Senternovem
12-10-2010 |
De noodzaak van duurzaam vastgoed
Vastgoedbeheerder Hans Copier (ING REIM): "Onze huurders vragen het;onze
aandeelhouders willen het"
Volgens Hans Copier van ING Real Estate Investment Management (REIM) is
het voor zijn huurders én aandeelhouders noodzakelijk dat hij zich
bezig houdt met duurzaamheid. Hij denkt dat huurders in de toekomst
niet duurzame gebouwen niet meer zullen accepteren. Hans Copier:
"Daarnaast bewegen de meeste aandeelhouders van ING REIM zich expliciet
op het terrein van maatschappelijk verantwoord ondernemen waarbij ook
de druk in de richting van verduurzaming van de portefeuille toeneemt.
"Zou ik niet in duurzaamheid zitten, dan zou ik mij zowel ten opzichte
van mijn aandeelhouders als ten opzichte van mijn huurders
diskwalificeren. Het is bedrijfseconomisch heel verantwoord om vooruit
te lopen op de dingen die toch gaan komen." Dit is de mening van Hans
Copier, Country Manager van ING REIM en Fundmanager van ING Dutch
Office Fund en ING Dutch Retail Fund. Als nevenfunctie bekleedt hij het
voorzitterschap van de Taskforce Duurzaamheid van de Vereniging van
Institutionele Beleggers in Vastgoed (IVBN)Onder de titel `Duurzaam
vastgoed; hype of blijvertje?' begon AgentschapNL in januari 2008 een
serie interviews met koplopers in duurzaam vastgoed. Een nog aarzelende
vastgoedconsultant René Buck, die stelde dat veel af zou hangen van de
vraag uit de markt, beet het spits af. Nu, circa tweeënhalf jaar later,
sluit Hans Copier van ING Real Estate Investment Management de reeks
interviews af. Inmiddels lijkt de titelvraag uit het eerste artikel
ondubbelzinnig beantwoord. Copier laat zien dat het
vastgoedestablishment duurzaamheid heeft omarmd. Uit maatschappelijke
verantwoordelijkheid, maar ook omdat het niet anders kan. Copier: "Als
ik het niet doe, diskwalificeer ik mezelf bij mijn beleggers en
huurders."
De Circle of Blame doorbroken
Eind 2007 startte het toenmalige SenterNovem - nu AgentschapNL - met
gepast optimisme een artikelenserie getiteld `Koplopers doorbreken
de Circle of Blame'. Opmerkelijk genoeg op een moment waarop de
realisatie van duurzaam vastgoed in een impasse leek te verkeren.
Toegegeven, in de nieuwbouw waren er vorderingen gemaakt door een
verdergaande verscherping van de EPC-norm en hadden vooraanstaande
projectontwikkelaars energiebesparende technieken als warmte koude
opslag geleidelijk geadopteerd. Maar op het totaal van nieuwbouw en
bestaande bouw, hadden dergelijke duurzaamheidsuccessen een marginaal
effect. Onder toenemende maatschappelijk druk slaagde de vastgoedsector
er als grote CO2 producent ondertussen niet in om wezenlijke duurzame
initiatieven te ontplooien.
In plaats daarvan wezen de verschillende partijen in collectieve
onmacht naar elkaar en ontstond een vicieuze cirkel: De Vicious Circle
of Blame was geboren. Maar zoals wel vaker het geval is, leidde ook
hier bewustwording en probleemidentificatie tot een stap voorwaarts.
Toch had ook SenterNovem destijds niet kunnen voorzien, hoe snel
duurzaamheid vanuit marge naar mainstream zou bewegen. Achteraf gezien
werd duidelijk dat eind 2007 zowel de stand van de duurzame techniek
als de zeitgeist, rijp waren voor wat nu gezien mag worden als een
revolutie in de vastgoedbranche. Het jaar 2008 zal dan ook de boeken
ingaan als het jaar waarin duurzaamheid doorbrak in vastgoedland. In
Nederland werd dat jaar - onder adhesiebetuigingen uit alle geledingen
van de vastgoedwereld - de Dutch Green Building Council opgericht.
Vaandeldragers van het duurzaam reveil als ontwikkelaar Coen van
Oostrom en Anne-Marie Rakhorst mochten aanschuiven bij Pauw en
Witteman; onder vakbroeders baarde vooral Flip Verwaaijen van TNT Real
Estate opzien voor zijn innovatieve vastgoeddeal met OVG en Triodos
Bank.
