Corio


P E R S B E R I C H T

Corio's netto huuropbrengsten (voortgezette bedrijfsactiviteiten) 16,8% gestegen
Utrecht, 28 augustus 2008

Hoogtepunten eerste halfjaar 2008
(Vergelijkende cijfers eerste halfjaar van 2007 tussen haakjes, tenzij anders aangegeven)


· Netto huuropbrengsten uit voortgezette bedrijfsactiviteiten zijn met 16,8% gestegen tot 143,7 m ( 123,0 m). De´like-for-like' nettohuurgroei bedroeg 5,9% voor de gehele voortgezette portefeuille en 5,8% (7,0%) voor de retailportefeuille.
· EBIT steeg met 20,4 m naar 165,8 m ( 145,4 m), hetgeen de groei in nettofinancieringskosten van 15,0 m naar 61,3 m ( 46,3 m) ruim compenseerde.
· Het direct resultaat steeg met 6,2% tot 104,4 m ( 98.3 m) of 1,58 per aandeel ( 1,48).
· De gemiddelde bezettingsgraad voor de eerste helft van de totale vastgoedportefeuille steeg met 0,3 procentpunt tot 96,6% (96,3%); de gemiddelde bezettingsgraad van de winkelportefeuille steeg licht met 0,1 procentpunt tot 97,8% (97,7%).
· De waarde van de vastgoedportefeuille (inclusief te beëindigen bedrijfsactiviteiten1) steeg naar 7.055 m (ultimo 2007: 6.460 m); 84% van de portefeuille is belegd in retail. Na de verkoop van de Nederlandse kantoren- en bedrijfsruimtenportefeuille zal ruim 92% belegd zijn in retail.
· Het resultaat geassocieerde deelnemingen steeg met 0,6 m tot 8,0 m ( 7,4 m).
· Het operationele inkomen uit te beëindigen bedrijfsactiviteiten nam met 5,9% toe tot 28,8 m ( 27,2 m).

· De vaste pijplijn nam af met 642 m, voornamelijk door de overdracht van Grand'Littoral in Marseille en Pieter Vreedeplein in Tilburg naar de beleggingsportefeuille. De totale VVP- pijplijn (vast, variabel en prospect) nam af tot 3.016 m (ultimo 2007: 3.485 m).
· De leverage2 bedroeg op 30 juni 2008 43,2%; het gemiddelde rentepercentage daalde van 5,1% in Q4 2007 naar 4,9% in Q2 2008.

· Het indirecte resultaat van de voortgezette bedrijfsactiviteiten bedroeg - 3,2 m ( 210,9 m) en het indirecte resultaat uit te beëindigen bedrijfsactiviteiten bedroeg - 31,4 m ( 30,6 m).
· Triple NAV (NNNAV) per aandeel daalde met 1,7% tot 60,70 (ultimo 2007: 61,77).

Operationele hoogtepunten

· De ontwikkelings- / projectovereenkomst 'Hoog Catharijne' is op 31 januari 2008 getekend.
· Corio is sinds 4 maart 2008 opgenomen in de AEX-index.
· Grand'Littoral in Marseille is op 18 maart 2008 in gebruik genomen.


1 Exclusief de boekwaarde van deel van kantoorgebouw Jacobsweerd dat door Corio voor eigen gebruik is aangewend
2 De leverage op 30-06-08 is in in overeenstemming met de covenanten van de financiers, de vergelijkbare leverage op 31-12-2007 is 36,9% Corio, H1 resultaten 2008 ­ 28 augustus 2008 Pagina 1


· Pieter Vreedeplein in Tilburg is op 19 maart 2008 geopend.
· De resterende 30% van het kantoorgebouw 'Balzac' is op 31 maart 2008 aangekocht.
· In april is de voor verkoop aangehouden Nederlandse kantoren- en bedrijfsruimtenportefeuille verkocht aan White Estate Investments; deze verkoop wordt van kracht op 30 september 2008.
· In mei verwierf Corio een winkelcentrumontwikkelingsproject in Malatya in Turkije.
· In mei werd de verwerving van de resterende 70% van AdaCenter in Adapazari in Turkije afgerond.

· In mei werd het winkelcentrum '365' in Ankara in Turkije geopend.

Gebeurtenissen na balansdatum

· In juli heeft Corio een winkelcentrumontwikkelingsproject in Iskenderun in Turkije verworven.
· In augustus heeft Corio een winkelcentrumontwikkelingsproject in Tarsus in Turkije verworven.

Financiële resultaten3 eerste half jaar 2008
In de eerste helft van 2008 steeg het direct resultaat met 6,1 m of 6,2%, van 98,3 m naar 104,4 m vergeleken met het eerste halfjaar 2007. Het directe resultaat per aandeel steeg naar 1,58 per aandeel ( 1,48 per aandeel).

