Ministerie van Economische Zaken


Bijlage "Help, mijn winkel wordt gerenoveerd"

3 april 2009 | brief | PDF document, 38 Kb


---

Bijlage
1. Inleiding
Tijdens de behandeling van de begroting van Economische Zaken is de Kamer toegezegd om
schriftelijk te reageren op het SP-rapport "Help, mijn winkel wordt gerenoveerd" en op de oproep
van de PvdA-fractie om kleinere winkels voor de wijk te behouden.
De afgelopen jaren zijn verschillende initiatieven ontplooid om de leefbaarheid van
achterstandswijken te vergroten. Eén van de maatregelen die gemeenten en vastgoedeigenaren
kunnen nemen is het renoveren van de buurt. Panden worden opgeknapt of gedeeltelijk gesloopt
en herbouwd. De SP betoogt in haar rapport 'Help, mijn winkel wordt gerenoveerd', aan de hand
van de renovatie van de Dapperbuurt in Amsterdam, dat herstructureringen voor een kleine
ondernemer vaak geen pretje zijn. Tijdens de renovatie verhuizen winkeliers naar een tijdelijke
huisvesting. Hoewel winkeliers hiervoor een vergoeding krijgen, dekt dit volgens de SP niet de
extra kosten en het verlies van omzet. Daarnaast krijgen winkeliers te maken met een forse
stijging van de huur van de gerenoveerde panden, over het algemeen met honderd tot
tweehonderd procent, aldus de SP. Voor de kleine winkeliers is dit niet op te brengen, waardoor zij
gedwongen hun zaak opgeven.
Wij herkennen de problematiek die de SP schetst, vergelijkbare signalen bereiken ons soms via
werkbezoeken en via lokale contacten. In sommige wijken betalen ondernemers relatief weinig
huur, vaak gaat het hier om verouderde wijken met slecht onderhouden panden. Wanneer de buurt
wordt gerenoveerd en bedrijfspanden worden opgeknapt stijgt de waarde van deze panden wat zijn
weerslag heeft op de huur. Het kan voorkomen dat ondernemers dan voor grote financiële
consequenties komen te staan. Deels zullen die consequenties voor de ondernemers behapbaar
zijn, doordat door de renovatie van het pand en de buurt hun bedrijfsperspectief sterk verbetert.
Dit zal echter niet altijd het geval zijn. Toch zijn hier ook in dergelijke gevallen positieve
voorbeelden te melden via maatwerk en overgangsmaatregelen, waar later in deze brief op wordt
teruggekomen.
In deze brief gaan we in op de huurbescherming die de huidige wetgeving biedt, de specifieke
problemen van kleine ondernemers en de rol die gemeenten en corporaties (kunnen) vervullen om
ondernemers te helpen de omslag te maken naar een nieuwe situatie in een gerenoveerde wijk.
Daarbij gaan we ook in op de rol die het Rijk hierbij verder oppakt. Tot slot gaan we in op de
concrete voorstellen van de SP.
2. Huurbescherming volgens de wet
In het rapport van de SP wordt een aantal voorstellen gedaan, waaronder een betere
huurbescherming voor kleine ondernemers (met een maximaal toegestane huurprijs en een
maximale toegestane huurstijging), het regelen van een reële vergoeding voor de gevolgen van het
betrekken van een tijdelijk pand en het niet langer toestaan dat grote supermarkten en
winkelketens een aanzienlijke korting krijgen op de vierkante meterprijs.
Het Burgerlijk Wetboek (afdeling 6 van Boek 7) voorziet reeds in huurbescherming voor
ondernemers. Nederland is daarin vrij uniek, in veel Europese landen is de markt voor
bedrijfsruimte volledig geliberaliseerd. Deze huurbescherming is van toepassing op de huur en
verhuur van bedrijfsruimte waarbij volgens het huurcontract sprake is van detailhandel- of
middenstandsbedrijfsruimte en waarbij het pand toegankelijk is voor het publiek. Alle
winkelpanden vallen onder deze regeling.
