Ingezonden persbericht
http://www.vastned.nl/Upload/PersberichtenMailing/VNR%20persbericht%20jaarcijfers%202010.pdf
1
Persbericht jaarcijfers 2010
VASTNED RETAIL BOEKT STIJGING
VASTGOEDWAARDEN EN POSITIEF
BELEGGINGSRESULTAAT 2010 VAN
¤ 99,2 MILJOEN
Reinier van Gerrevink, CEO van VastNed Retail: "In het afgelopen boekjaar waren belangrijke positieve signalen
in onze winkelportefeuille waarneembaar. We zagen weer waardestijgingen en de bezettingsgraad stabiliseerde.
Dat is voor een belangrijk deel te danken aan het grote aantal high street shops in onze portefeuille. Deze bleken,
in vergelijking met andersoortig vastgoed, goed tegen de gevolgen van de crisis bestand. Inmiddels bestaat 55%
van de vastgoedportefeuille uit high street shops en wij hebben de ambitie om dit verder te laten stijgen. Op dat
terrein hebben we onze pijlen met name op acquisities in hartje Istanbul gericht. Ook in andere landen hebben
we, dankzij de sterke balanspositie, het afgelopen jaar een groot aantal acquisities kunnen realiseren. Daarnaast
is ook in het deel van onze vastgoedportefeuille, dat wat harder door de financiële crisis is geraakt, Spanje, een
aantal lichtpuntjes waarneembaar. Nadat de bezettingsgraad in dit deel van de portefeuille vorig jaar onder de
90% zakte heeft ons Spaanse team een groot aantal verhuringen afgesloten waarmee de Spaanse
bezettingsgraad nu weer de 92% is genaderd. Het realiseren van goede resultaten op het terrein van verhuringen
en bezettingsgraad heeft de hoogste prioriteit. De waardering van de portefeuille laat, ondanks de druk op
verhuurmarkt, weer een stijging zien. Dit is te danken aan gedaalde yields.
Voorts is met VastNed Offices/Industrial overeengekomen de samenwerking op 1 januari 2012 te beëindigen.
De samenwerkingsovereenkomst heeft in het verleden goed gewerkt omdat deze synergievoordelen opleverde.
Echter, deze structuur maakte soms ook knelpunten zichtbaar. Daarom heeft ieder fonds al in 2006 een eigen
onafhankelijke Raad van Commissarissen gekregen. De huidige markt vraagt om verdergaande focus waar beide
fondsen langs deze weg gehoor aan geven.
Ten aanzien van de vreemd vermogenfinanciering van onze vastgoedbeleggingen zijn wij gelukkig met de in het
najaar gerealiseerde private placement die de afhankelijkheid van bancaire leningen heeft verminderd. Zoals
gemeld is onze balanspositie solide. Dit stelt ons in staat de komende periode actief te blijven op de
acquisitiemarkt. Als gevolg hiervan en in combinatie met de acquisities van het afgelopen jaar verwachten wij,
afgezien van eenmalige kosten in verband met de beëindiging van de samenwerking met VastNed
Offices/Industrial, een fractionele stijging van het direct beleggingsresultaat per aandeel in 2011."
(tussen haakjes jaarcijfers 2009)
? Direct beleggingsresultaat: ¤ 67,8 miljoen (¤ 68,6 miljoen);
? Indirect beleggingsresultaat: ¤ 31,4 miljoen positief (¤ 130,0 miljoen negatief);
? Beleggingsresultaat: ¤ 99,2 miljoen positief (¤ 61,4 miljoen negatief);
? Direct beleggingsresultaat per aandeel: ¤ 3,68 (¤ 4,03 );
? Indirect beleggingsresultaat per aandeel: ¤ 1,71 positief (¤ 7,64 negatief);
? Beleggingsresultaat per aandeel: ¤ 5,39 positief (¤ 3,61 negatief);
? Eigen vermogen per aandeel op 31 december 2010: ¤ 52,75
(31 december 2009: ¤ 51,42);
? Gemiddelde bezettingsgraad: 95,2% (96,8%);
? Bezettingsgraad ultimo 2010: 95,2% (95,5%)
? Solvabiliteit per 31 december 2010: 54,6% (31 december 2009: 55,9%).
Profiel
VastNed Retail belegt in high street shops, winkelcentra en grootschalige
detailhandelsvestigingen gelegen op goede en toplocaties in haar kernlanden: Nederland,
Spanje, Frankrijk, België en Turkije. De waarde van de vastgoedbeleggingen bedroeg per
31 december 2010: ¤ 1.995,5 miljoen (31 december 2009: ¤ 1.861,4 miljoen). 2
Vastgoedbeleggingen
De ontwikkelingen op het gebied van bezettingsgraad, huurniveaus, waardemutaties,
investeringen en desinvesteringen in de vastgoedportefeuille in het boekjaar 2010 waren als
volgt:
Bezettingsgraad
De bezettingsgraad per 31 december 2010 bedroeg 95,2% (ultimo 2009: 95,5%).
