Rijksoverheid
Toespraak minister Donner tijdens het congres in Apeldoorn van Aedes
vereniging van woningcorporaties
Toespraak | 19-11-2010
Dames en heren,
Hier sta ik dan: de nieuwe minister van volkshuisvesting, van wonen,
wijken en integratie - de minister van Binnenlandse Zaken en
Koninkrijksaangelegenheden. Dat is allemaal hetzelfde. Ik benadruk het
even. Ik weet dat er mensen zijn die zich verweesd voelen; die me-nen
dat als een onderwerp niet in de naam van een departement figureert,
dit betekent dat het niet de aandacht heeft van het kabinet. Ik kan u
verzekeren dat het tegendeel waar is.
Deze eerste weken op het departement ben ik vaak nog maar net binnen of
de heer Frequin marcheert binnen met weer nieuwe dossiers. Maar de naam
BZK werd erg lang als alle beleidsterreinen die nu samenkomen in het
departement in de naam genoemd zouden moeten worden; ik doe namelijk
alles wat de andere ministers niet doen.
Een nieuw aantredend minister bevindt zich in de eerste weken van zijn
optreden in een bijzondere staat van genade. Hij heeft het aanzien en
is bevoegd, maar hij wordt geacht nog niets te weten en hij kan zich
daarom nog domheden permitteren. U begrijpt daarom dat toen ik uw
verzoek om hier vandaag te spreken zag, ik onmiddellijk aanvaarde; je
doet domheden en je kunt je nog domheden permitteren.
Gaarne was ik vandaag langer aanwezig geweest om kennis te maken en u
de vraagstukken in de sector te horen bespreken. U bent een van de
belangrijkste partners als het gaat om de woningmarkt en het bouwen. U
zorgt voor betaalbare goede woningen voor mensen uit de lagere
inkomensgroepen; u bouwt buurthuizen, scholen, welzijnsvoorzieningen en
ander maatschappelijk vastgoed en levert mede op die wijze een grote
bijdrage aan de leefbaarheid in de wijken.
Op die terreinen staan we in de komende tijd voor grote opgaven. De
bouwmarkt krabbelt nog maar heel langzaam op uit het dal van de crisis.
In de woningmarkt zit nog maar weinig beweging terwijl de huisprijzen
lager worden. De financiering van de bouw van nieuwe woningen en van de
renovatie van oude woningen is nog uiterst moeizaam. Maar u bent hier
vandaag niet om van mij te horen wat u al weet.
Uitgangspunt voor het kabinet is het belang van een vrije woningmarkt
met steun voor degenen die dat nodig hebben. Woningcorporaties spelen
daarin een centrale rol. Ingevolge artikel 22 van de Grondwet is
bevordering van voldoende woongelegenheid zorg van de overheid, maar
zonder de woningcorporaties kan de overheid die taak niet adequaat
behartigen. We zullen er in de komende periode dus het beste van moeten
maken. Niet als een `moetje' of een gedwongen verstandshuwelijk, maar
als een partnerschap waarin beide partijen elk hun eigen rol hebben,
elkaar aanvullen waar nodig en waardering hebben voor de sterke punten
van de ander. Zoals in een goed huwelijk dus; dat moet ook wel want de
rechter heeft onlangs uitgesproken dat er in dit huwelijk voor u geen
echtscheidingsrecht geldt; we zijn aan elkaar geklonken ` for better
and for worse'.
Dat is maar goed ook, want anders zou de verleiding om uit het bestel
te stappen misschien te groot worden, gezien de vraagstukken waar we
voor staan. Er is weliswaar geen woningnood meer, maar het aantal
huishoudens neemt tot 2020 nog verder met een half miljoen toe. Om die
groei te accommoderen moet de woningvoorraad met ongeveer 50.000 per
jaar worden uitgebreid. Voeg daar de noodzaak van vervanging bij en het
betekent dat er nog zo'n 70-80.000 woningen per jaar bij moeten. De
discussie over krimpregio's biedt een vertekend beeld, indien daar uit
zou worden afgeleid dat er de komende jaren geen of minder behoefte aan
woningbouw zou zijn.