De nettohuuropbrengsten (voortgezette bedrijfsactiviteiten) namen in het eerste halfjaar met 20,7 m of 16,8% toe van 123,0 m naar 143,7 m in vergelijking met het eerste halfjaar van 2007. Deze stijging is voor 7,0 m het resultaat van 'like-for-like' huurverhogingen (gelijke samenstelling van de portefeuille in H1 2007 en H1 2008) en voor 17,0 m van acquisities of het in gebruik nemen van pijplijnprojecten; de verkopen hadden een negatief effect van 3,3 m. Nettohuuropbrengsten eerste helft (voortgezette bedrijfsactiviteiten) 150.0

- - 140.0 7.0
---
10.1 130.0

---

- 6.9
3.3 143.7 120.0 - 123.0
110.0
100.0
H1 2007 Ver- open k Aankopen Ontwikkelingen Like-for-like H1 2008

3 De resultaten van Corio zijn niet door de accountant gecontroleerd en zijn opgesteld op basis van IFRS-grondslagen. Het operationele inkomen is de som van de resultaten van de bedrijven waarin Corio een meerderheidsbelang heeft, plus het pro-rata aandeel in joint ventures waarin de zeggenschap gedeeld wordt. Het resultaat uit minderheidsdeelnemingen is verantwoord onder 'opbrengsten deelnemingen'. Het operationele inkomen van te beëindigen bedrijfsactiviteiten en het indirecte resultaat van te beëindigde bedrijfsactiviteiten geven de resultaten weer van onze kantoren- en bedrijfsruimtenportefeuille welke ter verkoop aangehouden worden. In vergelijking met eerdere persberichten leiden deze mutaties tot wijzigingen in afzonderlijke posten; het directe en indirect resultaat worden er niet door beïnvloed. Alle wijzigingen zijn ook doorgevoerd in de vergelijkende gegevens voor 2007 voor vergelijkingdoeleinden.
Corio, H1 resultaten 2008 ­ 28 augustus 2008 Pagina 2

Aankopen betreffen onder andere Grand'Littoral in Marseille (maart 2008), 30% van Balzac in december 2007 en de resterende 30% in maart 2008, verschillende units in Charras (2007 en januari 2008), Eschmarke in Enschede (februari 2008) en AdaCenter in Adapazari (vanaf mei 2008). Het vroegere ontwikkelingsproject in Campania in Marcianise heeft in het eerste halfjaar 2008 volledig bijgedragen aan de nettohuuropbrengsten en Pieter Vreedeplein in Tilburg vanaf maart 2008. Moerdijk I+II, Prof. Meijerslaan 3 in Amstelveen en delen van Hoog Catharijne in Utrecht (waaronder Parking Jaarbeursplein nadat er overeenstemming werd bereikt met de gemeente Utrecht) werden verkocht.
In het eerste halfjaar van 2008 werden retailhuurovereenkomsten die 3,6% van de jaarhuuropbrengsten vertegenwoordigen verlengd of vernieuwd tegen gemiddelde huren die 17,9% hoger lagen dan ultimo 2007.

De exploitatiekosten uit voortgezette bedrijfsactiviteiten namen met 3.3 m toe tot 23,5 m ( 20,2 m), vooral door de expansie van de beleggingsportefeuille. De beheerskosten uit voortgezette bedrijfsactiviteiten stegen in het eerste halfjaar met 2,5 m tot 14,7 m ( 12,2 m), hetgeen in lijn is met de uitbreiding van de portefeuille.

Het aandeel in de winst van geassocieerde deelnemingen steeg met 0,6 m naar 8,0 m in vergelijking met het eerste halfjaar 2007. Het aandeel in de winst van geassocieerde deelnemingen was voor 7,1 m ( 7,4 m) gerelateerd aan Akmerkez (46,92%), een 30%-aandeel in het nettoresultaat van AdaCenter in Adapazari tot mei 2008 (sinds mei 2008 heeft Corio alle aandelen in bezit; het project wordt vanaf die datum volledig geconsolideerd) en een 40%-aandeel in Teraspark in Denizli.

Het operationele inkomen uit te beëindigen bedrijfsactiviteiten steeg met 1,6 m tot 28,8 m in vergelijking met het eerste halfjaar 2007. Deze stijging is het gevolg van het in bedrijf nemen van het Atria-kantoorpand in februari 2008 en van algemene huurstijgingen in Nederland en Frankrijk.

De bezettingsgraad van de totale portefeuille steeg met 0,3 procentpunt naar 96,6%; die van de retailportefeuille steeg met 0,1 procent punt tot 97,8%.

De nettofinancieringskosten stegen in het eerste halfjaar van 2008 met 15,0 m naar 61,3 m ( 46,3 m). Deze stijging was het gevolg van hogere netto betaalde rente van 13,5 m door een hogere gemiddelde schuld en de hogere rente tarieven in vergelijking met de eerste helft van 2007, lagere geactiveerde rente van 2,5 m en een daling van overige kosten van 1,0 m. De hogere schuld werd voornamelijk gebruikt ter financiering van de acquisities van Grand'Littoral in Marseille en Pieter Vreedeplein in Tilburg, aankopen in Turkije en voor de dividenduitkering aan Corio's aandeelhouders. De vennootschapsbelasting daalde tot 0,1 m ( 0,8 m) door pro-actief fiscaal beleid.

