Ingezonden persbericht


PERSBERICHT

6 augustus 2008

Vroege vakantie voor de europese vastgoedmarkt?


* In het tweede kwartaal daalde het beleggingsvolume in Europa tot ¤ 25,6 miljard, het laagste sinnds 2003
* Top aanvangsrendementen stegen gemiddeld met 16bp tot 6,5%, de hoogste stand in de afgelopen twee jaar
* Aanvangsrendementen in het westen stegen gemiddeld 5,9%, een toename met 53bp sinds juni vorig jaar, gelijk aan een kapitaalvermindering van 9%
* Out-performance van Oost-Europese markten zet door - maar in een lagerr tempo
* De huurdersmarkten blijven sterk, maar de huurgroei neemt af
* Een verbetering van het beleggingsvolume tegen het eind van het jaar waarschijnlijk

De correctie op de Europese vastgoedbeleggingsmarkt kwam in het tweede kwartaal tot uiting in een stijging van de aanvangsrendementen tot hun hoogste niveau sinds 2006 en een afname van beleggingsvolumes met 63% vergeleken met dezelfde periode in 2007. Dit heeft de internationale vastgoedadviseur Cushman & Wakefield berekend.

'De markt ging dit jaar vroeg op vakantie,' zegt Jan-Willem Bastijn, hoofd Capital Markets Group van Cushman & Wakefield Amsterdam. Het aantal transacties is niet zozeer afgenomen door een tekort aan vraag en aanbod, maar door de absolute onzekerheid over financiering en dus over prijsstelling. Dit heeft sterke invloed op de grotere deals en portfolioverkopen. De vraag naar topvastgoed is echter nog steeds sterk en er zijn nu meer kopers die zien dat zich op de markt goede proposities beginnen voor te doen.'

In het westen is de handel dit jaar gedaald met meer dan 50% vergeleken met het kwartaalgemiddelde in 2007, maar op de Oost-Europese markten is een lichte stijging te zien door groei in Rusland en Bulgarije. De grotere markten hebben duidelijk te lijden: 60% afname in het Verenigd Koninkrijk, 55% in Duitsland en 51% in Frankrijk, maar de grootste dalingen hebben zich voorgedaan op kleinere markten, zoals Griekenland, Ierland, Hongarije, Oostenrijk en Luxemburg. België en Nederland hebben zich goed staande gehouden, terwijl de dalingen in Scandinavië (-41%) en Zuid-Europa (-43%) onder het gemiddelde zijn gebleven. In Scandinavië is dit te danken aan de veerkracht van Denemarken en Finland en in Zuid-Europa zorgt Spanje voor een goed resultaat ten opzichte van het gemiddelde omdat het aantal transacties vergeleken met vorig jaar minder dan 10% bedroeg. Door de aanpassing van de vraagprijs die nu in Spanje plaatsvindt (alleen in het Verenigd Koninkrijk en Noorwegen is sprake van een sterkere prijsdaling) en de acute tekenen van spanning op de markt, beginnen zich nu in een sneller tempo kansen voor te doen.

De Nederlandse markt

Het totale beleggingsvolume op de Nederlandse markt bedroeg in het eerste halfjaar bijna ¤ 5 miljard. Dit is ca. ¤ 500 miljoenoen onder het halfjaarcijfer van 2007. Het actuele halfjaarcijfer is wederom hoog, maar dat komt niet door de vele activiteit op de markt. Vooral in het eerste kwartaal zijn enkele grootschalige transacties afgesloten die al in 2007 zijn geïnitieerd. Deze grootschalige transacties hebben een sterk stuwend effect op het totaalcijfer. Het beleggingvolume in het eerste kwartaal bedroeg ca. ¤ 3,8 miljard en in het tweede kwartaal ca. ¤ 1,2 miiljard. Dit is een teken dat er duidelijk minder activiteit is op de markt. De oorzaak hiervoor is de verandering van het sentiment op de markt zoals die ook in de rest van Europa te zien is.

Aanvangsrendementen

De Europese aanvangsrendementen voor topvastgoed stegen in het tweede kwartaal gemiddeld met 17bp, zodat ze sinds juni vorig jaar in totaal met 39bp zijn gestegen. De aanvangsrendementen in het westen zijn gestegen met 53bp, waar in Centraal-Europa sprake is van een stijging van 20bp en in Oost-Europa van een daling met 57bp. De rendementen voor bedrijfs- en kantoorpanden zijn ongeveer met 50bp gestegen, vergeleken met een stijging van 25bp op winkelpanden.

