IPD/aeDex Index 2009: rendement corporaties blijft negatief

20/05/2010 13:01

IPD Nederland BV

Almere/Ermelo, 20 mei 2010: In 2009 hebben de deelnemers aan de IPD/aeDex corporatie vastgoedindex het resultaat uit hun dagelijkse bedrijfsvoering verbeterd. Dit komt tot uitdrukking in het direct rendement dat zij over 2009 realiseerden: 2,9%. In 2008 bedroeg dat nog 2,6%. Desondanks was het totaal rendement dat deze corporaties realiseerden ook in 2009 weer negatief: -0,8%. Dit negatieve resultaat komt geheel voor rekening van de in 2009 onverminderd voortgezette daling van de marktwaarde van de vastgoedportefeuilles met -3,5% (2008: -3,7%).

De verbetering van het direct rendement houdt niet alleen verband met de daling van de marktwaarde van het vastgoed. Ook is de verhouding tussen inkomsten en exploitatielasten verbeterd. De bijdrage aan de betaalbaarheid van het wonen en de leefbaarheid van buurten en wijken bleef op peil; de deelnemers aan de IPD/aeDex corporatie vastgoedindex keerden in 2009 in het kader van de doelstellingen een maatschappelijk dividend uit van 1,7% (2008: 1,7%). Ook bleef de inspanning op het gebied van de vernieuwing van wijken en buurten nagenoeg op peil. In totaal 4,5% van het door de deelnemers aan de index in hun vastgoed geïnvesteerde vermogen was betrokken bij transformatie van dat vastgoed (2008: 5%).

Dit bleek vandaag in Ermelo bij de bekendmaking van de resultaten van de IPD/aeDex corporatie vastgoedindex voor het jaar 2009.

Direct rendement

Het rendement dat voortvloeit uit de dagelijkse bedrijfsvoering, het direct rendement, bedroeg in 2009 voor alle vastgoedinvesteringen van de deelnemers aan de IPD/aeDex corporatie vastgoedindex: 2,9%. Dit is aanmerkelijk lager dan de voor corporaties geldende gemiddelde vreemdvermogenskostenvoet van 4,75%. Het direct rendement is niet voor alle vormen van vastgoed gelijk. Voor woningen beliep het direct rendement in 2009: 2,6% (2008: 2,4%). BOG en Maatschappelijk Vastgoed lieten over 2009 een gezamenlijk direct rendement zien van 5,8% (2008: 5,2%). Het direct rendement wordt berekend op basis van enerzijds de huurinkomsten en anderzijds de uitgaven die verband houden met het beheer van het vastgoed (met name commercieel, administratief en technisch beheer, onderhoud en vastgoedgerelateerde belastingen en verzekeringen). Uitgaven die niet met de exploitatie van de vastgoedobjecten als zodanig verbonden zijn, maar met die van de onderneming als geheel zoals overheadkosten, rente op vreemd vermogen, alsook vennootschapsbelasting en vermogensheffing ('Vogelaarheffing') maken geen deel uit van de berekening van het direct rendement. Deze kosten moeten uit het direct rendement worden gedekt. Verbetering van het direct rendement betekent derhalve nog niet een verbetering van het netto resultaat van de bedrijfsvoering als geheel. Bovendien is verbetering van het netto resultaat uit de operationele exploitatie van het bestaande vastgoed nodig om de investeringen in nieuw vastgoed met vreemd vermogen te kunnen financieren.

Indirect rendement

Het negatieve totaal rendement van de woningcorporaties die aan de IPD/aeDex corporatie vastgoedindex deelnemen, houdt ook in 2009 geheel verband met de ontwikkeling van de marktwaarde van het vastgoed: -3,5%. Ook deze ontwikkeling is voor de verschillende vormen van vastgoed niet gelijk. De waardeontwikkeling van woningen was -3,5% (2008:


