Samenvatting
Deel 1
Belangrijkste trends in het volkshuisvestelijk presteren Voortschrijdende concentratie en krimpend marktaandeel
Als gevolg van fusies daalde het aantal corporaties van 508 in 2004 naar 430 in 2008. Het
gemiddelde aantal woongelegenheden per corporatie steeg over die periode daarmee van
4.800 naar 5.600. Het aandeel woningbezit van de corporaties in de Nederlandse woningmarkt
daalde van 33,9% in 2004 naar 31,9% in 2008.
Het jaar 2008 als topjaar voor nieuwbouw door corporaties
Voor de nieuwbouw door de sector was 2008 een topjaar met de realisatie van 36.500
woongelegenheden in de huur en koop. Daarmee leverden de corporaties en hun verbindingen
46% van de totale landelijke nieuwbouw-productie van 78.900 woningen in 2008. In 2007 was
dat aandeel in de landelijke nieuwbouwproductie nog 42%.
Dalende verkopen en stabiele sloopaantallen
In de afgelopen vijf jaar werden er ruim 79.000 woongelegenheden voor verhuur verkocht
aan eigenaar-bewoners (ruim 75.000) of beleggers (ruim 4.000). Ondanks allerlei initiatieven
van corporaties die de verkopen aan huurders moeten stimuleren, werden in 2008 in totaal
toch slechts 13.400 woningen aan bewoners verkocht. Dat is ongeveer 3.000 minder huurwo-
ningen dan in 2005. Van de bijna 76.000 woongelegenheden die in de afgelopen vijf jaar door
sloop aan het corporatiebezit onttrokken zijn, is het niveau in de laatste drie jaar stabiel op
ongeveer 16.000 woongelegenheden per jaar.
Effecten van mutaties op de kwaliteit van het bezit
Als gevolg van de toevoegingen door nieuwbouw en aankoop enerzijds en de afname door
sloop en verkoop anderzijds, ontstaan ook verschuivingen in de kwaliteit van het corporatie-
bezit. Het aandeel eengezinswoningen daalt in vijf jaar tijd van 45,4% in 2004 naar 43,6% in
2008. Ook het aandeel meergezinswoningen zonder lift daalt van 28,8% naar 27,5%. Aan de
andere kant stijgt het aandeel meergezinswoningen met lift licht van 12,4% naar 12,7%. Het
aandeel hoogbouwwoningen groeit harder van 9,0% naar 10,6%, evenals het aandeel overige
woongelegenheden, dat groeit van 4,4% naar 5,6%. De gemiddelde Nederlandse corporatie-
woning had op 1 januari 2008 een WOZ-waarde van 158.000,-. Dit is ruim tweederde van de
gemiddelde WOZ-waarde van alle woningen in Nederland ( 233.000,-).
4 Centraal Fonds Volkshuisvesting
De corporatiewoning biedt daarmee wat minder kwaliteit dan de andere woningen. Op
zichzelf is dat logisch want de meeste woningen van corporaties bieden wel een goede basis-
kwaliteit, maar ze zijn minder luxueus dan veel koopwoningen.
Dalende mutaties en stabiele leegstand
Het aantal mutaties is na een stijgende lijn tot en met 2006 in het afgelopen jaar weer
verder gedaald. Ook in niet-verstedelijkt gebied waar vorig jaar nog sprake was van een lichte
toename van de mutatiegraad, is de daling in 2008 ingezet. De leegstand is in 2008 redelijk
stabiel gebleven op 1,2% van de corporatievoorraad.
Ontwikkeling huurprijsklassen
Ondanks het beleid dat in de afgelopen jaren steeds meer ruimte bood voor ontwikkeling
van het duurdere huursegment door corporaties, zoals huurharmonisatie en meer mogelijk-
heden voor differentiatie in huurprijzen, is het aandeel duurdere woningen in de afgelopen
vijf jaar beperkt toegenomen van 6% naar 7%. Per saldo valt nog steeds 93% van de huurwo-
ningvoorraad van de woningcorporaties binnen het beleidsmatig gewenste bereik van lagere
inkomens. De grote differentiatie die als gevolg van beleid in het verleden is ontstaan in de
gerealiseerde huurprijzen tussen verschillende regio's, komt ook tot uitdrukking in verschillen
in benutting van de maximaal toegestane huur. Gemiddeld wordt 71% van wat de corporatie
op grond van het Woningwaarderingstelsel maximaal had mogen vragen, aan de huurder in
rekening gebracht.
