Index Maatschappelijk Vastgoed 2008: Recessie tast rendement aan
12/05/2009 13:13
Aedex Databank Vastgoedtaxaties B.V.
EMBARGO TOT 13 MEI 2009 14.00 uur CET
Almere/Bussum, 13 mei 2009- Vandaag hebben aeDex en IPD voor de tweede keer de Nederlandse Maatschappelijk Vastgoedindex gepresenteerd. De over 2008 gemeten resultaten laten zien dat rendementen op maatschappelijk vastgoed als gevolg van de ingetreden recessie nog maar nauwelijks positief zijn. Het totale rendement dat de bij deze index aangesloten deelnemers realiseerden bedroeg 0,8%. Dit matige resultaat is grotendeels toe te rekenen aan de daling van de waarde van het maatschappelijk vastgoed met -/- 5,2%. Deze waardedaling is het gevolg van het toegenomen risicobesef op de vastgoedinvesteringsmarkt, waar de door corporaties geëxploiteerde vastgoedportefeuilles ook deel van uitmaken. Het rendement uit de operationele bedrijfsvoering die op deze vormen van vastgoed betrekking heeft bleef daarentegen met 6,4% op peil. Daarmee kan gezegd worden dat het directe rendement er de oorzaak van is dat het totale op maatschappelijk vastgoed over 2008 gerealiseerde rendement nog positief is.
De vandaag gepubliceerde Nederlandse Maatschappelijk Vastgoedindex omvat investeringen in vastgoed met een totale marktwaarde in verhuurde staat ter grootte van Euro 2,5 miljard euro (per ultimo 2008). Het maatschappelijk vastgoed in deze index is uitgesplitst naar de sectoren:
Collectief woon/zorg vastgoed (verzorgings- en verpleeghuizen)
Kinderdagverblijven
(brede) Scholen
Overig maatschappelijk vastgoed (zoals buurt- en wijkvoorzieningen).
In totaal gaat het om 714 gebouwen en complexen, verspreid over heel Nederland. Het vastgoed is in exploitatie bij woningcorporaties en wordt verhuurd aan zorginstellingen, welzijnsorganisaties, kinderdagverblijforganisaties, gemeenten en andere maatschappelijke dienstverleners. De index is opgezet om ook de bedrijfseconomische resultaten die andere maatschappelijke ondernemingen dan woningcorporaties met hun investeringen in vastgoed behalen te meten en te rapporteren. Hierbij is in het bijzonder te denken aan zorg- en welzijnsinstellingen voor wie binnenkort de exploitatie van het vastgoed niet langer via de AWBZ gegarandeerd is. Als hun vastgoedexploitatie niet door de overheid wordt gegarandeerd hebben maatschappelijke ondernemingen rendement op het door hen in vastgoed geïnvesteerde vermogen nodig om hun maatschappelijke functies te kunnen blijven betalen. Een negatief rendement tast na verloop van tijd de mogelijkheden om deze functies te vervullen aan.
Waardeontwikkeling
Uit de Nederlandse Maatschappelijk Vastgoedindex 2008 blijkt dat op maatschappelijk vastgoed in 2008 een rendement werd behaald van 0,8%. Het grootste deel van deze rendementsprestatie houdt verband met de waardeontwikkeling van deze vormen van vastgoed: -/-5,2%. Deze ontwikkeling geldt niet in gelijke mate voor alle vormen van maatschappelijk vastgoed. De waardeontwikkeling van overig maatschappelijk vastgoed (zoals buurthuizen en wijkvoorzieningen) was met -/- 4,6% het minst negatief. Kinderdagverblijven lieten de sterkste waardedaling zien: -/- 6,1%. De belangrijkste verklaring voor deze ontwikkeling van de waarde van het maatschappelijk vastgoed houdt verband met hoe in de vastgoed- en de kapitaalmarkt over het risico van investeringen in vastgoed werd gedacht. In de loop van 2008 werden investeringen in vastgoed risicovoller ingeschat. Dit komt voor de Nederlandse Maatschappelijk Vastgoedindex tot uitdrukking in het oplopen van de disconteringsvoet met 30 basispunten tot gemiddeld 8,2%. De disconteringsvoet geeft uitdrukking aan de rendementseis (inclusief risico inschatting) die partijen in de vastgoedmarkt aan investeringen in vastgoed meegeven. Eenzelfde ontwikkeling is te zien bij de eindwaarde die aan het vastgoed van de deelnemers aan de Nederlandse Maatschappelijk Vastgoedindex wordt toegekend. Dit komt tot uitdrukking in de exit yield. Deze indicator liep gedurende 2008 op met 30 basispunten tot gemiddeld 9,1%. Een stijgende discontovoet alsook een stijgende exit yield hebben een negatieve invloed op de marktwaarde van het vastgoed.
