Senternovem
23-06-2009 | IVBN presenteert visie op duurzaam vastgoed
"Ik wil wel investeren in de verduurzaming van mijn pand, maar de
huurder plukt daar de vruchten van." Dit is een argument die eigenaren
van bestaande gebouwen vaak en graag gebruiken als het gaat om (het
uitblijven van) energiezuinige renovatie van kantoren. Een huurder op
zijn beurt waagt zich niet aan duurzame aanpassingen als zijn
huurcontract binnen drie jaar afloopt. Deze impasse, ook wel de Circle
of Blame genoemd, wil de Vereniging van Institutionele Beleggers in
Vastgoed (IVBN) doorbreken. In het visiedocument Duurzaam Vastgoed,
dat IVBN vorige week afrondde, komt de beleggersvereniging met een
aantal voorstellen om dit te realiseren. Hans Copier, voorzitter
Taskforce Duurzaamheid van IVBN, sprak hierover tijdens het Provada
Green Forum.
"De trend naar duurzaam vastgoed is onmiskenbaar. De samenleving eist
het van de markt", zegt Copier. "Wij kiezen dan ook voor het
verduurzamen van de bestaande voorraad en het terugdringen van de
bestaande leegstand. Wij willen als beleggers actief gaan investeren,
maar we beschouwen verduurzaming als een gezamenlijke
verantwoordelijkheid."
Circle of Blame
De utiliteitsbouw is een sector waar makkelijk en snel succes is te
behalen op het gebied van energiebesparing, zegt Hans Korbee,
programma-adviseur utiliteitsbouw bij SenterNovem. Alleen al de
kantorenmarkt is verantwoordelijk voor een uitstoot van 8,4 miljoen
ton CO2, bijna 5% van de totale CO2-uitstoot in Nederland. SenterNovem
heeft laten berekenen dat de bestaande kantoren door renovatie 80%
energiezuiniger kunnen worden. "Echter, de `Circle of Blame' in de
vastgoedsector staat een grootschalige duurzame ontwikkeling van
bestaande gebouwen in de weg", aldus Korbee. "Dit is een vicieuze
cirkel waarin de betrokken partijen in het bouwproces elkaar de schuld
geven voor het niet van de grond komen van duurzaam vastgoed. In deze
stoelendans van het eigenbelang wijzen ontwikkelaars, bouwers,
beleggers en eindgebruikers vooral naar elkaar als het gaat om het
nemen van de eerste stap."
Samenwerking huurders
In plaats van naar elkaar te wijzen, bepleit IVBN samenwerking met
huurders. "We moeten samen de problematiek van de `split incentive'
oplossen. Als eigenaren investeren wij graag in het energiezuinig
maken van panden. Dit is een samenspel tussen eigenaar en gebruiker
waarin afspraken moeten worden gemaakt hoe de investeringen in
duurzaamheid onder meer via huur kunnen worden verrekend", aldus Hans
Copier. De IVBN gaat ervan uit dat investeringen in duurzaamheid op
redelijke termijn terug te verdienen zijn. Voor verhuurders zal er een
acceptabel rendement op de investering verkregen moeten worden, naast
de waardeontwikkeling. Voor huurders zal het voordeel in bijvoorbeeld
hun energielasten op moeten wegen tegen een eventuele huurverhoging.
Ook een huurverlenging biedt volgens de IVBN de verhuurder ruimte om
te investeren.
Rol overheid
Niet alleen huurders, maar ook overheden zijn volgens IVBN essentiële
partners in de verduurzaming. "Daarom is het van groot belang dat op
lokaal, regionaal, provinciaal en landelijk niveau het aanpakken van
de bestaande bouw een hoofdrol krijgt in duurzaamheidsbeleid", zegt
Copier. Centraal daarbij staat de zogenoemde saldo-benadering: baseer
de keuze voor nieuw vastgoed op het saldo van positieve en negatieve
effecten op de duurzaamheid van de gehele gebouwenvoorraad.
Daarnaast kunnen overheden verduurzaming bevorderen door het vervullen
van een voorbeeldfunctie, kennisuitwisseling, bijvoorbeeld via
SenterNovem, en financiële stimulering. "Directe kostprijsverlagende
maatregelen en langdurige vaste subsidiemogelijkheden hebben de
voorkeur van beleggers", legt Copier uit. Zo ondersteunt IVBN de
mogelijkheid om de BTW op energiebesparende maatregelen te verlagen
naar 6%. Ook bepleit ze een onderzoek naar het vergroten van de
afschrijvingsmogelijkheden voor beleggingsvastgoed, door te mogen
afschrijven tot 75% van de WOZ-waarde, in plaats van de huidige 100%.
Meetlat voor duurzaamheid
Het is belangrijk dat de duurzaamheid van nieuwbouw en bestaande bouw
transparant en objectief kan worden vergeleken, vindt de IVBN. Het
effect van verduurzaming van een bestaand pand op de huidige locatie
moet een huurder kunnen vergelijken met eventuele nieuwbouw elders. De
huurder, maar ook de overheid, moet kunnen zien wat per saldo het
duurzaamheidseffect is van zijn keuze. "En dan blijkt dat een
`verduurzaamd' bestaand pand op de bestaande locatie vaak een veel
betere optie", aldus Copier. Daarom wil IVBN dat er een door alle
marktpartijen geaccepteerde meetlat komt om duurzaamheid van vastgoed
te meten, zowel voor nieuwbouw als voor bestaande bouw.