|Persbericht | |Amsterdam, 26 november 2009 |Hotelvastgoed: nu 'boeken'
Hotelsector sterk afhankelijk van vertrouwen in economie
Vastgoed bewijst ook in mindere tijden een veilige belegging te zijn. Zo zijn prijzen voor woningen en bedrijfsgebouwen het afgelopen jaar minder hard gedaald dan aandelenkoersen. Dit gaat echter niet op voor vastgoed in de hotelsector. Kameropbrengsten, en daaruit voortvloeiend de waarde van hotelvastgoed, zijn sterk gerelateerd aan beursbewegingen. Dit blijkt uit een uitgevoerde studie van
DTZ Zadelhoff. De recente opleving van de beurskoersen duidt daarbij op een goed moment om in te stappen in de hotelvastgoedmarkt.
DTZ Zadelhoff heeft de gemiddelde kameropbrengsten (RevPAR's) vergeleken met de koersen van de AEX-index. De tendens van de gemiddelde kameropbrengsten vertoont grote correlatie met de beweging van de AEX-index (zie onderstaande grafiek). Alleen ten tijde van invoering van de euro in 2002 liepen de AEX (rood) en de RevPAR (zwart) uit de pas. De invoering van de euro heeft een sterk positief effect gehad op de gemiddelde kamerprijzen. Zo sterk dat de RevPAR ondanks een dalende bezettingsgraad steeg. De in 2008-2009 gedaalde RevPAR heeft ook directe gevolgen voor de waarde van het onderliggende vastgoed. De twee belangrijkste factoren voor de waarde zijn namelijk de winstgevendheid van de exploitatie en het risico van het betreffende vastgoed. Door de huidige lage kameropbrengsten kan er door exploitanten minder huur worden betaald en is voor eigenaar/gebruikers minder geld beschikbaar voor kapitaallasten, waardoor de waarde van het hotelvastgoed daalt. Daarbovenop komt nog de hogere onzekerheid over toekomstige (huur)inkomsten die het risico verhoogt en daarmee de waarde van het vastgoed drukt.
RevPAR - Revenue Per Available Room in Nederland.
Bron: HOSTA (Horwath HTL) en AEX-index
Uit de grafiek wordt duidelijk hoe afhankelijk de hotelsector is van de reële economie. Volgens Vincent Huizinga, verantwoordelijk voor Hospitality bij DTZ Zadelhoff, is dit geen grote verrassing. "Dalende aandelenkoersen duiden op lagere bedrijfsomzetten en winsten. Dit heeft een matigende werking op het zakelijk verkeer en daarmee ook op het aantal hotelovernachtingen." Ook vakantiebestedingen dalen bij verminderde bedrijfsresultaten, aangezien dit vaak gepaard gaat met een daling van het consumentenvertrouwen.
"De grafiek is zeker geen glazen bol waarin de toekomst van de RevPAR precies is af te lezen", aldus Huizinga. "Maar het kan wel helpen om verwachtingen eraan te spiegelen." Indien de AEX-index tot eind 2009 stabiel blijft rond het huidige niveau van 310-330 punten, wordt een jaargemiddelde bereikt van circa 270 punten. Daarmee komt de RevPAR volgens de studie uit op circa EUR 64,-. Dat is een verdere daling ten opzichte van 2008 toen deze EUR 72,- bedroeg. Tegelijkertijd met dit negatieve scenario, biedt deze vergelijking ook een positieve noot. De AEX is vanaf het dieptepunt van 194,99 punten (op 8 maart jl.) alweer met ruim 50% gestegen. Huizinga: "Deze stijging komt nu nog niet terug in het jaargemiddelde voor 2009, maar het kan er op wijzen, dat de ergste daling voor de AEX achter de rug is." Voor 2010 biedt dit zeker perspectief. Indien de AEX ook in 2010 boven het jaargemiddelde van 2009 (=270 punten) blijft, verwacht DTZ Zadelhofff dat de RevPAR in 2010 ook weer omhoog gaat.
Voor partijen met eigen vermogen is nu een goed moment om in hotelvastgoed te investeren en zo te profiteren van de dip in de markt. Vincent Huizinga: "Dit geldt voor bestaand vastgoed, maar ook het ontwikkelen van nieuwe hotels biedt kansen. Door gedaalde bouwkosten kan relatief goedkoop ontwikkeld worden. Tegen de tijd dat de deuren van zo'n nieuw hotel opengaan, zal het economisch getij een stuk verbeterd zijn. Bij een beginnend herstel van de hotelmarkt in 2010 - en doorzetting hiervan in 2011 - stijgen de rendementen voor vastgoedeigenaren direct."
Het Hospitality-team van DTZ Zadelhoff is onderdeel van de wereldwijd opererende DTZ Hospitality Group. Deze divisie biedt een uitgebreid dienstenpakket op het gebied van hotelvastgoed. De diensten zijn van toegevoegde waarde toe voor investeerders, exploitanten, ontwikkelaars en financiële instellingen. DTZ Zadelhoff biedt klanten onder andere expertise op het gebied van acquisitie en vervreemding van alle soorten hotelassets en geeft adviezen met betrekking tot ontwikkelingen.
|