Europese kantoorhuren stabiliseren
Jones Lang LaSalle presenteert European Office Clock eerste kwartaal 2010
Amsterdam, 29 april 2010 - De Europese economieën vervolgen hun herstel van de wereldwijde economische crisis. Bovendien is de stemming in het bedrijfsleven gedurende vier achtereenvolgende kwartalen verbeterd, zo valt op te maken uit Jones Lang LaSalle's European Office Clock. Erik de Clercq Zubli, Managing Director bij Jones Lang LaSalle Nederland: "Er is nog steeds een vertragende tijdsfactor tussen de bredere economie en de gebruikersmarkten, hoewel het aantal positieve signalen is toegenomen."
Eerste stijging Prime Office Rental Index
Jones Lang LaSalle's European Office Clock laat zien dat de tophuren en incentives in het eerste kwartaal van 2010 op de meeste Europese markten zich verder hebben gestabiliseerd. De European Prime Office Rental Index, gebaseerd op de gewogen kwartaalprestatie van 24 markten, is 1,2% gestegen, de eerste stijging sinds het tweede kwartaal van 2008. De tophuren voor kantoorruimte blijven echter 5,0% onder het niveau van een jaar geleden. De sterkste huurstijging in dit kwartaal vond plaats in Moskou (14%) en Londen City (6%). Ook in Brussel lieten de huren een groei zien van 17%, maar dit was het gevolg van één uitzonderlijke transactie in het Leopold-district en mag niet als indicatie voor de gehele markt worden gezien. In sommige markten was nog verdere daling waarneembaar, met de grootste afname van tophuurniveaus in Dublin (-7,6%), Madrid (-2,5%) en Boedapest (-2,4%), hoewel er op de verhuurmarkt in Dublin wel enige stabilisatie plaatsvond.
De Clercq Zubli licht verder toe: "De 'Office Clock' van dit kwartaal vormt niet alleen een weerspiegeling van het geheel aan huurvoorwaarden en vooruitzichten, maar laat ook zien dat de huren op alle markten momenteel hun laagste punt bereiken en zich weer richting groei begeven. Dit kwartaal betrad de Londense City het segment "Versneld groeiende huurprijzen" en bevonden
diverse markten zich op of nabij de snijlijn van 6 uur. Overigens liggen de Nederlandse steden nog in het kwadrant waar huren uitbodemen."
Licht herstel in vraag naar kantoren
Tekenen van economisch herstel zijn ook zichtbaar vanuit de licht toegenomen vraag naar kantoorruimte, hoewel huurders voorzichtig en kostenbewust blijven. Door de afwezigheid van een sterke economische groei wordt de huidige markt nog steeds gedreven door huurcontractverlengingen, consolidatie en centralisatie van bedrijfsactiviteiten, waaronder een efficiënter ruimtegebruik van kantoorruimte in plaats van uitbreidingsplannen. De opname in het eerste kwartaal daalde in heel Europa licht tot 2,4 miljoen m2, een daling van 9% ten opzichte van het vorige kwartaal. Overigens is in het laatste kwartaal de opname doorgaans het sterkst. De neergang werd met name aangevoerd door West-Europa (-12%), terwijl de opname in Centraal- en Oost-Europa licht toenam (+6%). De opname in het eerste kwartaal van 2010 lag desondanks 38% hoger dan dezelfde periode in 2009. Zowel in West-Europa als in Centraal- en Oost-Europa vond er een stijging over het hele jaar plaats. Over het algemeen liet bijna de helft van de 24 indexmarkten een toename in de vraag over het hele jaar zien, waarbij Düsseldorf, Barcelona en Dublin de sterkste verbetering vertoonden, ook al stegen deze markten vanaf een zeer laag beginniveau. De opname in Amsterdam was in het eerste kwartaal 16% hoger dan in hetzelfde kwartaal vorig jaar.
Leegstand stabiliseert, vooral in West-Europa
Aan de kantooraanbodzijde beginnen de opleveringen af te nemen ten opzichte van het cyclische hoogtepunt in 2009. In het eerste kwartaal 2010 werd er circa 1,2 miljoen m2 kantoorruimte opgeleverd, terwijl er in Londen nu al een tekort is aan bepaalde grootteklassen van aanbod en neemt in die categorieën de leegstand af. Sinds de kredietcrisis heeft de combinatie van een gebrek aan financiering en aan vertrouwen onder ontwikkelaars, alsmede onrendabel geworden nieuwbouwprojecten ervoor gezorgd dat er geen nieuwe speculatieve projecten werden gestart. Op de meeste markten in de Europese regio hebben ontwikkelaars nog steeds te maken met
deze omstandigheden en blijft men dus aarzelen over het starten van nieuwbouwprojecten. Dit zorgt voor een verbetering in de onbalans tussen aanbod en vraag, maar kan op de middellange termijn zelfs zorgen voor een tekort in nieuwbouwaanbod.
Met een dalend aantal opleveringen en de eerste tekenen van een toenemende vraag, is de leegstand in Europa in het kwartaal met 10,2% stabiel gebleven, het eerste stabiele kwartaal sinds het tweede kwartaal van 2008 (7,1%). Deze stabiliteit werd aangevoerd door West-Europa, waar de totale leegstand op een niveau van 9,7% bleef, terwijl de leegstand op de Centraal- en Oost-Europese markten licht toenam, van 16,1% naar 16,4%. Over het hele kwartaal nam de leegstand af in 7 van de 24 indexmarkten, aangevoerd door Londen. De hoogste leegstandstoename over het kwartaal werd geregistreerd in Den Haag (+160 basispunten), Luxemburg (+110 basispunten) en Barcelona (+90 basispunten); deze steden vormden echter een uitzondering. De spreiding over heel Europa blijft aanzienlijk, met het hoogste leegstandsniveau in Dublin (21,9%) en het laagste niveau in Luxemburg (6,4%).
De Clercq Zubli concludeert: "Vooruitblikkend zal het verschil in de mate van herstel in de Europese regio worden geaccentueerd door de onderlinge verschillen qua aanboddynamiek, de economische groei en de toename van de werkgelegenheid. Deze factoren bepalen welke kansen er zullen ontstaan voor gebruikers die op zoek zijn naar toplocaties of een groter vloeroppervlak voor een concurrerende prijs. Door een nauwer wordende aanbodpijplijn zullen de omstandigheden zich op veel markten stabiliseren maar zoals de 'Office Clock' ook laat zien, voeren op andere markten de risico's op de verhuurmarkt nog steeds de boventoon."
- einde bericht -