Ingezonden persbericht
Amsterdam, 22 februari 2009
Onder strikt embargo tot dinsdag 23 februari 00:01 uur
KANTORENMARKT 'S WERELDS TOONAANGEVENDE STEDEN GETROFFEN DOOR ONGEKENDE DALING VRAAG EN HUURPRIJZEN
* Tokio is nu duurste kantoorlocatie ter wereld
* Londen West End stijgt naar 2e plaats
* Hong Kong zakt naar 3e plaats
De vraag naar kantoorruimte in 's werelds grootste zakencentra is op ongekende wijze ingezakt. Dit was een belangrijke factor voor de eerste wereldwijde daling van tophuurprijzen sinds 2003. Volgens het jaarlijkse rapport Office Space Across the World van internationaal vastgoedadviseur Cushman & Wakefield onderging 2009 een scherpe en wijdverbreide terugval van de vraag naar kantoorruimte, waardoor ook de tophuren voor het eerst in alle wereldregio's daalden.
De vooruitzichten voor 2010 zijn echter positiever. Nu enkele belangrijke economieën weer aantrekken, zal de vraag van ondernemingen naar kantoorruimte waarschijnlijk weer stijgen en zal het beschikbare aanbod afnemen. Er werden al huurstijgingen gemeld in enkele van de meest toonaangevende markten voor kantoorruimte, zoals Londen en het zakendistrict van Parijs. Mondiaal zullen de prijzen naar verwachting halverwege het jaar de bodem hebben bereikt. De tweede helft van 2010 zal gekenmerkt worden door herstel en een voorzichtig optimisme onder zowel eigenaars als huurders.
De grootste dalingen van de tophuurprijzen kwamen voor in alle belangrijke steden van de regio Azië/Oceanië. De huurprijzen in Singapore, Hong Kong en Tokio daalden met respectievelijk 45%, 35% en 21%. De grootste prijsdaling in de regio werd geregistreerd in Ho Chi Minh (Vietnam), waar de prijzen 53% daalden.
Kiev (Oekraïne) en Dublin (Ierland) waren de grootste dalers in Europa. In deze steden waren de tophuren aan het eind van het jaar ruim 50% respectievelijk 38% lager dan een jaar eerder. Zelfs op markten die voorheen veerkrachtig leken, zijn de huurprijzen van kantoorruimte gedaald. In het Londense West End daalden de tophuren met 25% en in het zakendistrict van Warschau (Polen) met 24%
In de regio Noord- en Zuid-Amerika daalden de huurprijzen in 2009 gemiddeld met 7%. De grootste dalers in de Verenigde Staten waren Boston, San Francisco, Seattle en New York, waar de tophuren daalden met respectievelijk 26%, 24%, 23% en 23%. Zuid-Amerika bleek beter bestand tegen de economische neergang en in Santiago (Chili) stegen de prijzen zelfs met 28%, hoewel het hier om een kleine markt gaat met een beperkt aanbod aan kantoorruimte in het topsegment. De grootste daling in Zuid-Amerika werd genoteerd in Buenos Aires (Argentinië), waar de huurprijzen met 14% daalden. In Brazilië, de grootste economie in de regio, was de daling 8%.
De prijzen van kantoorruimte in het topsegment zijn een belangrijke maatstaf voor de kracht van de kantoorruimte- en vastgoedontwikkelingssector. De wereldwijde economische crisis, het omvallen en inkrimpen van financiële instellingen en de hierop volgende onzekerheid in de zakenwereld als geheel hebben de vraag naar nieuwe kantoorruimte sterk doen afnemen. Hoewel ontwikkelaars in het algemeen snel op de crisis reageerden en de ontwikkeling van nieuwe objecten uitstelden, nam het aanbod van beschikbare kantoorruimte toch toe doordat ondernemingen in het kader van kostenbeheersing vertrokken of hun overtollige kantoorruimte onderverhuurden.
Amsterdam
De Amsterdamse kantorenmarkt heeft geen gemakkelijk jaar achter de rug. De opnamecijfers zijn, vergeleken met de voorafgaande jaren, aanzienlijk gedaald en het aanbod is wederom gestegen. Het totale aanbodcijfer ligt wel nog steeds fors onder het recordcijfer van 2005. Het relatief lage aantal kantoorontwikkelingen heeft een dempend effect op het totale aanbodcijfer.