Toewijzingen aan lagere inkomens
Uit de toewijzingsgegevens blijkt dat bijna 28% van de toewijzingen in 2008 betrekking
had op huishoudens die niet tot de doelgroep behoren (in 2007 ruim 27%). Een groot deel van
de vrijkomende huurwoningen van corporaties was, bezien vanuit de hoogte van de huur-
prijzen, echter terecht ook beschikbaar voor huishoudens met wat hogere inkomens. Uit de
toewijzingen over 2008 blijkt namelijk dat bijna 90% van de toewijzingen volgens de inko-
menscriteria als passend beschouwd mogen worden. Dat is iets lager dan het landelijk gemid-
delde over de voorgaande jaren 2003-2007 toen gemiddeld ongeveer 91% financieel passend
werd toegewezen.
Meer geschikte huisvesting voor ouderen en minder validen
Het aantal woningen dat de corporatie geschikt acht voor huishoudens van ouderen en
gehandicapten is in de afgelopen vijf jaar met ruim 36.000 gestegen. Inmiddels bestaat bijna
15% van de corporatievoorraad uit woningen die de corporatie bij vrijkomen met voorrang
toewijst aan een 55-plushuishouden of aan een gehandicapte. De fysieke toegankelijkheid van
het woningbezit is de afgelopen jaren aanmerkelijk verbeterd. Het aantal voor minder vali-
den toegankelijke woningen is in vijf jaar met bijna 62.000 gestegen. Er zijn inmiddels bijna
654.000 voor minder valide huurders vaak geschikte woningen, hetgeen overeenkomt met
27,4% van de totale corporatievoorraad.
Sectorbeeld realisaties woningcorporaties 5
Forse groei in uitgaven leefbaarheid en investeringen in maatschappelijk vastgoed
In 2008 gaven corporaties bijna 269 miljoen uit ten behoeve van de leefbaarheid. Dat is
een stijging met bijna 49% ten opzichte van 2007 toen 181 miljoen werd uitgegeven. Ook de
investeringen in maatschappelijk vastgoed zijn in 2008 fors toegenomen met 44%, van 143
miljoen in 2007 naar 205 miljoen in 2008.
Deel 2 Belangrijkste trends in het financiële presteren
Verder stijgende bedrijfslasten
De meest in het oog springende ontwikkeling in 2008 is de sterkere stijging van de netto
bedrijfslasten met 9,1%. Daarmee groeien de bedrijfslasten weer harder dan de boveninfla-
toire stijging in 2007. De oorzaak moet enerzijds gezocht worden in de CAO Woondiensten
2007-2008. Ook speelt de uitbreiding van het personeelsbestand met 2,4% ten opzichte van
2007. Een deel van de kostenstijging wordt veroorzaakt door de toenemende activiteiten van
corporaties. Daarnaast kunnen ook inefficiënties een verklaring vormen. Vanaf 2004 zijn de
netto bedrijfslasten per verhuureenheid gestegen met 32,8%. De cumulatieve inflatie over die
periode bedroeg slechts 8,4%.
Dalende netto exploitatiekasstroom
De ontwikkeling van de netto exploitatiekasstroom is in de afgelopen vijf jaar, maar met
name in het laatste jaar verslechterd en komt in 2008 uit op 40%. Van iedere euro huur gaat
nu 60% naar bedrijfslasten en onderhoud. In 2004 ging van iedere euro huur nog ruim 50%
naar bedrijfslasten en onderhoud. Ook de rentedekkingsgraad is in 2008 verder verslechterd
ten opzichte van 2006. Dit is een direct gevolg van de gedaalde netto exploitatiekasstroom en
de gestegen rentelasten per verhuureenheid. In 2007 zijn de rentelasten per verhuureenheid
voor het eerst in de beschouwde periode beperkt gestegen. In 2008 zet die stijging fors door.
De oorzaak moet niet gezocht worden in het renteniveau zelf (constant gebleven op 4,6%),
maar in de sterke groei van de totale omvang van de schulden. Deze toename wordt weer
veroorzaakt door de groei van de portefeuille in exploitatie, in ontwikkeling (huur en koop) en
gereedgekomen, maar nog niet verkochte koopwoningen. De afgelopen jaren compenseerden
de dalende rentelasten de stijgende bedrijfslasten. Onder invloed van het grote volume van
de voorgenomen investeringen valt te verwachten dat de rentelasten in de nabije toekomst
verder zullen toenemen. Ook verhoogt de invoering van integrale vennootschapsbelasting
(Vpb) vanaf 1 januari 2008 de lasten voor woningcorporaties. De verdere ontwikkeling van de
exploitatiekasstroom en de rentelasten is sterk bepalend voor de leen- en de investeringscapa-
citeit van corporaties. De afhankelijkheid van verkoop van bestaand bezit bij investeringen zal
steeds groter worden als bovengenoemde trend doorzet.
