Gemeente Utrecht

2010 SCHRIFTELIJKE VRAGEN
146 Vragen van de heer B. Isik

(ingekomen 28 november 2010 en antwoorden verzonden door het college op 7 december 2010)

De PvdA maakt zich zorgen over de nieuwe Europese regeling m.b.t. toewijzing van de sociale huurwoningen door corporaties. De Europese regeling houdt in dat corporaties minimaal 90% van de vrijkomende sociale huurwoningen (huur 648 euro) moeten toewijzen aan huishoudens met een inkomen onder 33.000 euro. De regeling zou al as. januari 2011 in moeten gaan.

Net als de PvdA hebben 133 woningcorporaties die gesteund werden door Aedes, VNG en Woonbond in het land hun bezwaren kenbaar gemaakt tegen de regelgeving bij de minister. Enkele bezwaren zijn o.a.
. er is geen overgangsregeling voorgesteld.
. een goede invoering in zo'n korttijdsbestek nauwelijks mogelijk is en . dat de regeling de vastgelopen woningmarkt verder zal verergeren.

De bezwaren hebben helaas niet geleid tot aanpassing of uitstel van de regeling. De Kamer stemde op 28 oktober in met invoering van de ministeriële regeling daarover. Het nieuwe kabinet geeft daarmee uitvoering aan een Europese beschikking over staatsteun uit december 2009.

De PvdA Utrecht maakt zich zorgen over de mogelijke gevolgen voor de Utrechtse woningmarkt en heeft daarom de volgende vragen:


1. Wat vindt het college van de nieuwe regeling?

Het College kan zich vinden in het element van de regeling waarbij de sociale huurwoningen nadrukkelijker aan de doelgroep worden toegewezen. Dit komt overeen met het in de Woonvisie geformuleerde beleid. Deze regeling zal een bijdrage leveren aan het verminderen van de zg. scheve instroom. Het belangrijkste risico van de regeling is dat afhankelijk van de concrete invulling met name middeninkomens tot E 45.000 in de knel kunnen komen.


2. Hoe schat het college de gevolgen in voor de Utrechtse woningzoekenden?

Voor de beoogde doelgroep tot E 33.614 worden de mogelijkheden voor het verkrijgen van een sociale huurwoning in beginsel groter. Voor de huishoudens met een inkomen boven de E 33.614 lijken de kansen op een sociale huurwoning kleiner te worden. Een deel van deze groep kan in de knel komen omdat het alternatief van het kopen van een woning niet haalbaar is gezien het prijsniveau in de Utrechtse regio.


3. Hoe groot is de groep die straks buiten de boot gaat vallen?

Dit is niet eenvoudig vooraf te zeggen. In de regio Utrecht tot op heden ongeveer 15% van de woningen toegewezen aan de groep woningzoekenden met een inkomen boven E 33.000. De inzet is om dit terug te brengen naar 10%. Uitgangspunt van de concrete regeling die door het Dagelijks Bestuur van het BRU aan het Algemeen Bestuur wordt voorgelegd is dat de beschikbare ruimte van 10% m.n. beschikbaar komt voor woningzoekenden met een inkomen tussen E 33.614 en E 45.000. Woningzoekenden met een inkomen vanaf E 45.000 zijn in principe aangewezen op de koopmarkt of op de woningen met een huur hoger dan E 652,52. (Het advies DB BRU is als bijlage bijgevoegd).


4. Wat kan het college samen met corporaties concreet doen om deze groep Utrechtse woningzoekenden te kunnen huisvesten?

Het BRU heeft met de corporaties in de regio afgesproken om te monitoren op mogelijke knelpunten, zodat in de loop van 2011 beoordeeld kan worden of en waar deze nieuwe regelgeving knelt. De doelgroep met een inkomen tussen E 33.614 en E 45.000 heeft daarbij bijzondere aandacht. Verder zal het College overleg voeren met de particuliere verhuurders en daarbij extra aandacht vragen voor de huisvesting van de doelgroep met een inkomen tussen E 33.614 en E 45.000. Een deel van deze groep kan gebruik maken van een starterslening bij het kopen van een woning..


5. Wil het college in overleg met corporaties nieuw verkoopregelingen bedenken voor deze mensen? Voorbeelden : Slimkopen in Eindhoven, Koopgarant in Amsterdam.

Verkoopregelingen staan reeds regelmatig op de agenda van de overleggen met de corporaties. In het kader van deze nieuwe regelgeving zal hier nadrukkelijker aandacht aan worden besteed.


6. Kan het college de raad informeren over de voortgang van de voorgenomen maatregelen?

Ja.

---- -- algemeen bestuur
Agendapunt Nr.

