Ingezonden persbericht


WONINGMARKTANALYSE
3e kwartaal 2010 Alkmaar en omstreken

Woningmarkt in regio Alkmaar beter dan landelijk gemiddelde

3e kwartaal 2010

Traditiegetrouw ligt het aantal woningverkopen in het 3e kwartaal circa 4,5% lager dan in het voorgaande, met name vanwege de vakantieperiode. Landelijk bekeken heeft in dit kwartaal een daling van 13% plaatsgevonden in het aantal transacties ten opzichte van het 2e kwartaal van 2010. In de Regio Groot Alkmaar is dit aantal gedaald met 7,01%, deze daling is dus aanzienlijk kleiner dan het landelijk gemiddelde. Dit percentage zou heel anders kunnen zijn daar in de marktcijfers niet alle transacties van nieuwbouwwoningen zijn verwerkt. In de praktijk zien we de laatste maanden een toenemende interesse in nieuwbouwwoningen. Als we de beweging in de nieuwbouwsector meenemen in bovenstaand percentage, kunnen we concluderen dat er slechts een lichte daling heeft plaatsgevonden in het 3e kwartaal. Dit in combinatie met een traditiegetrouwe daling van 4,5% geeft een stabiele markt. In Alkmaar is het afgelopen kwartaal veel aandacht besteed aan verscheidene stimuleringacties om de woningma rkt te promoten. Als resultaat zien we dat de verkoop van nieuwbouwwoningen meer in beweging is gekomen wat een doorstroomeffect veroorzaakt. Landelijk heeft er een daling van 1,3% plaatsgevonden van de gemiddelde transactieprijs in het afgelopen kwartaal. Opvallend is dat in regio Groot Alkmaar juist een duidelijke stijging is te zien van bijna 1%. Uit bovenstaande kunnen we concluderen dat de woningmarkt in de regio Alkmaar en omstreken boven die van de rest van Nederland uitsteekt. Het woningaanbod in de gemeente Alkmaar is zeer veelzijdig, de consument ziet een rijk scala aan woningen en dit maakt de markt zeer aantrekkelijk. In Heerhugowaard zien we een zeer eenzijdig woningaanbod wat resulteert in teruglopende verkoopcijfers. Dit eenzijdige woningaanbod zien we in meerdere regio's terug waardoor hier een overvloed is ontstaan aan bepaalde woningtypen. Veel kopers zien door de bomen het bos niet meer. Door het grote aanbod ontstaat er onzekerheid op de markt. ,,Waarom staat e r zoveel te koop en is dit dan wel de juiste markt om te kopen?" Deze vragen die bij menig potentieel koper leven, resulteren in een afwachtende reactie. Huizenzoekers lijken wel graag te willen kopen, te zien aan de grote opkomst van de landelijke NVM open huizen dag. Goed geprijsde en goed afgewerkte woningen worden sneller en voor een betere transactieprijs verkocht. Dit terwijl de echte koopjes vaak in de "verouderde" woningen zitten. De gemiddelde huizenzoeker van