Uitgesplitst per land was de bezettingsgraad als volgt:
Bezettingsgraad in %
Land ultimo 2010 Ultimo 2009 FY 2010 FY 2009
NL 96,6 98,1 97,6 98,1
E 91,9 92,3 91,7 93,9
F 93,4 92,4 92,9 96,9
B 98,8 99,1 99,0 99,3
Tr 95,8 84,8 83,3 80,3
P 100,0 100,0 100,0 100,0
T 95,2 95,5 95,2 96,8
De gemiddelde bezettingsgraad bedroeg in het boekjaar 2010 95,2% (96,8%).
Verhuuractiviteit
De verhuuractiviteit in het boekjaar 2010 bedroeg ¤ 10,9 miljoen (¤ 10,8 miljoen),
oftewel 8,1% van de brutohuuropbrengsten (8,1%). De verhuringen vonden
gemiddeld plaats tegen 3,3% onder het oude huurniveau. Met name stond er druk op
de verhuurresultaten in Spanje en Frankrijk. Dit werd voor een belangrijk deel
gecompenseerd door goede verhuurresultaten in Nederland en Turkije.
Totale verhuuractiviteit 2010 o.b.v. contracthuren
Mutatie in brutohuur (in %) Volume in % van de theoretische brutohuur
Land
Q1
2010
Q2
2010
Q3
2010
Q4
2010
FY
2010
Q1
2010
Q2
2010
Q3
2010
Q4
2010
FY
2010
NL 24,8 12,1 10,0 (11,2) 10,7 1,0 0,9 0,9 0,7 3,4
E (16,4) (15,6) (0,6) (16,7) (10,7) 2,4 2,2 3,7 2,1 10,4
F (23,8) - 26,2 3,1 (9,3) 5,6 0,1 1,6 3,2 10,4
B 2,3 1,2 (11,6) (6,6) (2,8) 3,0 1,3 1,2 2,9 8,6
Tr - 1,3 1,5 48,3 19,1 10,4 7,1 10,6 16,1 42,9
T (10,4) (3,6) 4,5 (0,6) (3,3) 2,8 1,3 2,0 2,1 8,1
Totale verhuuractiviteit 2010 o.b.v. effectieve huurniveaus
Mutatie in brutohuur (in %)
Land Q1 2010 Q2 2010 Q3 2010 Q4 2010 FY 2010
NL 23,9 11,7 9,0 (17,1) 8,9
E (20,9) (18,0) (30,0) (23,6) (24,0)
F (25,4) - 18,2 (21,1) (18,0)
B (0,8) (0,4) (13,1) (16,6) (7,9)
Tr - (4,0) 1,5 48,3 18,2
T (12,7) (5,5) (11,8) (12,3) (11,2) 3
Huurincentives
De huurincentives (met toepassing van straight-lining over de looptijd van de
huurovereenkomst tot eerste opzegmogelijkheid) bedroegen in het boekjaar 2010 2,3%
(1,6%).
Waardemutaties vastgoedbeleggingen
De waardemutaties van VastNed Retail's vastgoedportefeuille op basis van taxaties door
onafhankelijke taxateurs en interne taxaties lieten een totale waardemutatie zien van
¤ 35,5 miljoen positief (¤ 147,5 miljoen negatief). Het theoretische nettorendement op de
vastgoedportefeuille bedroeg ultimo december 2010 6,6% (6,7%).
Waardemutaties (* ¤ 1 miljoen)
Land
Q1
2010
Q2
2010
Q3
2010
Q4
2010
FY
2010
FY
2009
NL 2,8 4,3 1,7 2,6 11,4 (23,9)
E (1,7) (0.5) (1,0) (1,3) (4,5) (90,2)
F 2,8 3,0 9,2 7,1 22,1 (33,4)
B 1,9 1,3 1,0 0,3 4,5 0,5
Tr 0,4 0,3 0,5 1,0 2,2 0,4
P (0,1) - - (0,1) (0,2) (0,9)
T 6,1 8,4 11,4 9,6 35,5 (147,5)
Waardemutaties in procenten van de beginwaarde en netto-yields
Land
Q1
2010
Q2
2010
Q3
2010
Q4
2010
FY
2010
Netto yield
ultimo dec
2010
Netto yield
ultimo dec
2009
NL 0,4 0,6 0,5 0,3 1,6 6,2 6,2
E (0,4) (0,1) (0,2) (0,3) (1,1) 7,8 7,8
F 0,7 0,7 2,3 1,7 5,5 6,1 6,6
B 0,6 0,4 0,3 0,1 1,5 6,6 6,5
Tr 1,3 0,6 1,7 3,2 7,5 5,8 5,8
P (0,7) (0,3) 0,3 (1,0) (1,8) 8,8 9,3
T 0,3 0,4 0,6 0,5 1,9 6,6 6,7
IFRS huurincentives in %
Land
Q1
2010
Q2
2010
Q3
2010
Q4
2010
FY
2010
FY
2009
NL (0,4) (0,6) (0,5) (0,5) (0,5) (0,6)
E (5,3) (5,9) (6,0) (5,9) (5,8) (3,7)
F (1,6) (1,6) (1,8) (1,7) (1,7) (1,3)
B (2,1) (1,8) (1,7) (1,8) (1,9) (1,2)
Tr - - - - - -
P - - - - - -
T (2,1) (2,3) (2,3) (2,3) (2,3) (1,6) 4
Aankopen
In 2010 vond een aantal acquisities plaats voor een totaal bedrag van ¤ 95,3 miljoen.
