Herstel woningmarkt laat op zich wachten
07/10/2010 09:45
NVM
Woningmarkt hunkert naar duidelijkheid
Herstel woningmarkt laat op zich wachten
Koper nauwelijks bewust van sterk verbeterde betaalbaarheid
Nieuwegein, 7 oktober - Het verwachte herstel op de woningmarkt zet nog niet door. In het afgelopen kwartaal werden door NVM-makelaars 21.605 woningen verkocht, een daling van 13% ten opzichte van het tweede kwartaal van 2010. De prijs van de gemiddeld verkochte woning bedroeg 233 duizend euro, een daling van 1,3%. Hiermee zakken de prijzen, ondanks een opgaande lijn in de eerste helft van dit jaar, weer tot het niveau van 2009. Dat meldt de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) in haar analyse van de woningmarkt over het derde kwartaal van 2010, die vandaag is gepresenteerd.
De nieuwste kwartaalcijfers die de NVM uitgeeft, zijn voorlopig
Traditiegetrouw ligt het aantal verkopen in het derde kwartaal circa 4,5% lager dan in het voorgaande, met name vanwege de vakantieperiode. Met 13% minder verkopen is het afgelopen kwartaal echter ronduit slecht. NVM-makelaars waren goed voor 21.605 van de in totaal 28.500 verkochte woningen. Met name in het goedkopere segment (appartementen, tussenwoningen) werd duidelijk minder verkocht. Appartementen werden 14,9% minder verkocht, tussenwoningen 16,5% minder. Vrijstaande woningen wisselden net zo veel van eigenaar als het kwartaal ervoor. Hierbij moet wel worden aangetekend dat het gaat om landelijke cijfers. De regionale verschillen zijn groot.
Ger Hukker, voorzitter NVM: "We zien dat het lichte herstel in de eerdere kwartalen van 2010 nog niet doorzet, terwijl we dat wel hadden gehoopt. De onzekerheid bij consumenten is nog groot, onder meer door het wegvallen van allerlei subsidies en de moeizame discussie over de hypotheekrenteaftrek en andere bezuinigingen. Natuurlijk zien we in deze cijfers over het derde kwartaal nog niet de verwachte positieve effecten van de komst van het nieuwe kabinet, dat heeft aangegeven de hypotheekrenteaftrek ongemoeid te laten. Dat geeft mogelijk enige rust op de woningmarkt, zodat consumenten weer durven bewegen.
De fors verbeterde betaalbaarheid van koopwoningen speelt daar vast en zeker ook een rol bij. Het laatste kwartaal van 2010 laat hopelijk een beter resultaat zien."
Prijsherstel zet niet door
Ook het verwachte herstel van de prijzen zette in het afgelopen kwartaal nog niet door. De prijzen daalden bij alle woningtypen. Appartementen werden gemiddeld voor 176 duizend euro verkocht, 0,2% minder dan vorig kwartaal. Vrijstaande woningen gingen voor gemiddeld 380 duizend euro van de hand, een daling van 2,1%. De prijs van de duurdere woningtypen daalde dus het hardst, gezien ook de daling van 2% bij de twee-onder-éénkapwoningen. De gemiddelde verkoopprijs van 233 duizend euro ligt nog wel flink boven het dieptepunt van de woningmarkt (het eerste kwartaal 2009), toen de prijs niet hoger uitkwam dan 219 duizend euro.
Verkooptijd verschilt per woningtype
Tegenover de tegenvallende verkopen, staat een voortdurende instroom van nieuwe woningen op de markt. Hierdoor is het totale woningaanbod in het afgelopen kwartaal met 5,4% toegenomen. Halverwege het 3e kwartaal 2010 stonden bij NVM-makelaars 139,4 duizend woningen te koop, tegen een totaal marktaanbod van 185 duizend. Een kwart van het aanbod bestaat uit vrijstaande woningen. Circa 28% van het aanbod bestaat uit appartementen. Hukker: "De forse toename van het aantal te koop staande appartementen op de markt is zorgwekkend. Dit wordt mede veroorzaakt door het wegvallen van subsidies voor bijvoorbeeld starters, waardoor deze moeilijker kunnen toetreden tot de markt."
De verkooptijd van de gemiddelde woning verschilt per regio en woningtype. De gemiddelde looptijd bedroeg in het derde kwartaal 122 dagen, een stijging van 1,9% ten opzichte van vorig jaar. Tussenwoningen worden sneller verkocht dan appartementen (respectievelijk 99 en 107 dagen). Opvallend is de lange verkooptijd van vrijstaande woningen, namelijk 195 dagen.