dit moment is op zoek naar een echte "meubelschuiver", zij zoeken een woning waar weinig aan hoeft te gebeuren en die zij snel kunnen betrekken. Kopersmarkt Opvallend is het aantal eengezinswoningen met tuin dat in veel regio's te koop wordt aangeboden, in regio Groot Alkmaar zijn dit er al meer dan 1000. Het aanbod is toegenomen vanwege de verminderde transacties van dit woningtype. Diverse oorzaken kunnen gegeven worden voor de afname van het aantal transacties van tussenwoningen. Allereerst zorgt het grote aanbod ervoor dat er een overweldigende kopersmarkt is ontstaan. Het aanbod van tussenwoningen in bijvoorbeeld Heerhugowaard is kort gezegd gigantisch. Potentiële kopers hebben de keuze uit een groot aanbod, waardoor het van essentieel belang is dat verkopers hun woning tegen een scherpe prijs in de markt zetten. Als tweede oorzaak kan de politieke onrust en onduidelijkheid omtrent de hypotheekrente aftrek die we ook in 2e kwartaal hebben meegemaakt worden aangemerkt. Lange t ijd was het onduidelijk of de hypotheekrente aftrek zou blijven voortbestaan. Hoewel iedereen die een huis koopt baat heeft bij de hypotheekrente aftrek kan het voor kopers die zich in het lagere segment van de woningmarkt bevinden zelfs van doorslaggevend belang zijn bij de keuze een woning te kopen of te huren. De onrust omtrent de hypotheekrenteaftrek is afgenomen, maar het economische pakket van maatregelen dat de regering wil gaan toepassen zorgt er nog voor dat veel mensen afwachten totdat er meer zichtbaar wordt over het economisch herstel. Voornamelijk de bezuinigingen die de komende jaren gaan plaatsvinden en hoe het pakket van maatregelen zich zal gaan uiten in de woningmarkt zijn hierbij van belang. Op dit moment staan we in het begin van een nieuwe regeerperiode. In deze periode gaan we een tijd tegemoet waarin de politieke situatie meer vertrouwen en verbinding naar de toekomst moet laten zien. Wij bij LEYGRAAF hebben de verwachting dat hierdoor meer beweging gaat kom en door het consumentenvertrouwen in de woningmarkt zodat wij nog meer kopers en verkopers aan elkaar kunnen verbinden.

Hans van de Leygraaf Directeur LEYGRAAF

Regio Groot Alkmaar
De regio Groot Alkmaar bestaat uit de gemeenten Alkmaar, Bergen, Heerhugowaard, Langedijk, Heiloo en Castricum. Op landelijk niveau zien we dat het totaal aantal woningtransacties in het 3e kwartaal van 2010 terugloopt met 13% ten opzichte van het 2e kwartaal. Hoewel er in de regio Groot Alkmaar ook geen groei van het aantal transacties te zien is, blijft Transactieprijs verloop in regio Groot Alkmaar 500000

deze met een terugloop van 7,01% ruim onder het landelijke cijfer. Over het algemeen gezien laten alle gemeenten een redelijke prestatie zien, maar Bergen is duidelijk koploper. Hier heeft de markt een zeer positieve wending gekregen. Ook de markt van gemeente Alkmaar laat een positief beeld zien, met name de prijsstijging van bijna 1% toont aan dat de markt aantrekt. Opvallend is de Prijs per m² GBO regio Groot Alkmaar

400000

1970 Totaal

3000

Tot 75 m² 75 -100 m² 100 -125 m² 125 - 150 m²

2500

150 -175 m² 175 m² en groter

300000

2000
200000

100000
3e kwartaal 2009 4e kwartaal 2009 1e kwartaal 2010 22 kwartaal 2010 3e kwartaal 2010

1500
3e kwartaal 2009 4e kwartaal 2009 1e kwartaal 2010 22 kwartaal 2010 3e kwartaal 2010

www.leygraaf.net/woningmarktanalyse

toename van het aantal transacties van vrijstaande woningen en appartementen die gebouwd zijn na 1970. De overige woningtypen, en met name de twee onder één kap woningen, laten daarentegen allemaal een daling zien ten opzichte van het 2e kwartaal van 2010. Verder valt in deze regio op dat het duurdere segment, woningen boven de 500.000,-, een groei laten zien van 22%. Door de toename van het aantal transacties in deze sector is de mediane transactieprijs verschoven met bijna 20.000,-. De prijs per m² woonoppervlakte (GBO) laat op alle vlakken een stijging zien tot gemiddeld 2.212,-. Uitzonderingen op deze uitspraak zijn de woningen van 100 ­ 125 m², deze blijven stabiel. Opvallend is dat de woningen van 175 m² en groter juist een daling laten zien van ca. 6,22%. Prijs per m2 GBO regio Groot Alkmaar 3e kwartaal 2009 Tot 75 m2 75 - 100 m2 100 - 125 m 2

Gemeente Alkmaar
Landelijk zien we dat ieder jaar het aantal verkopen in het derde kwartaal ca. 4,5% lager ligt dan in het voorgaande kwartaal. Gemeente Alkmaar laat een daling zien van 7,96% ten opzichte van het 2e kwartaal van 2010. De daling is terug te zien in alle type woningen met als uitzondering vrijstaande woningen en appartementen met een bouwperiode na 1970, deze laten een grote stijging zien ten opzichte van vorig kwartaal. De grootste stijging zit in de woningen met een prijs van 500.000,- en hoger. Doordat er meer verkocht is in het hogere segment zien we ook een aanzienlijke verschuiving in de mediane transactieprijs van 3,55%. We zien dat de onderhandelingsmarge vrijwel identiek blijft in vergelijking met de vorige kwartalen. De onderhandelingsmarge is het verschil in de vraagprijs en de transactieprijs. Ook in het 3e kwartaal blijft deze ca. 4,06%. Aantal verkochte woningen regio Groot Alkmaar 3e Kwartaal 2010 per grootteklasse

4e kwartaal 2009 2.350 2.038 1.866 1.862 1.970 2.395


1e kwartaal 2010 2.428 2.058 1.814 1.909 2.163 2.612


2e kwartaal 2010 2.397 2.074 1.886 1.911 2.171 2.636


3e kwartaal 2010 2.512 2.146 1.885 1.985 2.277 2.472

2.430 2.033 1.823 1.897 2.170 2.531

Aantal verkochte woningen Tot 75 m2 75 - 100 m
2

Transactieprijs mediaan 147.194 183.700 211.500 269.700 361.139 575.611

looptijd mediaan in dagen 124 122 106 110 194 232

Prijs per m2 GBO mediaan 2.512 2.146 1.885 1.985 2.277 2.472

125 - 150 m2 150 - 175 m
2

61 86 168 99 32 45

175 m2 en groter

100 - 125 m2 125 - 150 m
2

Bij alle woningen die te koop staan in de regio Groot Alkmaar stijgt de looptijd, de enige uitzondering is de twee onder één kap woning. Deze daalt flink met 65 dagen en staat nu gemiddeld 126 dagen te koop. Hieruit kan worden geconcludeerd dat van de woningen die in het afgelopen kwartaal te koop zijn gezet, een groot deel snel is verkocht. Door deze snelle verkoop verschuift de mediane looptijd naar beneden.

150 - 175 m2 175 m2 en groter

Gemeente Castricum & Heiloo
Cijfers in de gemeenten Castricum en Heiloo geven aan dat het aantal transacties vrijwel gelijk is gebleven aan het vorige kwartaal. Het aantal transacties van de woningen tot ca. 300.000,- is toegenomen, qua typen zijn dit voornamelijk de tussenwoningen en de appartementen met een bouwperiode na 1970. Bij de woningen die zich in een hogere prijsklasse bevinden is het aantal transacties flink afgenomen. Door deze opsplitsing in de verschillende prijsklassen is ook de mediane transactieprijs met bijna 30.000,- naar beneden verschoven.

Gemeente Heerhugowaard
Een voorzichtige analyse geeft aan dat het totale aantal transacties in het 3e kwartaal is afgenomen met 22 stuks, maar dit cijfer wordt sterk beïnvloed door de afname van het aantal transacties van tussenwoningen. Het aantal transacties van hoekwoningen, twee onder één kap woningen en vrijstaande woningen is ten opzichte van het 2e kwartaal juist toegenomen. Opvallend in het 3e kwartaal van 2010 is dat er relatief veel voormalige nieuwbouwwoningen te koop staan. Reden hiervoor kan zijn dat de huidige bewoners zich toch niet kunnen aarden in Heerhugowaard en remigreren naar Alkmaar. Maar ook zien we een groot aanbod van jaren `70 woningen. Deze woningen worden veelal bewoond door wat oudere mensen die hun hypotheek afgelost hebben en eerst hun woning willen verkopen, alvorens zij een nieuwe woning terug kopen.