Medio 2010 is het aanvankelijke rumoer rondom duurzaam vastgoed
enigszins verstomd. In de luwte groeide Duurzaam vastgoed echter
gestaag door en nam daarmee definitief afstand van de pioniersfase
waarin het decennia had vertoefd. De Circle of Blame lijkt daarmee
gebroken: duurzaam vastgoed is ook bij de gevestigde spelers in bouw,
financiering en beheer niet meer weg te denken. Eén van die spelers is
Hans Copier, Country Manager van ING REIM en daarnaast Fundmanager van
ING Dutch Office Fund en ING Dutch Retail Fund. Zijn nevenfunctie als
voorzitter van de Taskforce Duurzaamheid van de Vereniging van
Institutionele Beleggers in Vastgoed (IVBN) maakt duidelijk dat de
werelden van de grote beleggers en duurzaamheid al lang niet meer op
gespannen voet met elkaar staan. Copier is van mening dat hij zich
zowel ten opzichte van zijn huurders als aandeelhoduers zou
diskwalificeren als hij niet in duurzaamheid zou zitten: "Het is
bedrijfseconomisch heel verantwoord om vooruit te lopen op de dingen
die toch gaan komen."
Dealbreaker
Toch heeft ook Copier recent moeten ondervinden dat de duurzame weg
niet altijd over rozen gaat. Een in alle opzichten duurzame verlenging
van het huurcontract met TNT Post voor de Groene Toren aan de
Beatrixlaan in Den Haag werd op het laatste moment afgeblazen. Een
ingrijpende reorganisatie bij het post en pakketbedrijf dwong beide
partijen de onderhandeltafel te verlaten. "Het is erg jammer, als je
ziet waar we het al over eens waren", mijmert Copier; "we zouden van
een G-label naar A++, dus energieneutraal, zijn gegaan. Het project zou
een prachtige showcase zijn geweest voor de verdere verduurzaming van
bestaand vastgoed." De structuur van de deal tussen ING REIM en TNT was
vrij simpel, aldus Copier: "TNT was bereid om de totale
huisvestingslast in te zetten, dus huur en energie. Het geld dat
vrijkwam door energiebesparing mochten we gebruiken als dekking voor de
investeringen daarin." De opzet was om het huurcontract van de Groene
Toren met tien jaar te verlengen. Lang genoeg om de duurzame
investeringen, waaronder warmte koude opslag in het grondwater,
rendabel te maken. Het split-incentive dilemma, waarbij huurder en
eigenaar in conflict kunnen komen over de splitsing van kosten en
opbrengsten van energiebesparende investeringen, werd daarmee op
elegante wijze omzeild."
Hoewel de deal tot spijt van zowel ING REIM als TNT voortijdig werd
afgeblazen, is de case interessant genoeg om verder op in te gaan. Zou
het bijvoorbeeld voor ING REIM echt mogelijk zijn geweest om de Groene
Toren van G naar A++-label te upgraden, zonder rendementsverlies voor
ING enerzijds èn met gelijkblijvende lasten voor huurder TNT Post
anderzijds? "Dit is een extreem geval", geeft Copier toe, "normaal
gesproken ga je niet van G-label naar A++, maar kom je uit op een
C-label". Tegelijkertijd stelt Copier nadrukkelijk dat hiermee niet
gemarchandeerd is met de rendementeisen. Copier: "Het is maar hoe je er
naar kijkt! Als je aan een aantal knoppen gaat draaien - en in dit
geval de rendementsknop aan het eind - dan ziet je oordeel er weer heel
anders uit."
Copier legt uit: "Normaal zet je zo'n gebouw in de markt voor 7,5
procent bruto aanvangsrendement; nu doen we dat voor 7,25 procent. Dat
kan omdat de waardestijging van het object groter is dan bij regulier
vastgoed. Dat kwart procent rendementsverschil levert financiële ruimte
op, die we voor onze extra investeringen gebruiken." Copier vat het nog
eens samen: "Het gaat er dus om dat een duurzaam gebouw op termijn meer
waard wordt dan een niet duurzaam gebouw. Als dat zo is, kun je het
onrendabele deel van je investering in het begin compenseren met de
extra waardestijging van het duurzame gebouw aan het eind van de rit."