In beginsel geldt een huurovereenkomst voor een periode van 5 jaar met de mogelijkheid dit te
verlengen met nogmaals 5 jaar. Wanneer zowel de huurder als de verhuurder akkoord gaan, kan
een contract voortijdig beëindigd worden. Indien een huurder en een verhuurder het niet met
---

elkaar eens zijn, dan is beëindiging pas mogelijk aan het einde van de eerste of tweede termijn
van 5 jaar. Daarbij is het slechts op sterk beperkte gronden voor de verhuurder mogelijk om de
huurovereenkomst op te zeggen. Dit betekent dat de huurder tweemaal gedurende een termijn van
5 jaar huurbescherming geniet. Na tien jaar kan de huurovereenkomst worden voortgezet voor
bepaalde dan wel onbepaalde tijd. Een huurder kan na deze tien jaar opzeggen en beëindigen,
zonder toestemming van de verhuurder (of kantonrechter), mits hij de contracts- en opzegtermijn
van ten minste één jaar in acht neemt. Een verhuurder, echter, heeft een minder sterke positie,
omdat een huurder opzegbescherming geniet. Een verhuurder kan ook dan alleen op sterk
beperkte gronden de huurovereenkomst opzeggen en via de kantonrechter beëindigen.
De huurbescherming van afdeling 6 van het Burgerlijk Wetboek is niet van toepassing op
huurovereenkomsten van korter dan 2 jaar. Huurbescherming vormt in dit geval eerder een
beknelling dan een bescherming, denk aan een startende ondernemer die nog een onzekere
toekomst voor zich heeft en nog niet weet of hij het pand gedurende 5 jaar wil huren.
Deze huurbescherming heeft ook invloed op de mogelijkheden van een verhuurder om zijn pand te
renoveren. Alleen als het gaat om een dringende renovatie die niet kan wachten tot na de looptijd
van de huurovereenkomst, kan de verhuurder in beginsel een beroep doen op de opzeggingsgrond
"dringend eigen gebruik". De verhuurder zal schriftelijk een redelijk voorstel moeten doen aan de
huurders voor wat betreft de verhuizing, de ontruimingstermijn, de herinrichting en een eventuele
terugkeer. Pas wanneer hieraan is voldaan, zal de rechter een vordering van het tijdstip van
beëindiging van de huurovereenkomst toewijzen.
Ook wat de huurprijs betreft is er in Nederland bescherming voor de huurder van een winkelruimte.
Bij aanvang van de huurovereenkomst mag een verhuurder zelf bepalen hoeveel hij vraagt voor
een bedrijfspand (contractsvrijheid). Maar wanneer het pand eenmaal is verhuurd, mogen er,
afgezien van de contractueel bepaalde jaarlijkse indexering, geen huurverhogingen meer
doorgevoerd worden. Een tussentijdse huurverhoging kan pas na afloop van de overeengekomen
eerste huurtermijn en vervolgens telkens minimaal 5 jaar na de laatste huurprijsvaststelling.
Na de renovatie kan bij het sluiten van de huurovereenkomst of ter aanpassing van de lopende
overeenkomst een verhoging van de huurprijs plaatsvinden. De verhuurder heeft in het pand
geïnvesteerd, de onroerende zaak belasting zal door de waardevermeerdering stijgen en de
verhuurder zal deze kosten op termijn terug willen zien.
Wanneer een geschil ontstaat over de nieuwe huurprijs kunnen zowel de huurder als de verhuurder
de rechter vragen om de huurprijs nader vast te stellen, zodat deze overeenkomt met die van
vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse. Verder kan de rechter in zijn besluit tot vaststelling op
verzoek van de huurder bepalen dat de huurprijs gedurende een termijn van maximaal 5 jaar
geleidelijk wordt aangepast, zodat de huurder niet ineens voor de volle prijs komt te staan.
