Eerste tekenen broos herstel woningmarkt
08/10/2009 09:45
NVM Service B.V.
Beter derde kwartaal ten opzichte van tweede kwartaal
Eerste tekenen broos herstel woningmarkt
Prijzen woningen blijven stabiel
Nieuwegein, 8 oktober - In het derde kwartaal van 2009 werden 23% minder woningen verkocht dan in dezelfde periode van het vorige jaar. Ook de prijzen zijn ten opzichte van het vorige jaar fors gedaald. Ten opzichte van het derde kwartaal van 2008 ligt de prijs van de gemiddelde woning nu op 229.000 euro (-4,9%). Dat meldt de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) in haar analyse van de woningmarkt over het derde kwartaal van 2009, die vandaag is gepresenteerd.
De nieuwste kwartaalcijfers die de NVM uitgeeft, zijn voorlopig.
Toch laat de woningmarkt in het derde kwartaal van 2009 enige voortekenen van voorzichtig herstel zien. De prijs van de gemiddelde verkochte woning daalde niet verder en is ten opzichte van het tweede kwartaal van 2009 vrijwel gelijk gebleven (+ 0,1%). Hoewel de huizenverkopen ver achter blijven bij vorig jaar, is ook hier sprake van enige opleving. Het aantal verkopen lag als geheel 1% lager dan in het tweede kwartaal van 2009, maar deze daling is minder groot dan gebruikelijk; historisch worden er in het derde kwartaal zo'n 5% minder huizen verkocht ten opzichte van het tweede kwartaal. Enkele regio's als bijvoorbeeld Amsterdam (+14%) en Utrecht (+4%) kenden juist een toename van het aantal transacties.
De licht verbeterende cijfers nemen niet weg dat de Nederlandse woningmarkt nog altijd in een historisch dieptepunt verkeert. In totaal zijn in het derde kwartaal totaal ruim 32.000 woningen verkocht (door NVM- en niet-NVM-makelaars). Consumenten zijn nog altijd zeer voorzichtig. Uit een enqu(ee)te onder makelaars blijkt dat 60% van de verkopers eerst zijn eigen huis wil verkopen, voordat wordt overgegaan tot de koop van een nieuwe woning.
Voorzichtig
Niettemin spreekt de NVM van een broos herstel. Ten opzichte van het tweede kwartaal zitten bijna alle indicatoren licht in de lift. NVM-voorzitter Ger Hukker: "Wat we zien is een rustiger, zich stabiliserend beeld op de woningmarkt. Er is geen sprake van een diepe val. Echt heel positieve signalen uit de markt zijn er nog niet, maar er lijkt in ieder geval een beweging naar boven op gang te komen. En dat is na de zware economische dip een opsteker."
De NVM handhaaft dan ook haar eerdere prognose over heel 2009. Hukker: "We blijven heel voorzichtig met onze voorspelling. Over heel 2009 verwachten we een prijsdaling van 5%, waarbij we rekening houden met een flinke prijsdaling in het laatste kwartaal. Als we een stabiel vierde kwartaal kennen, gaan we meer richting de 2% dan richting 5%.
Betaalbaarheid
De betaalbaarheid van de woonlasten is ook dit kwartaal vrijwel gelijk gebleven in vergelijking met de voorafgaande periode. Hukker: "Wat we zien is dat aan de ene kant de betaalbaarheid in een jaar tijd 25% is toegenomen, mede door de lage rente en de gedaalde verkoopprijzen. Aan de andere kant zijn banken kritischer geworden in het verstrekken van hypotheken."
Regionale verschillen
De prijs van de gemiddelde verkochte woningen verschilt zoals gebruikelijk sterk per regio. In de regio Zeeuwse Eilanden en Amsterdam daalt de prijs van de gemiddelde verkochte woning met respectievelijk -6,0% en -2,8%. Vergeleken met het derde kwartaal van 2009 ten opzichte van het derde kwartaal van 2008 is in alle regio's de prijs van een gemiddelde verkochte woning gedaald. Voor de Zeeuwse Eilanden, Amsterdam, Breda en Den Bosch is de daling het grootst, respectievelijk -11%, -9,8%, -9,0% en -8,9%.
Verkooptijd verkochte woningen
De tijd dat een verkochte woning te koop heeft gestaan varieert eveneens sterk tussen de regio's. Met een gemiddelde van 79 dagen is de looptijd in de Randstad veel korter dan in de andere delen van Nederland. Alleen Rotterdam (105 dagen) kent een looptijd die vergelijkbaar is met het landelijke gemiddelde (108) dagen. In Amsterdam en Haarlem is de looptijd met 55 en 64 dagen het kortst van Nederland. In Leiden, Utrecht en Den Haag is de looptijd in het derde kwartaal van 2009 betrekkelijk kort met respectievelijk 96, 83 en 82 dagen.
NHG-garantie
De NVM heeft het afgelopen jaar hard gelobbyd voor de verhoging van de limiet van de Nationale Hypotheek Garantie van 265.000 naar 350.000 euro. Het kabinet heeft hier in juli van dit jaar mee ingestemd. De maatregel heeft al vrijwel direct positieve effecten. Als gevolg van de verhoging van de NHG-grens is in het derde kwartaal in dit prijssegment aan ongeveer 1.500 extra huishoudens een NHG verstrekt. Rekening houdende met de doorlooptijd tussen het moment van offreren en registratie van de lening (gemiddeld drie maanden), zal dit aantal conform de verwachting doorgroeien tot een niveau van ongeveer 1.500 extra NHG-leningen per maand. Dat zou betekenen dat ook in deze prijscategorie ongeveer 4 op de 5 aankopen wordt gefinancierd met NHG. In totaal hebben in het afgelopen kwartaal ongeveer 29.000 huishoudens de aankoop (22.000) of de verbetering van hun woning (7.000) gefinancierd met NHG. In tijden van crisis is de NHG dus een prima stabiliserend instrument.
