Woonbond


05-02-2010

Nederland maakt veel meer nieuwbouwplannen dan nodig

Er worden in in Nederland veel meer ruimtelijke (nieuwbouw)plannen voorbereid dan waar op basis van prognoses behoefte aan is. Zowel voor de planning van woningen, kantoren als bedrijventerreinen is er tot 2025 sprake van een overmaat die in bepaalde regios zeer fors is.

Deze constatering wordt in de praktijk maar al te goed als een probleem herkend. Er werd 28 januari j.l. uitgebreid over gesproken tijdens het Nieuwjaarsdebat Crisis en de kracht van ruimtelijk beleid van het Nederlands Instituut voor Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting (Nirov). Het Nirov benadrukt dat er sprake is van een discussie die over meer gaat dan de tijdelijke gevolgen van de crisis. Al voor oktober 2008 lieten de woningmarkt en de kantorenmarkt stevige problemen zien. De discussie over de plancapaciteit is wel scherper geworden als gevolg van de crisis, maar ook door de nieuwe demografische inzichten. In 2025 heeft de helft van de Nederlandse gemeenten te maken met krimp. De gevolgen daarvan beginnen langzaam tot ons door te dringen.

Het Nirov constateert de planologische overcapaciteit op basis van een analyse van plannen op de Nieuwe Kaart van Nederland. Nirov-directeur Christine Oude Veldhuis typeert de overmaat als schadelijk. In 60 procent van de gemeenten is sprake van zeer ruime woningbouwmogelijkheden tussen nu en 2025. Voor heel Nederland zou de behoefte volgens de Primosprognose ca. 700.000 woningen zijn, terwijl er ruim een miljoen woningen in de plannen zit. Lokaal kan het beeld nog sterker verschillen. In sommige gemeenten zijn de productiemogelijkheden voor de komende 15 jaar het drievoudige van de verwachte behoefte. Voor de belangrijkste kantorenmarktregios is de planologische reserve gemiddeld het dubbele van de verwachte vraag. Als de huidige leegstand van kantoren wordt meegerekend, is de overmaat zelfs bijna 400 procent. 'Naast de discussie over de aantallen en de vierkante meters is er ook nog een debat te voeren over de vraag of we wel bouwen op de goede locaties en het juiste product bieden,' stelt Oude Veldhuis.

Taco van Hoek (EIB) ziet in de plannenovermaat aanleiding voor een fundamentele herbezinning van het woonbeleid. Hij wil de woonvraag uit de markt, open tegemoet treden. De huidige aanpak leidt volgens Van Hoek bepaald niet tot het centraal stellen van de wensen van de woonconsument maar tot een ondoorzichtige stapeling van overheidsambities, zoals compacte stad en klimaatneutrale woningen. Ambities die via de woningprijs al decennialang geruisloos worden afgewenteld op de woonconsument.

Dat er teveel plannen zijn betekent niet dat er gebouwd gaat worden voor de leegstand, aldus Oude Veldhuis. Als er onvoldoende vraag blijkt te zijn, wordt het plan niet verder ontwikkeld. En uitontwikkelde plannen komen niet in aanbouw als de voorverkoop- en voorverhuurpercentages niet worden gehaald. Dus waarom zou het erg zijn dat we zoveel plannen hebben? Oude Veldhuis geeft op die vraag drie antwoorden: 'Plannen maken kost geld; als je plannen maakt waar geen behoefte aan is, dan gooi je geld weg. Macro-economisch gaat het dan om miljarden. Daarnaast rekenen grondbedrijven en vastgoedontwikkelaars zich rijk aan plannen die vervolgens niet worden gerealiseerd. Realisme is dus wenselijk, zeker waar het weerstandsvermogen van grondbedrijven toch al onder druk staat. En ten derde kan te optimistisch plannen slecht uitpakken voor de ruimtelijke kwaliteit. Als een woonwijk minder bewoners krijgt dan eerst werd aangenomen, dan heeft dat gevolgen voor de levensvatbaarheid van bijvoorbeeld winkels, openbaar vervoersverbindingen, scholen en sportvoorzieningen.'

Marcel Tankink (KAW architecten en adviseurs) waarschuwt ervoor om ons niet blind te staren op de procentueel zeer geringe toevoeging die we de komende jaren gaan doen aan de woningvoorraad. 'Die ene procent nieuwbouw die we jaarlijks toevoegen heeft weinig betekenis voor de bewoners in de 99 procent bestaande voorraad. Laten we ook oog voor hebben voor die bestaande voorraad want daar zit de grootste opgave'.