Het indirecte resultaat uit voortgezette bedrijfsactiviteiten bedroeg - 3,2 m ( 210,9 m) en het indirecte resultaat uit te beëindigen bedrijfsactiviteiten bedroeg - 31,4 m ( 30,6 m), waarmee het totale indirecte resultaat uitkwam op - 34.6 m ( 241,5 m).

Op 30 juni 2008 is de gehele portefeuille extern getaxeerd met uitzondering van Corio's belang in Akmerkez GYO en de aan White Estate Investments verkochte kantoren- en bedrijfsruimtenportefeuille. Akmerkez GYO taxeert het winkelcentrum slechts eenmaal per jaar op 31 december. Vergeleken met de nettoaanvangsrendementen (NAR; de theoretische huur voor volgend jaar min de exploitatiekosten gedeeld door de waarde op like-for-like basis) ultimo 2007 steeg het NAR van de Nederlandse winkelportefeuille met 20 basispunten van 5,8% naar 6,0%, het Franse Corio, H1 resultaten 2008 ­ 28 augustus 2008 Pagina 3

NAR bleef gelijk op 5,5%, het Spaanse NAR steeg met 30 basispunten tot 5,8% en het Italiaanse NAR bleef gelijk op 5,3%. De stijgingen weerspiegelen het algemene consensus van de taxateurs dat de Europese rendementen gestegen zijn ten opzichte van ultimo 2007 als gevolg van stijgende rentekosten en de economische onzekerheid.
Overzicht herwaardering voortgezette bedrijfsactiviteiten Neder- Totaal m Frankrijk Italië Spanje Duitsland Turkije Totaal land (in %) Retail 35,5 -26,2 12,6 -16,0 4,4 10,3 0,2 Kantoren -2,2 -0,5 0,1 -2,6 -1,2 Totaal 33,3 -26,7 12,6 -16,0 0,1 4,4 7,7 Totaal (in %) 1,7 -1,4 1,1 -2,9 0,4 5,3 0,1

De herwaardering van Corio's portefeuille betreffende voortgezette bedrijfsactiviteiten bedroeg in het eerste halfjaar van 2008 7,7 m ( 235,1 m) inclusief een boekwinst op verkopen van 0,8 m ( 1,0 m) of 0,2% vergeleken met de boekwaarde van de portefeuille op 30 juni 2008 voor herwaardering. De boekwinst op verkopen van 0,8 m houdt vooral verband met de verkoop van kleine winkelpanden in Nederland. De waarde van Grand'Littoral in Marseille exclusief verwervingskosten ad 23,3 m daalde met 8,0 m tot 380,4 m of 2,1% (inclusief verwervingskosten daalde de waarde met 7,6%). De activiteiten ten aanzien van verlengingen en huurherzieningen verlopen voor Grand'Littoral boven verwachting.

De herwaardering van Corio's te beëindigen portefeuille bedroeg - 31,4 m, waarvan - 12,3 m verband hield met de beëindigen portefeuille in Frankrijk en - 19,1 met de portefeuille die aan White Estate Investments verkocht is.

De overige baten van 5,4 m betreft het effect op de verwerving van de aandelen van AdaCenter. De taxatie van Denizli had een negatief effect van - 12,0 m. Een dotatie aan de voorziening voor latente belastingschulden tegen nominale waarde van - 4,3 m (- 23,9 m) is verantwoord in het indirecte resultaat voor het eerste halfjaar van 2008.

De nettowinst (som van het directe en indirecte resultaat) daalde van 339,8 m naar 69,8 m (van 5,13 per aandeel naar 1,06 per aandeel).

Portefeuille
De vastgoedportefeuille4 nam in het eerste halfjaar met 595 m of 9,2% toe van 6.460 m tot 7.055 m, inclusief 279,3 m ( 323,7 m) aan beleggingen in geassocieerde deelnemingen in Turkije en de activa van te beëindigen portefeuille van 906,8 m ( 927,5 m).

De stijging is het resultaat van de genoemde herwaarderingen van - 24 m, het saldo van acquisities, investeringen en verkopen van 667 m en mutaties in geassocieerde deelnemingen en overige van
- 49 m.

De acquisities van 510 m betreffen vooral de verwerving van Grand'Littoral in Marseille, de resterende 30% van Balzac in La Defense, enkele units in Charras Courbevoie (Frankrijk) en AdaCenter. De totale investeringen van 199 m bestaan voor 25 m uit vastgoedbeleggingen in de operationele portefeuille, voor 164 m uit vastgoedbeleggingen in ontwikkeling en voor 10 m uit

4 Exclusief boekwaarde van het deel van kantoorgebouw Jacobsweerd dat door Corio voor eigen gebruik is aangewend Corio, H1 resultaten 2008 ­ 28 augustus 2008 Pagina 4

vastgoedbeleggingen in de te beëindigen portefeuille. De voornaamste beleggingen in vastgoed in ontwikkeling betroffen de winkelcentra Pieter Vreedeplein in Tilburg, Malatya in Turkije en Eschmarke in Enschede. De verkopen in het eerste halfjaar betroffen voornamelijk de verkoop van de parkeergarage en het billboard Jaarbeursplein, Muziekcentrum HC, Fabriekspad in Oisterwijk, Croesinckplein in Zoetermeer en Stadhuisplein / Stationsstraat in Almere.