Aanbod/looptijd
Als gevolg van de afnemende vraag is de looptijd van woningen fors toegenomen. Zo stond 25% van de in aanbod staande woningen in het derde kwartaal van 2009 langer dan een jaar te koop. Dat is 10% meer in vergelijking met hetzelfde kwartaal in 2008. Dat betekent dat 1 op de 4 woningen langer dan een jaar op de markt is. Vorig kwartaal was dat nog 1 op de 5 woningen. Het aantal woningen dat nu minder dan een kwartaal in aanbod staat, is gedaald tot 27%. Dit heeft deels te maken met het feit dat de consument vaak eerst zijn huidige woning wil verkopen alvorens hij een nieuw huis koopt.
Moeilijke tijden voor NVM-makelaar
Vooralsnog zijn en blijven het voor makelaars moeilijke tijden. In totaal hebben 151 kantoren dit jaar hun deuren moeten sluiten. Wel zijn er 62 nieuwe vestigingen bijgekomen. Het aantal NVM-kantoren ligt daarmee per 1 oktober op 2.790.
Hukker: "We doen er als NVM-bureau alles aan om onze leden zo goed mogelijk te ondersteunen in deze lastige periode. Helaas moeten we constateren dat het aantal transacties op dit moment onvoldoende is om voor alle leden een boterham op te leveren. We hebben inmiddels dan ook van zo'n 150 kantoren afscheid moeten nemen. Dat proces is gaande en nog zeker niet op z'n einde. Het vraagt om echt ondernemerschap om in deze moeilijke tijden te overleven."
Terugkeer makelaarseed
De NVM is verheugd over de politieke aandacht voor de herintroductie van de makelaarseed die in 2001 werd afgeschaft. Hukker: "De NVM zet al jaren in op kwaliteitsverbetering in de makelaardij. Deze ligt onder druk door de nadruk op concurrentie en kostenverlaging in de sector. Het is tot nu toe niet mogelijk gebleken om kwaliteitseisen branchebreed in te voeren. Daarom lijkt het de NVM een prima idee als de regering dit per wetgeving alsnog verplicht."
Woningmarktdossier
Het kabinet heeft een twintigtal lange termijnverkenningen aangekondigd. Daaronder ook het woningmarktdossier. De NVM wijst al veel langer op een slecht functionerende woningmarkt en dringt al jarenlang aan op integrale hervormingen. Het zou goed zijn het bewegen op de woningmarkt te stimuleren in plaats van te straffen. In dat licht is de NVM dan ook verbaasd over het standpunt van minister Van der Laan van Wonen, Wijken & Integratie om nog vóór de evaluatie van de Koopsubsidie (Wet Bevordering Eigen Woningbezit) op te roepen tot het afschaffen hiervan. De regeling is met name voor starters zeer effectief. Nagenoeg 40 procent van de transacties binnen de betreffende prijsgrenzen in de bestaande bouw is tot stand gekomen door de Koopsubsidie. De NVM verzoekt de minister dan ook te wachten met een oordeel pas nadat de evaluatie heeft plaatsgevonden. Hukker: "Een ongenuanceerde discussie of alleen een discussie over een platformbezuiniging van 20% over de hypotheekrenteaftrek frustreert op dit moment de markt. We roepen alle partijen die hierbij zijn betrokken om een zorgvuldige discussie aan te gaan. Ik schat in dat een eventuele wijziging van de spelregels op de woningmarkt zo'n 20 jaar in beslag zal nemen."
Energielabel
Een van de manieren waarop consumenten hun woningen aantrekkelijker kunnen maken voor potentiële kopers, is met het aanvragen van een energielabel. Hoewel het label voor huizenverkopers wettelijk verplicht is, is er geen controle op de naleving ervan. Ook is er veel onduidelijkheid over de technische aspecten van het label. De NVM hoopt dat de verbetering van het energielabel per 1 januari aanstaande tot een aanmerkelijke verbetering zal leiden.
Hukker: "Het is goed om te zien dat minister Van der Laan daar zich actief voor inzet. De overheid moet zich wel realiseren dat verduurzaming pas echt van de grond komt met flankerend beleid van de overheid. Dat betekent dat het voor de consument interessant moet worden gemaakt om duurzaam bouwen tot de norm te verheffen. Op dit moment staat hij op 3-0 achterstand. Kopers noch verkopers is duidelijk gemaakt wat de voordelen van het energielabel zijn. Het label moet geen doel op zich worden."
NVM Open Huizen Dag
De NVM zet alle zeilen bij om de woningmarkt in deze zware economische tijden in beweging te houden. Een van de manieren is de NVM Open Huizen Dag die op zaterdag 10 oktober aanstaande wordt gehouden. Circa 45.000 te koop staande woningen zijn aangemeld, waarmee opnieuw een record is gebroken. Woningzoekenden kunnen op deze dag zonder afspraak binnenlopen bij te koop staande woningen om zich vrijblijvend te oriënteren op aanbod en prijs. De NVM Open Huizen Dag is een laagdrempelige en doeltreffende manier om woningzoekenden en verkopers met elkaar in contact te brengen. Het animo voor de dag is, zeker sinds de economische crisis, enorm. De vorige editie in maart van dit jaar trok naar schatting zo'n 130.000 bezoekers. Kopers kunnen hun kansen op deze markt pakken.
http://www.nvm.nl