G32 en de stelselwijziging in de woningmarkt
28/01/2010 12:45
G-32
HARDE RANDVOORWAARDEN OM ZWAKKE GROEPEN EN GEBIEDEN TE BESCHERMEN
Om economisch zwakke groepen en gebieden te beschermen stelt de G32 harde randvoorwaarden aan de noodzakelijke structuurwijzigingen in de Nederlandse woningmarkt. Het verhogen van de keuzevrijheid levert per saldo weliswaar winst op, maar leidt aan de andere kant makkelijk tot onbalans. Dat komt vooral door de verwachte aanpassing van de fiscale behandeling van een eigen woning en liberalisatie van het huurprijsbeleid. Compensatie en gefaseerde invoering van de maatregelen zijn daarom noodzakelijk voor sommige regio's en burgers. Bij een stelselwijziging moet wel de stedelijke vernieuwingsopgave wel betaalbaar blijven voor gemeenten.
Analyse
De woningmarkt zit op slot. Vraag en aanbod zijn niet goed op elkaar afgestemd. Lange wachttijden voor een huurwoning, beperkte doorstroming, scheefwonende huishoudens, onbereikbare, dure koopwoningen en andere negatieve effecten zijn daarvan het gevolg.
Volgens deskundigen en adviesraden moet de woningmarkt op de schop. Daarom zijn mogelijke richtingen, wenselijkheid en te verwachten gevolgen van de noodzakelijke vernieuwing van het woningmarktbestel geïnventariseerd. De G32 heeft daartoe Ecorys gevraagd een analyse te maken. Het analyse rapport "Naar een efficiëntere woningmarkt met doelgericht beleid" is vandaag verschenen.
Uit de analyse blijkt dat de gevolgen van afschaffing van de hypotheekrente-aftrek en huurliberalisatie (inclusief eventuele aanvullende maatregelen rondom overdrachtsbelasting en eigen-woningforfait) per woningmarkt en dus ook per landsdeel/regio kunnen verschillen. Bijvoorbeeld in de krimpregio's zou dit extra nadelig kunnen uitpakken. Zowel de afbouw van hypotheekrente-aftrek als huurliberalisatie kan dan ook - volgens de G32 - niet als een op zichzelf staande beleidsmaatregel doorgevoerd worden. Gebeurt dat wel dan worden sommige gemeenten en burgers de dupe.
Verwachtingen
De G32 verwacht dat in een nieuwe woningmarkt de inkomsten en -uitgaven van huishoudens en de overheid in hun structuur blijvend zullen veranderen. Om de nadelige gevolgen voor zwakkere bevolkingsgroepen en de zwakkere wijken te beperken, is een set aan compenserende en mitigerende maatregelen noodzakelijk. Hierbij gaat het om het waarborgen van de betaalbaarheid van (huur)woningen, een geleidelijke en gesegmenteerde invoering en een juiste timing. Ook het verder flexibiliseren van de woningmarkt door het bevorderen van de omzetting van koop- naar huurwoningen is van belang. Deze randvoorwaarden zijn - volgens de G32 - belangrijk voor het in stand houden van het vertrouwen van kopers en huiseigenaren en daarmee het waardebehoud van vastgoed. Daarnaast dient een voldoende woningaanbod voor iedereen geborgd te worden.
Omdat niet alle woningmarkten aan elkaar gelijk zijn dreigt door de structuurwijziging ook hier ongelijkheid te ontstaan. In sommige populaire woonsteden overstijgt de vraag naar woningen nu al het aanbod. In andere steden is de vraag echter kleiner dan het aanbod. In deze steden stijgen de woningprijzen nauwelijks of kennen zelfs een lichte daling. Het gevolg is een prijseffect van de afschaffing van hypotheekrente-aftrek boven op de autonome prijsdaling. De prijzen van koopwoningen in dit soort steden zullen dus sterker dalen dan in steden met populaire woonsteden.
Het effect van huurliberalisatie in populaire woonsteden is dan ook groter dan in steden met een zwakke vraag naar (huur-)woningen. In populaire woonsteden ligt de markthuur hoger dan in minder populaire steden. Dit verschil wordt na liberalisatie van de huurmarkt groter.
Als de fiscale behandeling van de eigen woning wordt aangepakt, heeft dit directe effecten op de huurmarkt. Sommige zijn positief zoals een beter evenwicht van vraag- en aanbod, hogere huurprijzen én beter passende woningen waardoor meer mensen kunnen gaan wonen in een beter passende woning. Maar sommige gevolgen zijn negatief zoals voor lagere inkomens in huursector, die erop achteruit gaan. In dit verband dienen de woonlasten vanuit een integrale blik bezien te worden o.a. in relatie tot de verwachte sterke stijging van de energielasten.
Thema's en effecten op een rijtje
De woningmarkten van de G32 zijn in veel gevallen de grootste woningmarkten van de regio. Zij hebben ook te maken met stedelijke thematiek, zoals de concentratie van kwetsbare groepen op gebied van inkomen, opleiding, inactiviteit en zelfredzaamheid, problemen rondom leefbaarheid en veiligheid.
De belangrijkste structuureffecten voor de G32 van de op stapel staande structuurwijzigingen op de woningmarkt zijn:
Het doel van de eventuele structuurwijzigingen in de Nederlandse woningmarkt is het verhogen van de efficiëntie, keuzevrijheid en marktdynamiek: meer mensen wonen uiteindelijk in een beter passende woning. Dit levert per saldo welvaartswinst op voor de BV Nederland;
Door de feitelijke invoering van meer keuzevrijheid en daarmee meer marktdynamiek zal het onderling concurrerend vermogen van woningen en woonmilieus in regio's, steden en wijken nadrukkelijk meer bepalend worden voor de woningkeuze van consumenten.
De samenstelling van de woningvoorraad en de locatie van de voorraad veranderen. Er zal daarmee mogelijk een groter contrast ontstaan tussen de stadswijken en het ommeland
Een andere woningmarkt heeft effect op de gemeentelijke inkomsten uit grondverkoop en onroerend zakenbelasting (OZB) doordat de relatieve prijs van huurwoningen zal stijgen ten opzichte van de relatieve prijs van koopwoningen. Dit vertaalt zich door in andere gemeentelijke grondprijzen en minder hard stijgende inkomsten vanuit de onroerende zaakbelasting (OZB).
De stedelijke vernieuwing kent vaak het mechanisme dat uit hogere grondprijzen bepaalde essentiële maatschappelijke voorzieningen en sociale woningbouw worden betaald. Doordat enerzijds de woningprijzen en anderzijds de grondprijzen mogelijk onder druk komen te staan c.q. zich beperkt gaan ontwikkelen, kan de betaalbaarheid van de stedelijke vernieuwing afnemen.
Cruciaal voor de werking van de woningmarkt in een gewijzigde situatie is een adequate verhouding tussen vraag en aanbod. In een woningmarkt met veel schaarste zal enerzijds een prijsopdrijving te zien zijn en anderzijds wordt de einddoelstelling om de keuzevrijheid/ marktdynamiek te vergroten bemoeilijkt. Dit benadrukt de noodzaak voor voldoende (voortgang in) woningbouwaanbod.