-3,5%). BOG en Maatschappelijk Vastgoed lieten tezamen een nog negatievere waardeontwikkeling zien: -4.0%. De kredietcrisis en de daarop gevolgde neergang van de algemene economie hebben dus ook in 2009 hun gevolgen voor het vastgoed in exploitatie bij woningcorporaties gehad. Opnieuw was sprake van opwaartse bijstelling van het risico dat aan de vastgoedinvesteringen van de deelnemers aan de IPD/aeDex corporatie vastgoedindex werd toegerekend. De gemiddelde disconteringsvoet liep in 2009 op tot 7,6%. (2008: 7,2%). De disconteringsvoet geeft uitdrukking aan de rendementseis (inclusief risico inschatting) die partijen aan investeringen in vastgoed meegeven. Dezelfde ontwikkeling werd waargenomen bij de eindwaarde die aan het vastgoed van de deelnemers aan de index is toegekend. Dit komt tot uitdrukking in de exit yield. Deze indicator liep in 2009 op tot 7,1% (2008: 6,8%). Stijging van de disconteringsvoet en de exit yield hebben een negatieve invloed op de marktwaarde van het vastgoed. Voor de woningmarkt komt hier nog als extra ontwikkeling bij dat de getaxeerde gemiddelde vrije verkoopwaarde van de woningen in exploitatie bij de deelnemers in exploitatie per einde 2009 met -2,8% bleek te zijn gedaald ten opzichte van een jaar eerder. De in 2008 geregistreerde afkoeling van de woningmarkt is daarmee in 2009 omgeslagen in reële en absolute daling. Dit is voor corporaties van belang omdat ze voor het deel van de investeringen in nieuw vastgoed dat niet met vreemd vermogen kan worden gefinancierd in steeds grotere mate afhankelijk zijn van de opbrengsten uit de verkoop van woningen uit hun bestaande portefeuille aan eigenaar-bewoners. Ofwel een negatief indirect rendement betekent tevens afname van de investeringsruimte van corporaties.

Maatschappelijk dividend

De IPD/aeDex corporatie vastgoedindex geeft inzicht in het effect van beslissingen om een huur te vragen die lager is dan de markthuur. Daarnaast meet het de invloed van uitgaven voor het beheer van de leefomgeving op het vastgoedrendement. De index deelt daartoe de portefeuilles van de deelnemers onder in een zogeheten primair maatschappelijke en een niet-primair maatschappelijke portefeuille. Deze indeling heeft overigens alleen betrekking op de woningportefeuilles. De corporaties kiezen er bewust voor om bij de primair maatschappelijke portefeuille de huren laag te houden en extra kosten te maken voor het beheer van de leefomgeving. Zij kiezen er daarmee voor om niet het maximale vastgoedrendement op hun woningen te behalen. Het percentage van het mogelijk te behalen rendement dat door deze keuze direct aan de samenleving ten goede komt is het 'maatschappelijk dividend'. Het maatschappelijk dividend bedroeg in 2009 1,7%. Dit betekent dat de corporaties die aan de over 2009 gepubliceerde index deelnamen met in totaal EUR 663 miljoen aan de betaalbaarheid van het wonen en de leefbaarheid van buurten en wijken hebben bijgedragen. Dit komt neer op een bedrag van EUR 1253 per woning. Het maatschappelijk dividend is daarmee ten opzichte van voorgaande jaren op peil gebleven.

Transformatie Index

De IPD/aeDex Transformatie Index laat de omzet zien die de deelnemende corporaties realiseerden in het vernieuwen en verbeteren van hun vastgoedportefeuilles. De met deze index gemeten transformatieomzet bestaat uit het totaal van desinvesterings- (verkoop en sloop) en investeringsactiviteiten (aankoop, nieuwbouw en verbetering). Woningcorporaties gebruiken de inkomsten uit verkoop om opnieuw te investeren. De deelnemers aan de IPD/aeDex Index maakten door middel van verkoop in 2009 1,3% van de marktwaarde van hun bestaande vastgoed vrij om opnieuw te investeren (2008: 1,5%). Daar tegenover staat dat de deelnemers in 2009 3,3% van de marktwaarde van hun vastgoed opnieuw hebben geïnvesteerd (2008: 3,5%). Ondanks de slechte marktomstandigheden waar ook corporaties last van hebben blijken de investeringen in 2009 nog steeds groter dan de desinvesteringen.

Bij dit persbericht is een bijlage zichtbaar op www.perssupport.nl





http://www.aedex.nl