'De stijging van de aanvangsrendementen in de meeste sectoren geeft duidelijk aan dat we aankoersen op een markt met veel redelijkere prijzen,' stelt Bastijn. 'Het interessante is dat sommige kopers niet weten hoe ze met hun nieuwe kansen en keuzemogelijkheden om moeten gaan. Daarnaast zijn veel verkopers nog niet dusdanig in de problemen om de nieuwe geboden prijzen te aanvaarden.'

Internationale kopers blijven de kat uit de boom kijken, zoals blijkt uit de daling van 55% dit jaar van internationale beleggingen vergeleken met een daling van 44% in beleggingen op de thuismarkt. 'Maar gezien de omvang van het internationale kapitaal dat aan de zijlijn staat te wachten zal deze situatie niet lang meer duren', meent Bastijn. 'Er is op dit moment een divers beeld te zien, waarbij de vraag op de meeste markten zowel van lokale als van internationale spelers afkomstig is. Over de hele linie zijn de Duitse open vastgoedfondsen de meest actieve spelers. Er zijn ook nog diverse staatsbeleggingsfondsen actief, maar deze zijn selectief in wat ze kopen. In bijna alle transacties is sprake van beleggingen in topvastgoed.'

Tegelijk blijven er nieuwe fondsen verschijnen. Maar dit betekent nog niet dat ze ook klaar staan om te investeren, stelt Bastijn. 'We zien dat er meer nieuwe fondsen worden aangekondigd, maar er zijn er maar weinig echt opgericht. De meeste fondsen die erin zijn geslaagd kapitaal te werven, richten zich op het opportunistische spectrum van de markt. De meeste geloven dat de prijzen nog verder zullen dalen en dat de onrust op de markt nog niet over is. Zij focussen zich daarom op beleggen aan het eind van het jaar of in 2009. Ze richten zich niet op een bepaald geografisch gebied, maar kijken meer naar de positie van de verkoper die een sterke indicatie vormt voor een goede beleggingskans. Actieve partijen zijn dus op zoek naar die situaties waarin verkopers genoodzaakt zijn om op korte termijn te verkopen.'

Huurprijzen

'De topaanvangsrendementen lijken misschien steeds aantrekkelijker, maar beleggers moeten rekening houden met een mindere groei van huurprijzen', stelt Bastijn.

'In 2008 verwachten we nog een stijging van de tophuurprijzen met 3-4%, maar voor volgend jaar niet meer dan 1 à 2%. Aan het begin van het jaar lag de verwachte groei voor 2009 nog op ongeveer 4% per jaar. De inflatie zal op de meeste markten in het derde kwartaal zijn piek bereiken (in ieder geval in het westen), en dit zal de weg openen voor een rentedaling, zodat de topaanvangsrendementen in het laatste kwartaal zullen stabiliseren, waarschijnlijk zo'n 25 tot 35 bp hoger dan de cijfers van eind juni. Dit verschilt echter niet al te veel van het huidige niveau van de 'off-market deals' en het is voornamelijk vastgoed op secundaire locaties, dat het meest gevoelig is voor een stijging op de langere termijn - vooral naar mate de huurdersmarkten zwakker worden', aldus Bastijn.

Verwachtingen

'Hoewel het natuurlijk niet met zekerheid te zeggen valt, verwachten we tegen het eind van het jaar wel een verbetering van marktcondities, ondanks de risico's op de gebruikersmarkt en het geringe enthousiasme van financierders,' zegt Bastijn. 'Deze verandering van marktcondities wordt aanvankelijk aangezwengeld door de partijen in 'distress' op de markt en zal in eerder tot uiting komen in een verbetering van marktactiviteit dan van performance.'

'Nu de rentetarieven stabiliseren, spreiden risico's zich van financiering verder naar economische redenen, maar dat kan juist de katalysator zijn die de markt nodig heeft om de huidige prijzen te accepteren en om de bereidwilligheid van verkopers te vergroten. In zekere zin is dit dus een gezonde ontwikkeling die wijst op een zich corrigerende markt,' concludeert Bastijn. 'Na de zomer kunnen zich dus meer aantrekkelijk geprijsde kansen voordoen en kan - hoewel dit kwartaal zwak zal zijn - het laatste kwartaal wel eens betere resultaten te zien geven. We verwachten een beleggingsvolume voor het hele jaar van in totaal ¤ 150-155 miljard. Beleggers die tot het einnd van het jaar wachten voordat ze de markt weer betreden kunnen wel eens op een meer concurrerender markt terecht komen dan dat ze hadden verwacht.'

/EINDE