Mutaties van de portefeuille eerste helft 2008 ( m) 7,200
42 7,100 49 199 24 7,000
6,900
6,800
7,055 510
6,700
6,600
6,500
6,460
6,400
31-12-2007 Aankopen Investeringen Verkopen Overig Herwaardering 30-06-2008

Van de mutaties in beleggingen in geassocieerde deelnemingen betrof 2,5 m AdaCenter,
- 10,5 m betrof het van Akmerkez ontvangen dividend, 8 m betrof het directe resultaat in het eerste halfjaar van 2008 en - 32 m betrof het indirect resultaat en koersverliezen en - 17 m betrof AdaCenter, dat overgedragen is naar de operationele beleggingsportefeuille (volledige consolidatie) omdat Corio sinds mei 100% van de aandelen in bezit had.

Pijplijn
De totale pijplijn (vast, variabel en prospect) bedroeg 3.016 m op 30 juni 2008 (ultimo 2007: 3.485 m). De vaste pijplijn bedroeg 1.044 m, inclusief een bedrag van 315 m dat reeds geïnvesteerd is (ultimo 2007: 1.686 m, inclusief 352 reeds geïnvesteerd). De daling van 642 m werd voornamelijk veroorzaakt door de overdracht van Grand'Littoral in Marseille en Pieter Vreedeplein in Tilburg.

De nettotoevoegingen aan de variabele en prospectpijplijn van 173 m in combinatie met de daling van de vaste pijplijn van 642 verklaren de daling van 469 m van de totale pijplijn. Het nettoaanvangsrendement de totale pijplijn is gemiddeld 6,7%.

Financiering
Het eigen vermogen daalde in het eerste halfjaar van 2008 met 99,2 m naar 3.726,6 m (ultimo 2007: 3.825.8 m), vooral als gevolg van de dotatie van de nettowinst in het eerste halfjaar van 2008 van 69,8 m tegenover het uitgekeerde dividend van 172,3 m en overige mutaties van 3,3 m (overige mutaties betreffen een toename van de reële waarde van de instrumenten ten behoeve van kasstroomafdekking van 13,5 m en koersverliezen op geassocieerde deelnemingen van 10,2 m). Corio, H1 resultaten 2008 ­ 28 augustus 2008 Pagina 5

De intrinsieke waarde daalde met 2,6% vergeleken met ultimo 2007 en bedroeg 56,25 per aandeel op 30 juni 2008 (ultimo 2007: 57,74). Triple NAV (NNNAV)5 daalde met 1,7% vergeleken met ultimo 2007 en bedroeg 60,70 per aandeel op 30 juni 2008 (ultimo 2007: 61,77 per aandeel). In vergelijking met de slotkoers op 30 juni 2008 van 49,63 is dit een discount van 18,2%.

De netto voorziening voor belastinglatenties tegen nominale waarde bedroeg eind juni 2008 301,1 m (ultimo 2007: 291,2 m) of 4,54 per aandeel (ultimo 2007: 4,40 per aandeel). De toename van de belastinglatentie houdt voornamelijk verband met Italië.

Het balanstotaal steeg van 6.713 m op 31 december 2007 tot 7.372 m op 30 juni 2008. De leverage bedroeg op 30 juni 2008 43,2% (ultimo 2007: 34,0%). De financieringsruimte binnen de huidige faciliteiten bedroeg op 30 juni 2008 325 m (ultimo 2007: 397 m).

De totale opgenomen rentedragende schuld steeg van 2.292 m ultimo 2007 tot 2.982 op 30 juni 2008. De gemiddelde looptijd van de schuld daalde van 6,7 jaar (ultimo 2007) tot 5,2 jaar, en het vastrentende deel ervan daalde van 56% ultimo 2007 tot 42% op 30 juni 2008. De gemiddelde rente daalde van 5,1% in het vierde kwartaal van 2007 tot 5,0% in het eerste kwartaal van 2008 en tot 4,9% in het tweede kwartaal van 2008.

Vooruitzichten
Het directe resultaat voor 2008 zal naar verwachting vergelijkbaar zijn met het directe resultaat in 2007. De nettohuuropbrengsten uit voortgezette bedrijfsactiviteiten zullen naar verwachting met circa 14% stijgen, terwijl de financieringskosten naar verwachting zullen stijgen met ongeveer 27 m.

Strategie

'Meer groei toevoegen aan een gezonde en stabiele kasstroom'.

