'Toekomstbestendig' vastgoed dankzij duurzaamheidsinitiatieven

07/04/2010 12:50

Forman Investor Relations

LONDEN, 7 APRIL 2010 - Initiatieven op het gebied van duurzaamheid kunnen de winstontwikkeling positief beïnvloeden en de vastgoedbeleggingen in potentie 'toekomstbestendig' maken. Dit blijkt uit een onderzoek van Russell Investments, dat in kaart heeft gebracht op welke wijze beheerders van private vastgoedfondsen criteria op het gebied van milieu (environmental), maatschappelijke verantwoordelijkheid (social) en corporate governance (governance) (ESG) in hun beleggingsproces hebben opgenomen.

Tamara Larsen, senior research analyst bij Russell Investments, licht toe: 'Uit het onderzoek blijkt dat beheerders van private vastgoedfondsen mogelijkheden zoeken om initiatieven op het gebied van duurzaamheid te gebruiken bij het werven en behouden van huurders, het verlagen van operationele kosten en het opstellen van investeringsprogramma's. Dit heeft in de meeste gevallen niet alleen een positieve invloed op het financiële resultaat, maar het kan de beleggingen dankzij een verbeterde concurrentiepositie en een betere lange-termijn waardering ook "toekomstbestendig" maken.'

De vastgoedsector heeft uitstekende mogelijkheden om vooruitgang op het gebied van duurzaamheid op een relatief praktische en transparante wijze aan beleggingsrendementen te relateren. De beheerders die het verst gevorderd zijn met initiatieven op het gebied van duurzaamheid, zullen naar verwachting een concurrentievoordeel gaan behalen zodra ESG-aspecten in de toekomst door de markt zullen worden beloond.

Russell Investments heeft voor dit onderzoek een aantal beheerders van toonaangevende Amerikaanse en pan-Europese institutionele vastgoedfondsen geïnterviewd over hun huidige ESG- criteria. Uit deze vraaggesprekken kwamen de volgende onderwerpen naar voren:


- Evenwicht tussen waarden en waarderingen

ESG-aspecten komen bij fondsbeheerders steeds hoger op de agenda te staan. Beheerders zien het als hun fiduciaire verantwoordelijkheid om initiatieven door te voeren die binnen de financiële investeringsparameters van hun fonds passen. Om een goede balans te vinden tussen hun fiduciaire verantwoordelijkheid, rendements- en duurzaamheidsdoelstellingen, wordt de nadruk vooral gelegd op de 'E' binnen de set van ESG-criteria.


- Toenemende 'groene' regelgeving

Fondsbeheerders verwachten dat duurzaamheid onder invloed van een toenemende 'groene' regelgeving en vraag vanuit de markt steeds beter zal worden beloond. Ze zien ook een toegenomen belangstelling voor ESG-aspecten en de implementatie daarvan onder beleggers. Daarnaast zien ze zelf ook aantrekkelijke economische overwegingen ten aanzien van het beheer en de positionering van hun onderliggende fondsen.


- Holistische benadering van ESG

Fondsbeheerders maken gebruik van een holistische benadering om duurzaamheid te bevorderen. De beheerders lijken in hun kapitaalplanning en budgettering het accent te leggen op low- en no-cost- initiatieven voor de verschillende types vastgoed, alsmede initiatieven op het gebied van duurzame bouw. Fondsbeheerders spreken van terugverdientermijnen die korter zijn dan de looptijd van investeringen.


- Samenwerking in de implementatie van duurzaamheid-criteria

Een succesvolle samenwerking tussen de fondsbeheerder en het property management op het gebied van duurzaamheid en een efficiënte informatie-uitwisseling hiervan kan leiden tot (of draagt reeds bij aan) een concurrentievoordeel doordat de economische voordelen van bepaalde initiatieven in de bestaande portefeuilles kunnen worden gerealiseerd.


- Groen zijn loont

Fondsbeheerders zijn momenteel in het algemeen van mening dat er door de huidige markt geen extra 'groene premie' wordt betaald op energiezuinige objecten. Wel zijn ze van mening dat dergelijke vastgoedobjecten een aantrekkingskracht hebben op huurders en deze ook zullen behouden. Ook taxateurs houden in hun waarderingen rekening met lagere bedrijfskosten als gevolg van energiebesparende maatregelen. Naarmate deze initiatieven zich in extra kostenbesparingen en hogere nettobedrijfsopbrengsten vertalen, zal de waarde van vastgoed moeten toenemen (bij gelijkblijvende overige factoren).