Op de Zuidas, de duurste kantoorlocatie van Amsterdam en van Nederland, zijn de tophuurprijzen het afgelopen jaar gedaald naar ¤ 360 per vierkantte meter per jaar. De huisvestingslasten (huur incl. belastingen en servicekosten) komen dan neer op ¤ 471 peer vierkante meter per jaar. De neerwaartse correctie van de huurprijzen op de Zuidas werd in het eerste halfjaar geregistreerd en in het tweede halfjaar zijn de tophuren gestabiliseerd. Incentives blijven, net zoals in de rest van de Nederlandse kantorenmarkt, een belangrijke rol spelen
Mark Hesselink, Hoofd Office Agency Cushman & Wakefield in Amsterdam zegt: 'De verwachtingen voor 2010 zijn dat de tophuren op de Zuidas stabiel blijven. Enkel voor de onlangs opgeleverde grootschalige kantoorruimtes staan de huurprijzen nog onder druk. De vraag naar dergelijke ruimtes is afgenomen en de concurrentie is fors. Hierbij dient echter wel opgemerkt te worden dat deze trend snel kan omslaan naar een positieve ontwikkeling. Het aantal nieuwbouwontwikkelingen is beperkt, dit betekent dat het aanbod van grootschalige kantoorruimte op de Zuidas in een korte periode kan opdrogen. Dit zal dan een positief effect op de huurprijzen hebben.'
'S WERELDS DUURSTE KANTOORLOCATIES
Op de ranglijst van 's wereld duurste kantoorlocaties bleven de steden in de top drie ongewijzigd. Tokio steeg van de tweede naar de eerste plaats met huisvestingslasten (huur incl. belasting en servicekosten) van ¤ 1.441 per vierkante meter per jaar. Het Londense WWest End steeg van de derde naar de tweede plaats met huisvestingslasten van ¤ 1.220 per vierkante meter per jaaar. Hong Kong daalde van de eerste naar de derde plaats met huisvestingslasten van ¤ 1.207 per vierkante metter per jaar.
De snelste stijgers in de ranglijst waren Rio de Janeiro (Brazilië), dat van 23 naar 13 steeg met slechts een lichte prijsdaling en een waardestijging van de Braziliaanse Real tegenover de Euro, alsmede Seoel (Zuid-Korea) en Sydney (Australië) die van 27 naar 14 respectievelijk van 29 naar 15 stegen dankzij hogere tophuren.
De economische neergang had niet op alle markten evenveel impact. In Santiago (Chili) stegen de kantoorhuurprijzen zelfs met 28% door een tekort aan kantoorruimte in het topsegment en een robuuste vraag. Kleinere prijsstijgingen werden gemeld uit uiteenlopende locaties zoals Jakarta (Indonesië), Miami (Verenigde Staten) en Kaapstad (Zuid-Afrika). In de laatstgenoemde stad steeg de korte termijn vraag omdat het WK voetbal in 2010 in Zuid-Afrika wordt georganiseerd.
's Wereld duurste kantoorlocaties 2010 (bron: Cushman & Wakefield)
De ranglijst is samengesteld op basis van de locatie met de hoogste huisvestingslasten per onderzocht land. Huisvestingslasten zijn uitgedrukt als huur inclusief belasting en servicekosten. Huren vormen het grootste deel van de huisvestingslasten. De volledige ranglijst is opgenomen in het rapport
Guy Taylor, Head of West End Office Agency, Cushman & Wakefield in Londen, zegt: '2009 was zonder twijfel een moeilijk jaar voor de Londense kantoormarkt. Maar in het derde kwartaal hebben we de weg naar boven weer gevonden. De opname van kantoorruimte steeg en in het vierde kwartaal zijn enkele grote transacties afgesloten die het opnamevolume op jaarbasis naar een respectabel niveau hebben getild.
Nu de huurprijzen in het topsegment weer tekenen van groei vertonen, zal 2010 een goede tijd blijken te zijn voor gebruikers die goede voorwaarden willen overeenkomen voordat de terugkeer van een tekort aan nieuwe kantoorruimte de machtsbalans weer in het voordeel van de verhuurders doet verschuiven.
Met name voor de beste ruimtes in de toonaangevende markt van het West End zien we alweer competitieve biedingen. Tegen eind 2010 is er op sommige locacties waarschijnlijk sprake van een substantieel tekort aan kantoorruimte in het topsegment, waarbij mogelijk enkele grote voorverhuurovereenkomsten worden afgesloten voor objecten die in planningsfase zitten of momenteel in aanbouw zijn'
John Siu, General Manager voor Cushman & Wakefield in Hongkong, zegt: "De vraag naar kantoorruimte in het zakencentrum van Hongkong trok eind 2009 aan en we beginnen de eerste tekenen van huurprijsstijgingen te zien. Banken en financiële instellingen beginnen geleidelijk extra kantoorruimte te huren en huurbewuste corporates betrekken de verschillende de onlangs voltooide A-klasse kantoorgebouwen in Kowloon East. We zien 2010 als een jaar waarin huurders kunnen profiteren van de zeldzame actuele leegstand en aanzienlijk gekorte huurprijzen voordat de markt weer aantrekt tot de niveaus die wij begin 2008 zagen.
Noot voor redacties