Verminderde inkomsten uit verkoop van bestaande woongelegenheden
De verkoop van bestaande woongelegenheden is, naast de netto exploitatiekasstroom uit
de exploitatie van woongelegenheden, de belangrijkste bron van kasmiddelen van corporaties.
In 2008 is het aantal verkopen aan eigenaar-bewoners met 9% gedaald ten opzichte van 2007.
6 Centraal Fonds Volkshuisvesting
Het totale aantal verkopen aan eigenaar-bewoners daalde ver onder de niveaus van de af-
gelopen jaren. Wanneer het verstorende effect van de verkoop van het bestaande bezit aan ei-
gen verbindingen in 2007 buiten beschouwing wordt gelaten, blijkt dat ook de bruto verkoop-
prijs en netto kasstroom per woongelegenheid gedaald zijn ten opzichte van 2006 en 2007.
Dalende inkomsten uit nieuwbouw van koopwoningen
De gemiddelde stichtingskosten van de koopwoningen die in 2008 door de corporaties zijn
opgeleverd, bedragen 181.000,- per woongelegenheid en zijn hiermee licht gestegen ten
opzichte van 2007 ( 178.000,- per woongelegenheid). Corporaties hebben in 2008 gemiddeld
genomen een netto verkoopresultaat van ongeveer 12.000,- per koopwoning gerealiseerd.
Dit is een daling ten opzichte van 2007. De winstbijdrage van de gerealiseerde koopprojecten
is in 2008 op sectorniveau slechts 70 miljoen. Het beslag op middelen vanwege project-
ontwikkeling (in aanbouw en niet verkochte gereedgekomen koopwoningen) bedraagt 2,6
miljard (exclusief al reeds gemaakte afboekingen). In de huidige markt zijn hier aanzienlijke
risico's mee gemoeid.
Toename volkshuisvestelijke exploitatiewaarde
De volkhuisvestelijke exploitatiewaarde is in 2008 met 1.435,- per woongelegenheid fors
toegenomen ten opzichte van 2007. De totale stijging van de volkhuisvestelijke exploitatie-
waarde in 2008 bedraagt bijna 3,9 miljard. Deze toename wordt vooral veroorzaakt door de
relatief grote oplevering van nieuwbouw met hoge exploitatiewaarden versus de onttrekkin-
gen (sloop en verkoop) met lage exploitatiewaarden.
Toename langlopende schulden
De nominale schuld is in 2008 met bijna 4,5 miljard toegenomen. Over 2007 was de toe-
name bijna 3,1 miljard. De rentabiliteitswaarde steeg in 2008 met ruim 3,1 miljard. Deze
forse toename van de leningenportefeuille wijst er op dat een groot deel van de nieuwbouw
via leningen gefinancierd is. Ook is er sprake van een toename van de rentabiliteitswaardecor-
rectie van 1.354 miljoen. Deze forse toename wijst in de richting van langlopende rente-
afspraken bij financiering of herfinanciering.
Afname van het volkshuisvestelijk vermogen
Het totale volkshuisvestelijk vermogen is in 2008 als percentage van het balanstotaal
afgenomen met 1,1%. In absolute zin is het totale volkshuisvestelijk vermogen in 2008 ten
opzichte van 2007 heel licht toegenomen.
Omvang van het risicoprofiel
Bij de bepaling van het risicoprofiel in 2008 (8,8%) is ten opzichte van 2007 (10,7%) sprake
van een afname. Deze wordt vooral veroorzaakt door het afgenomen macro-economisch risico.
Door de zeer lage inflatieverwachting waarmee de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde is
bepaald, is het verschil met een slecht weerscenario voor met name de inflatie (voor de huur
het meest van belang) kleiner geworden dan in 2007. Ten opzichte van vorig jaar is de beklem-
ming van de Vpb nieuw.
Sectorbeeld realisaties woningcorporaties 7
Het totaal van het risico 2008 inclusief deze beklemming (8,8% +2,0%) is nagenoeg gelijk
aan het risicoprofiel over 2007.
Toename aantal verbindingen
Opvallend is dat in vergelijking met vorig jaar, ondanks dat Verenigingen van Eigenaren
(VvE's) nu niet meegerekend worden, er toch sprake is van een stijging van het aantal ver-
bindingen in 2008 naar 1.886. Naarmate de corporatie groter is, heeft men ook meer verbin-
dingen. Het totale bedrag van de kapitaaldeelname omvat in 2008 bijna 1,3 miljard. In 950
verbindingen leveren corporaties 100% van de kapitaalinbreng. De totale omvang van de kapi-
taaldeelname die hiermee gemoeid is bedraagt 81% van de totaal opgegeven kapitaalinbreng.
Bij de activiteiten die plaatsvinden in de verbindingen gaat het meestal om projectontwikke-
ling, al dan niet in combinatie met andere activiteiten. De vastgoedexploitatie en de project-
ontwikkeling hebben evenals in 2007 nu ook het grootste volume in de financiering door de
toegelaten instelling.
Terugdraaien doorzakken
De omvang van het aantal woongelegenheden in verbindingen is duidelijk teruggelopen. In
2007 zijn er door corporaties ongeveer 24.000 woongelegenheden verkocht aan de eigen ver-
bindingen (het zogenaamde `doorzakken'). In 2008 is een belangrijk deel van het doorgezakte
bezit (ongeveer 12.000 woongelegenheden) weer teruggekomen bij de toegelaten instelling,
terwijl een ander deel van het doorgezakte bezit in de nabije toekomst weer bij de toegelaten
instelling ondergebracht zal worden.
Materieel belang van verbindingen
De activiteiten in de verbindingen worden bijna volledig gefinancierd door de toegela-
ten instellingen. Als de omvang van de schulden wordt afgetrokken van de bezittingen, kan
worden gesteld dat in 2008 circa 4,6 miljard van de bezittingen in de verbindingen wordt
gefinancierd door de toegelaten instellingen. Dit is een groei van 0,4 miljard in één jaar tijd,
terwijl het woningbezit in verbindingen fors is afgenomen dit jaar. In relatie tot de ontwik-
kelingen op de markt voor koopwoningen ontstaan hier aanzienlijke marktrisico's. De posten
voorraden en onderhanden werk toerekenbaar aan verbindingen zijn tezamen met 300
miljoen ook sterk toegenomen tot ruim 1,1 miljard. Dit duidt erop dat de omvang van de
koopwoningen die gereed maar niet verkocht zijn, sterk is toegenomen en daarnaast dat de
koopwoningen die in aanbouw zijn, veel minder door de kopers worden gefinancierd.
Winstgevendheid van verbindingen
De cijfers over de hoogte van de verschuldigde belasting als indicatie voor de resulta-
ten van de commerciële activiteiten in verbindingen, geven niet het beeld dat sectoraal er
bedrijfseconomisch in verbindingen veel winst wordt gemaakt. Als gekeken wordt naar het
resultaat op deelnemingen in de enkelvoudige winst- en verliesrekening dan blijkt dat aan-
zienlijk verslechterd in 2008 ten opzichte van 2007. Ook de cijfers voor deelnemingen die
niet geconsolideerd zijn, geven aan dat verbindingen over het algemeen niet erg renderend
zijn. Het rendement in de afzonderlijke verbindingen blijkt sterk negatief te zijn. Het verschil
8 Centraal Fonds Volkshuisvesting
tussen het ingebrachte vermogen (inclusief agio) en het eigen vermogen in verbindingen dat
toerekenbaar is aan corporaties bedraagt - 800 miljoen. Bij 869 verbindingen bedraagt het
saldo - 1,3 miljard en bij 550 verbindingen 0,5 miljard. Bij de rest van de verbindingen is
het saldo neutraal.
Vennootschapsbelasting (Vpb)
De corporaties tezamen schatten de acute Vpb op - 0,4 miljoen. 250 corporaties houden
rekening met een betaling van 185 miljoen en 177 corporaties met een verrekenbare post
van dezelfde orde van grootte die in latere jaren van invloed kan zijn op de te betalen Vpb. Het
gaat hierbij om een raming van de corporaties. In hoeverre de definitieve aanslagen bij deze
cijfers aansluiten, zal later moeten blijken. De acute Vpb heeft betrekking op met name drie
onderdelen: de fiscale exploitatiekasstroom (inclusief effect woningverbetering), effecten van
combinatieprojecten (motie Tang) en bedrijfseconomische resultaten op projectontwikkeling.
De belasting buitengewoon resultaat (latente Vpb) komt uit op - 519,8 miljoen. Dit is met
name het effect van verschillen tussen de fiscale en de bedrijfseconomische waardering van
bezit. Deze inschatting heeft materieel niet zo veel betekenis. De fiscus heeft in zijn raming al
geen rekening gehouden met de winst vanwege de verkoop van bestaand bezit (relatief lage
fiscale winst en effect herinvesteringsreserve). In zijn beoordeling houdt het Fonds daarom
ook geen rekening met de actieve belastinglatentie.
Sectorbeeld realisaties woningcorporaties 9