In de afgelopen maanden heeft Corio haar strategie opnieuw onder de loep genomen. Vastgesteld is dat wij meer groei kunnen toevoegen door de kennis te gebruiken die in de afgelopen jaren is opgebouwd en door te profiteren van de spin-off die kansen schept in regio's die we al met succes binnentraden. In de afgelopen jaren heeft Corio een stabiele kasstroom gegenereerd bij een laag risico en een bescheiden groei. De laatste jaren heeft de onderneming zich meer geconcentreerd op winkelcentra als kernactiviteit en is langzamerhand opgeschoven in de richting van groeimarkten en zelfs naar opkomende markten, steeds met behoud van een buy & hold profiel.

Profiel van de onderneming
De onderneming zal haar focus op winkelvastgoed versterken en streven naar een 100% retail speler te zijn, terwijl ze zich bewust is van het feit dat er meer nodig is voor een succesvol winkelcentrum dan alleen winkels. Met de verkoop van de Nederlandse kantoren- en bedrijfsruimtenportefeuille bestaat onze portefeuille reeds voor 92% uit winkels en met de verkoop van de equivalente Franse portefeuille zal dat dicht bij de 100% komen.

Corio is ervan overtuigd dat in-house management en verhuur de sleutel voor succes is, in het bijzonder in de winkelcentrumbusiness. De vele verschillende Europese landen en regio's met hun


5 Triple Net Asset Value: voor de berekening hiervan zie de tabel (EPRA) equity capital (NAV/NNNAV). Dit betreft een aanbeveling van EPRA voor de berekening van de intrinsieke waarde van de Europese vastgoedfondsen. In deze berekening wordt rekening gehouden met specifieke aspecten van de vastgoedsector, zoals de belastinglatentie die tegen nominale waarde is opgenomen ongeacht de gekozen bedrijfsstructuur waarin het vastgoed wordt gehouden en/of waardoor dergelijke belastingen als zodanig in de toekomst werkelijk moeten worden betaald. Positieve groei als gevolg van de pijplijn is niet meegenomen in deze berekening.

Corio, H1 resultaten 2008 ­ 28 augustus 2008 Pagina 6

eigen wetten, regels, zakelijke cultuur en netwerken vereisen locale kennis. Hoewel we merken dat de winkelconnecties steeds Europeser worden, is lokale kennis nog steeds essentieel bij het aanboren van nieuwe projecten voor de pijplijn en de realisatie daarvan. Daarom zal Corio vasthouden aan de local+-benadering.

Aangezien wij in Europa voldoende ruimte en mogelijkheden zien om aanhoudende groei in resultaten en omvang te realiseren, concentreert de onderneming haar onderzoek binnen Europa, waarbij regio's buiten de bestaande thuismarkten constant worden gevolgd. Het betreden van nieuwe regio's wordt overwogen indien deze investeringen iets toevoegen aan de strategie en de resultaten van de onderneming. Daarbij moet er altijd uitzicht zijn op een portefeuille zijn die groot genoeg is om lokaal in house management te ondersteunen en zodoende de voordelen van de local+ benadering in stand te houden.

De overschakeling naar groei en opkomende markten die in 2001 ingezet werd met het betreden van Italië en in 2005 gevolgd werd met de gang naar Turkije, zal worden voortgezet. De differentiatie zal voornamelijk bestaan tussen opkomende markten enerzijds en volwassen markten en groeimarkten anderzijds. Met een gezonde en stabiele kasstroom vanuit volwassen en groeimarkten in de bestaande thuislanden zullen we groei toevoegen door ons belang in opkomende markten te vergroten. De langetermijndoelstelling is een belang van 20% op te bouwen. Daarnaast onderkennen we dat juist in de huidige marktomstandigheden mooie kansen gecreëerd kunnen worden in volwassen markten.

Activiteiten
Vertrekkend vanuit een buy & hold portefeuille en een pure beleggersinsteek, is de onderneming ongeveer acht jaar geleden begonnen met de insourcing van centrummanagement en verhuur. Nieuwe regels binnen het FBI-regime in Nederland die in de zomer van 2007 werden geïntroduceerd, hebben het mogelijk gemaakt dat wij ons ook met (her)ontwikkeling gaan bezighouden, zij het via een aparte aan belasting onderworpen entiteit. Dit is iets waar wij al langer naar uitkeken. Vooral herontwikkeling levert een risico-rendementverhouding op die de resultaten van de huidige portefeuille substantieel zal verhogen. De laatste jaren hebben we vooruitlopend op deze wijzigingen nauw samengewerkt met externe ontwikkelaars en tegelijkertijd in-house kennis opgebouwd.

Eerder dit jaar is Corio Vastgoed Ontwikkeling opgericht als een 100%-dochter van de Nederlandse business unit. Deze ontwikkelingsmaatschappij is verantwoordelijk voor de gehele Nederlandse pijplijn. Het grootste deel van de Nederlandse pijplijn bestaat uit herontwikkeling van bestaande beleggingen. Hoewel een aantal projecten nog steeds op turnkey-basis wordt uitgevoerd in verband met commitments uit het verleden, zullen nieuwe herontwikkelingsprojecten volledig in-house aangestuurd worden.

Acquisitievoorstellen zullen ook beoordeeld worden in het licht van de mogelijkheden waarde toe te voegen door expansie en/of herontwikkeling. Deze benadering zal leiden tot actiever beleggen waardoor meer indirecte resultaat kan worden gerealiseerd.

Bij opportunistische ontwikkelingsprojecten zullen wij externe ontwikkelingspartners zoeken. Voor deze projecten geldt dat Corio pas instapt als de grond en het bestemmingsplan geregeld zijn. Zoals veel ontwikkelaars, zullen we de risico's van kostenoverschrijdingen uitbesteden en ons concentreren op de voornaamste competenties van de onderneming: het concipiëren, verhuren en managen van winkelcentra.

Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen
Corio, H1 resultaten 2008 ­ 28 augustus 2008 Pagina 7

Zoals uiteengezet in het jaarverslag 2007 zal Corio in 2008 maatregelen met betrekking tot MVO implementeren. In dit kader heeft Corio op 18 juli 2008 de UN Global Compact ondertekend. De Global Compact is een raamwerk voor bedrijven die zich gecommitteerd hebben hun activiteiten en strategie in lijn te brengen met de universeel geaccepteerde principes in de volgende gebieden: mensenrechten, werk, het milieu en anti-corruptie. Deze principes passen bij de manier waarop Corio internationaal zaken wil doen en gecommitteerd is aan MVO.

Financiële kalender
17 november (na beurs) Resultaten eerste negen maanden 2008

Pers- en analistenbijeenkomst
Op Vrijdag 29 augustus zal Corio haar resultaten aan de pers (Hilton Hotel Amsterdam om 9.30 uur) en aan analisten presenteren (Hilton Hotel Amsterdam om 11.30 uur). De analistenbijeenkomst kan ook gevolgd worden middels een webcast op www.corio-eu.com.

Voorbehoud toekomstgerichte informatie
Dit persbericht bevat op de toekomstgerichte informatie met betrekking tot de financiële positie, plannen en doelstellingen, activiteiten en de marktomstandigheden waarin de vennootschap opereert. Toekomstgerichte verklaringen en prognoses houden naar hun aard risico's en onzekerheid in, aangezien ze betrekking hebben op bekende en onbekende gebeurtenissen en omstandigheden die zich in de toekomst al dan niet zullen voordoen. De toekomstgerichte verklaringen en prognoses in dit persbericht zijn gebaseerd op de huidige inzichten en aannames van het management. De werkelijke resultaten en ontwikkelingen kunnen afwijken van de verwachtingen onder invloed van factoren zoals onder meer: de algemene economische omstandigheden, resultaten van de financiële markten, veranderingen in rente- en valutaniveaus, wijzigingen in wet- en regelgeving en in het beleid van regeringen en/of regelgevende autoriteiten.

Dit is een vertaling van het Engelse persbericht; het Engelse persbericht is leidend.

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met:
Ingrid Prins,
Investor Relations Manager
0031-30-2829343
Investor.relations@nl.corio-eu.com
www.corio-eu.com

Corio, H1 resultaten 2008 ­ 28 augustus 2008 Pagina 8

Groepsresultaten
( m) H1 2008 H1 2007 Q2 2008 Q2 2007 Brutohuuropbrengsten 167.2 143.2 87.6 71.7 Exploitatiekosten -23.5 -20.2 -12.8 -10.2 Nettohuuropbrengsten 143.7 123 74.8 61.5 Beheerskosten -14.7 -12.2 -7.8 -6.1 Bedrijfsresultaat 129.0 110.8 67.0 55.4 Resultaat geassocieerde deelnemingen (direct) 8.0 7.4 3.6 3.5 EBIT voortgezette bedrijfsactiviteiten 137.0 118.2 70.6 58.9 Bedrijfsresultaat te beëindigen bedrijfsactiviteiten 28.8 27.2 14.3 13.9 EBIT 165.8 145.4 84.9 72.8 Netto financieringskosten -61.3 -46.3 -33.1 -25.4 Vennootschapsbelasting -0.1 -0.8 0.5 -0.2 Direct resultaat 104.4 98.3 52.3 47.2 Netto herwaardering beleggingen in vastgoed 6.9 234.1 -21.6 181.6 Resultaat op verkopen 0.8 1.0 -0.7 0.0 Resultaat geassocieerde deelnemingen (indirect) -12.0 0.0 -12.0 0.0 Uitgestelde belastingen -4.3 -23.9 0.6 -13.6 Netto overige resultaten 5.4 -0.3 5.4 -0.3 Indirect resultaat voortgezette bedrijfsactiviteiten -3.2 210.9 -28.3 167.7 Indirect resultaat te beëindigen bedrijfsactiviteiten -31.4 30.6 -16.5 27.8 Indirect resultaat -34.6 241.5 -44.8 195.5 Nettowinst 69.8 339.8 7.5 242.7 Resultaten per aandeel ()
Direct resultaat 1.58 1.48 0.79 0.71 Indirect resultaat -0.52 3.65 -0.68 3.65 Nettowinst 1.06 5.13 0.11 4.36

Gewogen gemiddeld aantal aandelen (m) 66.3 66.3 66.3 66.3

Corio, H1 resultaten 2008 ­ 28 augustus 2008 Pagina 9

Groepsbalans ( m)
30-06-08 31-12-07 Activa
Beleggingen in vastgoed 5702.7 5082.3 Beleggingen in vastgoed onder ontwikkeling 166.6 126.3 Beleggingen in geassocieerde deelnemingen 273.1 317.5 Totaal beleggingen in 6,142.4 5,526.1 Immateriële vaste activa 59.9 55.6 Overige beleggingen 51.3 61.2 Materiële vaste activa 4.3 4.4 Uitgestelde belastingvorderingen 12.3 10.5 Totaal vaste activa 6,270.2 5,657.8 Overige vorderingen 169.0 103.4 Liquide middelen 14.4 12.7 Totaal vlottende activa 183.4 116.1 Activa te beëindigen bedrijfsactiviteiten 918.8 939.5 Totaal activa 7,372.4 6,713.4 Eigen vermogen 3,726.6 3,825.8 Passiva
Rentedragende lange leningen en schulden 2248.3 2198.3 Personeelsregelingen 0.9 1.1 Voorzieningen 2.5 2.6 Uitgestelde belastingverplichtingen 313.4 301.7 Totaal langlopende passiva 2,565.1 2,503.7 Rentedragende korte leningen en schulden 734.0 93.6 Overige verplichtingen 320.1 267.5 Totaal kortlopende 1,054.1 361.1 Verplichtingen te beëindigen bedrijfsactiviteiten 26.6 22.8 Totaal verplichtingen 3,645.8 2,887.6 Totaal eigen vermogen en 7,372.4 6,713.4 Eigen vermogen (NNNAV, EPRA definitie)
30-06-08 31-12-07 m p/a m p/a Eigen vermogen balans 3726.6 56.2 3825.8 57.7 Uitgestelde belastingen (nominaal) 301.1 4.5 291.2 4.4 Mutatie leningen naar marktwaarde 39.8 0.6 17.0 0.3 Uitgestelde belastingen -45.9 -0.7 -41.3 -0.6 NNNAV (EPRA definitie) 4,021.6 60.7 4,092.7 61.8 Koers per aandeel ultimo 49.63 55.40 Corio, H1 resultaten 2008 ­ 28 augustus 2008 Pagina 10

Mutaties eigen vermogen ( m)
H1 2008 H1 2007 Q2 2008 Q2 2007 Nettowinst 69.8 339.8 7.5 242.7 Vermogensmutaties 3.3 0.8 14.8 1.8 Uitgekeerd dividend -172.3 -167.6 -172.3 -167.6 Mutatie eigen vermogen -99.2 173.0 -150.0 76.9 Financieringsratio's
30-06-08 31-12-07 Leverage (leningen als % van de aangepaste activa) 43.2 34.0 Gemiddelde rente over het laatste kwartaal (%) 4.9 5.1 Gemiddelde looptijd 5.2 6.7 % leningen tegen een vast rentepercentage 42.0 56.0 Rentedekkingsratio 2.8 3.3 Kasstroomoverzicht ( m)
H1 2008 H1 2007 Q2 2008 Q2 2007 Kasstroom uit operationele activiteiten 93.7 104.8 43.4 47.5 Kasstroom uit investeringsactiviteiten -665.6 -205.1 -142.5 -111.6 Kasstroom uit financieringsactiviteiten 573.6 109.6 106.9 65.8 Mutaties in liquide middelen 1.7 9.3 7.8 1.7 Veranderingen beleggingen in vastgoedportefeuille ( m) H1 2008 Stand 1 januari 2008 6,459.7 Acquisities 510.4 Investeringen 199.1 Verkopen -41.6 Overig* -23.5 Netto herwaardering (incl. boekwinst op verkopen) -23.6 Acquisitie van deelnemingen 2.5 Resultaat geassocieerde deelnemingen (direct) 8.0 Ontvangen dividend van deelnemingen -10.5 Resultaat geassocieerde deelnemingen (indirect) -12.0 Valutaverschillen deelnemingen -13.1 Stand 30 juni 2008 7,055.4
* inclusief de transfer van 30% van AdaCenter, vanaf mei 2008 is AdaCenter volledig geconsolideerd

