Persbericht TU Delft
Sloop, verkoop, onderhoud of renovatie vooral keus op wijkniveau
Portefeuillebeleid van ondergeschikt belang bij investeringen in bestaande woningvoorraad
Hoewel doorgaans bedoeld als overkoepelende strategie van de organisatie, wordt het portefeuillebeleid van grote woningcorporaties vaak ondergesneeuwd door andere strategieën en opvattingen. Als er keuzes moeten worden gemaakt tussen regulier onderhoud, sloop, verkoop of renovatie, blijken factoren op wijk- of woningniveau vaak van doorslaggevende betekenis.
Dit stelt promovendus Nico Nieboer van het Onderzoeksinstituut OTB van de TU Delft in zijn proefschrift 'Het lange koord tussen portefeuillebeleid en investeringen van woningcorporaties'. Nieboer heeft onderzocht in hoeverre het portefeuillebeleid van woningcorporaties is terug te vinden in de uiteindelijke investeringskeuzen en welke rol systematische methoden spelen in de vertaalslag tussen beleid en investeringen.
Sinds de financiële verzelfstandiging van de Nederlandse sociale huursector in de jaren tachtig en negentig van de vorige eeuw zijn woningcorporaties in belangrijke mate beleidsverantwoordelijk voor de ontwikkeling van hun woningbestand. Dit leidde tot meer aandacht voor de ontwikkeling van het portefeuillebeleid. Om dit beleid te concretiseren in investeringskeuzes op complex- of woningniveau werden systematische methoden toegepast, zoals afwegingsmodellen en analysetechnieken. Nieboer concludeert dat deze benadering niet blijkt te werken: portefeuillebeleid fungeert vaak niet als de integrale overkoepelende strategie, maar slechts als één van de strategieën.
In herstructureringsbuurten komen beslissingen over investeringen in complexen en woningen vooral tot stand vanuit een visie op de wijk en op de complexen. Maar ook in andere buurten zijn factoren op woning- of wijkniveau, zoals bouwtechnische staat of het aandeel sociale huurwoningen, belangrijker dan factoren op portefeuilleniveau.
De redenen voor de beperkte invloed van het portefeuillebeleid zijn deels voor de hand liggend. Op sommige punten blijkt dit beleid zo ruim geformuleerd dat de meeste investeringskeuzen er wel in passen. Minder triviaal is de verklaring dat een systematische vertaalslag óf niet wordt gemaakt óf al gauw terzijde wordt gelegd.
Dit ondersneeuwen van het portefeuillebeleid heeft verschillende consequenties. Waardevolle ambities om de bestaande woningvoorraad aan te passen aan de eisen van de tijd kunnen uit zicht raken. Er is een reëel risico dat geld, bedoeld voor een algemene verhoging van de woningkwaliteit, opgaat aan een relatief beperkt aantal, min of meer toevallig aan de orde zijnde projecten.
Aan de andere kant getuigt het van realiteitszin om te erkennen dat in een organisatie nu eenmaal meer dan één strategie wordt gevoerd, waarbij elk een legitieme inbreng op de investeringskeuzen kan hebben.
Volgens Nieboer doen ontwikkelaars van portefeuillebeleid er goed aan zich te concentreren op vragen die juist op portefeuilleniveau aan de orde zijn: wat is gezien de woningmarkt de gewenste samenstelling van de woningvoorraad, in hoeverre zijn relatief nieuwe investeringscategorieën als 'te woon' en gebonden verkoop geschikt voor de eigen organisatie? Het onderzoek laat zien dat deze elementen in het portefeuillebeleid wèl een duidelijk sturende werking hebben.
Het promotieonderzoek van Nieboer is tot stand gekomen in het kader van het onderzoeksprogramma Corpovenista, waarin is samengewerkt door tien woningcorporaties, koepelorganisatie Aedes en drie universiteiten.
Nico Nieboer, 2009," Het lange koord tussen portefeuillebeleid en investeringen van woningcorporaties", ISBN 978-90-5199-523-7
Noot aan de redactie/
Technische Universiteit Delft