOP Noord en Lakenhal Lammermarkt zijn met 32,6 mln. de grootste aanstaande onttrekking aan de Vereveningsreserve.
Daarnaast worden er nog voor ca. 24,5 mln. aan diverse andere onttrekkingen verwacht. Onderdeel van de bovengenoemde bedragen is het College Uitvoeringsprogramma 2008 / 2009 voor 3,75 mln. gereserveerd voor Park Matilo. Hiermee wordt duidelijk dat nog niet alle overige onderdelen van het CUP zijn verwerkt in de prognose van de Vereveningsreserve.
In dit PRIL wordt voor 2008 een bedrag van 6,2 mln. aan onttrekkingen aan de Vereve- ningsreserve voorgesteld in relatie tot de jaarrekening 2007. Het betreft dotaties aan de Voor- ziening Negatieve Grondexploitaties, projectgerelateerde onttrekkingen en dotaties aan be- stemmingsreserves.
Voorgestelde onttrekkingen aan de Vereveningsreserve Grondexploitaties:
· een dotatie van 422.781 ten laste van de Vereveningsreserve Grondexploita- ties te doen aan de Voorziening Negatieve Grondexploitaties per 31-12-2007, conform RB 05.0052, "de Nota Vermogensbeheer Grondzaken";
· Het tekort op het krediet Haagweg ( 73.000,-) via besluitvorming bij de jaarreke- ning ten laste te brengen van de Vereveningsreserve; 13
· op basis van wederom het uitvoeringsbesluit voor Nieuw Leyden (RB 05.0035) een onttrekking aan de Vereveningsreserve Grondexploitaties aan de grondex- ploitatie Kooiplein te doen van 498.000;
· een onttrekking in 2008 van 500.000 aan de Vereveningsreserve Grondexploi- taties ten gunste van de Bestemmingsreserve Bodemsanering en dit jaarlijks tot 2011 te herhalen (zie blz. 55 par. 5.4.3 en blz. 62 par. 5.8.2) en daarmee de jaar- lijkse onttrekking aan de Voorziening Bodemsanering Wbb/ISV in te trekken en de 0,5 mln., die bij de vaststelling van het PRIL 2007 (RB 07.0057) aan de voorziening was gedoteerd bij deze aan de bestemmingsreserve te doteren;
· een onttrekking aan de Vereveningsreserve grondexploitaties van 80.000 als aandeel in de bijdrage van in totaal 300.000 aan de infrastructuur van Leiden Bio Science Park. Dit is conform de Rotik (2008) Project Voorstel GSBIII van de pijler Economie;
· de Reserve project- en algemene risico's grondexploitatieprojecten in uitvoering te voeden met een bedrag van 3.269.000 ten laste van de Vereveningsreserve Grondexploitaties;
· de Reserve project- en algemene risico's grondexploitatieprojecten vòòr uitvoe- ring ten laste van de Vereveningsreserve grondexploitaties te voeden met een bedrag van 1.383.000, zijnde het begrote saldo van project- en algemene risi- co's van de projecten die in 2008 op de rol staan om in uitvoering te nemen;
· de Reserve renterisico Erfpachtbedrijf te voeden met een jaarlijkse dotatie van 250.000 ten laste van de Vereveningsreserve grondexploitaties met ingang van 2009.
E: Aanstaande dotaties
De aanstaande dotaties aan de Vereveningsreserve moeten nog door de Raad worden geac- cordeerd. In totaal zijn alle dotaties t/m 2011 begroot op 41,9 mln. (zie tabel 5.9). In dit PRIL wordt voorgesteld om voor 2011 een aantal projecten af ter sluiten of als dat nog niet mogelijk is tussentijds winst te nemen waarmee dan het positieve grondexploitatieresul- taat van 18,4 mln. ten goede komt van de Vereveningsreserve Een andere belangrijke inkomstenbron van de Vereveningsreserve zijn de inkomsten van het verkoop gemeentelijk vastgoed. In totaal wordt daar de komende 4 jaar 16,1 mln. aan in- komsten verwacht.
Daarnaast wordt er nog voor ca. 8,1 mln. aan diverse andere dotaties verwacht afkomstig uit BLS-bijdrages en opbrengsten uit het Erfpachtbedrijf.
In dit PRIL wordt voor 2008 een bedrag van 6,8 mln. aan dotaties aan de Vereveningsre- serve voorgesteld in relatie tot de jaarrekening 2007.
De dotaties aan de Vereveningsreserve Grondexploitaties zijn als volgt onderbouwd:
· de uit de uitvoeringsovereenkomst voor Nieuw Leyden (RB 05.0035) met Wo- ningstichting Portaal voortvloeiende vrijvallende middelen uit Nieuw Leyden, ter grootte van 498.000, ten gunste te brengen van de Vereveningsreserve Grond- exploitaties;
· het saldo van de af te sluiten Reserve Exploitatie Erfpachtgronden, 3.173.018 per 31-12-2007, te doteren aan de Vereveningsreserve Grondexploitaties;
· het saldo van Reserve Duurzame en Ruimtelijke Investeringen, 2.431.992 per 31-12-2007, eenmalig te doteren aan de Vereveningsreserve Grondexploitaties;
· een dotatie vanuit het vastgoedcomplex ten gunste van de Vereveningsreserve Grondexploitaties van 737.013 zijnde het positief saldo van de opbrengsten van de verkoop van het Galgewater.
F: Risicodekking
Bij het PRIL 2007 zijn voor het eerst de risico's en kansen binnen de projecten geanalyseerd. Noodzakelijk is dat conform de BBV met behulp van een risico- en kansenmodel de benodig- de omvang van voorzieningen en reserves wordt bepaald. Tevens kan deze "berekende" risicoreserve dan geconfronteerd worden met de werkelijke omvang van de Vereveningsre- serve Grondexploitaties, waarin het verwachte eindresultaat van de grondexploitaties is be- grepen. Een eventueel surplus biedt de ruimte voor een verantwoorde afdracht aan de Vere- veningsreserve Grondexploitaties.
14
In 2008 is voor het eerst de risicodekking in de Vereveningsreserve opgenomen. Hiervoor is een aparte post opgenomen. Ook de algemene risico's, zoals renteverhoging of kostenstij- gingen worden vanaf nu jaarlijks verantwoord in het PRIL. Om deze risico's te kunnen dekken voor de projecten met een uitvoeringsbesluit wordt er een beroep gedaan op de Verevenings- reserve voor de komende jaren. Voor projecten met en voor projectbesluit is eveneens een risicoanalyse gemaakt en opgenomen. Hoewel dit niet noodzakelijk wordt geacht volgens de BBV is er voor gekozen om ze toch mee te nemen in het PRIL om zo een beeld te schetsen van wat er de komende jaren te wachten staat. In totaal betekent dat een benodigde dekking van 36,4 mln. voor de komende 4 jaar. De totstandkoming van de risico's en kansen is uit- gebreid toegelicht in hoofdstuk 4 van het PRIL 2008. Tabel 5.10: Risicodekking uit de Vereveningsreserve t/m 2011
F. Risicodekking Totaal 2008 2009 2010 2011 2008 t/m 2011 Projecten in uitvoering Projectrisico's -1.100 -1.100 Algemene risico's -2.169 -2.169 Projecten met projectbesluit Projectrisico's 495 -9.910 -9.415 Algemene risico's -1.878 -2.460 -4.338 Projecten voor projectbesluit Projectrisico's -9.990 -140 -10.130 Algemene risico's -7.815 -890 -8.705 Renterisico erfpacht -250 -250 -250 -750 Totaal risico's -4.652 -30.425 -1.280 -250 -36.607
Sluitend perspectief Vereveningsreserve Grondexploitaties t/m 2011 Het college heeft gevraagd om een perspectief te schetsen om tot een `sluitende stand' van de Vereveningsreserve voor de ruimtelijke ambities in de periode van 2008 t/m 2011 te ko- men. Tevens moet dit perspectief een cashflow realiseren die tijdens de looptijd positief is (oftewel BBV-proof), zoals verwoord onder paragraaf 5.2. Bijlage 3 geeft een totaaloverzicht incl. de voorwaarden die nodig zijn voor een sluitend per- spectief van de Vereveningsreserve 2008 t/m 2011.
Het perspectief is haalbaar onder de volgende voorwaarden: o Niet doteren aan de Bestemmingsreserves Extra Plankosten, Planversnelling en Strate- gische Aankopen. Voordeel is 0,9 mln;
o de bijdrage aan financiering Rijn Gouwe Lijn begroot op 2,7 mln. gefaseerd in de Ver- eveningsreserve in 2010 later te faseren in de jaren 2010 tot en met 2012 en dit te ver- antwoorden in het PRIL 2009;
o De stijging van de kosten voor de NUON sanering niet in één keer wegzetten maar in 10 jaar opbouwen en bij de ontwikkeling van het terrein beschikbaar stellen. Voordeel tot en met 2011 is 3,99 mln. Let wel: de opbouw zal in de jaren na 2011 nog steeds plaats- vinden;
o De bijdrage aan Park Matilo opbouwen in 3 jaar. Dit genereert een betere cashflow; o het nemen van het uitvoeringsbesluit grondexploitatie Kooiplein in 2009 waarbij aange- tekend wordt dat het dan geldende tekort niet meer mag bedragen dan 13,2 mln. NCW negatief zoals is geprognosticeerd in het PRIL 2008; o in te stemmen met:
1. De gebiedsontwikkeling Kijkplein/Lammermarkt te herijken, mede in samenhang met het mogelijke tracé van Rijn Gouwe Lijn;
2. De cultuurontwikkeling van de museum de Lakenhal los te koppelen van de ge- biedsontwikkeling en deze cultuurontwikkeling in samenhang te zien met de in voorbereiding zijnde museumnota;
3. De cultuurontwikkeling van museum de Lakenhal (vastgoedinvesteringen) naar voren te halen;
4. De gebiedsontwikkeling te vertragen met minimaal 4 jaar tot na 2011, tenzij herij- king tot een aanzienlijk beter resultaat zou leiden;
5. De reserveringen in de grootte van bijna 14 miljoen, in de huidige grondexploi- tatie die niet nodig zijn van reeds aangegane verplichtingen binnen het project Kijkplein/ Lammermarkt kunnen worden ingezet in beginsel voor de cultuuront- wikkeling rond museum de Lakenhal op basis van een nog te presenteren plan; 15
6. De herijking te rapporteren in het PRIL 2009; o Het vertragen van de grondexploitatie Kijkplein/Lakenhal/Lammermarkt brengt met zich mee dat ook de projectrisico's zullen verdwijnen. Dit levert een voordeel op van 6,1 mln.;
o het saldo van Reserve Duurzame en Ruimtelijke Investeringen, 2,4 mln. per 31-12- 2007, eenmalig te doteren aan de Vereveningsreserve Grondexploitaties ten behoeve van de dekking van de projecten Brede School Leiden Noord en Haagweg 4; o Bijdrage concern ten behoeve van voorfinanciering uitvoeringsbesluit Kooiplein i.c. re- servering in voorziening negatieve grondexploitaties voor een bedrag van naar huidige inzichten 11,1 mln. in 2009. De voorfinanciering zal in de jaren 2010 e.v. gefaseerd worden terugbetaald. De financiële onderbouwing hiervan zal meegenomen worden in het uitvoeringsbesluit Kooiplein, besluittekst Ij. o een dotatie vanuit het concern, de jaarrekening 2007 ten gunste van de Vereveningsre- serve Grondexploitaties van 1.408.262 zijnde onderuitputting kapitaalslasten.
Wat geen direct effect heeft maar wel zal bijdragen aan verbeteren van de financiële draag- kracht van de Vereveningsreserve is het voorstel de grondwaarde van de nog uit te geven kavel naast Naturalis (langs de Plesmanlaan kavelgrootte 7.250 m²) te fixeren, ongeacht de toekomstige bestemming, tussen de 390 en 410 per m² bvo. zijnde de grondprijs voor kantoren zoals vastgelegd in de grondprijzennota 2008.
Tabel 5.11: Stand Vereveningsreserve per 31-12-2011 met een sluitend perspectief Totalen Totaal 2008 2009 2010 2011 2008 t/m 2011 A. Vereveningsreserve (stand 1-1-2008) 28.956 28.956 B. Besloten voorstellen (RB) -8.065 -930 -2.930 -500 -12.425 C. Opbrengsten t.g.v. Vereveningsreserve 3.103 485 552 624 4.764 Totalen A B C (besloten) per jaar 23.994 -446 -2.378 124 21.294 Totalen A B C (cumulatief) 23.994 23.548 21.170 21.294 21.294 D. Aanstaande claims (nog niet besloten) -11.445 -24.292 -5.010 -4.120 -44.867 E. Resultaat af te sluiten projecten & Overige middelen die ingezet kunnen worden 14.922 18.780 8.668 4.246 46.616 F. Risicodekking -4.652 -16.862 -1.280 -250 -23.044 Totalen D E F (niet besloten en overige opbrengsten) -1.175 -22.374 2.378 -124 -21.294 Saldo totaal A B C D E F (cumulatief) 22.819 0 0 0 0
Per saldo leidt dit tot de volgende cashflow:
Grafiek 5.2: Cashflow Vereveningsreserve 2008 t/m 2011 met sluitend perspectief Inkomsten Cash flow Vereveningsreserve PRIL 2008 incl. oplossingen Uitgaven cumulatief PRIL 2008 cumulatief PRIL 2007
50.000
25.000
000. 0
2007 1-1-2008 31-12-2008 31-12-2009 31-12-2010 31-12-2011
1 *
en
agr
ed -25.000
b
-50.000
-75.000
16
College Uitvoerings Programma (CUP)
Het college uitvoeringsprogramma is op onderdelen in het PRIL 2008 verwerkt, hierbij den- kend aan het reserveren van dekking voor Park Matilo en het uitvoeringsbesluit voor Trek- vaartplein, zie paragraaf 5.4.3
In de bovenstaande sluitende prognose zijn de volgende onderdelen nog niet financieel in- zichtelijk gemaakt:
o Parkeergarage voor bezoekers in de binnenstad Doel is om 900 tot 1.000 parkeerplaatsen te maken aan de Haagweg (ca. 450 pp) en Morspoort (ca. 550 pp).
o Oostvlietpolder
Indien scenario twee wordt gehanteerd zoals beschreven in het CUP waarmee de reeds onherroepelijke bestemmingen niet meer worden teruggedraaid zal dit naar verwachting een financieel negatief effect hebben ter grootte van de boekwaarde van de reeds verworven percelen in de grondexploitatie. De boekwaarde van de grondexploitatie bedraagt per 1-1-2008 12,2 mln. De verwachting is dat dit be- drag onder verwerking van de opbrengst van de grond tegen agrarische markt- waarde moet worden afgeboekt.
o Grondexploitatie Aalmarkt
Hoewel de Aalmarkt-project niet is opgenomen in de doelstellingen van het CUP is het gezien de huidige risico's en kansen in het project noodzakelijk om hier meer aandacht aan te geven. Gezien de laatste ontwikkelingen is het niet uitgesloten dat het project in een situatie gaat verkeren waarbij een herijking of een heroriëntatie noodzakelijk is. De risico's en kansen (beschreven in bijlage 5 paragraaf 2.10) zijn dusdanig verontrustend dat rekening moet worden gehouden met forse stijgende tekorten in de verschillende scenario's. Kortweg worden deze verschillen veroor- zaakt door verschil van inzicht met betrekking tot de gehanteerde grondprijzen. De- ze grondprijzen zijn wel gebaseerd op de toekomstige ligging van de Rijn-Gouwe- lijn door de Breestraat.