Gezond grondbeleid vereist innovatieve aanpak
11.11.2010
Gemeenten lopen 2,4 tot 3 miljard euro mis als gevolg van tegenvallende
inkomsten uit het grondbedrijf. Wel blijkt dat de grondexploitaties
zuiver zijn opgesteld en dat er geen kostenposten in worden opgenomen
die daar niet thuishoren. De omvang van het risicodragend vermogen is
fors in verhouding tot de totale gemeentelijke financiën. De komende
tijd zullen Rijk en VNG de aanbevelingen uit het rapport samen nader
uitwerken.
De Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) en het voormalig
ministerie van VROM hebben Deloitte Real Estate Advisory opdracht
gegeven de financiële effecten van de crisis op de gemeentelijke
grondbedrijven te onderzoeken. Het onderzoek omvat zowel een
diepte-analyse bij acht gemeenten, alsook een macro-analyse op basis
van CBS-cijfers.
Het onderzoek laat zien dat inkomsten op lopende grondexploitaties
teruglopen en nieuwe projecten niet of slechts met vertraging van de
grond komen. Doorgerekend leidt dit tot een tekort van 2,4 miljard euro
voor alle gemeenten gezamenlijk. De noodzakelijke afwaarderingen op
gemeentelijk grondeigendom en de toenemende tekorten op negatieve
grondexploitaties worden in het onderzoek becijferd op 1,0 miljard.
Voor deze tegenvallers moet de gemeente in haar begroting een extra
voorziening treffen die direct ten laste komt van de aanwezige algemene
reserves. Daarnaast vallen naar verwachting 1,4 miljard euro aan
geraamde, toekomstige inkomsten weg uit positieve grondexploitaties.
Voor deze tegenvaller hoeft de gemeente niet direct een voorziening te
treffen, maar het beperkt de gemeente op de langere termijn wel in de
mogelijkheden tot investeren in de ruimtelijke ordening.
Het onderzoek laat verder zien dat het risicoprofiel van het
gemeentelijk grondbedrijf de laatste jaren aanzienlijk is toegenomen.
Uit analyse van de CBS-cijfers blijkt dat gemeenten in toenemende mate
in bouwgrond investeren. Voor alle gemeenten gezamenlijk is het
geïnvesteerde vermogen in grondposities gestegen tot 12 miljard.
Tegenover deze investering moeten in de toekomst inkomsten uit
grondexploitatie komen te staan, hetgeen door de crisis onzeker is
geworden.
Directe gevolgen
Als gevolg van de tegenvallende inkomsten moeten gemeenten hun
ruimtelijke ambities bijstellen. Ondanks dat de financiële effecten bij
de meeste gemeenten vooralsnog beheersbaar lijken, hebben de
tegenvallers gevolgen voor investeringen zoals die in de
infrastructuur. Ook kunnen de tegenvallers gevolgen hebben voor de
ruimtelijke kwaliteit van lopende en nieuwe plannen, de
duurzaamheids-ambities, stedelijke dichtheden en de kwaliteit van de te
bouwen woningen. Ten slotte kunnen de tegenvallers leiden tot het
stilvallen van de binnenstedelijke herstructurering met gevolgen voor
veiligheid, leefbaarheid en integratie.
Aanbevelingen uit het rapport
* Gemeenten moeten de lopende grondexploitaties tegen het licht
houden en daarbij beoordelen of de aannames en ambities van de
plannen nog realistisch zijn. Ook zijn andere maatregelen denkbaar,
zoals het uitstellen van geplande aan- en verkopen van grond en het
instellen van een tijdelijke bouwstop.
* Marktpartijen moeten, net als gemeenten, hun bouwprogramma's en
-projecten tegen het licht houden en hun ambities bijstellen naar
een marktconform niveau. Verder zijn samenwerkingsverbanden met
pensioenfondsen, zorgverzekeraars mogelijkheden om samen met
gemeenten rendement uit gebiedsontwikkeling te halen.
* Het Rijk moet met een (al dan niet tijdelijke) wijziging van
(fiscale) wet- en regelgeving faciliteren zodat betrokken partijen
apart en gezamenlijk de crisis beter te lijf kunnen. Ook is het om
de gebiedsontwikkeling een stap vooruit te helpen van belang dat
Rijk en VNG onderzoeken of en welke vormen van garantiestelling,
dan wel de oprichting van een gebiedsontwikkelingsfonds waar
verschillende partijen een beroep op kunnen doen, realistisch zijn.
Vereniging Nederlandse Gemeenten