Realistisch prijzen loont
Er is een grote groep woningverkopers die wordt geconfronteerd met fors langere verkooptijden. Circa 35% van de woningen staat langer dan een jaar te koop, waarvan 12% zelfs langer dan twee jaar. NVM-voorzitter Hukker: "In veel gevallen heeft dit te maken met een te hoge vraagprijs. Veel verkopers realiseren nog niet dat de situatie is veranderd en zetten hun woning te hoog in de markt. Ze baseren hun vraagprijs op de vraagprijzen in de buurt, in plaats van te kijken naar de recent gerealiseerde verkoopprijzen. Het stellen van een realistische vraagprijs loont. Huizen die pas na twee jaar of langer verkocht worden, zakken meer dan 18,1 procent ten opzichte van de eerste vraagprijs. Scherp geprijsde woningen die binnen een maand of drie worden verkocht, zakken gemiddeld slechts 4,7 procent."
Regionaal grote verschillen
De regionale verschillen zijn groot. Drenthe is de positieve noot in het afgelopen kwartaal. Niet alleen werden daar meer woningen verkocht dan een jaar eerder (+1,2%), ook zijn de prijzen daar toegenomen in vergelijking met een jaar eerder (+2,6%).
Het aantal woningverkopen is opvallend sterk gedaald in de Randstedelijke provincies Utrecht (-15,0%), Noord Holland (-12,6%) en Zuid Holland (-14,8%). In deze gebieden hebben de kopers het meest te lijden onder het leegraken van potjes voor koopsubsidie en starterslening. Utrecht, normaal het beste jongetje van de klas, heeft behalve een flinke daling van het aantal verkopen ook te maken gehad met een prijsdaling. De prijs voor de gemiddeld verkochte woning is met 3,4% gedaald in vergelijking met een jaar geleden.
Ook de provincie Limburg kende een prijsdaling van 3,0% in het afgelopen jaar. De provincie Noord Holland kende juist een prijsstijging van 3,8% in vergelijking met een jaar geleden.
Betaalbaarheid fors verbeterd
De tegenvallende cijfers staan in schril contrast met de sterk verbeterde betaalbaarheid op de woningmarkt. De NVM Betaalbaarheidsindex bevindt zich nu op een niveau van 137 punten, een van de hoogste standen in de afgelopen 10 jaar. In twee jaar tijd zijn de woonlasten voor koopwoningen met bijna 20% gedaald. Factoren die hierbij een rol spelen zijn de relatief stabiele inkomensontwikkeling, en vooral de lage hypotheekrente en de lagere huizenprijzen.
Ger Hukker, voorzitter NVM: "Consumenten durven niet te bewegen vanwege alle onzekerheid rond de hypotheekrenteaftrek en het leegraken van allerlei subsidiepotjes. Maar daar is eigenlijk geen reden toe. De realiteit is dat de marktomstandigheden uitstekend zijn om nu een woning te kopen. Voor starters, die geen eigen woning hoeven te verkopen, staan alle seinen op groen. Zij kunnen profiteren van scherpe prijzen en een groot aanbod.
Maar ook voor doorstromers geldt dit. Het eventuele risico dat ze hun huidige woning niet snel kunnen verkopen, is af te dekken, bijvoorbeeld met de NVM No Risk Clausule."
Dit rekenvoorbeeld geeft aan dat de woonlasten voor doorstromers (1,8 modaal, van tussenwoning naar appartement), met 20% zijn gedaald, kortom dat wonen voor deze mensen 20% goedkoper is geworden.
Nieuwbouw onder druk
De malaise op de woningmarkt heeft ook consequenties voor de nieuwbouw. Het aanbod van nieuwbouwprojecten wordt door de huidige slechte marktomstandigheden geremd. Op de langere termijn is dit negatief voor consumenten, omdat het leidt tot krapte en onevenwichtige prijsontwikkelingen. De NVM pleit voor maatregelen om de nieuwbouw aan de gang te houden en de verkoop van nieuwe woningen zoveel mogelijk te stimuleren.
Hukker: "Niemand heeft baat bij een stagnerende nieuwbouw, zeker de consument niet. Natuurlijk zijn het moeilijke tijden voor ontwikkelaars, bouwers, gemeenten en corporaties. Maar soms liggen nieuwbouwprojecten onnodig stil. Bijvoorbeeld omdat projectontwikkelaars de richtlijn moeten hanteren dat minimaal 70% van de woningen op voorhand verkocht moet zijn.
