Gemeente Alkmaar


Succesvol Alkmaar luistert nu wel naar de woningmarkt

Marc Doodeman, Cobouw 14 april 2010

De rotte voortanden van de stad moesten nodig plaatsmaken voor stralend nieuwe ivoren wachters. De crisis en een woningbouwaanjager zorgden ervoor dat Alkmaar eindelijk ging bouwen Heel bouwend Nederland kijkt inmiddels naar de kaasstad.

Alkmaar is een van de grote voorbeelden voor andere steden als het gaat om aanjagen van de woningbouw. De bouwpartijen in de stad verdeelden de pijn en hebben nu 550 woningen in aanbouw. Nieuwe zorg is: zijn dat er niet te veel? Aan tafel met de hoofdrolspelers.

Grote bouwvallen en braakliggende terreinen kenmerkten jarenlang delen van de binnenstad van Alkmaar. "De rotte voortanden van de stad", typeert woningbouwaanjager Jos Feijtel, die sinds eind 2008 Alkmaar aan het bouwen probeert te krijgen. "Dat konden we ons niet meer veroorloven. Zoiets is desastreus voor de stad." Inmiddels zijn bouwbedrijven Van der Gragt, Tervoort, Witkamp en een combinatie BAM en Heijmans al aan de slag met 550 woningen in de kaasstad.

Subsidies
De gemeente profiteerde van 4,5 miljoen euro aan crisissubsidies van het ministerie van VROM. Maar het zijn toch vooral de bouwpartijen die het roer om hebben gegooid, aangespoord door Feijtel en de crisis. De gemeente nam gronden tijdelijk van ontwikkelaars over en staat borg voor leningen bij de BNG (Bank Nederlandse Gemeenten) . Daarnaast stelden Alkmaarse corporaties zich op als achtervang bij onverkoopbare woningen. De ontwikkelaars leverden een fors veel van hun marge in. Voor consumenten werd een verkoopgarantiefonds opgericht, dat zekerheid moet geven dat kopers van nieuwbouwwoningen hun oude woning kunnen verkopen.

Alkmaar als bouwgemeente
Van mislukking naar succesverhaal. Dat zou de kwalificatie kunnen zijn voor de ontwikkeling van Alkmaar als bouwgemeente. Op de website van het ministerie van VROM wordt Alkmaar inmiddels als voorbeeldstad opgevoerd. Feijtel staat er met naam en telefoonnummer genoemd. "Als ik wil, kan ik elke dag uitleg geven over onze aanpak", zegt de oud-burgemeester, oud-wethouder en oud-ontwikkelaar die tijdelijk de vut omruilde om Alkmaar te helpen. Verwijten dat was nodig. Tot begin vorig jaar struikelden ontwikkelaars, corporaties en de gemeente over elkaar heen. Verwijten over en weer, maar de woningbouw kwam maar niet op gang. "Er lagen zeventig beleidsnotities over het bouwen van nieuwbouwwoningen", herinnert Feijtel zich. "Energie, parkeren, groen, veiligheid, noem maar op. Een moeras waar het moeilijk doorkomen was. Als je aan het eind van het moeras was gekomen, zei je over de woningenbouwplannen: meer zat er niet in. Niet de kwaliteit van de woningbouw telde, maar de verkokerde beleidsvisies."

Kansrijke woningbouwplannen
Feijtel vergelijkt het met het kopen van een taart bij de bakker.'Mijn vrouw wil graag suikerloos, mijn dochter wil met chocola, mijn zoon wilvruchten erop en zelf wil ik maar 10 euro uitgeven. Als je dan één taart wil bestellen zegt de bakker: u bent hartstikke gek." Toch kropen de ontwikkelaars door het Alkmaarse moeras. De bemoeizuchtige overheid werd gezien als gegeven waarmee geleefd diende te worden. Woningen in het centrum mochten geen pukkels (lees: balkons) hebben en moesten er strak en slank uitzien. Onzin natuurlijk, meent Wiepke van Erp Taalman Kip, directeur van adviesbureau Companen dat de Noord-Hollandse gemeente en de bouwpartijen helpt bij her marchen van het woningbouwaanbod bij de vraag. "Een woning moet een buitenruimte hebben. En gezinnen willen geen carport, die willen natuurlijk een tuin", verwijst ze naar minder kansrijke woningbouwplannen van de stad. Spijt Harmen Martijnse, directeur van ontwikkelende bouwer Van der Gragt, trekt zich inmiddels de haren uit het hoofd. De woningen in het onlangs gestarte project De Havenmeester krijgen geen buitenruimte.'Een balkon was gewoon niet bespreekbaar", herinnert hij de gesprekken met de gemeente. Pierre Sponselee, directeur van de Alkmaarse woningcorporatie Woonwaard, weet wel hoe dat komt: "Werk van overijverige stedenbouwkundigen. Die moeten zich niet bemoeien met balkons." Feijtel: "Een harde en dure les." Het zal Martijnse niet meer overkomen. "lk heb geleerd me niet meer met een kluitje in het riet te laten sturen."

