Gevolgen kredietcrisis tekenen zich af
21-04-2009
De gevolgen van de kredietcrisis zijn
verstrekkend. Ook de Almeerse woningmarkt ondervindt effecten van de
economische teruggang. Projecten worden teruggegeven, en het aantal
nieuwe projecten stagneert. Zo verlopen de onderhandelingen met
betrekking tot de ontwikkeling van `Isla Bonita' in Noorderplassen
West moeizaam, is het Kolkplein onlangs teruggegeven, en is met
marktpartijen - ontwikkelaars en corporaties - die deelnemen aan de
competitie medeopdrachtgeverschap in het Homeruskwartier afgesproken
de bouw te faseren.
Tegelijkertijd zijn er positieve berichten. De verkoop van de kavels
die in het kader van `IkbouwbetaalbaarinAlmere' zijn uitgegeven, was
bijvoorbeeld een groot succes; ruim zestig kavels zijn verkocht. Om te
anticiperen op de gevolgen van de kredietcrisis, heeft het college van
burgemeester en wethouders de woningbouwprognose voor de komende jaren
dan ook bijgesteld. Daarnaast worden verschillende maatregelen
getroffen om de woningbouwproductie op peil te houden. Wethouder Adri
Duivesteijn: "Het wordt een spannend jaar. De komende periode wordt
duidelijk wat de gevolgen van de kredietcrisis precies zullen zijn, en
in hoeverre we deze kunnen beperken. We rekenen ons niet rijk; voor de
programmabegroting zijn twee realistische scenario's opgesteld. We
streven echter naar een productie die hoger ligt dan de nu
gepresenteerde voorspellingen."
De gevolgen van de kredietcrisis tekenen zich af. Op mondiaal,
nationaal en lokaal niveau is sprake van een stagnerende woningmarkt,
en een terugloop van de woningbouwproductie. De verkoop van bestaande
woningen is - landelijk gezien - met ruim 40% gedaald. Ook de verkoop
van nieuwbouwwoningen stagneert: de verkoop ligt 60 tot 70% lager dan
een jaar terug. Het Nederlandse CPB voorspelt dat het herstel (pas)
eind 2010 wordt ingezet; tot die tijd zijn de gevolgen duidelijk
voelbaar.
De kredietcrisis heeft ook gevolgen voor de Almeerse
woningbouwproductie. Wethouder Duivesteijn noemt 2009 een spannend
jaar: "Het komende jaar moet blijken of de woningbouwproductie zich op
het niveau van voorgaande jaren zal voortzetten. Dat is afhankelijk
van een aantal factoren. De vraag is of ontwikkelaars de voorgenomen
plannen - waar vaak al veel voorbereidingen voor zijn getroffen -
daadwerkelijk tot uitvoering brengen. Veel ontwikkelaars staan onder
druk, en zijn gedwongen fors te bezuinigen. Bezuinigen op kwaliteit is
echter geen optie. In lijn met de koers die we in 2002 hebben ingezet,
gaat het niet om aantallen, maar op kwalitatief hoogstaande woningen."
Hoewel de gevolgen (nog) niet volledig kunnen worden overzien, houdt
de gemeente Almere rekening met een terugslag, en zijn de
woningbouwprognoses aangepast. Er zijn twee scenario's ontwikkeld -
een gematigd positief en een gematigd negatief scenario - zodat al in
een vroeg stadium kan worden ingespeeld op de veranderde situatie. De
scenario's dienen als onderlegger voor de programmabegroting
2010-2013, zodat een realistische raming kan worden opgesteld.
Duivesteijn: "De scenario's corresponderen niet met onze
streefcijfers; we zetten in op méér dan wat we nu voorspellen. Maar
het is - zeker met oog op het opstellen van een begroting - verstandig
om te werken met een `worst case scenario'."
De scenario's:
- Een gematigd positief scenario gebaseerd op planaanbod en historisch
planuitval (van 40%). Dit komt uit op maximaal 2.000 woningen per
jaar. Voor dit scenario wordt uitgegaan van een beginnend herstel in
2010, waarbij de productie in 2011 weer is hersteld;
- Een gematigd negatief scenario gebaseerd op de huidige
woningbouwproductie en getoetst aan een planuitval van 70% ten
opzichte van het planaanbod. Dit komt uit op 1.100 woningen per jaar.
2009
2010
2011
2012
2013
Gematigd positief
1.000
1.250
2.000
2.000
2.000
Gematigd negatief
900
1.000
1.100
1.100
1.100
Maatregelen
Alle maatregelen komen voort uit de grondstelling `kwaliteit voor
kwantiteit'. Op basis van dit principiële uitgangspunt wordt gestuurd
op een productie die hoger ligt dan het gematigd positief scenario,
met daarbij de kanttekening dat er wellicht meer plannen in
voorbereiding worden genomen dan uiteindelijk worden uitgevoerd, omdat
vrijwel altijd sprake is van planuitval. Om deze productie te
bewerkstelligen, kiest het college voor een `aanpak op maat'. Waar
stagnatie dreigt, wordt actie ondernomen - (eventueel) in samenspraak
met de betrokken private partij kunnen gebieden worden herontwikkeld,
of kan worden getemporiseerd. De wethouders Adri Duivesteijn en Arno
Visser overleggen regelmatig over de voortgang van de verschillende
woningbouwprojecten, zodat tijdig en adequaat kan worden ingegrepen.
Ook de werkgroep die is samengesteld door de woningbouwaanjager, en
die - naast de woningbouwaanjager zelf - bestaat uit het Overlegorgaan
Bouwnijverheid Almere (OBA) en de hypotheekbanken, werkt aan
verschillende maatregelen, die binnenkort een definitief karakter
zullen krijgen.
Voortgangsrapportage Stedelijke Programmering en het
Meerjarenperspectief Grondexploitaties - regelmatig geïnformeerd
ontwikkelingen met betrekking tot de woningbouwproductie.
Een extra impuls is de ontwikkeling van Almere Poort. Het centrum van
dit nieuwe stadsdeel wordt in particulier opdrachtgeverschap
ontwikkeld. Op 30 en 31 mei organiseert de gemeente Almere de
woonmanifestatie `IkbouwmijnhuisinAlmere'; tijdens deze manifestatie
wordt opnieuw een groot aantal kavels op de markt gebracht.
Duivesteijn: "Op deze manier stimuleren we niet alleen de particuliere
opdrachtgevers zélf, maar ook de (kleinschalige) bouwsector;
aannemers, schilders en architecten hebben tenslotte ook profijt van
het op grote schaal toepassen van particulier opdrachtgeverschap. Zo
proberen we, met verschillende strategische interventies, de gevolgen
van de kredietcrisis zo goed als mogelijk te beperken."
Gemeente Almere