Gemeente Alkmaar
Succesvol Alkmaar luistert nu wel naar de woningmarkt
Marc Doodeman, Cobouw 14 april 2010
De rotte voortanden van de stad moesten nodig plaatsmaken voor
stralend nieuwe ivoren wachters. De crisis en een woningbouwaanjager
zorgden ervoor dat Alkmaar eindelijk ging bouwen Heel bouwend
Nederland kijkt inmiddels naar de kaasstad.
Alkmaar is een van de grote voorbeelden voor andere steden als het
gaat om aanjagen van de woningbouw. De bouwpartijen in de stad
verdeelden de pijn en hebben nu 550 woningen in aanbouw. Nieuwe zorg
is: zijn dat er niet te veel? Aan tafel met de hoofdrolspelers.
Grote bouwvallen en braakliggende terreinen kenmerkten jarenlang delen
van de binnenstad van Alkmaar. "De rotte voortanden van de stad",
typeert woningbouwaanjager Jos Feijtel, die sinds eind 2008 Alkmaar
aan het bouwen probeert te krijgen. "Dat konden we ons niet meer
veroorloven. Zoiets is desastreus voor de stad." Inmiddels zijn
bouwbedrijven Van der Gragt, Tervoort, Witkamp en een combinatie BAM
en Heijmans al aan de slag met 550 woningen in de kaasstad.
Subsidies
De gemeente profiteerde van 4,5 miljoen euro aan crisissubsidies van
het ministerie van VROM. Maar het zijn toch vooral de bouwpartijen die
het roer om hebben gegooid, aangespoord door Feijtel en de crisis. De
gemeente nam gronden tijdelijk van ontwikkelaars over en staat borg
voor leningen bij de BNG (Bank Nederlandse Gemeenten) . Daarnaast
stelden Alkmaarse corporaties zich op als achtervang bij onverkoopbare
woningen. De ontwikkelaars leverden een fors veel van hun marge in.
Voor consumenten werd een verkoopgarantiefonds opgericht, dat
zekerheid moet geven dat kopers van nieuwbouwwoningen hun oude woning
kunnen verkopen.
Alkmaar als bouwgemeente
Van mislukking naar succesverhaal. Dat zou de kwalificatie kunnen
zijn voor de ontwikkeling van Alkmaar als bouwgemeente. Op de website
van het ministerie van VROM wordt Alkmaar inmiddels als voorbeeldstad
opgevoerd. Feijtel staat er met naam en telefoonnummer genoemd. "Als
ik wil, kan ik elke dag uitleg geven over onze aanpak", zegt de
oud-burgemeester, oud-wethouder en oud-ontwikkelaar die tijdelijk de
vut omruilde om Alkmaar te helpen. Verwijten dat was nodig. Tot begin
vorig jaar struikelden ontwikkelaars, corporaties en de gemeente over
elkaar heen. Verwijten over en weer, maar de woningbouw kwam maar niet
op gang. "Er lagen zeventig beleidsnotities over het bouwen van
nieuwbouwwoningen", herinnert Feijtel zich. "Energie, parkeren, groen,
veiligheid, noem maar op. Een moeras waar het moeilijk doorkomen was.
Als je aan het eind van het moeras was gekomen, zei je over de
woningenbouwplannen: meer zat er niet in. Niet de kwaliteit van de
woningbouw telde, maar de verkokerde beleidsvisies."
Kansrijke woningbouwplannen
Feijtel vergelijkt het met het kopen van een taart bij de bakker.'Mijn
vrouw wil graag suikerloos, mijn dochter wil met chocola, mijn zoon
wilvruchten erop en zelf wil ik maar 10 euro uitgeven. Als je dan één
taart wil bestellen zegt de bakker: u bent hartstikke gek." Toch
kropen de ontwikkelaars door het Alkmaarse moeras. De bemoeizuchtige
overheid werd gezien als gegeven waarmee geleefd diende te worden.