De wettelijke procedure is dat men hieraan voorafgaand een deskundigenrapport op laat maken
door bijv. de Bedrijfshuuradviescommissie, een onafhankelijke commissie, die is ondergebracht bij
de verschillende Kamers van Koophandel. De deskundige moet conform de wet ter plaatse bekijken
wat de huurontwikkeling over de afgelopen vijf jaar van vergelijkbare panden is geweest. Het
gewogen gemiddelde van deze afgelopen 5 jaar wordt vergeleken met de 'nieuwe huurprijs' die ter
discussie staat. Wanneer dit uiteen loopt kan de 'nieuwe huurprijs' door de kantonrechter worden
bijgesteld. Een nadeel van deze methode, die de wet overigens voorschrijft, is dat er veel feitelijke
informatie verzameld moet worden (vergelijkbare panden, betaalde huren, afmetingen, plaatselijke
omstandigheden), waardoor het maken van een huurprijsadvies veelal een langdurige (ten minste
3 maanden) en arbeidsintensieve onderneming kan zijn.
Kortom, het Burgerlijk Wetboek (Boek 7) kent ten aanzien van de huur en verhuur van
detailhandel- of middenstandsbedrijfsruimte gedetailleerde wetgeving op grond waarvan de
---

huurder kan rekenen op huurbescherming. Goed opletten bij het afsluiten van een huurcontract
kan in aanvulling daarop ondernemers veel ellende besparen.
In het licht van deze al stevige algemene huurbescherming zijn wij van mening dat een verdere
versterking van de algemene huurbescherming negatief kan uitpakken. Elke wijk heeft zo zijn
eigen kenmerken met zijn eigen problemen, een vinexwijk is anders dan een oude stadswijk.
Wanneer voor een specifiek probleem gezocht wordt naar wettelijke, algemene oplossingen is de
kans groot dat er een averechts effect optreedt. Bijvoorbeeld wanneer de huurbescherming zo
strak geregeld wordt, dat het ook de winkeliers beperkt in hun flexibiliteit. Een sterke bescherming
van de huurder kan de huurmarkt op slot zetten, waardoor nieuwe huurders lastig een pand
kunnen vinden en ook doorgroei naar een groter pand lastig wordt. Ook is het niet denkbeeldig dat
corporaties en andere pandeigenaren terughoudender worden met het opknappen van hun panden,
wanneer zij hun investering niet of nauwelijks kunnen terugverdienen. Dat lijkt ons geen goede
ontwikkeling in deze wijken die een verbetering van het ondernemingsklimaat juist zo goed kunnen
gebruiken.
Toch kunnen er zich situaties voordoen waar de algemene wetgeving niet in voorziet, en dan is
maatwerk aan de orde.
3. Kleine huurders in oude wijken: gemeenten aan zet
Voor veel ondernemers is het huren van verouderde, veelal kleine, winkelpanden in de slechtere
wijken tegen een relatief lage huur een kans. Deze ondernemers hebben weinig eigen middelen en
de lage vaste lasten komen hun opbrengsten ten goede.
Deze ondernemers hebben vaak een sterke binding met de wijk waarin ze gevestigd zijn. Ze
dragen bij aan de levendigheid in de wijk door het leveren van voorzieningen aan bewoners. Ook
dragen ze bij aan de integratie en arbeidsparticipatie en daarmee aan de emancipatie van
kwetsbare groepen.
Wanneer de gemeente en de vastgoedeigenaren in een verouderde wijk investeren door deze
bijvoorbeeld te renoveren kan dit tot gevolg hebben dat de panden in de wijk meer waard worden.
Dat daarmee ook de huren omhoog gaan is begrijpelijk. Ondernemers kunnen, wanneer hun
huurbeschermingstermijn is afgelopen, te maken krijgen met deze hogere huurprijs.
Tegelijkertijd kan wanneer in de wijk wordt geïnvesteerd ook de koopkracht van de bewoners van
een wijk gaan stijgen. Door meer mensen aan het werk te helpen, door meer diversiteit aan te
brengen in het woningaanbod verandert ook de afzetmarkt van deze ondernemers. Dit alles kan op
het eerste gezicht een bedreiging lijken, maar het vormt ook een kans voor hen die met de
veranderingen in de wijk meebewegen en inspelen op de markt. Toch zullen niet alle ondernemers
in een wijk deze omslag soepel kunnen maken. De kennis ontbreekt, de huur stijgt te explosief, het
product is niet exclusief genoeg etc.
