IPD: herstel rendement investeringen in Maatschappelijk Vastgoed
20/05/2010 12:52
IPD Nederland BV
Almere/Ermelo, 20 mei 2010: In 2009 heeft het totaal rendement op maatschappelijk vastgoed zich enigszins hersteld van de klap in 2008. Het totaal rendement bedroeg 3,2% (2008: 1,8%). Het rendement op de operationele bedrijfsvoering die op deze vormen van vastgoed betrekking heeft steeg naar 6,8% (2008: 6,5%). Het indirect rendement bedroeg in 2009: -3,3%. Hoewel nog steeds negatief betekent dit een significante verbetering van het over 2008 gerealiseerde indirect rendement (-4,4%). In 2009 heeft het direct rendement er dus opnieuw toe geleid dat het totaal rendement op investeringen in maatschappelijk vastgoed positief is.
Dit bleek vandaag in Ermelo bij de bekendmaking van de resultaten van de IPD Nederlandse Maatschappelijk Vastgoedindex voor het jaar 2009.
Index speciaal voor Maatschappelijk Vastgoed
De vandaag gepubliceerde IPD Nederlandse Maatschappelijk Vastgoedindex omvat investeringen in vastgoed met een totale marktwaarde in verhuurde staat ter grootte van EUR 2,9 miljard euro (per ultimo 2009). Het maatschappelijk vastgoed in deze index is uitgesplitst naar de sectoren:
- Collectief woon/zorg vastgoed (verzorgings- en verpleeghuizen)
- Kinderdagverblijven
- (Brede) Scholen
- Overig maatschappelijk vastgoed (zoals buurt- en wijkvoorzieningen)
De IPD Nederlandse Maatschappelijk Vastgoedindex omvat in totaal 758 gebouwen en complexen, verspreid over heel Nederland. Het vastgoed is in exploitatie bij woningcorporaties en wordt verhuurd aan zorginstellingen, welzijnsorganisaties, kinderdagverblijforganisaties, gemeenten en andere maatschappelijke dienstverleners. De index is opgezet om ook de bedrijfseconomische resultaten die andere maatschappelijke ondernemingen dan woningcorporaties met hun investeringen in vastgoed behalen te meten en te rapporteren.
Direct rendement
Het rendement dat voortvloeit uit de dagelijkse bedrijfsvoering: het direct rendement, bedroeg in 2009 voor alle vastgoedinvesteringen van de deelnemers aan de IPD Nederlandse Maatschappelijk Vastgoedindex 6,8%. Het direct rendement is niet voor alle vormen van maatschappelijk vastgoed gelijk zoals uit onderstaand overzicht blijkt:
-Collectief woon/zorg vastgoed: 6,9% (2008: 6,7%)
-Kinderdagverblijven: 6,6% (2008: 4,5%)
-(Brede) Scholen: 6,9% (2008: 6,4%)
-Overig maatschappelijk vastgoed: 5,4% (2008: 5,5%)
Over de gehele linie is echter te zien dat het direct rendement hoger ligt dan die welke woningcorporaties bijvoorbeeld behalen op hun investeringen in huurwoningen. Dit heeft de volgende oorzaken:
-De beheerintensiteit van maatschappelijk vastgoed ligt lager dan die van die van individueel verhuurde huurwoningen;
-De waarde van maatschappelijk vastgoed is in verhouding tot de daarmee te realiseren netto huurkasstroom relatief laag in vergelijking tot andere vormen van (commercieel) vastgoed;
-De huren van Collectief woon/zorg vastgoed (verzorgings- & verpleeghuizen) zijn geen uitkomst van een vrij spel van onderhandelingen tussen een aanbieder van en vrager naar vastgoed, maar zijn veelal afgestemd op de uit hoofde van de AWBZ aan de zorginstelling toegezegde exploitatiebijdrage voor het gebruik van het vastgoed in relatie tot de aan datzelfde vastgoed toegerekende genormeerde afschrijvings- & financieringslasten;
-Maatschappelijk vastgoed betreft vaak specifiek voor een gebruiksdoel ontwikkelde gebouwen. De courantheid ervan is als gevolg daarvan relatief laag evenals de kans op hergebruik bij vrijkomen van huur. Het risico van investeringen in deze vormen van vastgoed is dientengevolge relatief hoog. Een hoger risico rechtvaardigt een hoger direct rendement.
Uitgaven die niet met de exploitatie van de vastgoedobjecten als zodanig, maar met die van de onderneming als geheel verbonden zijn, zoals overhead, rente op vreemd vermogen, alsook aan de belastingen ten laste van de onderneming zoals vennootschapsbelasting maken geen deel uit van de berekening van het direct rendement. Dit betekent dat het netto direct rendement op het niveau van elke bij de IPD Nederlandse Maatschappelijke Vastgoedindex aangesloten deelnemer lager is dan het bruto direct rendement op vastgoed dat in het kader van deze index wordt gerapporteerd.
Indirect rendement
Het positieve direct rendement dat in 2009 op maatschappelijk vastgoed is gerealiseerd, werd voor het tweede jaar in successie in belangrijke mate teniet gedaan door de negatieve ontwikkeling van de marktwaarde van deze vormen van vastgoed: -3,3%. Deze ontwikkeling is voor de verschillende vormen van vastgoed niet gelijk, zoals uit onderstaand overzicht blijkt:
-Collectief woon/zorg vastgoed: -3,2% (2008: -4,3%)
-Kinderdagverblijven: -2,8% (2008: -9,0%)
-(Brede) Scholen: -7,0% (2008: -4,7%)
-Overig maatschappelijk vastgoed: -4,2% (2008: -3,9%)
Deze negatieve ontwikkeling van de marktwaarde van maatschappelijk vastgoed werd door een samenstel van oorzaken gedreven:
-Afvlakking van de gerealiseerde contracthuren
-Afname van de getaxeerde markthuren
-Afname van de resterende looptijd van de huurovereenkomsten
-Stijging van de disconteringsvoet
-Stijging van de exit yield
Efficiëntie
De IPD Nederlandse Maatschappelijk Vastgoedindex meet de op het vastgoedbeheer betrekking hebbende efficiëntie van de operationele bedrijfsvoering. Dit gebeurt ondermeer aan de hand van de exploitatiekosten/bruto inkomsten ratio. Deze ratio bedroeg in 2009 voor alle vormen van maatschappelijk vastgoed van de deelnemers 20,3%. Dit betekent dat van iedere euro huuropbrengst ruim 20 cent wordt besteed aan het beheer, management en onderhoud van het vastgoed. Hiervan maken de financieringslasten (rente en aflossing) en de overhead overigens geen deel uit. In onderstaand overzicht is de exploitatiekosten/bruto inkomsten ratio voor de verschillende vormen van maatschappelijk vastgoed weergegeven:
-Collectief woon/zorg vastgoed: 20,1%
-Kinderdagverblijven 18,9%
-(Brede) Scholen 13,6%
-Overig maatschappelijk vastgoed 25,6%
http://www.aedex.nl