CSED: Integrale hervorming woningmarkt noodzakelijk
16/04/2010 14:45
Sociaal Economische Raad
16 april 2010 - De Nederlandse woningmarkt functioneert niet goed. Daarom stelt de Commissie Sociaal-Economische Deskundigen integrale hervormingen voor die beogen huishoudens meer vrijheid in de woningkeuze te bieden, betere prijsvorming tot stand te laten komen, inkomens- en vermogensrisico's van huishoudens te beperken en de overheidsfinanciën te ontlasten. De commissie stelt een hervormingstermijn van dertig jaar voor - inclusief een ruime aankondigingstermijn - om de woningmarkt zo min mogelijk te verstoren.
De CSED is een onafhankelijke commissie binnen de SER met als taak rapporten op te stellen over bijzondere onderwerpen op het terrein van sociaal-economisch beleid. Het CSED-rapport is een rapport aan de SER (aangeboden aan het Dagelijks Bestuur), geen advies van de SER.
De CSED bestaat uit de volgende hoogleraren: Kees Goudswaard (voorzitter), Arnoud Boot, Lans Bovenberg, Harry Garretsen, Hugo Priemus, Leo Stevens, Job Swank, Coen Teulings en Pieter Winsemius. Werkgevers- en werknemersorganisaties hebben geen betrokkenheid gehad bij de opstelling van het rapport en zijn ook niet verantwoordelijk voor de inhoud. Datzelfde geldt voor kroonleden van de SER die niet aan de werkzaamheden van de CSED hebben deelgenomen.
Knelpunten
De huidige woningmarkt kenmerkt zich door een groot aantal knelpunten. Er is sprake van woningtekorten, sterk gestegen huizenprijzen, een kloof tussen de huur- en de koopsector en lange wachtlijsten voor sociale huurwoningen. In verhouding tot het bbp heeft Nederland de hoogste hypotheekschuld van Europa, mede als gevolg van de fiscale stimulans om de eigen woning te financieren met vreemd vermogen. Dit betekent een onnodig groot financieel risico voor huishoudens en een onnodig groot beslag op de schatkist.
Uitgangspunten
Op basis van haar knelpuntanalyse komt de CSED tot de volgende uitgangspunten voor een nieuwe woningmarkt:
- meer marktconformiteit op het terrein van wonen;
- beperking van financiële risico's voor huishoudens en overheid;
- neutraliteit tussen huren en kopen;
- garanties voor lagere inkomensgroepen.
De CSED staat een goed werkende woningmarkt voor ogen en streeft met de hervormingsvoorstellen geen directe bezuinigingsdoelstelling na. Wel dragen de voorstellen bij aan de houdbaarheid van de overheidsfinanciën op lange termijn.
Toekomstbeeld woningmarkt
De CSED stelt voor om de huidige fiscale behandeling van de eigen woning aan te passen en heeft hiertoe verschillende toekomstvarianten onderzocht. Op basis van een vergelijkende analyse komt de commissie uit op een variant waarbij de eigen woning gelijk wordt behandeld aan andere vormen van vermogen. Dat wil zeggen belastingheffing over de eigen woning in box 3, maar wel met een vrijstelling over de eerste 200.000 euro van de woningwaarde en met aftrek van hypotheekschuld. Met een dergelijke hervorming wordt de fiscale bevoordeling van de woonconsumptie ingeperkt (in ruil voor belastingverlaging), terwijl er garanties voor lage inkomensgroepen blijven om tenminste op een behoorlijk kwaliteitsniveau te kunnen wonen en mildere effecten op de huizenprijzen resulteren. De overdrachtsbelasting zou afgeschaft moeten worden.
Om de huurmarkt beter te laten functioneren, is een ontwikkeling naar marktconforme huren gewenst. Dit betekent dat bewoners van goede, maar relatief goedkope, huurwoningen hogere huren zullen gaan betalen, met name in gebieden met een gespannen woningmarkt. Voor huurders met een laag inkomen blijft er ook in de toekomst inkomensondersteuning. De CSED bepleit geen volledige deregulering. Zo is er ook in de toekomst reden om de jaarlijkse huurprijsaanpassing voor zittende huurders te maximeren en blijven maatregelen nodig om risicoselectie tegen te gaan.
De woonlastenondersteuning moet volgens de CSED eigendomsneutraal zijn, wat betekent dat deze voor alle lagere inkomensgroepen moet gelden, ongeacht of ze een huur- of koopwoning hebben. De huidige huurtoeslag wordt daarom omgevormd tot een eigendomsneutrale woontoeslag. De hoogte van de toeslag is afhankelijk van het huishoudinkomen, niet van de hoogte van de huur.
De CSED acht het van groot belang dat de corporatiesector wordt hervormd. Met name het vraagstuk van de vermogensovermaat in de sector dient op korte termijn te worden opgepakt. Het vermogen neemt bij meer marktconforme huren nog fors in omvang toe. Het gaat erom dit maatschappelijk gebonden vermogen zo effectief en efficiënt mogelijk in te zetten voor de volgende publieke belangen: (1) de huisvesting van lagere inkomens; (2) het voorkomen van risicoselectie (huisvesting van kwetsbare groepen); en (3) de leefbaarheid van wijken en dorpen. Daarnaast moet sprake zijn van heldere doelstellingen en governance van de corporaties.
Transitie en effecten
Bovenstaande toekomstbeelden staan ver af van de huidige situatie op de woningmarkt. Ingrijpende veranderingen zijn nodig, die niet van de ene op de andere dag kunnen worden doorgevoerd. Ook de timing van de hervorming is van belang: invoering in een kwetsbare woning(bouw)markt brengt extra risico's met zich mee. De voorgestelde maatregelen zijn zodanig vormgegeven en getemporiseerd - via een aankondigingstermijn van 5 jaar en een transitieperiode van 25 jaar - dat er zo weinig mogelijk verstoring van de woningmarkt plaatsvindt.
Het Centraal Planbureau (CPB) heeft de mogelijke effecten van de CSED-voorstellen doorgerekend. Naar verwachting kan er een prijsdaling optreden van 5 á 10 procent, al is deze berekening nog met veel onzekerheden omgeven. Volgens de CPB-berekeningen is er in het eindbeeld een positief volume-effect: de woonconsumptie zal per saldo toenemen, wat goed is voor de bouwsector.
In het eindbeeld zijn de koopkrachteffecten van de voorgestelde hervormingen voor vrijwel alle huishoudens positief. Vanwege de grotere dynamiek en doorstroming op de woningmarkt zullen de gevolgen voor de werking van de arbeidsmarkt gunstig zijn. Schattingen van het CPB laten zien dat de welvaart als gevolg van deze hervormingen uiteindelijk structureel toeneemt met ongeveer een half tot één procent van het bbp.
http://www.ser.nl