Ook zijn er ondernemers die al tientallen jaren hetzelfde pand huren, op grond van een oud
huurcontract. De huur die zij betalen is minder hard gestegen dan de gemiddelde huurprijs,
waardoor hun huurlasten in verhouding tot nieuwere huurders in de buurt jarenlang in geen
verhouding stonden tot de waarde van de gehuurde bedrijfsruimte. Wanneer de verhuurder besluit
tot renovatie en daarmee het huurcontract laat beëindigen en de huurder een nieuw huurcontract
krijgt aangeboden tegen een meer marktconform tarief, kan er sprake zijn van een huurverhoging
van 200 tot 300 procent.
Wanneer ondernemers geen rekening hebben gehouden met dit scenario kan dit voor hun
toekomst ingrijpende gevolgen hebben. Maatwerk is dan aan de orde.
Gemeenten hebben bij grote renovatietrajecten een sturende rol. Zij zitten om de tafel met de
corporaties, institutionele beleggers in bedrijfsvastgoed en projectontwikkelaars. Een winkelgebied
---

krijgt een bepaalde uitstraling wanneer zich er ook een grotere supermarkt vestigt. Het vergroot
het voorzieningenniveau van de wijk. Voor de diversiteit in de wijk is het echter jammer als alleen
de grote bekende nationale winkelketens in de wijk een plekje krijgen. De gemeente kan
voorwaarden verbinden aan de renovatie en/of nieuwbouw waardoor er ook ruimte is voor andere
soorten winkels. Zo kan de gemeente bedingen dat er naast grotere vloeren van boven de 100 m²
ook kleinere vloeren worden gecreëerd. Dit vraagt van de gemeente om een visie te ontwikkelen
op wat de wijk en de ondernemers in de wijk nodig hebben en hoe ondernemers ondersteund
kunnen worden bij hun doorgroei naar een nieuwe situatie. Ook in het bestemmingsplan kunnen
door gemeenten op planologische gronden voorschriften opgenomen worden ten aanzien van de
grootteklassen van winkel- en bedrijfsruimten. In dat laatste geval kunnen geen voorschriften
gegeven worden ten aanzien van welke categorieën huurders voor de panden in aanmerking
kunnen komen, maar wel kan gewaarborgd worden dat er in een gebied ook ruimte voor kleine
winkels blijft bestaan. Verder kunnen gemeenten het één en ander regelen in een
"detailhandelsvisie", door met vastgoedbeheerders hierover goede afspraken te maken.
Ook kunnen er ondersteuningsprogramma's ontwikkeld worden om kwetsbare groepen
ondernemers extra te begeleiden in de omslag die ze moeten maken. In verschillende steden
pakken gemeenten en corporaties dit goed op. Zo heeft men in Rotterdam beleid dat erop is
gericht om allochtone ondernemers te behouden voor de wijk. Corporaties helpen in diverse steden
allochtone ondernemers om mee te groeien met de wijk. Wanneer hun winkel meegroeit met de
wijk, stijgt de omzet en zijn ondernemers ook in staat om een hogere huur te betalen. Verder zijn
er begeleidingsprogramma's. Zo zijn er in meerdere van de aandachtswijken winkelstraatmanagers
en winkelcoaches aangesteld, die startende en kleine (allochtone) ondernemers
adviseren over verbeteringen in het management van hun winkel (inrichting, assortiment, reclame,
bedrijfsvoering), gericht op een breder doelgroeppubliek en hogere omzetten.
In de rivierenbuurt in Deventer is het voornemen een nieuw bedrijvencentrum te bouwen in de
Rivierenwijk, waarbij een oud bedrijvenpand geschikt gemaakt wordt voor 'sociale huur' voor
startende en allochtone ondernemers.
En ook in andere wijkactieplannen zijn voornemens opgenomen voor een revitalisering van winkelen
bedrijfspanden (zoals bijvoorbeeld voor winkelplinten en oude bedrijfsverzamelgebouwen). Ook
daar is vaak specifieke aandacht voor de kleine en startende ondernemers.
Om, meer in het algemeen, gemeenten te helpen om een visie te ontwikkelen op wijkeconomie
ondersteunen WWI en EZ een project van MKB-Nederland om in 9 wijken samen met de gemeente
en de plaatselijke ondernemers aan de slag te gaan. Op basis van een analyse van de lokale
economie moeten de ambities van de gemeente en de ondernemers worden vastgesteld en
omgezet in een integraal, samenhangend actieplan wijkeconomie, waar structureel het
vestigingsklimaat in de wijk door verbetert en daarmee ook de leefbaarheid voor bewoners. Tijdens
dit project wordt een aanpak ontwikkeld die ook in andere steden kan worden toegepast.
4. Voorstellen SP en onze reactie daarop
Bij deze willen we puntsgewijs terugkomen op de concrete voorstellen die de SP in haar rapport
noemt.
- Er wordt gepleit voor een waarderingssysteem voor bedrijfsruimten, dat de hoogte van de huur
moet bepalen en een maximale huurstijging die door EZ zou moeten worden vastgesteld.
Deze voorstellen vormen ons inziens een te grote inbreuk op het beginsel van contractsvrijheid,
dat inhoudt dat in Nederland een verhuurder in beginsel vrij is welke huurprijs hij voor zijn
bedrijfspand vraagt. Voor een inbreuk op de contractsvrijheid is slechts plaats indien sprake is van
zwaarwegende redenen. Wij zijn van mening dat die zich hier, mede gelet op de reeds geldende
wettelijke huurbescherming, niet voordoen. Het basisrecht van onderdak in de zin van bewoning is
van een andere orde dan het recht om een passend bedrijfspand te hebben, vandaar dat de
---

wetgever voor een bepaalde categorie woningen wel gekozen heeft voor een waarderingssysteem
en een maximale huurprijsstijging.
- Verder is het voorstel dat niet langer wordt toegestaan dat supermarkten en winkelketens een
aanzienlijke korting krijgen op de vierkante meterprijs.
Zoals gezegd kent Nederland het beginsel van contractsvrijheid. Dit betekent ook dat het een
verhuurder vrij staat om een huurder korting te geven wanneer die huurder een groot oppervlak
huurt. De verhuurder heeft ten slotte ook minder kosten aan zo'n huurder; er is maar één
contracthouder voor vele vierkante meters. Dat neemt niet weg dat het voor de diversiteit in de
wijk jammer is als de kleine speciale winkeltjes hierdoor zouden verdwijnen. Het lijkt ons wenselijk
dat gemeenten met projectontwikkelaars dit thema aansnijden, wanneer dit een risico zou zijn voor
de diversiteit van het winkel- en bedrijfsbestand in een wijk.
- Er wordt voorgesteld dat bij het aflopen van een huurcontract de zittende huurder het eerste
recht heeft om het huurcontract te verlengen, tegen dezelfde voorwaarden, datzelfde zou moeten
gelden in geval van renovatie.
Wat betreft de duur van huurcontracten hebben we aangegeven dat zowel na de 1e als na de 2e
periode van 5 jaar, maar ook daarna, het slechts op beperkte gronden voor de verhuurder mogelijk
is om de huurovereenkomst op te zeggen. Verdergaande wettelijke beperkingen zouden de
huurmarkt op slot zetten. Iets waar ook ondernemers die hun pand huren op den duur last van
krijgen.
- Er wordt voor gepleit dat bij renovatie een reële vergoeding wordt gegeven voor verhuiskosten en
aanverwante kosten en ondernemers een redelijke ontruimingstermijn krijgen.
Bij een renovatie kan een tijdelijke verhuizing nodig zijn. Onkostenvergoedingen,
ontruimingstermijnen zijn zaken die in het huurcontract kunnen worden vastgelegd, of dit kan in
onderhandeling over het renovatieplan worden bedongen. Wanneer een verhuurder zich onredelijk
opstelt kan de huurder een beroep doen op de rechter.
- Verder wordt voorgesteld dat er een sociaal plan komt, wanneer sprake is van een grootscheepse
renovatie.
We ondersteunen het idee van de SP van harte dat de gemeente in dit soort gevallen een sociaal
plan maakt, waarbij de positie van de zittende ondernemers wordt meegenomen.