Duurzaam taxeren
Duurzaamheid mag dan zijn plek in het vastgoed hebben verworven, in
taxaties is dat nauwelijks zichtbaar. "Maar dat zal in de toekomst
veranderen", verwacht Copier, "niet duurzame gebouwen zullen afgestraft
worden in taxatie, omdat de huurders ze niet meer zullen accepteren".
Copier praktiseert daarbij wat hij preekt: "Voor de kantorenmarkt
werken wij nu al met taxateurs aan een duurzaamheidparagraaf." Copier
voelt hierbij ongetwijfeld de zachte dwang van zijn aandeelhouders. Het
afgelopen jaar hebben de Nederlandse pensioenfondsen onder aanvoering
van PGGM en AGP een duidelijk signaal richting verduurzaming van de
portefeuille afgegeven. Copier: "Circa 85 procent van de aandelen van
de Nederlandse vastgoedfondsen van ING REIM is in eigendom van die
pensioenfondsen.
Zij bewegen zich expliciet op het terrein van maatschappelijk
verantwoord ondernemen waarbij ook de druk in de richting van
verduurzaming van de portefeuille toeneemt. Aan ons de taak om dat in
praktijk te brengen; expliciete waardering van duurzame kwaliteit is
dan een logische stap". Invulling geven aan de wensen van zijn
investeerders doet Copier het liefst door verduurzaming van zijn
bestaande portefeuille: "Ik kan ook cynisch verduurzamen, namelijk door
mijn portefeuille van 2,3 miljard te verkopen en om te wisselen voor
nieuwe panden. Ik vind dat dat niet mag gebeuren; het enige dat je
daarmee creëert is meer leegstand op voorraadniveau en
schijnduurzaamheid. De opgave is juist om dat wat we al in gebruik
hebben maximaal te laten renderen. Dat is echt duurzaam!"
Verstandige dingen doen
Verduurzamen van de bestaande bouw geniet dus de voorkeur boven
nieuwbouw. Copier liet al eerder zien dat bij upgraden van G naar C
label, zowel de huurder als de eigenaar financieel quitte kunnen
spelen. Voor de huurder blijft de total housing cost gelijk. Uiteraard
moeten eigenaar en huurder het wel eens worden over de verschuivingen
van de aandelen huur en energie in de totale huurlasten. Copier: "Aan
het eind van het huurcontract kunnen er twee dingen gebeuren: de
huurder vertrekt of de huurder blijft. Rekening houdend met vertrek
moet je als eigenaar een reservering maken voor de kosten die dat met
zich meebrengt." Copier somt op: "Leegstand, makelaarskosten van
zestien à twintig procent van de huurwaarde, herinvesteringkosten omdat
de huurder opnieuw moet inhuizen. Je hebt dan een aardig budget, dat
beschikbaar komt bij daadwerkelijke huurcontractverlenging.
Op het moment dat een huurcontract met meer dan vijf jaar wordt
verlengd, geeft dat lift aan de waarde van het pand. Dan heb je al twee
budgetten. Voeg daar nog het geld bij dat vrijkomt door
energiebesparing; dat is je derde budget. Ik durf te beweren dat als je
die drie delen samen neemt, je een redelijk budget hebt om echt te
verduurzamen: bij verlenging van het huurcontract met vijf à tien jaar,
zijn ten minste twee labelsprongen realiseerbaar." ING REIM benadert
zijn huurders daarom actief om uit te leggen hoe ze zich duurzamer
kunnen huisvesten terwijl hun totale lasten gelijk blijven. Fijn voor
de huurder die in zijn jaarrapportage kan laten zien maatschappelijk
verantwoord te ondernemen, maar ook fijn voor ING REIM. Copier
tenslotte: "Toen ik aan duurzaamheid begon, dacht ik aanvankelijk `dat
is alleen maar goed geld naar kwaad geld brengen'. En wat blijkt: dat
is helemaal niet aan de orde. Er is financiële ruimte, je verbetert je
gebouw, je verbetert je concurrentiepositie, je houdt je huurders
tevreden. En je investeerders zijn blij omdat ze zien dat je
verstandige dingen doet."
Wijzigingsdatum |
13-10-2010