Timmerhuis (070-3383477)
Appartementen bij stations zijn gewild
Verschillende Nederlandse steden (her)ontwikkelen momenteel
binnenstedelijke stationslocaties, ondermeer voor woningbouw. Als
mensen graag bij stations wonen, dan willen ze hier extra voor betalen;
woningbouw op stationslocaties kan dan hogere grondopbrengsten
genereren dan elders. In de regio Amsterdam blijkt dit inderdaad het
geval. Voor een appartement binnen een straal van circa 1 kilometer tot
het station zijn kopers bereid om gemiddeld zo'n 5% meer te betalen dan
voor een zelfde appartement buiten deze straal.
Dit concludeert CPB-onderzoeker Ioulia Ossokina in de vandaag
verschenen studie Geographical range of amenity benefits: hedonic price
analysis for railway stations. Het onderzoek bestudeert de prijzen van
de in 2003-2005 in de regio van Amsterdam verkochte woningen om
erachter te komen welke prijspremie woningkopers willen betalen voor de
nabijheid van een station.
Nabijheidseffect van een station ebt redelijk snel weg
In de studie is onderzocht in welke straal het effect van de nabijheid
van een station in de woningprijzen valt af te lezen. De onderzoeker
laat zien dat in de regio Amsterdam het nabijheidseffect al na 1
kilometer wegebt. Een verkeerde inschatting van de straal van dit
effect leidt tot een aanzienlijke over- of onderschatting van de baten
van stationsnabijheid.
Overlast directe omgeving station vertaalt zich in lagere woningprijzen
Een station in de directe omgeving kan ook overlast veroorzaken. Deze
overlast vertaalt zich in lagere woningprijzen. De nabijheidspremie
voor appartementen binnen een straal van 400 meter van het station
blijft positief, maar is 2 procentpunt lager. Ofwel: kopers willen
gemiddeld slechts 3% meer betalen voor een appartement in de
onmiddellijke nabijheid, vergeleken met 5% meer voor een net wat
rustigere locatie op iets grotere afstand.
Bouw appartementen op stationslocaties: extra baten afwegen tegen extra
kosten
De uitkomsten van dit onderzoek geven inzicht in de te verwachten extra
opbrengsten van gronduitgifte voor woningbouw op stationslocaties en in
de buurt hiervan ten opzichte van gronduitgifte voor woningbouw verder
weg van stations. Verdichting en hoogbouw bij stations kan voor extra
baten zorgen. Ter illustratie: de bouw van 1000 appartementen op een
stationslocatie in de regio Amsterdam zou op basis van dit onderzoek
een extra opbrengst uit gronduitgifte van ongeveer 10 mln euro kunnen
genereren. Dit in vergelijking met de situatie waarin deze
appartementen op een voor de rest vergelijkbare locatie buiten de
straal van 1 kilometer van een station zouden worden gerealiseerd.
Ontwikkeling van een stationslocatie brengt echter vaak aanzienlijke
investeringen met zich mee. Een extreem voorbeeld hiervan is de
investering in het ondergronds brengen van het spoor om zodoende nieuwe
bouwgrond op stationslocaties te creëren. Een uitgebreide analyse van
de kosten en baten van een dergelijke ingreep is in elk specifiek geval
nodig om tot een afgewogen beslissing over grondontwikkeling te komen.
CPB Discussion Paper 146, Geographical range of amenity benefits:
hedonic price analysis for railway stations, is (gratis) beschikbaar
als PDF-bestand.
Zie het origineel
Centraal Planbureau