Wageningen Universiteit en Researchcentrum
Geen objectieve waardering
landbouwgrond voor kopers en pachters
13 aug 2009
Onderdeel: Praktijkonderzoek Plant en Omgeving
Het ontwikkelen van een objectieve waarderingsmethode voor de
agrarische waarde van grond stond centraal in een Transforum project
voor Grootlandbouwbedrijf De Sjalon.
Dagelijks wordt er landbouwgrond verhandeld of getaxeerd. De
waardering vindt veelal plaats op economische waarde en de
landbouwtechnische aspecten spelen hierin een zeer geringe rol. Vooral
voor partijen die landbouwgrond aankopen of landbouwgrond ruilen
(pachter/vrijwillige kavelruil) is het van belang te weten wat de
kwaliteit van de te verkrijgen landbouwgrond is. Er is geen objectief
waarderingssysteem om de kwaliteit van landbouwgrond te bepalen. Voor
De Sjalon betekende dit dat ingebrachte landbouwgronden niet ten
opzichte van elkaar kunnen worden gewaardeerd op agrarische
opbrengstwaarde.
De economische waarde van landbouwgrond wordt bepaald door de
agrarische opbrengstwaarde, lokale karakter grondmarkt, persoonlijke
kenmerken van partijen (kopers/verkopers), stedelijke invloeden en
druk vanuit natuuraankopen. In het project voor De Sjalon is
beoordeeld welke landbouwtechnische factoren de agrarische
opbrengstwaarde bepalen. De landbouwtechnische factoren zijn, in
samenwerking met de ondernemers, bepaald. De factoren zijn grondsoort,
ontwatering/bodemstructuur/kwel, bodemgebonden schimmels en ziekten,
aaltjes, droogtegevoeligheid en onkruiddruk. Het streven voor De
Sjalon was voor de agrarische opbrengstwaarde een methode te
ontwikkelen om ingebrachte kavels te waarderen. Het aantal factoren,
welke niet of onvoldoende vertaald kunnen worden in een financiële
waardering, is te groot om een objectieve bepaling op korte termijn
mogelijk te maken. Dit betekent dat partijen zoals kopers, pachters en
De Sjalon momenteel de agrarische opbrengstwaarde nog niet of
onvoldoende kunnen bepalen.
De technische factoren zijn bepalend voor het bouwplan wat op een
kavel kan worden gehanteerd. Het bouwplan kent een directe relatie met
de inkomsten van de ondernemer. Er zijn drie knelpunten te benoemen in
waardering van landbouwgrond. Het eerste knelpunt in de waardering is
dat de technische factoren niet allemaal objectief meetbaar zijn. Een
voorbeeld hiervan is slempgevoeligheid. De slempgevoeligheid kan
worden bepaald, maar het lastig om slempgevoeligheid te vertalen naar
opbrengstderving. Ander voorbeeld is het effect van Altenaria
dauci/radicina op de kwaliteit van winterpeen. Het voorkomen van deze
schimmel op de opbrengst en kwaliteit van winterpeen laat zich
moeilijk in een getal vastleggen. Een tweede knelpunt is dat een
aantal technische factoren aanzienlijke landbouwkundige kennis van de
ondernemer of taxateur vergt. Kennis over aaltjes en dan met name de
beheersing van de populatie is een bekend knelpunt. Een derde knelpunt
is dat afwegingen tussen technische factoren afhankelijk zijn van het
teeltdoel. Voor een gespecialiseerd pootgoedbedrijf zijn andere
technische factoren van belang, als voor een extensief
graanteeltbedrijf. Voor de pootgoedteelt zijn er een aantal
probleemorganismen welke niet op het perceel of kavel voor mogen
komen, bijvoorbeeld aardappelmoeheid en meloidogyne chitwoodi.
In de praktijk komen er regelmatig situaties voor waar een
waarderingssystematiek uitkomst zou bieden. Veelal is de koper (of
bijvoorbeeld pachter) de zwakke partij. Een veehouder heeft veelal
onvoldoende kennis van bijvoorbeeld aaltjes. Wanneer de veehouder door
bedrijfsverplaatsing naar een akkerbouwregio rekening houdt in het
bedrijfsplan met verhuur van landbouwgrond voor (poot)aardappelen
en/of bloembollen kan dit tot een knelpunt leiden. In het geval van
een aantal aaltjes soorten kan geen grond voor aardappelen of
bloembollen worden verhuurd. De aanwezigheid van aaltjes kan daarmee
verregaande gevolgen hebben op de bedrijfsopbrengsten. De aanwezigheid
van bepaalde soorten aaltjes kan er ook toe leiden dat bijvoorbeeld
permanent grasland in het bouwplan noodzakelijk is. Permanent grasland
kan mogelijk de snijmaïsrotatie beïnvloeden. De financiële
consequenties zijn veelal niet of moeilijk te bepalen en vergen een
grote hoeveelheid kennis bij de koper of pachter.
---
Marcel van der Voort
visitekaartje
marcel.vandervoort@wur.nl