De NVM pleit er in dat geval voor om nieuwbouwprojecten in kleinere tranches op te delen, zodat er met een lager aantal verkochte woningen toch kan worden begonnen met bouwen. Ook gemeenten kunnen creatief inspelen op deze verkoopeisen."
Daarbij toont de crisis op de woningmarkt aan dat er nu echt serieus werk gemaakt moet worden van consumentgericht bouwen. Hukker: "De afgelopen periode is veel te weinig geluisterd naar de wensen van de consument. Zo worden er altijd relatief veel appartementen gebouwd, terwijl de meeste mensen liever een grondgebonden woning hebben. Vroeger raakte men elke woning vroeg of laat wel kwijt, nu heeft de consument het weer voor het zeggen."
Zorgen over hypotheekmarkt
De NVM is blij dat het komende kabinet de hypotheekrenteaftrek ongemoeid laat. De vereniging heeft de afgelopen periode een intensieve politieke lobby gevoerd om de hypotheekrenteaftrek in stand te houden. Eenzijdige afschaffing zet de woningmarkt in deze slechte tijden alleen maar verder op slot en draagt niet bij aan een structurele oplossing voor de problemen op de woningmarkt. "Het is goed nieuws dat het komende kabinet in deze tijden van crisis niet drastisch ingrijpt in de hypotheekrenteaftrek. Dit is goed voor het consumentenvertrouwen. Het geeft duidelijkheid en daar zijn we blij om. We hopen dat het kabinet vanuit deze uitgangspositie wel gaat werken aan een integrale visie op de woningmarkt. Dat is hard nodig omdat deze markt in de kern doodziek is", aldus NVM-voorzitter Ger Hukker.
Toch is de NVM nog niet geheel gerust op de ontwikkelingen in de hypotheekmarkt. Hoewel banken de laatste maanden minder terughoudend zijn met het verstrekken van hypotheken, duurt het erg lang voordat een hypotheekaanvraag wordt gehonoreerd. Hukker: "De doorlooptijd van een hypotheekaanvraag is toegenomen van 6 naar 8 weken. Dit heeft een stagnerend effect op de woningmarkt. Vroeger werd je op je blauwe ogen geloofd als je een hypotheek wilde, nu vraagt de bank allerlei zekerheden. Het is goed dat banken serieus kijken naar de kredietwaardigheid van klanten, maar ze hebben ook een verantwoordelijkheid om de dynamiek in de markt te houden. Het doorgeslagen toezicht op de banken lijkt verlammend te werken."
Ledenaantal NVM stabiel
De makelaardij heeft nog altijd zwaar te lijden onder de malaise in de woningmarkt. Het afgelopen kwartaal sloten 27 vestigingen noodgedwongen hun deuren. Daarentegen kwamen er 26 nieuwe vestigingen bij. Het ledenaantal van de NVM blijft daarmee stabiel. In totaal heeft de NVM nu 2.822 vestigingen. In totaal had de NVM aan het einde van het derde kwartaal 4.036 makelaars verbonden aan de vereniging.
Meer bezoekers op Funda
Dat consumenten nog altijd veel interesse hebben in een nieuwe woning, blijkt wel uit de bezoekerscijfers van funda.nl. De nationale huizenzoekmachine kende dit jaar - ondanks een dip in juli - een recordaantal bezoekers. Afgelopen september werd de website 11,8 miljoen keer geraadpleegd. Het toenemende bezoek zou normaliter later in hogere verkoopaantallen zichtbaar moeten worden.
NVM Open Huizen Dag
Voor de komende landelijke NVM Open Huizen Dag op zaterdag 9 oktober a.s. hebben zich al 46.785 woningen aangemeld. Geïnteresseerden kunnen deze woningen tussen 11.00 en 15.00 uur vrijblijvend en zonder afspraak bezichtigen. Een persoonlijke bezichtiging geeft een betrouwbaarder beeld dan alleen oriënteren via internet. Op de website www.funda.nl staan de deelnemende huizen en eventuele afwijkende bezichtigingstijden.
Uit een onlangs gehouden onderzoek bleek dat woningen die bezichtigd worden op de NVM Open Huizen Dag, sneller worden verkocht. De vorige NVM Open Huizen Dag in maart van dit jaar trok naar schatting circa 140.000 bezoekers. Gemiddeld kreeg een woning circa 3,5 bezoekers.
http://www.nvm.nl