15 december 2010
Portefeuillehouder

Bijlage

: : :

10 2010-01939 2

:

H.P.A.M. Bosch

Onderwerp
Regionale huisvestingsverordening 1 januari 2011

Voorstel AB besluit
Instemmen met de aanpassing van de regionale huisvestingsverordening, artikel 2.3.1 Verhouding Inkomen Huur, ingangsdatum 1 januari 2011.

Aanleiding
In Europees verband is de afspraak gemaakt dat de woningcorporaties vanaf 1 januari 2011 tenminste 90% van hun woningaanbod tot een huurprijs van 652,52 per maand, moeten toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot 33.614. Het niet halen van het genoemde percentage kan leiden tot sancties van het rijk, namelijk het intrekken en terugvorderen van verleende staatssteun aan de woningcorporaties. Om het percentage te halen is het voor de woningcorporaties noodzakelijk dat de `tabel inkomen huur', artikel 2.3.1 in de regionale huisvestingsverordening, wordt aangepast.

Toelichting
Op 8 november 2010 heeft de minister de `Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting' bekend gemaakt. Directe aanleiding voor deze regeling is de concurrentiepositie van woningcorporaties (toegelaten instellingen). Aangezien woningcorporaties huurwoningen (onder andere) met staatssteun financieren kan oneerlijke concurrentie ontstaan. Om dit te voorkomen is een tijdelijke regeling opgesteld. 1 De tijdelijke regeling bepaalt dat de staatssteun is bestemd voor diensten met een algemeen economisch belang. Eén van deze diensten is "... huisvesten (...) van personen die door hun inkomen of door andere omstandigheden moeilijkheden ondervinden bij het vinden van passende huisvesting" (Staatscourant 2010, nr 17515, pagina 1). Bij `inkomen' hanteert de minister een verzamelinkomen van maximaal 33.614 per jaar (peildatum 1 januari 2011). Met `passende huisvesting' wordt een huurprijs gehanteerd van ten hoogste 652,52 per maand (peildatum 1 januari 2011). Huurwoningen onder de prijsgrens van 652,52 zijn gebonden aan de bepalingen van de regionale huisvestingsverordening. In de huisvestingsverordening staat de tabel `inkomen-huur (artikel 2.3.1 lid 1). Deze tabel bepaalt welk huishoudinkomen in redelijke verhouding staat tot de huur van de woning. De nu geldende tabel hanteert als uitgangspunt de keuzevrijheid van de woningzoekende. Dit vertaalt zich naar een tabel waarbij voor huurwoningen vanaf 361,31 geen inkomenseisen worden
1

De regeling is tijdelijk, het is de bedoeling dat de regeling wordt opgenomen in de Woningwet. Naar verwachting vindt dit plaats op 1 januari 2012. Pagina 1 van

