Ingezonden persbericht
Persbericht negenmaandsresultaten 2010
VASTNED OFFICES/INDUSTRIAL HOUDT VAST AAN HET VERWACHTE DIRECT BELEGGINGSRESULTAAT 2010 VAN TUSSEN 1,30 EN 1,35 PER AANDEEL ONDANKS DRUK OP BEZETTINGSGRAAD EN HUURNIVEAUS
Reinier van Gerrevink, CEO van VastNed Offices/Industrial: "De aandacht van onze kantorenteams is geheel gericht op verhuur van leegstaande ruimten en het verhuurd houden van onze panden bij afloop van huurcontracten. Deze prioriteit is verder aangescherpt met de komst van Taco de Groot, de nieuwe CIO. De bezettingsgraad in Nederland is licht verbeterd, terwijl die in België is gedaald als gevolg van het eerder aangekondigde vertrek van Virco Tibotec uit Mechelen. In de eerste negen maanden van dit jaar werden 93 nieuwe contracten en contractvernieuwingen getekend die een totaalbedrag van 9,3 miljoen vertegenwoordigen. Prijsdruk blijft echter bestaan aangezien de nieuwe contracten werden afgesloten tegen een, vergeleken met het voormalige niveau, 3,5% lagere huur. Daarnaast werden op deze contracten gemiddeld 10% aan huurincentives verstrekt. De waardemutaties waren licht negatief, hetgeen de onder druk staande huurniveaus reflecteert. Voor wat betreft het direct beleggingsresult
aat over geheel 2010 houden wij vast aan de eerdere verwachting van 1,30 - 1,35 per aandeel."
(tussen haakjes eerste negen maanden 2009) Direct beleggingsresultaat: 19,2 miljoen ( 23,6 miljoen); Indirect beleggingsresultaat: 30,8 miljoen negatief ( 64,8 miljoen negatief); Beleggingsresultaat: 11,6 miljoen negatief ( 41,2 miljoen negatief); Direct beleggingsresultaat per aandeel: 1,02 ( 1,26); Indirect beleggingsresultaat per aandeel: 1,63 negatief ( 3,45 negatief); Beleggingsresultaat per aandeel: 0,61 negatief ( 2,19 negatief); Eigen vermogen per aandeel op 30 september 2010: 16,36 (30 september 2009: 18,81); Gemiddelde bezettingsgraad: 83,2% (88,1%); Loan to value: 55,0% (54,2%);
Profiel VastNed Offices/Industrial belegt in kantoren, bedrijfsruimten en logistieke centra gelegen op goede en toplocaties in haar kernlanden Nederland, België en Duitsland. Het belegd vermogen bedroeg per 30 september 2010: 1.034,3 miljoen (30 september 2009: 1.090,3 miljoen).
1
Vastgoedbeleggingen De ontwikkelingen op het gebied van bezettingsgraad, huurniveaus, waardemutaties, investeringen en desinvesteringen in de vastgoedportefeuille in de eerste negen maanden van 2010 waren als volgt: Bezettingsgraad De gemiddelde bezettingsgraad bedroeg in de eerste negen maanden van 2010 83,2% (88,1%). Gedurende het derde kwartaal 2010 was sprake van een verslechtering, waardoor de bezettingsgraad per 30 september 2010 uitkwam op 82,8% (30 juni 2010: 84,4%). In Nederland was sprake van een kleine verbetering, in België daalde de bezettingsgraad in het derde kwartaal met 280 basispunten als gevolg van het eerder aangekondigde feitelijk vertrek van Virco Tibotec uit Mechelen Tower. In Duitsland daalde de bezettingsgraad door het vertrek van Invensys uit het pand aan de Emanuel-Leutze-Strasse in Düsseldorf. Dit werd in onvoldoende mate gecompenseerd door nieuwe verhuringen. De bezettingsgraad uitgesplitst per land was als volgt:
Bezettingsgraad in % Land NL B D T ultimo sept. 2010 82,2 83,7 80,8 82,8 9M 2010 80,5 85,3 84,5 83,2 9M 2009 83,2 92,1 90,5 88,1
Verhuuractiviteit De totale verhuuractiviteit in het derde kwartaal 2010 bedroeg 2,4 miljoen aan nieuwe of herziene huurcontracten, waarmee het totale volume voor de eerste negen maanden van 2010 uitkomt op 9,3 miljoen. Uitgedrukt in een percentage van de theoretische huuropbrengsten bedroeg dit 9,4% (2,4% voor het derde kwartaal 2010). Gemiddeld werden de nieuwe huurcontracten in de eerste negen maanden 3,5% onder het oude huurniveau afgesloten (2,2% voor het derde kwartaal 2010). Rekening houdend met de verstrekte huurincentives werden de nieuwe huurcontracten gemiddeld 13,4% onder het oude huurniveau afgesloten.