Probleem is veeleer dat als gevolg van de crisis de nieuwbouw scherp
terugloopt en we dus met de paradoxale situatie zitten dat de behoefte
aan woningen en de problematiek van krimp, van een teruglopende vraag
naar woningen zich gelijktijdig voordoen.
Het onderstreept slechts dat er niet sprake is van een bouw- en
woningmarkt. In de Randstad zijn er regio's met acute woningtekorten,
elders zijn er overschotten en nog weer elders worden gebieden
geconfronteerd met krimp als gevolg van demografische en economische
veranderingen. Er is bovendien niet alleen verschil in evenwicht tussen
vraag en aanbod, maar ook in de noodzaak van investeringen. Vooral in
schaarstegebieden in de Randstad, Gelderland en Noord-Brabant moet er
veel worden bijgebouwd de komende jaren. Daarnaast er is ook verschil
in verdiencapaciteit. In regio's met schaarste zijn er veel meer
mogelijkheden voor bijvoorbeeld huurverhoging of verkoop van
huurwoningen dan in regio's met krimp. Zowel de financiële kracht als
de investeringsopgaven zijn derhalve niet gelijk verdeeld over de
regio's en de corporaties.
Voor u is dit vermoedelijk bekend; voor mij als buitenstaander die zich
op dit moment aan het inwerken is, is het verontrustend nieuw. Had ik
gehoopt mijn dagen als minister in rust te kunnen slijten op
Binnenlandse Zaken, blijkt er deze problematiek in de boedel verstopt
te zitten.
Die problematiek wordt op de korte termijn verder gecompliceerd door de
nasleep van de kredietcrisis voor de woningbouw. Het vertrouwen van de
consument in de koopsector is in 2009 en 2010 in korte tijd vertrokken.
In de afgelopen tijd zijn er weliswaar signalen dat er weer enige
beweging terugkeert, maar het is nog slechts schoorvoetend.
Hypotheekverschaffers zijn strenger geworden en veel huizenbezitters
willen eerst hun huidige woning van de hand hebben gedaan voordat zij
een nieuw huis kopen. In 2008 en 2009 zijn er 30% minder woningen
verkocht. De investeringen in nieuwbouw, zowel koop als huur, lopen met
eenzelfde percentage terug.
Voor 2010 wordt een productie verwacht van zo'n 60.000 woningen, tegen
meer dan 80.000 in de afgelopen jaren. Daarmee gaan zo'n 40.000
arbeidsjaren in de bouwsector verloren.
De vooruitzichten voor de langere termijn zijn ook minder gunstig dan
voor de crisis. De sterke stijging van huizenprijzen zal vermoedelijk
niet terugkeren. Aspirant-kopers zullen dus mogelijk voorzichtig
blijven. Ook de kantorenmarkt vertoont voor de langere termijn een
groot overschot. Dat beperkt de grondopbrengsten voor gemeenten hetgeen
zijn weerslag heeft op de woningbouw. De nieuwbouw zal ook de komende
jaren mogelijk niet veel hoger komen te liggen dan die 60.000 per jaar
afgezet tegen de behoefte van zo'n 80.000 woningen. Dan gaat het mis in
de regio's met schaarste. Daar zit de woningmarkt op slot en is er te
weinig doorstroming. Als de productie daar niet aantrekt ten opzichte
van 2010, kan het tekort in een regio als Utrecht oplopen tot zo'n zes
procent in 2015. Dat is vier keer zo hoog als het ijkpunt van 1,5
procent voor het gemiddelde woningtekort zoals één van mijn
voorgangers, mevrouw Vogelaar, dat hanteerde. Woningzoekenden in zo'n
regio moeten daardoor vaak jaren langer wachten op een woning.
Die economische omstandigheden bedreigen ook de wijkaanpak. Dat zou
bijzonder jammer zijn. Door de inspanningen in de vorige
kabinetsperiode in een 40-tal aandachtswijken zijn goede processen op
gang gekomen. Bewoners vatten weer moed en voelen zich gemotiveerd om
zich voor een betere leefbaarheid in de wijk in te zetten. Gemeenten en
corporaties hebben extra geïnvesteerd in die wijken. Uw voorzitter Marc
Calon heeft ooit tegen mijn ambtsvoorganger gezegd dat de wijkenaanpak
een versterking is van alles wat de corporaties al in gang hadden
gezet. Dat moge zo zijn, dankzij de wijkenaanpak hebben bewoners weer
vertrouwen in de toekomst en is de leefbaarheid in de aandachtswijken
verbeterd. Dat is niet niks als je bedenkt dat deze wijken vaak al
jarenlang in een neerwaartse spiraal zaten.