Gemeente Langedijk
Na inschatting van de cijfers is te zien dat er bijna de helft minder transacties hebben plaatsgevonden. Met name de woningen tussen de 150.000,- en 200.000,- laten een flinke daling zien. Hierdoor zien we dat de mediane transactieprijs is gestegen ten opzichte van vorig kwartaal. Er zijn dus meer woningen in het duurdere segment verkocht en daardoor heeft een verschuiving van de mediane transactieprijs plaatsgevonden. Woningen in de gemeente Langedijk staan over het algemeen langer te koop dan in voorgaande kwartalen. Een gevolg hiervan is dat er op dit moment meer woningen te koop staan dan bijvoorbeeld aan het begin van het 2e kwartaal.

Gemeente Bergen
In de gemeente Bergen hebben in het 3e kwartaal van 2010 ook te weinig transacties plaatsgevonden om een goede en volledige analyse te geven. Een voorzichtige analyse van de beschikbare gegevens laat wel een toename van het aantal transacties zien van 50 naar 75 transacties. Ook is er een duidelijke verschuiving op de markt te zien naar het duurdere segment. Het aantal transacties van woningen in de prijsklasse 500.000,- en hoger zagen we in het 3e

Aantal verkochte woningen regio Groot Alkmaar
250

Mediane doorlooptijd naar woningtype
1970 Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement, bouwperiode 1945-1970 Appartement, bouwperiode > 1970

250

200

200

150

150

100

50

100

0

50

3e kwartaal 2009 4e kwartaal 2009 1e kwartaal 2010 22 kwartaal 2010 3e kwartaal 2010

3e kwartaal 2009 4e kwartaal 2009 1e kwartaal 2010 22 kwartaal 2010 3e kwartaal 2010

www.leygraaf.net/woningmarktanalyse

kwartaal 2010 toenemen met 47% ten opzichte van het 2e kwartaal 2010. Deze verschuiving heeft uiteraard een positieve invloed op de mediane transactieprijs, welke we zagen toenemen met bijna 8,5%. Maar ook als we kijken naar een jaar geleden, in vergelijking met het 3e kwartaal van 2009 is het 3e kwartaal van 2010 in alle opzichten een stuk positiever. Het aantal transacties steeg met 27% en de mediane transactieprijs laat een positieve verschuiving van 12,8% zien. Een resultaat, waar uit geconcludeerd kan worden dat de woningmarkt in de gemeente Bergen het zeer goed doet. Het is te merken dat consumenten in het hogere segment meer vertrouwen hebben in de markt en dat zij ook de kansen zien in de nu te koop staande woningen. Hierdoor durven zij te kopen en zien we dat dit vertrouwen een duidelijk positieve invloed heeft op de markt.

Transactieprijzen veranderingen in % regio Groot Alkmaar 1970 Alle woningen 194.150 2,16% 230.050 1,64% 331.111 2,88% 421.389 -9,23% 140.889 0,46% 169.944 1,37% 236.868 0,62% 4e kwartaal 2009 204.389 5,27% 214.500 -6,76% 300.650 -9,20% 403.160 -4,33% 156.389 11,00% 162.611 -4,32% 227.220 -0,66% 1e kwartaal 2010 197.889 -3,18% 222.278 3,63% 337.833 12,37% 448.400 11,22% 147.500 -5,68% 172.472 6,06% 241.023 2,63% 2e kwartaal 2010 196.575 -0,66% 218.950 -1,50% 328.389 -2,80% 419.056 -6,54% 144.556 2,00% 171.694 -0,45% 236.901 -1,97% 3e kwartaal 2010 192.611 -2,02% 232.100 6,01% 319.775 -2,62% 441.100 5,26% 135.350 -6,37% 174.800 1,81% 242.377 0,91%

Vijvermodel Alkmaar en omstreken
Het "vijvermodel" biedt inzicht in de ontwikkeling van het woningaanbod per kwartaal. Het model laat zien welk gedeelte van het aanbod dat op 16 mei te koop stond op 15 augustus is verkocht en welk deel er nog te koop staat. Ook geeft het vijvermodel aan wat de ontwikkelingen zijn van het aanbod dat na 16 mei 2010 is aangemeld. Op 16 mei 2010 stonden er 2.253 woningen in Alkmaar en omstreken te koop. Daarvan zijn er in de periode tot 15 augustus 2010 355 verkocht. De mediane vraagprijs van deze woningen bedroeg 267.269,- dit is 4,9% hoger dan de transactieprijs. Het verschil tussen de vraag- en transactieprijs laat de onderhandelingsmarge zien. De mediane looptijd bedraagt 187 dagen. Het totaal van de `oude' woningen heeft op 15 augustus 2010 een mediane vraagprijs van 332.937,- en een looptijd van 324 dagen. Daarnaast is het opvallend dat van het totale "nieuwe" en "oude" aanbod dat in deze periode te koop stond of te koop is gezet er 176 woningen uit de verkoop zijn gehaald. N a 16 mei 2010 zijn er in totaal 727 nieuwe woningen aangemeld, van deze woningen zijn er in het beschreven tijdbestek 111 verkocht. De mediane transactieprijs van deze verkochte woningen bedroeg 243.000,dit houdt een verschil van 2,5% in met de vraagprijs. Op 15 augustus 2010 bedraagt het totale aanbod 2.338 woningen. Hieruit blijkt dat de woningen welke snel verkocht worden en een reële vraagprijs hanteren een kleiner verschil laten zien tussen vraagprijs en transactieprijs (2,9%). Bij de woningen die langer te koop staan is het verschil tussen de transactieprijs en de vraagprijs groter namelijk 4,9%.

Mediane doorlooptijd (in dagen) naar woningtype
1970 93 88 144 167 190 105 4e kwartaal 2009 129 125 187 175 156 122 1e kwartaal 2010 84 135 181 213 138 149 2e kwartaal 2010 83 79 191 151 155 116 3e kwartaal 2010 96 106 126 219 186 147

Aantal verkochte woningen regio Groot Alkmaar
1970 186 96 59 59 25 75 4e kwartaal 2009 207 88 40 60 35 77 1e kwartaal 2010 163 83 65 54 36 75 2e kwartaal 2010 202 106 59 65 31 61 3e kwartaal 2010 179 90 44 73 24 77

2e kwartaal 16 MEI `10

Ontwikkeling aanbod Regio 28 Alkmaar eo Alle woningen Verkocht 245.731

3e kwartaal 15 AUG `10

Nieuw 286.763

(aantal 727) (looptijd 0)

(aantal 111) verschil vraag/verkoopprijs 2,9 % (looptijd 29)

Nieuw blijft Oud 320.801
(aantal 2253) (looptijd 215)

294.950
(looptijd 44)

Oud blijft

332.937
(looptijd 325)

Blijft

324.149
(aantal 2338) (looptijd 211)

Verkocht 267.269
(aantal 355) verschil vraag/ verkoopprijs -4,9 % (looptijd 187)

De mediaan geeft de verkoopprijs van de gemiddelde woning (mediaan = middelste waarneming in de oplopende reeks van waarden) weer in plaats van de gemiddelde waarde van de verkoopprijs (rekenkundig gemiddelde)

Over LEYGRAAF
LEYGRAAF heeft ruime ervaring in de makelaardij op het gebied van aan- en verkoop van (nieuwbouw-) woningen en bedrijfsonroerendgoed. Ook het landelijk initiëren en aankopen voor marktpartijen van binnenstedelijke locaties en uitleggebieden, voor o.a. woningbouw en bedrijvenlocaties, behoren tot onze werkzaamheden. Onze adviezen worden vertaald in marktrapportages en product- en doelgroepanalyses. Voor het schrijven van deze rapportages worden wij door marktpartijen veelvuldig ingeschakeld. Zo zijn wij als makelaar regelmatig betrokken bij nieuwbouwprojecten in de regio. Door deze werkwijze is LEYGRAAF een begrip geworden, die de woningmarkt voor haar opdrachtgevers nauwlettend in de gaten houdt.