Veranderende cultuur in gemeenteraad
Sponselee kon dankzij de adviezen van Companen het project van Woonwaard op de Paardenmarkt op de valreep aanpassen. "Toen we bezig waren met de fundering, wisten we nog niet hoe het erbovenop uit zou komen te zien."
De balkons komen er. De corporatiedirecteur: "Niet om reclame te maken, maar die woningen worden serieus héél mooi." Het roer ging om bijambtelijk Alkmaar. "Bij heel veel gemeenten is het roer nog helemaal niet om", weet Van Erp Taalman Kip van Companen. Een cultuurkwestie. Volgens Sponselee wordt dat snel opgelost. "De markt is het meest gunstige instrument om de cultuur in beweging te krijgen." Niet de gemeente, maar de koper bepaalt immers in crisistijd. En mocht iemand nog twijfelen aan de cultuur in de Alkmaarse gemeenteraad: "Die begint te veranderen", zegt Nico Alsemgeest, wethouder wonen.

Ambitieus Alkmaar
De bouwlust is dan wel terug in Alkmaar, maar hoe zit het met de verkopen? Is Alkmaar niet te ambitieus? En nemen de ontwikkelaars en de gemeente niet te veel risico? Het is riskant, erkent Feijtel. Maar de stad moest wat doen. Die rotte tanden konden niet meer. Sponselee:' Alle partijen hebben risico genomen." Van de 550 woningen is ongeveer 35 procent verkocht, zegt Feijtel. De Eendracht, de bouwcombinatie van bouwbedrijven Van der Gragt en Tervoort heeft "op papier" 65 procent van het project De Havenmeester, een deelproject van De Schelphoek, verkocht, zegt Martijnse. Dat is inclusief de garantie van afname van onverkochte woningen door woningcorporaties Woonwaard en Kennemerwonen. Heijmans en BAM hebben 5 van de 59 woningen verkocht voor het project Bolwerk. De koopwoningen van het Paardenmarktproject van Woonwaard staan nog niet de in de verkoop.

Toekomst: bouwplannen en vergunningen
Het succes is zo groot, dat Alkmaar zichzelf nu moet afremmen. Op de plank liggen kant-en-klare plannen voor nog eens 900 woningen, vaak inclusief bouwvergunning. "Als we nu als blinden 900 woningen gaan bouwen doen we onszelf de das om", weet Feiitel. Dus doen de bouwers iets wat ze nog nooit gedaan hebben: ze leggen vrijwillig hun bouwplannen open en bloot op tafel, om te bepalen of het totale woonmarktplaatje in de regio klopt. Ze vertellen elkaar hoe de verkopen ervoor staan en welke woningen wel en niet goed lopen. Companen toetst of de plannen passen bij de lokale consumentenvraag. Het is daarna aan de ontwikkelaars zelf hun plannen te herzien of niet. "Verder is het kwestie van faseren en doseren", zegt Van Erp Taalman Kip. Niet alle woningen tegelijk op de markt brengen, maar een projectje hier en projectje daar. Een blauwdruk om een stad weer aan het bouwen te krijgen is er niet, stelt Feijtel. Iedere gemeente moet het op zijn eigen manier doen. Makkelijk is het in ieder geval niet. "Het blijft afpellen, sjorren, trekken, duwen." Maar je moet het samen doen, met àlle bouwpartijen, meent de aanjager.'anders gaat de wal het schip keren." Van Erp Taalman Kip knikt instemmend: "Anders klappen we met z'n allen tegen de wal aan".