Woningen in het centrum mochten geen pukkels (lees: balkons) hebben en
moesten er strak en slank uitzien. Onzin natuurlijk, meent Wiepke van
Erp Taalman Kip, directeur van adviesbureau Companen dat de
Noord-Hollandse gemeente en de bouwpartijen helpt bij her marchen van
het woningbouwaanbod bij de vraag. "Een woning moet een buitenruimte
hebben. En gezinnen willen geen carport, die willen natuurlijk een
tuin", verwijst ze naar minder kansrijke woningbouwplannen van de
stad. Spijt Harmen Martijnse, directeur van ontwikkelende bouwer Van
der Gragt, trekt zich inmiddels de haren uit het hoofd. De woningen in
het onlangs gestarte project De Havenmeester krijgen geen
buitenruimte.'Een balkon was gewoon niet bespreekbaar", herinnert hij
de gesprekken met de gemeente. Pierre Sponselee, directeur van de
Alkmaarse woningcorporatie Woonwaard, weet wel hoe dat komt: "Werk van
overijverige stedenbouwkundigen. Die moeten zich niet bemoeien met
balkons." Feijtel: "Een harde en dure les." Het zal Martijnse niet
meer overkomen. "lk heb geleerd me niet meer met een kluitje in het
riet te laten sturen."
Veranderende cultuur in gemeenteraad
Sponselee kon dankzij de adviezen van Companen het project van
Woonwaard op de Paardenmarkt op de valreep aanpassen. "Toen we bezig
waren met de fundering, wisten we nog niet hoe het erbovenop uit zou
komen te zien."
De balkons komen er. De corporatiedirecteur: "Niet om reclame te
maken, maar die woningen worden serieus héél mooi." Het roer ging om
bijambtelijk Alkmaar. "Bij heel veel gemeenten is het roer nog
helemaal niet om", weet Van Erp Taalman Kip van Companen. Een
cultuurkwestie. Volgens Sponselee wordt dat snel opgelost. "De markt
is het meest gunstige instrument om de cultuur in beweging te
krijgen." Niet de gemeente, maar de koper bepaalt immers in
crisistijd. En mocht iemand nog twijfelen aan de cultuur in de
Alkmaarse gemeenteraad: "Die begint te veranderen", zegt Nico
Alsemgeest, wethouder wonen.
Ambitieus Alkmaar
De bouwlust is dan wel terug in Alkmaar, maar hoe zit het met de
verkopen? Is Alkmaar niet te ambitieus? En nemen de ontwikkelaars en
de gemeente niet te veel risico? Het is riskant, erkent Feijtel. Maar
de stad moest wat doen. Die rotte tanden konden niet meer. Sponselee:'
Alle partijen hebben risico genomen." Van de 550 woningen is ongeveer
35 procent verkocht, zegt Feijtel. De Eendracht, de bouwcombinatie van
bouwbedrijven Van der Gragt en Tervoort heeft "op papier" 65 procent
van het project De Havenmeester, een deelproject van De Schelphoek,
verkocht, zegt Martijnse. Dat is inclusief de garantie van afname van
onverkochte woningen door woningcorporaties Woonwaard en
Kennemerwonen. Heijmans en BAM hebben 5 van de 59 woningen verkocht
voor het project Bolwerk. De koopwoningen van het Paardenmarktproject
van Woonwaard staan nog niet de in de verkoop.
Toekomst: bouwplannen en vergunningen
Het succes is zo groot, dat Alkmaar zichzelf nu moet afremmen. Op de
plank liggen kant-en-klare plannen voor nog eens 900 woningen, vaak
inclusief bouwvergunning. "Als we nu als blinden 900 woningen gaan
bouwen doen we onszelf de das om", weet Feiitel. Dus doen de bouwers
iets wat ze nog nooit gedaan hebben: ze leggen vrijwillig hun
bouwplannen open en bloot op tafel, om te bepalen of het totale
woonmarktplaatje in de regio klopt. Ze vertellen elkaar hoe de
verkopen ervoor staan en welke woningen wel en niet goed lopen.
Companen toetst of de plannen passen bij de lokale consumentenvraag.
Het is daarna aan de ontwikkelaars zelf hun plannen te herzien of
niet. "Verder is het kwestie van faseren en doseren", zegt Van Erp
Taalman Kip. Niet alle woningen tegelijk op de markt brengen, maar een
projectje hier en projectje daar. Een blauwdruk om een stad weer aan
het bouwen te krijgen is er niet, stelt Feijtel. Iedere gemeente moet
het op zijn eigen manier doen. Makkelijk is het in ieder geval niet.
"Het blijft afpellen, sjorren, trekken, duwen." Maar je moet het samen
doen, met àlle bouwpartijen, meent de aanjager.'anders gaat de wal het
schip keren." Van Erp Taalman Kip knikt instemmend: "Anders klappen we
met z'n allen tegen de wal aan".