Corio, H1 resultaten 2008 ­ 28 augustus 2008 Pagina 11

Herwaarderingen (voortgezette en te beëindigen bedrijfsactiviteiten, incl. boekwinst op verkopen) H1 2008 H1 2007 m % m % Per land
Nederland 14.2 0.5 112.7 4.5 Frankrijk -38.9 -1.8 93.0 6.5 Italië 12.6 1.1 38.7 4.1 Spanje -16 -2.9 21.1 4.0 Turkije 4.4 5.3 n/a n/a Duitsland 0.1 0.0 0.2 0.7 Totaal -23.6 -0.4 265.7 4.6 Per sector
Retail 10.4 0.2 217.4 4.7 Kantoren -26.1 -2.7 39.3 4.7 Bedrijfsruimten -7.9 -4.0 9.0 4.0 Totaal -23.6 -0.4 265.7 4.6 Bezettingsgraad EPRA definitie (gemiddeld financieel in %) H1 2008 H1 2007 Retail 97.8 97.7 Kantoren 90.5 90.4 Bedrijfsruimten 98.6 97.5 Totaal 96.6 96.3 Spreiding portefeuille (incl deelnemingen en te beëindigen bedrijfsact, excl deel van Jacobsweerd in gebruik door Corio)

---
30-06-08 31-12-07 30-06-08 31-12-07 Geografische spreiding
Nederland 2,776.9 2,691.1 39 42 Frankrijk 2,185.5 1,730.4 31 27 Italië 1,134.2 1,110.2 16 17 Spanje 531.7 546.7 8 8 Turkije 398.5 352.8 6 6 Overig 28.6 28.5 0 0 Totaal 7,055.4 6,459.7 100 100 Sectorale spreiding
Retail 5,922.5 5,335.1 84 83 Kantoren 944.8 930.1 13 14 Bedrijfsruimten 188.1 194.5 3 3 Totaal 7,055.4 6,459.7 100 100

Corio, H1 resultaten 2008 ­ 28 augustus 2008 Pagina 12

Huuropbrengsten ( m) (te beïndigen en voortgezette bedrijfsactiviteiten) Brutohuuropbrengst Exploitatiekosten Nettohuuropbrengst H1 2008 H1 2007 H1 2008 H1 2007 H1 2008 H1 2007 per land
Nederland 94.1 92.2 16.6 16.3 77.5 75.9 Frankrijk 53.8 43 3.9 3.8 49.9 39.2 Italië 32.6 22.5 2.4 1.6 30.2 20.9 Spanje 16.8 15.9 2.3 2 14.5 13.9 Turkije 1.6 0.0 1.5 0.0 0.1 0 Duitsland 0.3 0.3 0.2 0.1 0.1 0.2 Totaal 199.2 173.9 26.9 23.8 172.3 150.1 per sector
Retail 158.5 134.6 20.9 17.9 137.6 116.7 Kantoren 32.5 29.7 5.1 5.1 27.4 24.6 Bedrijfsruimten 8.2 9.6 0.9 0.8 7.3 8.8 Totaal 199.2 173.9 26.9 23.8 172.3 150.1 NHO 2007 Nederland: retail 56,4 m, kantoren 16,8 m en bedrijfsruimten 4,3 m NHO 2007 Frankrijk: retail 36,3 m, kantoren 10,6 m en bedrijfsruimten 3,0 m VVP-pijplijn ( m)
30-06-08 31-12-07 Vast 1,044 1,686 Variabel 1,073 998 Prospect 899 801 Totale pijplijn 3,016 3,485

Samenstelling pijplijn (in %)
30-06-08 31-12-07 Nederland 34% 33% Frankrijk 9% 26% Italië 29% 27% Turkije 25% 13% Spanje 3% 2% Totaal pijplijn 100% 100%

Corio, H1 resultaten 2008 ­ 28 augustus 2008 Pagina 13

PIJPLIJN PER 30 JUNI 2008

Fixed, variabel en prospect (m ), totaal: 3.016 m (incl. 315 m reeds geinvesteerd)

315 196 524 950 364 365 302

Reeds 2008 2009 2010 2011 2012 >2012 geïnvesteerd

PIPELINE AS PER 31 DECEMBER 2007

Fixed, variabel en prospect (m ), totaal: 3.485 m (incl. 352 m reeds geïnvesteerd)

352 889 609 636 442 200 357

reeds
2008 2009 2010 2011 2012 >2012 geïnvesteerd

Voor de grondslagen voor de consolidatie, de waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat verwijzen wij naar de Jaarrekening 2007. De door de Raad van Bestuur gebruikte essentiële oordelen bij het toepassen van de grondslagen voor financiële rapportage van Corio N.V. en de voornaamste bronnen van schattingen gebruikt bij het opstellen van dit halfjaarbericht zijn dezelfde als de essentiële oordelen en voornaamste schattingen in de Jaarrekening 2007. De werkelijke resultaten kunnen afwijken van deze verwachtingen.

Gedurende het eerste halfjaar van 2008 hadden de leden van de Raad van Commissarissen en de Raad van Bestuur van Corio N.V. geen persoonlijke belangen in de beleggingen van de onderneming.

Dit halfjaarbericht is niet door de accountant gecontroleerd.

Corio, H1 resultaten 2008 ­ 28 augustus 2008 Pagina 14


---- --