Ik snap dat de corporaties onder de huidige economische omstandigheden
op het punt van hun investeringen moeten afzwakken of zelfs neerwaarts
bijstellen. Toch hoop en verwacht ik dat u desondanks prioriteit blijft
geven aan de wijkenaanpak. Volkshuisvesting gaat toch niet alleen over
woningen maar ook over woonomgeving en leefbaarheid?
Het is een voorwaar niet gering samenstel van vraagstukken. De
oplossing is bovendien niet een kwestie van middelen, een paar
maatregelen en overheidsbeleid. Het gaat uiteindelijk om het hervinden
van vertrouwen en perspectief; bij corporaties en investeerders om de
bouw weer opgang te krijgen, bij huurders en kopers om de woningmarkt
in beweging te krijgen, bij financiers om de voorwaarden voor
financiering te verruimen, en bij burgers om de leefbaarheid in wijken
en buurten te verbeteren. Het gaat er kortom vooral om, om in de harten
en hoofden van zeer velen weer geloof te herstellen, geloof in de
perspectieven op de bouw- en woningmarkt en een leefbare omgeving.
Overheden zijn daarvoor doorgaans niet de meest aangewezen instanties.
Al helemaal niet in een periode waarin er niet meer, maar minder
middelen zijn. Dat laat onverlet dat het beleid van het kabinet wel in
het teken staat van dat herstel van vertrouwen en groei. Het is de
reden voor het standpunt van het kabinet met betrekking tot
hypotheekrenteaftrek. Zekerheid op dat punt is essentieel voor het
herstel van het vertrouwen in de markt en voor het aantrekken van de
verkopen van zowel bestaande huizen als nieuwbouw. Het is een eerste
voorwaarde om de doorstroming weer op gang te krijgen en de wachttijden
te laten afnemen.
Het gaat echter niet alleen om het scheppen van voorwaarden voor
zekerheid en vertrouwen; het gaat er ook om de bouw- en woningmarkt
weer in beweging te krijgen. Wat betreft de inzakkende nieuwbouw in
gespannen woningmarkten wil ik samen met onder meer gemeenten,
corporaties en ontwikkelaars de problemen nauwkeurig inventariseren.
Daarbij betrek ik wat de ontwikkeling van de tekorten op de kortere en
langere termijn is en hou ik rekening met vraaguitstel als gevolg van
de crisis. Vervolgens moeten we samen naar passende oplossingen zoeken.
Dan denk ik vooral aan scherpe programmering, verbetering van
financieringscondities en het zo veel mogelijk versnellen van
procedures. Bij dat laatste betrek ik in elk geval de adviezen van de
Commissie-Dekker tot vereenvoudiging van de bouwregelgeving.
Verder wil het kabinet het particulier opdrachtgeverschap en het bouwen
op kleinere locaties, ook in het Groene Hart bevorderen. Desalniettemin
zullen de investeringen de komende jaren waarschijnlijk tegenvallen.
Daarom zijn andere maatregelen om de doorstroming op de woningmarkt te
bevorderen des te belangrijker. Ik doel dan op zowel het bestrijden van
het scheefwonen als het verbeteren van de verhouding tussen prijs en
kwaliteit in de huurmarkt.
In het verleden was het uitgangspunt dat woningschaarste geen invloed
mocht hebben op de huurprijs. Anders zouden de grachtengordel en
soortgelijke wijken ontoegankelijk worden voor lagere inkomens. Dat is
niet het standpunt van dit kabinet. Dit kabinet kiest voor meer
marktwerking, maar met behoud van steun voor degenen die het echt nodig
hebben.