Direct rendement
Het rendement dat voortvloeit uit de dagelijkse bedrijfsvoering, het directe rendement, bedroeg in 2008 voor alle vastgoedinvesteringen van de deelnemers aan de Nederlandse Maatschappelijk Vastgoedindex 6,4% Ook het directe rendement is niet voor alle vormen van maatschappelijk vastgoed gelijk. Voor collectief woon/zorg vastgoed en voor (brede) scholen bedraagt het directe rendement in 2008 6,5%. Kinderdagverblijven daarentegen laten over 2008 een direct rendement zien van 4,8%. Over de gehele linie is te zien dat de directe rendementen die op maatschappelijk vastgoed worden behaald hoger liggen dan die welke woningcorporaties bijvoorbeeld behalen op hun investeringen in woningen. Dit heeft te maken met de navolgende oorzaken:
De beheerintensiteit van maatschappelijk vastgoed ligt lager dan die van individueel verhuurde huurwoningen;
De waarde van maatschappelijk vastgoed is in verhouding tot de daarmee te realiseren netto huurkasstroom relatief laag in vergelijking met andere vormen van (commercieel) vastgoed;
De huren van collectief woon/zorg vastgoed (verzorgings- en verpleeghuizen) zijn geen uitkomst van een vrij spel van onderhandelingen tussen een aanbieder van en vrager naar vastgoed, maar zijn veelal afgestemd op de uit hoofde van de AWBZ aan de zorginstelling toegezegde exploitatiebijdrage voor het gebruik van het vastgoed in relatie tot de aan datzelfde vastgoed toegerekende genormeerde afschrijvings- en financieringslasten;
Maatschappelijk vastgoed betreft vaak specifiek voor een gebruiksdoel ontwikkelde gebouwen. De courantheid ervan is als gevolg daarvan relatief laag evenals de kans op hergebruik bij vrijkomen van huur. Het risico van investeringen in deze vormen van vastgoed is dientengevolge relatief hoog. Een hoger risico rechtvaardigt een hoger direct rendement.
Uitgaven die niet met de exploitatie van de vastgoedobjecten als zodanig, maar met die van de onderneming als geheel verbonden zijn, zoals overhead, rente op vreemd vermogen, alsook aan de belastingen ten laste van de onderneming zoals vennootschapsbelasting, maken geen deel uit van de berekening van het directe rendement. Dit betekent dat het netto direct rendement op het niveau van elke bij de Nederlandse Maatschappelijke Vastgoedindex aangesloten deelnemer lager is dan het bruto direct vastgoedrendement dat in het kader van deze index wordt gerapporteerd.
Efficiëntie
De Nederlandse Maatschappelijk Vastgoedindex meet de op het vastgoedbeheer betrekking hebbende efficiëntie van de operationele bedrijfsvoering met de exploitatiekosten/bruto inkomsten ratio. De ratio bedroeg in 2008 voor alle vormen van maatschappelijk vastgoed van de deelnemers 18,5%. Dit betekent dat van iedere euro huuropbrengst 18,5 cent wordt besteed aan het beheer, management en onderhoud van het vastgoed. Hiervan maken de financieringslasten (rente en aflossing) en de overhead overigens geen deel uit. In onderstaand overzicht is de exploitatiekosten/bruto inkomsten ratio voor de verschillende vormen van maatschappelijk vastgoed weergegeven:
Totaal Exploitatiekosten
Collectief woon/zorg vastgoed 18.4
Kinderdagverblijven 20.9
(brede) Scholen 12.3
Overig maatschappelijk vastgoed 21.2
Totaal 18.5
Verdere ontwikkeling
De resultaten die aan de Nederlandse Maatschappelijk Vastgoedindex ten grondslag liggen hebben vooralsnog alleen betrekking op de investeringen in maatschappelijk vastgoed van de woningcorporaties die tevens deelnemer aan de aeDex/IPD corporatie vastgoedindex zijn. Woningcorporaties werken al sinds het midden van de jaren negentig van de vorige eeuw in een marktcontext aan de realisatie van hun maatschappelijke doelstellingen op het gebied van de betaalbaarheid van het wonen, de leefbaarheid en kwaliteit van buurten en wijken. Omdat de overheid eventuele tekorten op de exploitatie van hun vastgoed en de bedrijfsvoering niet meer bijpast, bekostigen corporaties hun maatschappelijke doelstellingen geheel uit het rendement op hun vastgoedinvesteringen. Voor andere maatschappelijke ondernemingen, zoals zorg-, welzijn- en onderwijsinstellingen, maar ook de kinderdagverblijven dateert deze ontwikkeling van recenter datum of zal deze in de nabije toekomst zijn beslag krijgen. Voor deze maatschappelijke ondernemingen betekent dit dat zicht op de ontwikkeling van het rendement over hun vastgoedinvesteringen onontbeerlijk wordt voor het kunnen blijven realiseren van hun maatschappelijke doelstellingen. aeDex en IPD spelen hierop in door de Nederlandse Maatschappelijk Vastgoedindex nadrukkelijk open te stellen voor alle maatschappelijke ondernemingen die (mede) door middel van het investeren in en exploiteren van vastgoed werken aan de realisatie van hun maatschappelijke doelen. Elk van de genoemde sectoren wordt daarom gericht uitgenodigd om tot de Nederlandse Maatschappelijk Vastgoedindex toe te treden.
http://www.aedex.nl