Uit het onderzoek is gebleken dat er per vastgoedtype en regio aanzienlijke verschillen in omvang en populariteit op het gebied van duurzaamheid bestaan. Beheerders blijken ook sterk de behoefte te hebben aan een algemeen geaccepteerd kader om de waarde van het object of de portefeuille met duurzaamheidsaspecten op een juiste wijze te beoordelen. Het vraagstuk van benchmarking komt daarmee op de voorgrond te staan. Fondsbeheerders kennen tot op heden geen internationaal geaccepteerd kader voor benchmarking van duurzaamheidsaspecten.

De nadruk op performancemeting vormt niettemin een vertrekpunt om duurzaamheidsaspecten op een consistente, meetbare manier te kwantificeren en tot financiële performance te herleiden. Hoewel er ten aanzien van benchmarkingtools voor de diverse vastgoedtypen en de consistentie van certificeringsstandaarden binnen de regio's nog veel vooruitgang moet worden geboekt, toont het onderzoek aan dat sommige fondsbeheerders innovatieve benaderingen toepassen om het rendement op duurzaamheid binnen hun portefeuilles te bepalen.

'De verschillen in de benadering van duurzaamheid en de uitdagingen die inherent zijn aan het ontwikkelen van benchmarks wijzen erop dat de evolutie van ESG zich nog in het beginstadium bevindt,' aldus Tamara Larsen. 'De "voortrekkers" van nu lijken te profiteren van hun low-cost- en no-cost-initiatieven, een verhoogde aantrekkingskracht op huurders en lagere bedrijfskosten. Op de langere termijn, bij gelijkblijvende overige factoren, kan een toenemende populariteit van vastgoedobjecten met duurzaamheidsaspecten een nog hogere totale performance genereren. Dit zal gepaard gaan met een groter aanbod van huurders, het behoud van huurders, een breder kopersbestand (met name onder institutionele beleggers) en een waardestijging van de objecten.'

Over Russell Investments

Russell - opgericht in 1936 - is een wereldwijd opererende financiële dienstverlener, die bekend staat om haar diepgaande manager research, het multi-management concept en haar wereldwijde aandelenindices. De onderneming biedt beleggingsproducten en -diensten aan in meer dan 44 landen. Russell's hoofdkantoor is gevestigd in Tacoma, Washington. Russell biedt direct beleggingsoplossingen aan meer dan 2.800 institutionele beleggers, zoals pensioenfondsen, verzekeringsmaatschappijen, charitatieve instellingen, stichtingen, banken en andere financiële dienstverleners. Om aan de wensen van deze veeleisende groep tegemoet te blijven komen, is Russell continue op zoek naar nieuwe en innovatieve beleggingsoplossingen. Daarnaast heeft Russell wereldwijd een netwerk opgebouwd met toonaangevende distributiepartners, zodat ook particuliere beleggers gebruik kunnen maken van onze multi-manager oplossingen. Eind december 2009 had Russell een beheerd vermogen van 176 miljard dollar ( 123 miljard euro) wereldwijd.

Russell Investments is een Amerikaans bedrijf in Washington (VS) dat wereldwijd actief is via dochtermaatschappijen, Russell Investments inbegrepen, en is zelf een dochteronderneming van The Northwestern Mutual Life Insurance Company.

This material does not constitute an offer or invitation to anyone in any jurisdiction to invest in any Russell product or use any Russell services where such offer or invitation is not lawful, or in which the person making such offer or invitation is not qualified to do so; or to anyone to whom it is unlawful to make such offer or invitation, and has not been prepared in connection with any such offer or invitation.

This material is not intended for distribution to retail clients. Unless otherwise specified, Russell is the source of all data. Unless otherwise specified, all information contained in this material is current at the time of issue and to the best of our knowledge all information presented is accurate, however this cannot be guaranteed. Any opinions expressed are those of Russell Investments Limited and not a statement of fact and they do not constitute investment advice and are subject to change.

The value of investments and the income from them can fall as well as rise and is not guaranteed. You may not get back the amount originally invested.

There is no guarantee that any target or projected figures will be met and this information is for illustrative purposes only. Any simulated figures and estimated figures are for illustrative purposes only. Any past performance figures are not necessarily a guide to future performance. Any reference to returns linked to currencies may increase or decrease as a result of currency fluctuations. Any references to tax treatments depend on the circumstances of the individual client and may be subject to change in the future.

Copyright (C) 2007 - 2010 Russell Investments Limited. Issued by Russell Investments Limited. Company No. 02086230. Registered in England and Wales with registered office at: Rex House, 10 Regent Street, London SW1Y 4PE. Telephone 020 7024 6000. Authorised and regulated by the Financial Services Authority, 25 The North Colonnade, Canary Wharf, London E14 5HS.