Niet iedereen kan een Mercedes kopen. Maar dat is geen reden om daarom
de prijs van Mercedessen kunstmatig laag te houden. Zeker niet voor
mensen die het wel kunnen betalen. Daarom wil het kabinet de
doorstroming bevorderen door voor huishoudens met een inkomen boven
43.000 euro een huurverhoging van vijf procent boven inflatie mogelijk
te maken. We hebben het dan over circa 400.000 huishoudens.
Daarnaast wordt in het Woningwaarderingstelsel de
prijs/kwaliteit-verhouding van huurwoningen verbeterd. De maximale huur
in schaarstegebieden mag met maximaal 25 punten omhoog.
Dat betekent dat voor een gewilde woning in pakweg Utrecht de maximale
huur zo'n 100 euro per maand hoger mag liggen dan voor een
vergelijkbaar huis in, zeg, Zeeuws-Vlaanderen.
Bovendien wil het kabinet de doorstroming van huur naar koop verbeteren
door de verkoop van woningen door corporaties te bevorderen. Ook wil ik
onderzoeken hoe door flexibele huurcontracten, bijvoorbeeld tijdelijke
huurcontracten, de marktwerking en de doorstroming kan worden
gestimuleerd. Het zijn stappen om te komen tot hervorming van de
huurmarkt.
De wijkaanpak wordt niet meer in het regeerakkoord genoemd. Dat
betekent evenwel niet dat er geen aandacht meer is voor de woonomgeving
en leefbaarheid in buurten, in het bijzonder ook in wijken met een
achterstand. Uit de beslissing van de regering om verantwoordelijkheden
voor wonen samen te voegen met die van binnenlandse zaken, mag juist
worden afgeleid dat leefbaarheid van buurten en wijken onverminderd
aandacht heeft. Juist om die reden past wonen minder goed bij de
verantwoordelijkheden van de minister van Infrastructuur en Milieu. Zou
het slechts gaan om de woningbouw, dan zou een combinatie met
ruimtelijke ordening voor de hand liggen. Een woning wordt echter in
maar een half jaar gebouwd, om daarna vijftig of meer jaren bewoond te
worden. Dat is geen kwestie van ruimtelijke ordening, maar van
bestuurlijke en menselijke omgeving. Wonen doe je niet in stapel
stenen, een huis, maar in een buurt en in een gemeente. Aan dat gegeven
kan beter recht gedaan worden in de samenloop van Binnenlandse Zaken en
Wonen, dan elders.
Tenslotte zal de zogenoemde Vogelaarheffing komen te vervallen; op
veler verzoek. Het is een vorm van steun die onvoldoende rekening houdt
met de eigen financiële mogelijkheden van corporaties die in de wijken
actief zijn. Wel blijft voor armlastige corporaties de projectsteun van
het Centraal Fonds Volkshuisvesting beschikbaar.
Daarnaast zal bezien moeten worden of het mogelijk is om op andere
wijze, bijvoorbeeld in regionaal verband, samen met de corporaties
voldoende middelen te vinden voor de belangrijkste lokale opgaven.
Ik ben mij er van bewust dat het afschaffen van de Vogelaarheffing zult
afzetten tegen de invoering van een heffing voor verhuurders van meer
dan tien woningen, die vanaf 2014 EUR 760 miljoen per jaar moet
opbrengen. De opbrengst wordt gebruikt voor de financiering van de
huurtoeslag. De aanslag voor de corporaties zal naar schatting 600
miljoen euro bedragen. Ik geef toe, deze maatregel is niet genomen om
de problemen op de woningmarkt te bestrijden, maar om de problemen met
de overheidsfinanciën op te lossen.
Ik vermoed dat ik ondanks mijn rondborstige eerlijkheid bij u geen
handen op elkaar zal krijgen voor deze heffing; ik begrijp dat en
berust daarin. Maar als er 18 miljard moet worden bezuinigd om in
ieders belang de overheidsfinanciën onder controle te krijgen en de
economie weer op gang, dan moet een ieder z'n steentje bijdragen, ook u
als verhuurders. Het kabinet verdeelt de lasten zo goed mogelijk; ook
in de sociale zekerheid wordt het gevoeld. Maar daarom kunnen we
instellingen met sterke schouders niet ongemoeid laten. Bovendien
schept het kabinet ruimte door onder meer de al genoemde mogelijkheid
van extra huurverhoging.
