Ingezonden persbericht
|Persbericht | |Amsterdam, 16 maart 2010 |
Schaarste en bijsturen op waarde om veroudering te doorbreken
Nieuwe methoden voor meten veroudering en bepalen meerwaarde bedrijventerreinen
Veel bedrijventerreinen in Nederland liggen er verloederd bij. Niet alleen de openbare ruimte is van matige kwaliteit, ook de bedrijfsgebouwen zelf verpauperen. Dit verouderingsproces wordt veroorzaakt door zowel private als publieke partijen. Gemeenten blijven veelal doorgaan met uitgifte van grond en ondernemers verhuizen liever naar een nieuwe locatie dan achter te blijven op het verouderde bedrijventerrein. "Deze verouderingsspiraal kan worden doorbroken door het sturen op (toekomstige) waarde van bedrijventerreinen. Het creëren van schaarste door drastische vermindering van de uitgifte, herstructurering, regionale samenwerking en het aanpassen van de grondprijspolitiek zijn hier van belang", zegt Niels Bloem, adjunct-directeur bij DTZ Zadelhoff. Bloem deed uitgebreid onderzoek naar de meerwaarde op bestaande bedrijventerreinen in zijn masterproof voor de opleiding Master of Real Estate. Daarbij maakte hij gebruik van twee nieuwe modellen. Een model waarmee de veroudering kan worden gemeten en een model dat aantoont of transformatie van een bedrijventerrein financieel haalbaar is.
Uit het onderzoek blijkt dat de veroudering alleen met een combinatie van oplossingen te verhelpen is. Voorop staat dat de overheid in samenspraak met marktpartijen meer moet bijsturen op (toekomstige) waarde, waardoor het bouwen van incourante en inflexibele gebouwen wordt beperkt. Daarnaast dient de uitgifte van nieuwe bedrijventerreinen in Nederland drastisch te worden beperkt om de vastgoedbeleggingsmarkt te interesseren voor bestaande bedrijfsgebouwen en/of -terreinen.
Om de veroudering te kunnen meten, is voor dit onderzoek een 'REN (Real Estate Norm) veroudering bedrijventerreinen' ontwikkeld. "Met dit model is het mogelijk om het begrip kwaliteit aan de hand van nauwkeurig omschreven criteria te objectiveren met verschillende aspectniveaus, die als het ware een weerspiegeling vormen van de wensen en eisen van vastgoedgebruikers", vertelt Bloem. "De REN score heeft een directe relatie met de commerciële waarde van een bedrijventerrein. Hoe hoger de REN score, hoe hoger de kwaliteit van de openbare ruimte, gebouwen en gebruikers waardoor huur- en verkoopprijzen stijgen."
Daarnaast is een kwantitatief model ontwikkeld om de mogelijke meerwaarde inzichtelijk te maken. Met het model kan worden aangetoond of transformatie van een terrein financieel haalbaar is. Door beide modellen te gebruiken kan de mogelijke meerwaarde van een bedrijventerrein zowel op kwalitatief als kwantitatief niveau worden aangetoond.
Naast het creëren van schaarste, is aandacht voor de waarde van bedrijventerreinen als geheel van groot belang. Bloem: "Met alleen het opknappen van de openbare ruimte is nog geen meerwaarde gecreëerd. Ook het beheer van bestaande terreinen en gebouwen verdient volle aandacht waarbij de markt zelf ook waardevolle input kan leveren."
Het onderzoek van Niels Bloem MRE RT RMT, adjunct-directeur Valuation Advisory Services bij DTZ Zadelhoff, is te downloaden via de website www.dtz.nl.
Noot voor redacties
|