gehanteerd. In 2009 is 14,4% van het aanbod toegewezen aan huishoudens met een inkomen boven de norm. In de bijlage staat in tabel 1 een overzicht per gemeente. Bij de kwartaalcijfers 2010 loopt het percentage op naar 17% van het aanbod. In de ministeriële regeling is bepaald dat een woningcorporatie bij de huurovereenkomsten tenminste 90% moet aangaan met huishoudens waarvan het inkomen ten hoogste 33.614 mag bedragen. Het resterende percentage, maximaal 10%, kan worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen hoger dan 33.614. De toewijzing van deze 10% moet echter wel een volkshuisvestelijk belang dienen. Voorbeelden hierbij zijn urgenten, bijvoorbeeld bij stadsvernieuwing; bepaalde beroepsgroepen die voor de stad behouden moeten blijven of om te voorkomen dat er in een wijk een minder eenzijdige inkomensopbouw gewenst is. In tabel 1 is af te lezen dat 1,8% van de urgenten in 2009 behoorde tot een huishouden met een inkomen hoger dan 33.614. Voorstel aanpassing huisvestingsverordening per 1 januari 2011. De aanpassing van de verordening heeft betrekking op artikel 2.3.1 Verhouding inkomen ­ huur. De volledige tekst is opgenomen in bijlage 2, besluit aanpassing huisvestingsverordening. Lid 1 Ten opzichte van de huidige tabel worden twee ingrijpende wijzigingen voorgesteld: 1. De huishoudencategorieën voor de huurtoeslag zijn verdwenen. 2. Toewijzing van sociale huurwoning, huurprijs tot 652,52 is alleen nog toegestaan aan huishoudens waarvan het inkomen maximaal 33.614 bedraagt. Met deze wijzigingen is een eenvoudige tabel ontstaan waardoor de woningcorporaties in staat worden gesteld te voldoen aan de ministeriële regeling. Op basis van deze tabel wordt nu 100% van het aanbod verhuurd aan huishoudens met inkomen beneden de inkomennorm van 33.614. De ministeriële regeling geeft echter de mogelijkheid aan woningcorporaties om 10% van het aanbod te verhuren aan woningzoekenden met een hoger inkomen. Om dit mogelijk te maken zijn lid drie en vier toegevoegd. Lid 3 Met dit lid wordt de mogelijkheid gegeven om af te wijken van de tabel. De tabel is van toepassing op alle sociale huurwoningen van zowel toegelaten instellingen als particuliere verhuurders. Echter de ministeriële regeling is niet van toepassing op de huurwoningen van particuliere verhuurders. Met lid 3 kunnen zowel particuliere verhuurders als woningcorporaties woningen met een huurprijs vanaf 450 verhuren aan huishoudens met een inkomen tot 45.000. De woningcorporaties kunnen 10% of een ander percentage, gelet op het beleid van een woningcorporatie, toewijzingen aan huishoudens met een inkomen tussen 33.614 en 45.000. Gelet op de woningmarkt in onze regio is de inkomensnorm van 33.614 te laag. Met een dergelijk inkomen is een koopwoning of een huurwoning in de vrije sector niet haalbaar. Met een inkomen van 45.000 is een hypotheek haalbaar van ongeveer 200.000, de koopprijsgrens voor nieuwbouwwoningen. De huurprijs vanaf 450 stelt woningcorporaties in staat voldoende huurwoningen aan te bieden voor de betreffende huishoudens. Lid 4 Hiermee wordt het mogelijk dat ook bijvoorbeeld urgenten met een volkshuisvestelijke indicatie (zogeheten stadsvernieuwingsurgenten) gebruik kunnen maken van het aanbod, ongeacht het inkomen. In de regeling wordt deze categorie met name genoemd bij de toewijzing van huishoudens met een inkomen vanaf 33.614. Monitoring Met de woningcorporaties is de afspraak gemaakt om in 2011 scherp te letten op de effecten van deze aanpassing van de verordening. Met name de effecten op de woonlasten is hierbij een punt van

Pagina 2 van 4

aandacht. Het loslaten van de beperkingen voor de huurtoeslag mag niet leiden tot onbeheersbare huurtoeslaguitgaven. Gelet op de bezuinigingen bij de rijksoverheid is dit niet verantwoord maar bovenal kan dit woningzoekenden kwetsbaar maken door hoge woonlasten. In de loop van 2011 komt de minister met aanpassingen voor de huurtoeslag, aanpassingen met name bedoeld voor de bezuinigingen. Deze ontwikkelingen in combinatie met de effecten van een nieuwe tabel kan aanleiding geven de tabel aan te passen. Afstemming De uitvoering van de woonruimteverdeling in de regio Utrecht wordt verzorgd door de Stichting Woonruimteverdeling Regio Utrecht (SWRU). In deze stichting werken de woningcorporaties samen in de negentien gemeenten waar het systeem voor de woonruimteverdeling wordt gebruikt. Het voorstel voor aanpassing van de huisvestingsverordening is afgestemd met de SWRU. De stichting heeft juist aangedrongen om deze aanpassing per 1 januari 2011 in werking te laten treden. Een latere invoering achten ze onverantwoord gelet op de boete van het rijk bij overschrijding van de 90%-norm. De communicatie richting de woningzoekenden wordt verzorgd door de Stichting Woonruimteverdeling Regio Utrecht.

het dagelijks bestuur van Bestuur Regio Utrecht,

J.W. van Geuns, secretaris

mr. A. Wolfsen, voorzitter

Pagina 3 van 4

Bijlage 1 Tabel 1 Toewijzing sociale huurwoningen in bestaande voorraad in 2009 aan huishoudens met inkomen 33.000 als % van totaal aantal toewijzingen Toegewezen stadsvernieuwings- overige woning in: urgenten urgenten Bunnik De Bilt Houten Maarssen Nieuwegein Utrecht Vianen IJsselstein Zeist totaal 0,0% 0,5% 0,9% 1,1% 0,0% 1,2% 0,0% 1,4% 0,4% 1,0% 0,0% 0,5% 0,4% 2,7% 2,4% 0,4% 1,5% 0,9% 1,0% 0,8% reguliere Totaal woningzoekenden 20,0% 14,9% 15,6% 14,5% 11,6% 12,2% 16,9% 11,4% 13,1% 12,6% 20,0% 15,9% 16,9% 18,3% 14,0% 13,8% 18,4% 13,7% 14,5% 14,4%

Pagina 4 van 4

Bijlage 2, algemeen bestuur 15 december, aanpassing huisvestingsverordening

Besluit aanpassing Regionale Huisvest ingsverordening Bestuur Regio Utrecht, 1 januari 2011 nr. Het algemeen bestuur van het Bestuur Regio Utrecht,

overwegende, dat op 1 januari 2011 de `tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting' in werking treedt, met een aanpassing van de regionale huisvestingsverordening de toegelaten instellingen in staat worden gesteld om te voldoen aan de vereisten van deze regeling, gelezen het voorstel van het dagelijks bestuur d.d. 29 november 2010, gelet op de bepalingen van de Huisvestingswet,

besluit
I. De Regionale Huisvestingsverordening Bestuur Regio Utrecht te wijzigen.

Artikel 2.3.1 wordt vervangen door de volgende tekst: Artikel 2.3.1 Verhouding inkomen ­ huur 1. De huisvestingsvergunning wordt in geval van huurwoningen slechts verleend indien het inkomen van het huishouden in redelijke verhouding tot de huurprijs staat en wel met inachtneming van de volgende tabel. tabel: inkomen ­ huur

Inkomen 0 tot en met 21.625 21.625 tot en met 33.614

huurprijs 0 tot en met 652,52 361,31 tot en met 652,52


2. De in de tabel gebruikte huurprijs- en inkomensgrenzen worden jaarlijks aangepast aan de bedragen overeenkomstig artikel 27 van de Wet op de Huurtoeslag en het maximale huishoudinkomen zoals gedefinieerd in de tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting. 3. Huurwoningen met een rekenhuur vanaf 450,00 tot en met 652,52 kunnen, in afwijking van de in lid 1 weergegeven tabel inkomen-huur , worden verhuurd aan huishoudens met een inkomen tot 45.000. 4. Urgent woningzoekenden kunnen een zoekprofiel krijgen dat afwijkt van de in lid 1 weergegeven tabel inkomen-huur

De artikelsgewijze toelichting wordt aangepast waarbij de tekst onder lid 1 vervalt en de volgende tekst wordt toegevoegd. Bijlage 1 Artikelsgewijze toelichting Artikel 2.3.1 Verhouding inkomen - huur Lid 1 Vanaf 1 januari 2011 hebben twee ingrijpende wijzigingen plaatsgevonden: 1. De huishoudencategorieën voor de huurtoeslag zijn verdwenen. 2. Toewijzing van sociale huurwoning, huurprijs tot 652,52 is alleen nog toegestaan aan huishoudens waarvan het inkomen maximaal 33.614 bedraagt. Met deze wijzigingen is een eenvoudige tabel ontstaan waardoor de woningcorporaties in staat worden gesteld te voldoen aan de `Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting' (Staatscourant 2010, nr 17515). Op basis van deze tabel wordt nu 100% van het aanbod verhuurd aan huishoudens met inkomen beneden de inkomennorm van 33.614. De regeling geeft echter de mogelijkheid aan woningcorporaties om 10% van het aanbod te verhuren aan woningzoekenden met een hoger inkomen. Om dit mogelijk te maken zijn lid drie en vier toegevoegd. Lid 3 Met dit lid wordt de mogelijkheid gegeven om af te wijken van de tabel. De tabel is van toepassing op alle sociale huurwoningen van zowel toegelaten instellingen als particuliere verhuurders. Echter de ministeriële regeling is niet van toepassing op de huurwoningen van particulieren. Met lid 3 kunnen zowel particuliere verhuurders als woningcorporaties woningen met een huurprijs vanaf 450 verhuren aan huishoudens met een inkomen tot 45.000. De woningcorporaties kunnen 10% of een ander percentage, gelet op het beleid van een woningcorporatie, toewijzingen aan huishoudens met een inkomen tussen 33.614 en 45.000. Gelet op de woningmarkt in onze regio is de inkomensnorm van 33.614 te laag. Met een dergelijk inkomen is een koopwoning of een huurwoning in de vrije sector niet haalbaar. Met een inkomen van 45.000 is een hypotheek haalbaar van ongeveer 200.000, de koopprijsgrens voor nieuwbouwwoningen. De huurprijs vanaf 450 stelt woningcorporaties in staat voldoende huurwoningen aan te bieden voor de betreffende huishoudens. Lid 4 Hiermee wordt het mogelijk dat ook bijvoorbeeld urgenten met een volkshuisvestelijke indicatie (zogeheten stadsvernieuwingsurgenten) gebruik kunnen maken van het aanbod, ongeacht het inkomen. In de regeling wordt deze categorie met name genoemd bij de toewijzing van huishoudens met een inkomen vanaf 33.614. te bepalen dat dit besluit in werking treedt met ingang van 1 januari 2011.

II.

Aldus besloten in de openbare vergadering van het algemeen bestuur op 15 december 2010

de secretaris,

de voorzitter,

---- --