Dames en Heren,
Vorig jaar leverden de corporaties samen nog ruim 40.000 nieuwe
woningen op. Het totale investeringsvolume was circa 11 miljard euro.
Het zijn getallen om trots op te zijn. Helaas vrees ik dat deze dit
jaar niet zullen worden gehaald door de veranderde omstandigheden.
We zullen de komende jaren de tering naar de nering moeten zetten; de
overheid, maar ook in uw sector, want het is minder aannemelijk dat na
deze crisis oude tijden zullen herleven. We zullen moeten rekenen: met
minder groei van de prijzen van woningen; met steeds grotere gebieden
waarin de bevolkingsgroei omslaat in krimp; met financiering die minder
makkelijk beschikbaar is; met de noodzaak om prioriteiten te stellen.
Ik ga er vanuit dat de corporaties bij die prioriteiten zich richten op
hun kerntaken; de sociale woningbouw; de huisvesting van mensen met een
inkomen tot EUR 33.000; de wijkenaanpak en het realiseren van
maatschappelijk vastgoed. Ruwweg de activiteiten waarvoor staatssteun
beschikbaar is.
Andere inkomensgroepen zullen geholpen kunnen worden door de verkoop
van huurwoningen of de nieuwbouw van koopwoningen. De tijd om geld te
steken in allerlei even kostbare als prestigieuze projecten die weinig
of niets met volkshuisvesting hebben te maken, is naar mijn mening
voorbij. In het regeerakkoord staat ook dat het kabinet komt met
voorstellen om het functioneren van woningcorporaties als ondernemingen
met een maatschappelijke taak te verbeteren. Met u wil ik daartoe
bezien op welke wijze de governance van woningcorporaties zodanig kan
worden ingericht dat u optimale armslag heeft om duurzaam aan uw
maatschappelijke taken te beantwoorden. Daartoe reken ik ook de
oriëntatie op kerntaken en het stapsgewijs beperken van de
woningtoewijzing tot lagere inkomensgroepen.
Dames en heren,
Het worden geen eenvoudige tijden; niet voor u, niet voor mij. Laten we
samen er het beste van maken. Ik vergeleek zo net die samenwerking als
een huwelijk. Het zijn gure tijden en de middelen om in behoeften te
voorzien zullen beperkt zijn. Echtelieden die in gure tijden met een te
smalle deken het echtelijk bed moeten delen, kunnen met de rug naar
elkaar toe gaan liggen en ieder aan hun kant aan die te smalle deken
trekken. Dan hebben ze het alle twee koud.
Ze kunnen ook dichter tegen elkaar aanschurken om zo nog steeds onder
die deken te passen. Wat mij betreft doen we het laatste. Dat betekent:
in onderling overleg bepalen wat er mogelijk en nodig is om te kunnen
blijven investeren in huisvesting voor de lagere inkomens en in de
wijkenaanpak.
Ik zou daarbij ook graag willen rekenen op de onderlinge solidariteit
tussen corporaties. Verschillen tussen woningmarkten leiden tot
verschillen in verdiencapaciteit en investeringsopgave van corporaties.
Dat kan de onderlinge solidariteit onder druk zetten, terwijl de
noodzaak daartoe juist groter wordt. Laten we voorkomen dat belangrijke
investeringen blijven liggen omdat een corporatie het niet kan betalen,
terwijl rijke broeders en zusters achterover leunen.
We lossen het hier en nu niet allemaal op. Ik hoop in de komende tijd
intensief met u verder te praten, over deze vraagstukken en de
oplossing die we daarvoor kunnen vinden. Laten we er het beste van
maken, ook al besef ik dat goede voornemens niet automatisch goede
resultaten opleveren. Shakespeare zei al "Als doen even gemakkelijk was
als weten wat goed is, zouden kapelletjes kerken zijn en
daglonerswoningen vorstenpaleizen". U en ik kennen de weerbarstige
praktijk. Toch is het gelukt om die daglonerswoningen van de vorige
eeuw, dan wel niet als vorstenpaleizen te bouwen, maar wel als heel
goede woningen die een goed eind die richting uitgaan.
Dank u wel.
Afzender
* Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties