Ingezonden persbericht
26 mei 2008
Europese commerciële vastgoedmarkt voelt effect kredietcrisis
* Europees beleggingsvolume zakt naar ¤38,7 miljjard in eerste kwartaal
* Nog steeds flinke groei in Oosten van Europa
* Verwachtingen voor rest van 2008 beter
Het effect van de kredietcrisis wordt voelbaar op de Europese markt voor vastgoedbeleggingen. Volgens Cushman & Wakefield is het beleggingsvolume van ¤38,7 miljard in de eerste driee maanden van dit jaar 37% lager dan in dezelfde periode van 2007. De oorzaken van deze achterblijvende activiteit zijn het verminderde vertrouwen, de onzekerheid over prijsstelling en gestegen financieringslasten.
Michael Rhydderch, hoofd van het Cross Border Capital Markets team van Cushman & Wakefield, zegt: 'Transacties en het due-diligence proces duren langer. Als financiering nodig is leidt de kritischer houding van banken voor een verdere vertraging en onzekerheid over een succesvolle afronding van een transactie.'
Op de meeste markten is de activiteit op de beleggingsmarkt verminderd. In maar een handvol landen is het beleggingsvolume in het eerste kwartaal ten opzichte van dezelfde periode in 2007 gestegen. Dit is het geval in Spanje, Nederland, Bulgarije, Denemarken, Finland en Oostenrijk. Spanje en Nederland zagen een verbetering door een aantal grote portefeuilletransacties. In het Verenigd Koninkrijk is na een flinke terugval de situatie enigszins gestabiliseerd: in het eerste kwartaal was het volume nagenoeg gelijk aan dat van eind 2007.
De grote internationale beleggers zijn minder actief geworden. Hun aandeel in het totale beleggingsvolume zakte naar 47%, terwijl het gemiddelde vorig jaar 57% bedroeg. Dit komt vooral doordat er minder grote portefeuilletransacties en 'trophy' deals hebben plaatsgevonden, een deel van de markt waar dit soort beleggers actief in is. Ook profiteerden lokale spelers op sommige markten van de voorzichtigheid van buitenlandse spelers.
Michael Rhydderch zegt: 'De meer opportunistische spelers gaan richting het Oosten, waar vooral in Turkije, Rusland en de Oekraïne veel activiteit plaatsvindt. Met een flinke huurgroei, gemiddeld 30% in het afgelopen jaar, is de interesse van beleggers in opkomende markten groot.'
Tot op heden is de huurdersmarkt in Europa sterk met een gemiddelde stijging van tophuren van 11 procent in het eerste kwartaal. Hierdoor blijven de opbrengsten positief met prime yields die in West-Europa voor alle sectoren gemiddeld 7,1% bedragen. De vraag is of dit kan worden gehandhaafd als de economische impact van de kredietcrisis tot uiting gaat komen in het verlies van banen, krapte op de leenmarkt en een toenemende risicomijding. Daarbij komt de dreiging van een sterkere inflatie.
'We verwachten dat de huurgroei dit jaar matigt naar een niveau van rond 3-4%,' zegt David Hutchings, hoofd European Research van Cushman & Wakefield. 'In het algemeen is er echter geen overaanbod op Europese markten en sommige ontwikkelingen gaan niet door vanwege de huidige trends in financiering, bouwkosten en het mijden van risico's. Als de markt rond 2010 herstelt zou dit tot goede prestaties voor beleggingen kunnen leiden. Een toenemend aantal beleggers met eigen vermogen lijkt hier hun voordeel mee te willen doen en staat klaar om de markt te betreden op het moment dat de financiële markt stabiliseert. Daarom denken we dat de markt zich sneller zal herstellen dan menigeen verwacht.'
'Later in het jaar zou een sterker vertrouwen in de economie en een toegenomen aanbod een katalysator moeten zijn voor een herstel van activiteit op de markt', concludeert Hutchings. 'We verwachten momenteel een totaal beleggingvolume voor dit jaar van ¤180-190 miljarrd. Dit is iets lager dan het behaalde record in 2007, maar een verbetering ten opzichte van de recente activiteit op markt. Het ziet er nog steeds naar uit dat Europa de wereldwijde vertraging van de economie kan doorstaan en een recessie kan ontlopen.'