Totale verhuuractiviteit 9M 2010 o.b.v. contracthuren
Mutatie in brutohuur (in %) Land NL B D T Q1 2010 5,1 (8,3) 32,1 Q2 2010 (0,6) (9,5) (6,5) Q3 2010 0,8 (4,6) 5,5 (2,2) 9M 2010 1,8 (8,0) 27,3 (3,5) Volume in % van de theoretische brutohuur Q1 2010 3,1 2,6 1,5 2,8 Q2 2010 3,0 5,9 4,2 Q3 2010 2,3 2,9 0,3 2,4 9M 2010 8,5 11,7 1,7 9,4
2
Totale verhuuractiviteit 9M 2010 o.b.v. effectieve huurniveaus
Mutatie in brutohuur (in %) Land NL B D T Q1 2010 (8,5) (13,2) 12,5 (9,8) Q2 2010 (8,7) (17,4) (14,5) Q3 2010 (20,0) (12,7) 2,6 (15,5) 9M 2010 (11,5) (15,2) 10,7 (13,4)
Het verhuren van leegstaande ruimten en het handhaven van bestaande huurcontracten heeft binnen VastNed Offices/Industrial de hoogste prioriteit. Met de komst van de nieuwe CIO, Taco de Groot, is hier nog meer focus op aangebracht. Huurincentives Zoals uit bovenstaande tabel blijkt worden bij het sluiten van nieuwe huurovereenkomsten huurincentives aan de huurder verstrekt. De brutohuuropbrengsten worden echter ook beïnvloed door huurincentives die in voorgaande jaren zijn verstrekt. Deze huurincentives (met toepassing van straight-lining over de looptijd van de huurovereenkomst tot de eerste opzegmogelijkheid) bedroegen 4,5% van de brutohuuropbrengsten in de eerste negen maanden van 2010 (3,8%). De in aanmerking genomen huurincentives uitgesplitst per land zijn als volgt:
IFRS huurincentives in %
Land NL B D T Q1 2010 (6,2) (3,2) (0,6) (4,3) Q2 2010 (6,4) (3,4) (0,7) (4,5) Q3 2010 (6,5) (3,9) (0,8) (4,8) 9M 2010 (6,4) (3,5) (0,7) (4,5) 9M 2009 (5,2) (3,1) (0,1) (3,8)
Waardemutaties vastgoedbeleggingen De waardemutaties vastgoedbeleggingen bedroegen 34,9 miljoen negatief ( 76,5 miljoen negatief). De waardemutaties in het derde kwartaal 2010 bedroegen 14,4 miljoen negatief en waren met name toe te rekenen aan gedaalde markthuurniveaus. De netto-yield ultimo september 2010 bedroeg 8,7%.
Waardemutaties (* 1 miljoen)
Land NL B D T Q1 2010 (9,1) (3,2) (1,0) (13,3) Q2 2010 (1,5) (4,4) (1,3) (7,2) Q3 2010 (10,8) (1,4) (2,2) (14,4) 9M 2010 (21,4) (9,0) (4,5) (34,9) 9M 2009 (41,6) (25,0) (9,9) (76,5)
3
Waardemutaties in procenten van de beginwaarde en netto-yields
Land NL B D T Q1 2010 (2,0) (0,6) (0,9) (1,2) Q2 2010 (0,3) (0,9) (1,1) (0,7) Q3 2010 (2,5) (0,3) (2,0) (1,4) 9M 2010 (4,8) (1,8) (4,0) (3,3) Netto-yield ultimo sept. 2010 8,7 9,0 7,2 8,7 Netto-yield ultimo juni 2010 8,5 9,1 7,0 8,7
Aankopen en in exploitatie genomen vastgoedbeleggingen in pijplijn In de eerste negen maanden van 2010 hebben geen aankopen plaatsgevonden noch zijn er vastgoedbeleggingen in pijplijn in exploitatie genomen. Verkopen In de eerste negen maanden van 2010 werden beleggingsobjecten in Nederland en België verkocht voor in totaal 11,0 miljoen. In het derde kwartaal van 2010 hebben geen verkopen plaatsgevonden.
Verkopen
Land, Plaats Nederland Rotterdam Utrecht Veenendaal België Gent Totaal Adres Klompenmakerstraat 29 Savannahweg 57-59 Fokkerstraat 36/Wiltonstraat 1 Netto-opbrengst (* 1 miljoen) 1,4 1,2 1,3
Xavier de Cocklaan 66-72
7,1 11,0
Deze verkopen vonden per saldo duidelijk boven de boekwaarde plaats. Beleggingsresultaat aandeelhouders VastNed Offices/Industrial Het beleggingsresultaat bedroeg in de eerste negen maanden van 2010 11,6 miljoen negatief ( 41,2 miljoen negatief). Het beleggingsresultaat bestaat uit het direct beleggingsresultaat van 19,2 miljoen ( 23,6 miljoen) en het indirect beleggingsresultaat van 30,8 miljoen negatief ( 64,8 miljoen negatief). Samenstelling beleggingsresultaat eerste negen maanden 2010 Brutohuuropbrengsten De brutohuuropbrengsten daalden met 9,0% van 64,7 miljoen in de eerste negen maanden van 2009 naar 58,9 miljoen in de eerste negen maanden van 2010. Dit is met name toe te rekenen aan de, in vergelijking met 2009, gedaalde bezettingsgraad, de lagere effectieve huurniveaus en, in minder mate, aan de verkoop van vastgoedbeleggingen.
4
Brutohuuropbrengsten (* 1 miljoen)
Land NL B D T Q1 2010 8,1 10,2 1,7 20,0 Q2 2010 8,0 9,9 1,7 19,6 Q3 2010 8,1 9,5 1,7 19,3 9M 2010 24,2 29,6 5,1 58,9
9M 2009 26,4 32,8 5,5
64,7
Exploitatiekosten (inclusief betaalde erfpachtcanons en niet doorberekende servicekosten) Deze kosten, gemeten in absolute bedragen, lieten een belangrijke daling zien tot 7,5 miljoen ( 9,7 miljoen). De exploitatiekosten daalden onder andere door lagere onderhoudskosten, het wegvallen van een eenmalige last in 2009 door een lagere dan verwachte teruggave van onroerende voorheffing op leegstaande objecten in België, lagere verhuurkosten en het vrijvallen van een voorziening voor energiebelasting. Waardemutaties vastgoedbeleggingen De waardemutaties vastgoedbeleggingen bedroegen 34,9 miljoen negatief ( 76,5 miljoen negatief). Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen De verkochte objecten werden per saldo duidelijk boven boekwaarde verkocht. Dit, in combinatie met nagekomen verkoopopbrengsten leidde tot een nettoverkoopresultaat van 1,3 miljoen positief ( 0,2 miljoen negatief). Nettofinancieringskosten De nettofinancieringskosten inclusief waardemutaties financiële derivaten steg
en van 17,1 miljoen naar 20,2 miljoen. De rentekosten stegen van 17,1 miljoen naar 19,4 miljoen als gevolg van de hogere gemiddelde rentevoet over het totale rentedragende vreemd vermogen van 4,46% (3,88%). De gemiddelde rentevoet nam enerzijds toe als gevolg van hogere rentemarges voor de eind juni 2009 afgeronde herfinanciering van de Nederlandse en Duitse vastgoedportefeuille; tevens nam de gemiddelde rentevoet toe als gevolg van de eind juni 2010 geplaatste obligatielening bij Intervest Offices. Anderzijds nam de gemiddelde rentevoet af als gevolg van de gedaalde korte marktrente. Doordat de marktrente daalde, daalde ook de marktwaarde van de onder IFRS niet als volledige hedge aangemerkte rentederivaten met 0,8 miljoen (daling 0,2 miljoen).
Financiële kosten
Q1 2010 6,1 4,28 2,6 Q2 2010 6,2 4,23 2,5 Q3 2010 7,2 4,85 2,2 9M 2010 19,4 4,46 2,4 9M 2009 17,1 3,80 3,0
Rente (* 1 miljoen) Gemiddeld rente % VV Rentedekkingsgraad (ICR)
Algemene kosten De algemene kosten lieten een lichte daling zien van 4,2 naar 4,0 miljoen.
5
Over de verslagperiode verschuldigde belastingen naar de winst De over de verslagperiode verschuldigde belastingen naar de winst lieten een bate zien van 0,2 miljoen (bate 0,1 miljoen). Mutatie latente belastingvorderingen en- verplichtingen De mutaties latente belastingvorderingen en -verplichtingen bedroegen 0,2 miljoen positief ( 0,6 miljoen positief). Beleggingsresultaat toekomend aan minderheidsbelangen Het aan minderheidsaandeelhouders toekomende beleggingsresultaat van 5,6 miljoen negatief ( 1,0 miljoen positief) bestaat uit het direct en indirect beleggingsresultaat toekomend aan minderheidsbelangen van respectievelijk 9,0 miljoen negatief ( 10,5 miljoen negatief) en 3,4 miljoen positief ( 11,5 miljoen positief). Solvabiliteit en financiering met vreemd vermogen Per 30 september 2010 bedroeg de geconsolideerde loan-to-value 55,0% (30 september 2009: 54,2%). De loan-to-value en rentedekkingsgraad volgens de definitie van het syndicaat ten behoeve van de financiering
van de Nederlandse en Duitse vastgoedportefeuille, bedroegen per 30 september 2010 respectievelijk 59,4% (maximaal toegestaan 70%) en 2,4 (minimaal 2,0). VastNed Offices/Industrial voldoet hiermee aan de convenanten van het syndicaat. Intervest Offices maakt geen deel uit van de syndicaatsfinanciering, maar met een schuldgraad van 44% (wettelijk maximum 65%) en een rentedekkingsgraad van 4,0 bevindt zij zich ruim binnen de convenanten van de bestaande financieringsovereenkomsten. Per 30 september 2010 bedroeg de ongebruikte ruimte in de beschikbare kredietfaciliteiten 114,3 miljoen, waarvan 83,8 miljoen betrekking had op Intervest Offices.
Solvabiliteit en vreemd vermogen
9M 2010 Solvabiliteit LTV Looptijd contractdatum Looptijd renteherzieningsdatum 55,0 2.8 3,9 54,2 2,9 3,8 9M 2009
Per 30 september 2010 was 81,7% van de leningenportefeuille langlopend met een gemiddelde looptijd op basis van contractafloopdata van 2,8 jaar. Van de langlopende leningen expireert binnen 1 jaar een bedrag van 96,3 miljoen. Dit heeft betrekking op de leningenportefeuille van Intervest Offices. Ter beperking van het renterisico had per 30 september 2010 84,9% van de leningenportefeuille een vaste rente met een looptijd op basis van een renteherzieningsdatum van 3,9 jaar.
6
Verdeling vreemd vermogen ultimo september 2010
(* 1 miljoen) Langlopend Kortlopend Totaal % van totaal Vaste rente 387,0 96,1 483,1 84,9 Variabele rente 78,3 7,9 86,2 15,1 Totaal 465,3 104,0 569,3 100,0 % van totaal 81,7 18,3 100,0
Ontwikkelingen en vooruitzichten De huidige moeilijke economische omstandigheden met toenemende werkloosheid en een overaanbod op de kantorenmarkt in aanmerking nemend verwacht de Directie in het laatste kwartaal van 2010 een aanhoudende druk op de bezettingsgraad en huurniveaus. Zoals boven reeds is aangegeven zal alle aandacht gericht zijn op het vasthouden van huurders en het verhuren van leegstand. Voorts is waarneembaar dat Euribor-tarieven stijgende zijn. Dit zal VastNed Offices/Industrial, gegeven haar in geringe mate met variabele rente gefinancierde deel van de leningenportefeuille, maar in beperkte mate beïnvloeden. Bovenstaande ontwikkelingen in aanmerking nemend verwacht de Directie vast te kunnen houden aan de eerder gepubliceerde verwachting van een direct beleggingsresultaat per aandeel van tussen de 1,30 en 1,35.
Rotterdam, 4 november 2010
Voor nadere inlichtingen: Arnaud du Pont, tel. 010 24 24 302 (arnaud.du.pont@vastned.nl)
Op vrijdag 5 november om 10.00 uur zal een webcast plaatsvinden waarin nadere toelichting zal worden gegeven op de negenmaandsresultaten 2010. Deze bijeenkomst zal via www.vastned.nl te volgen zijn. Toekomstgerichte uitspraken Dit persbericht bevat een aantal toekomstgerichte uitspraken. Deze uitspraken zijn gebaseerd op de huidige verwachtingen, inschattingen en prognoses van het management en de informatie die de onderneming momenteel ter beschikking staat. De uitspraken zijn onderhevig aan bepaalde risico's en onzekerheden die moeilijk zijn in te schatten, zoals algemene economische omstandigheden, rentepercentages en veranderingen in wet- en regelgevingen. Het management van VastNed Offices/Industrial kan dan ook niet garanderen dat zijn verwachtingen zullen uitkomen. Verder aanvaardt VastNed Offices/Industrial geen verplichting om de in dit persbericht gedane uitspraken te actualiseren.
7
KERNCIJFERS 30 september 2010 Resultaten (x 1.000,-) Brutohuuropbrengsten Direct beleggingsresultaat Indirect beleggingsresultaat Beleggingsresultaat Balans (x 1.000,-) Vastgoedbeleggingen Eigen vermogen Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Offices/Industrial Langlopende schulden Loan to value (in %) Interest coverage ratio Financiële bezettingsgraad (in %) Gemiddeld aantal geplaatste gewone aandelen Aantal geplaatste gewone aandelen (ultimo) Per aandeel (x 1) Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Offices/Industrial primo (inclusief slotdividend) Slotdividend vorig boekjaar Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Offices/Industrial primo (exclusief slotdividend) Direct beleggingsresultaat Indirect beleggingsresultaat Beleggingsresultaat Waardemutaties financiële derivaten rechtstreeks verwerkt in het eigen vermogen Overige mutaties Interim-dividend Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Offices/Industrial ultimo (inclusief slotdividend) Beurskoers (ultimo) Premium / (Discount) (
in %) 31 december 2009 30 september 2009
58.877 19.164 (30.741) (11.577)
84.894 29.668 (71.817) (42.149)
64.688 23.584 (64.808) (41.224)
1.034.300 422.296 309.777 493.346 55,0 2,4 83,2 18.858.080 18.932.731
1.076.913 473.920 353.600 556.051 53,6 2,9 87,0 18.766.762 18.782.879
1.090.289 472.491 353.280 560.369 54,2 3,0 88,1 18.761.331 18.782.879
18,83 (1,05)
23,17 (1,09)
23,17 (1,09)
17,78 1,02 (1,63) (0,61)
22,08 1,58 (3,83) (2,25)
22,08 1,26 (3,45) (2,19)
(0,34) (0,06) (0,41)
(0,44) (0,03) (0,53)
(0,52) (0,03) (0,53)
16,36 12,10 (26,0)
18,83 11,77 (37,5)
18,81 12,10 (35,7)
GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING (x 1.000,-) 9 maanden 2010 Netto-opbrengsten uit vastgoedbeleggingen Brutohuuropbrengsten Betaalde erfpachtcanons Niet doorberekende servicekosten Exploitatiekosten Nettohuuropbrengsten Waardemutaties vastgoedbeleggingen in exploitatie Waardemutaties vastgoedbeleggingen in renovatie Waardemutaties vastgoedbeleggingen in pijplijn Totaal waardemutaties vastgoedbeleggingen Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen Totaal netto-opbrengsten uit vastgoedbeleggingen Lasten Financiële opbrengsten Financiële kosten Waardemutaties financiële derivaten Nettofinancieringskosten Algemene kosten Totaal lasten Beleggingsresultaat voor belastingen Over de verslagperiode verschuldigde belastingen naar de winst Mutatie latente belastingvorderingen en -verplichtingen 106 (19.445) (832) (20.171) (3.983) (24.154) (6.355) 214 (17.096) (258) (17.140) (4.150) (21.290) (42.930) 27 (7.177) (191) (7.341) (1.231) (8.572) (5.997) 62 (6.241) (258) (6.437) (1.327) (7.
764) (4.473) 58.877 (171) (1.235) (6.120) 51.351 (34.529) (3) (330) (34.862) 1.310 17.799 64.688 (170) (1.364) (8.128) 55.026 (76.501) (76.501) (165) (21.640) 19.201 (58) (419) (1.712) 17.012 (14.410) (14.410) (27) 2.575 20.878 (57) (597) (2.525) 17.699 (14.338) (14.338) (70) 3.291 9 maanden 2009 3e kwartaal 2010 3e kwartaal 2009
175 179 354
50 609 659 (42.271) 1.047
61 111 172 (5.825) (1.857)
27 216 243 (4.230) (47)
Beleggingsresultaat na belastingen Beleggingsresultaat toekomend aan minderheidsbelange Beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Offices/Industrial Per aandeel (x 1) Beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Offices/Industrial Verwaterd beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Offices/Industrial
(6.001) (5.576)
(11.577)
(41.224)
(7.682)
(4.277)
(0,61) (0,61)
(2,19) (2,19)
(0,40) (0,40)
(0,22) (0,22)
GECONSOLIDEERD OVERZICHT VAN HET TOTAALRESULTAAT (x 1.000,-) 9 maanden 2010 Beleggingsresultaat Waardemutaties financiële derivaten rechtstreeks verwerkt in het eigen vermogen Belastingen met betrekking tot de waardemutaties financiële derivaten Overig totaalresultaat Totaalresultaat Toekomend aan: Aandeelhouders VastNed Offices/Industrial Minderheidsbelangen (6.001) 9 maanden 2009 (42.271) 3e kwartaal 2010 (5.825) 3e kwartaal 2009 (4.230)
(6.258) (6.258) (12.259)
(11.006) (11.006) (53.277)
1.790 1.790 (4.035)
(3.642) (3.642) (7.872)
(17.992) 5.733 (12.259)
(50.887) (2.390) (53.277)
(6.349) 2.314 (4.035)
(7.572) (300) (7.872)
Per aandeel (x 1) Totaalresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Offices/Industrial
(0,95)
(2,71)
(0,33)
(0,40)
DIRECT EN INDIRECT BELEGGINGSRESULTAAT 1 (x 1.000,-) 9 maanden 2010 Direct beleggingsresultaat Brutohuuropbrengsten Betaalde erfpachtcanons Niet doorberekende servicekosten Exploitatiekosten Nettohuuropbrengsten Financiële opbrengsten Financiële kosten Nettofinancieringskosten Algemene kosten Direct beleggingsresultaat voor belastingen Over de verslagperiode verschuldigde belastingen naar de winst Direct beleggingsresultaat na belastingen Direct beleggingsresultaat toekomend aan minderheidsbelangen Direct beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Offices/Industrial Indirect beleggingsresultaat Waardemutaties vastgoedbeleggingen in exploitatie Waardemutaties vastgoedbeleggingen in renovatie Waardemutaties vastgoedbeleggingen in pijplijn Totaal waardemutaties vastgoedbeleggingen Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen Waardemutaties financiële derivaten Indirect beleggingsresultaat voor belastingen Mutatie latente belastingvorderingen en -verplichtingen Indirect b
eleggingsresultaat na belastingen Indirect beleggingsresultaat toekomend aan minderheidsbelangen Indirect beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Offices/Industrial Beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Offices/Industrial Per aandeel (x 1) Direct beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Offices/Industrial Indirect beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Offices/Industrial Beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Offices/Industrial
(34.529) (3) (330) (76.501) (14.410) (14.338) 58.877 (171) (1.235) (6.120) 51.351 106 (19.445) (19.339) (3.983) 64.688 (170) (1.364) (8.128) 55.026 214 (17.096) (16.882) (4.150) 19.201 (58) (419) (1.712) 17.012 27 (7.177) (7.150) (1.231) 20.878 (57) (597) (2.525) 17.699 62 (6.241) (6.179) (1.327)
9 maanden 2010
3e kwartaal 2010
3e kwartaal 2009
28.029
33.994
8.631
10.193
175
50
61
27
28.204
34.044
8.692
10.220
(9.040)
(10.460)
(2.585)
(3.404)
19.164
23.584
6.107
6.816
(34.862)
1.310 (832)
(76.501)
(165) (258)
(14.410)
(27) (191)
(14.338)
(70) (258)
(34.384)
179
(76.924)
609
(14.628)
111
(14.666)
216
(34.205)
(76.315)
(14.517)
(14.450)
3.464
11.507
728
3.357
(30.741)
(64.808)
(13.789)
(11.093)
(11.577)
(41.224)
(7.682)
(4.277)
1,02 (1,63) (0,61)
1,26 (3,45) (2,19)
0,33 (0,73) (0,40)
0,37 (0,59) (0,22)
1 Dit overzicht bevat aanvullende informatie die geen deel uitmaakt van de primaire overzichten en is niet verplicht onder IFRS.
GECONSOLIDEERDE BALANS (x 1.000,-) 30 september 2010 Activa Vastgoedbeleggingen in exploitatie Vastgoedbeleggingen in renovatie Overlopende activa in verband met huurincentives 1.015.153 2.239 11.808 1.029.200 5.100 1.034.300 302 2.365 1.036.967 12.101 54 1.363 13.518 1.050.485 31 december 2009 1.059.941 11.542 1.071.483 5.430 1.076.913 278 1.774 1.078.965 14.250 1.430 15.680 1.094.645 30 september 2009 1.073.336 11.302 1.084.638 5.651 1.090.289 320 1.187 1.091.796 14.401 839 3.200 18.440 1.110.236
Vastgoedbeleggingen in pijplijn Totaal vastgoedbeleggingen Materiële vaste activa Latente belastingvorderingen Totaal vaste activa Debiteuren en overige vorderingen Belastingen naar de winst Liquide middelen Totaal vlottende activa Totaal activa Passiva Gestort en opgevraagd kapitaal Agioreserve Afdekkingsreserve uit hoofde van financiële derivaten Overige reserves Beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Offices/Industrial Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Offices/Industrial Eigen vermogen minderheidsbelangen Totaal eigen vermogen Latente belastingverplichtingen Langlopende rentedragende leningen o/g Financiële derivaten Waarborgsommen Totaal langlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Aflossing langlopende leningen o/g Belastingen naar de winst Overige schulden en overlopende passiva Totaal kortlopende schulden Totaal passiva
94.664 329.187 (23.467) (79.030) (11.577) 309.777 112.519 422.296 299 465.243 26.531 1.273 493.346 7.772 96.309 918 29.844 134.843 1.050.485
93.915 329.946 (17.052) (11.060) (42.149) 353.600 120.320 473.920 151 535.189 19.441 1.270 556.051 16.264 25.951 1.426 21.033 64.674 1.094.645
93.915 329.946 (18.297) (11.060) (41.224) 353.280 119.211 472.491 129 537.967 21.007 1.266 560.369 27.337 25.949 1.004 23.086 77.376 1.110.236
GECONSOLIDEERD OVERZICHT VAN DE MUTATIES IN HET EIGEN VERMOGEN (x 1.000,-) Beleggingsresultaat Eigen toekomend vermogen Afdekkingsaan aandeel- aandeelreserve uit houders houders Eigen hoofde van VastNed VastNed vermogen Totaal Agiofinanciële Overige Offices/ Offices/ minderheidseigen reserve derivaten reserves Industrial Industrial belangen vermogen 330.188 (8.634) 34.712 (15.802) 434.139 23.584 (64.808) (9.663) 240 (240) (2) (20.015) (9.955) (35.817) 93.915 329.946 (18.297) (11.060) 35.817 (9.663) (41.224) 23.584 (64.808) (9.663) (50.887) (2) (20.015) (9.955) (12.653) 134.254 10.460 (11.507) (1.343) (2.390) 568.393 34.044 (76.315) (11.006) (53.277) (2) (32.668) (9.955) 472.491
Gestort en opgevraagd kapitaal Stand per 1 januari 2009 Direct beleggingsresultaat Indirect beleggingsresultaat Waardemutaties financiële derivaten Totaalresultaat Stockdividend Kosten stockdividend Slotdividend vorig boekjaar in contanten Interim-dividend 2009 in contanten Toevoeging uit winstverdeling Stand per 30 september 2009 93.675
(41.224) 353.280
119.211
Stand per 1 januari 2010 Direct beleggingsresultaat Indirect beleggingsresultaat Waardemutaties financiële derivaten Totaalresultaat Stockdividend Kosten stockdividend Slotdividend vorig boekjaar in contanten Interim-dividend 2010 in contanten Toevoeging uit winstverdeling Stand per 30 september 2010
93.915
329.946
(17.052)
(11.060)
(42.149) 353.600 19.164 (30.741) 19.164 (30.741) (6.415)
120.320 9.040 (3.464) 157 5.733
473.920 28.204 (34.205) (6.258) (12.259) (10)
(6.415) 749 (749) (10) (18.059) (7.762) (60.208) 94.664 329.187 (23.467) (79.030) 60.208 (6.415) (11.577)
(17.992) (10) (18.059) (7.762) -
(13.534)
(31.593) (7.762) 422.296
(11.577) 309.777
112.519
GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT (x 1.000,-) 9 maanden 2010 Kasstroom uit operationele activiteiten Beleggingsresultaat Aanpassing voor: Waardemutaties vastgoedbeleggingen Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen Nettofinancieringskosten Belastingen naar de winst Kasstroom uit operationele activiteiten voor veranderingen in werkkapitaal en voorzieningen Mutatie vlottende activa Mutatie kortlopende schulden (6.001) 34.862 (1.310) 20.171 (354) (42.271) 76.501 165 17.087 (659) 9 maanden 2009
47.368 (1.321) 7.878 53.925
50.823 (2.511) 726 49.038 (14.896) (341) 33.801
Betaalde interest (per saldo) Betaalde belastingen naar de winst Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten Aankoop van en investeringen in vastgoedbeleggingen Verkoop vastgoedbeleggingen Kasstroom vastgoedbeleggingen Mutatie materiële vaste activa Kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten Uitgekeerd dividend Opgenomen rentedragende schulden Aflossing rentedragende schulden Kasstroom uit financieringsactiviteiten Netto toename/(afname) liquide middelen Liquide middelen per 1 januari Liquide middelen ultimo
(18.239) (651) 35.035
(1.953) 14.422 12.469 (24) 12.445
(5.825) 11.886 6.061 4 6.065
(39.470) 99.175 (107.252) (47.547) (67) 1.430 1.363
(40.637) 41.911 (39.806) (38.532) 1.334 1.866 3.200
TOELICHTING OP HET GECONSOLIDEERD TUSSENTIJDS FINANCIEEL BERICHT 2010
1. Algemeen
VastNed Offices/Industrial N.V., statutair gevestigd in Rotterdam, is een (closed-end) vastgoedbeleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal waarvan de aandelen zijn genoteerd aan NYSE Euronext Amsterdam. VastNed Offices/Industrial belegt duurzaam in een goed verhuurde vastgoedportefeuille bestaande uit kantoren en semi-industriële objecten in Nederland, België en Duitsland. Op 20 oktober 2006 is door de AFM aan VastNed Management B.V. de vergunning toegekend als bedoeld in artikel 2:65, lid 1, sub a van de Wet op het financieel toezicht op grond waarvan deze kan optreden als beheerder van VastNed Offices/Industrial. Het geconsolideerd tussentijds financieel bericht van VastNed Offices/Industrial omvat VastNed Offices/Industrial en haar dochtermaatschappijen (gezamenlijk aangeduid als 'de Groep') en het belang van de Groep in geassocieerde deelnemingen en entiteiten waarover gezamenlijk zeggenschap wordt uitgeoefend. Het geconsolideerd tussentijds financieel bericht is goedgeke
urd door de Directie op 3 november 2010. Het geconsolideerd tussentijds financieel bericht is niet gecontroleerd door de externe accountant.
2. Gehanteerde grondslagen bij het opstellen van het tussentijds financieel bericht
De financiële overzichten worden gepresenteerd in euro's, waarbij bedragen afgerond zijn op duizenden euro's, tenzij anders vermeld. Het tussentijds financieel bericht is opgesteld in overeenstemming met IAS 34 'Tussentijdse financiële verslaggeving' zoals aanvaard binnen de Europese Unie. Voor een uiteenzetting van de grondslagen voor de consolidatie, de waardering van de activa en passiva en de bepaling van het resultaat wordt verwezen naar de jaarrekening 2009.
Effect van nieuwe, gewijzigde en verbeterde standaarden
Hieronder zijn de gewijzigde standaarden en interpretaties opgenomen die in 2010 effectief zijn geworden en relevant zijn voor de presentatie, toelichting en /of financiële resultaten van VastNed Offices/Industrial. - IFRS 3 Business Combinations (revised) en IAS 27 Consolidated and Separate Financial Statements (revised) is van kracht per 1 juli 2009. De wijzigingen in deze standaarden worden prospectief toegepast en zijn van invloed op toekomstige bedrijfscombinaties, verlies van zeggenschap over dochterondernemingen en transacties met minderheidsbelangen. - Er zijn diverse verbeteringen van IFRS-standaarden van kracht geworden. Dit betreft een verzameling van kleinere wijzigingen van een aantal IFRS standaarden die geen materieel effect hebben op het vermogen en het beleggingsresultaat van VastNed Offices/Industrial. De volgende gewijzigde standaarden en interpretaties zijn voor het huidige boekjaar effectief geworden maar hebben geen effect op de presentatie, toelichting en /o
f financiële resultaten van VastNed Offices/Industrial. IFRS 1 First-time Adoption of International Financial Reporting Standards (revised), IFRS 2 Share-based Payment, IAS 39 Financial Instruments: Recognition and Measurement, IFRIC 15 Agreements for the Construction of Real Estate, IFRIC 16 Hedges of a Net Investment in a Foreign Operation, IFRIC 17 Distributions of Non-cash Assets to Owners en IFRIC 18 Transfers of Assets from Customers. Bij het opstellen van het geconsolideerd tussentijds financieel bericht zijn de door de Directie gebruikte essentiële beoordelingen bij de toepassing van de grondslagen voor financiële verslaggeving van VastNed Offices/Industrial en de toegepaste belangrijkste schattingsbronnen gelijk aan de gebruikte essentiële beoordelingen en belangrijke schattingen in de jaarrekening 2009. De werkelijke resultaten kunnen afwijken van deze schattingen.
3. Gesegmenteerde informatie Exploitatiekosten incl. erfpacht en niet doorberekende servicekosten 9 maanden 2010 2009 4.903 2.094 529 7.526 6.279 2.920 463 9.662
Vastgoedbeleggingen 30 september 2010 2009 Nederland België Duitsland Totaal 429.651 497.148 107.501 1.034.300 460.959 515.974 113.356 1.090.289
Brutohuuropbrengsten 9 maanden 2010 2009 24.151 29.618 5.108 58.877 26.366 32.808 5.514 64.688
Nettohuuropbrengsten 9 maanden 2010 2009 19.248 27.524 4.579 51.351 20.087 29.888 5.051 55.026
Waardemutaties vastgoedbeleggingen 9 maanden 2010 2009 Nederland België Duitsland (21.342) (8.989) (4.531) (34.862) 3.523 (31.339) 4. Dividend (41.650) (24.980) (9.871) (76.501) 11.402 (65.099)
Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen 9 maanden 2010 2009 349 961 1.310 (435) 875 (165) (165) (165)
Mutatie latente belastingvorderingen en -verplichtingen 9 maanden 2010 2009 179 179 179 26 583 609 (12) 597
Totaal 9 maanden 2010 2009 (20.993) (8.028) (4.352) (33.373) 3.088 (30.285) (41.815) (24.954) (9.288) (76.057) 11.390 (64.667)
Waarvan toekomend aan derden
Op 17 mei 2010 is het slotdividend over het boekjaar 2009 betaalbaar gesteld, bestaande uit 5% in contanten op de prioriteitsaandelen en een keuzedividend op de gewone aandelen van 1,05 in contanten of 0,75 in contanten en 2,70% in aandelen ten laste van de agioreserve. Op 30 augustus 2010 is het interim-dividend over het boekjaar 2010 betaalbaar gesteld. Het interim-dividend bedroeg 0,41 per aandeel in contanten. 5. Gebeurtenissen na balansdatum Er hebben na balansdatum geen gebeurtenissen plaatsgevonden die van belang zijn voor het geconsolideerd tussentijds financieel bericht. 6. Transacties met direct belanghebbenden Er hebben zich, behalve in de hieronder beschreven onderwerpen, in de eerste negen maanden van 2010 geen materiële wijzigingen voorgedaan in de aard, schaal of omvang van transacties met direct belanghebbenden in vergelijking met hetgeen is vermeld in de toelichting op de jaarrekening 2009. De leden van de Raad van Commissarissen en de Directie van VastNed Offic
es/Industrial hadden gedurende de eerste negen maanden van 2010 geen persoonlijk belang bij beleggingen van VastNed Offices/Industrial. Voor zover VastNed Offices/Industrial bekend is, hebben in de verslagperiode geen vastgoedtransacties plaatsgevonden met personen of instellingen die als direct belanghebbenden bij VastNed Offices/Industrial zijn te beschouwen. Belangen van grote beleggers De AFM heeft de volgende meldingen ontvangen van aandeelhouders met een belang van meer dan vijf procent in VastNed Offices/Industrial: BNP Paribas Investment Partners SA 5,57% Stichting Pensioenfonds ABP 5,34% Commonwealth Bank of Australia 5,05%
---- --