- Tot slot wordt gevraagd om een huurcommissie voor de huurders van bedrijfspanden. Hierdoor
zou de drempel voor geschillenbeslechting lager worden en kan een onafhankelijke toets
plaatsvinden over huurprijzen etc.
We hebben aangegeven dat er al een dergelijke commissie bestaat; de zogenaamde
bedrijfshuuradviescommissie. Het is echter, door de grote diversiteit in bedrijfspanden, voor deze
commissie niet altijd even eenvoudig om met een advies te komen. Daarom zijn de kosten van een
dergelijk rapport relatief hoog. We willen onderzoeken of de drempel naar deze commissie zeker
voor kleine ondernemers verlaagd zou kunnen worden en hoe dat dan zou kunnen.
Om de positie van kleine ondernemers, die minder financiële mogelijkheden hebben voor
procedures via de rechter, te verbeteren ingeval van renovatie van hun winkel- of bedrijfsruimte,
zijn we voornemens om met Aedes, de IVBN (Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed,
Nederland), Vastgoed belang en vertegenwoordigers van het MKB te kijken of we een gedragscode
af kunnen spreken. Deze gedragscode zou van toepassing kunnen zijn bij een voorgenomen
renovatie van winkel- of bedrijfsruimten met een oppervlak kleiner dan 100 m2. In deze
gedragscode willen we aandacht besteden aan de volgende onderwerpen:
o De wijze van betrokkenheid van de ondernemers bij de planvorming.
o Onkostenvergoedingen bij tijdelijke of definitieve bedrijfsverplaatsing.
o Ontruimingstermijnen .
o Huurgewenning bij een hogere huur na renovatie.
o Geschillenbeslechting, ingeval van geschillen over bovenstaande zaken.
---

5. Conclusie
De problematiek die de SP schetst aan de hand van de Dapperbuurt in Amsterdam is herkenbaar.
De SP pleit voor een betere huurbescherming. We hebben aangegeven dat de wet al in
huurbescherming voor ondernemers voorziet. Toch kan in oude wijken de renovatie van
bedrijfspanden voor een bepaalde groep ondernemers verstrekkende gevolgen hebben. Voor deze
specifieke problemen moeten we de oplossing vooral lokaal en in gedragscodes zoeken en niet in
algemeen bindende wetgeving. Daarbij hebben ondernemers ook een eigen verantwoordelijkheid
om zich over hun rechten te laten informeren en waar zij zelf aan zet zijn om hun bedrijfsvoering
gezond te houden. In een aantal gemeenten wordt al expliciet rekening gehouden met
ondernemers die de omslag naar een gerenoveerde wijk niet soepel kunnen maken. In deze brief
worden diverse voorbeelden genoemd hoe deze gemeenten hierbij te werk gaan. Corporaties
kunnen daarbij vanuit hun maatschappelijk bewustzijn bijvoorbeeld door middel van lage huren
investeren in succesvolle kleine ondernemers. Het lijkt ons een goede ontwikkeling wanneer
gemeenten bij grootscheepse renovatieplannen ook de positie van de zittende ondernemers
meenemen en daar waar noodzakelijk ondersteuning bieden.
Maar voordat we nu allerlei plannen voor ondernemers maken, willen we ook benadrukken dat
plannen vooral ook mèt de ondernemers zelf gemaakt moeten worden. MKB-Nederland probeert dit
in hun project handen en voeten te geven door in 9 wijken samen met gemeenten èn ondernemers
een actieplan wijkeconomie op te stellen.
Verder zullen we onderzoeken of de drempel naar de bedrijfshuurcommissie verlaagd kan worden,
zodat zeker de kleinere huurders een betere toegang hebben tot een onafhankelijke derde,
wanneer ze er samen met de verhuurder die bij de renovatie is betrokken niet uitkomen. En zoals
hiervoor aangegeven zullen we een overleg starten met Aedes, de IVBN, Vastgoed belang en
vertegenwoordigers van het MKB om te komen tot een gedragscode bij renovatie van winkel- en
bedrijfsruimten met een bedrijfsoppervlak kleiner dan 100 m2.

vrijdag 3 april 2009