Van de in onderstaand overzicht aangegeven acquisities zijn de acquisities in Turkije
opgenomen onder de vastgoedbeleggingen in pijplijn.
Aankopen
Land
Plaats
Adres Aankoopprijs
(* ¤ 1 miljoen)
Nederland
Rotterdam
Spijkenisse
Utrecht
Zuidplein Hoog 743, 747, 910 en 912
Nieuwstraat (17 winkels)
Winkelcentrum Overvecht (15 winkels)
7,6
13,1
21,5
Spanje
Málaga Plaza de la Constitución 9 5,2
Turkije
Istanbul Istiklal Caddesi 85 20,6
Istanbul Istiklal Caddesi 161 27,3
Totaal 95,3
Vastgoedbeleggingen in pijplijn
De vastgoedbeleggingen in pijplijn bedragen per ultimo 2010 in totaal ¤ 72,1 miljoen. Naast
de onder de aankopen aangegeven acquisities bestaat de pijplijn uit objecten in Plaisir en
Arras (beiden in Frankrijk) en objecten in Lelystad en Houten (beide in Nederland).
Verkopen
In 2010 was de omvang van de verkopen beperkt tot een bedrag van ¤ 8,5 miljoen.
Het overzicht van verkopen in 2010 ziet er als volgt uit:
Verkopen
Land
Plaats
Adres Netto-opbrengst
(* ¤ 1 miljoen)
Nederland
Den Haag
Helmond
Nijmegen
Sint Oedenrode
Winterswijk
Plaats 21-23 (appartementen)
Heuvel 32
Plein 1944 (deelverkoop)
Markt 15-25 / Veestraat 2a
Misterstraat 43-45/Tuinstraat 26-28
0,7
2,9
1,1
0,4
1,1
Frankrijk
Aulnoye-Aymeries
Lille
Lille
Lille
Lille
Lille
Thonon-les-Bains
Allée des Grands Chênes 34
Avenue Kuhlmann 187
Place de la Gare 42 (hotel)
Rue de Paris 38 (appartement)
Rue Léon Thiriez 99
Rue de Fleurs
Rue des Arts 16 (appartement)
0,1
0,1
1,2
0,2
0,1
0,1
0,1
België
Hasselt
Vilvoorde
Genkersteenweg 76 (appartement)
Leuvensestraat 43 (appartement)
0,2
0,2
Totaal 8,5
Na aftrek van verkoopkosten werd er op deze verkopen een verkoopwinst
verantwoord van ¤ 0,7 miljoen. 5
Beleggingsresultaat aandeelhouders VastNed Retail 2010
Het beleggingsresultaat in het boekjaar 2010 kwam uit op ¤ 99,2 miljoen positief (¤ 61,4
miljoen negatief). Het beleggingsresultaat bestaat uit het direct beleggingsresultaat dat met
1,2% daalde tot ¤ 67,8 miljoen (¤ 68,6 miljoen) voornamelijk als gevolg van een negatieve
like-for-like-groei van de nettohuuropbrengsten en het indirect beleggingsresultaat dat als
gevolg van waardestijgingen ¤ 31,4 miljoen positief bedroeg (¤ 130,0 miljoen negatief).
Samenstelling beleggingsresultaat 2010
Brutohuuropbrengsten
De totale brutohuuropbrengsten in het boekjaar 2010 bedroegen ¤ 126,6 miljoen (¤ 130,6
miljoen). De daling van de brutohuuropbrengsten is het gevolg van negatieve like-for-likegroei (¤ 3,9 miljoen) als gevolg van een lagere bezettingsgraad in de Spaanse en Franse
vastgoedportefeuille. Verder daalden de brutohuuropbrengsten met ¤ 2,6 miljoen als gevolg
van in 2009 en 2010 gerealiseerde verkopen. Anderzijds zijn de brutohuuropbrengsten met
¤ 2,5 miljoen toegenomen door acquisities in 2009 en 2010.
Brutohuuropbrengsten (* ¤ 1 miljoen)
Land Q1 2010 Q2 2010 Q3 2010 Q4 2010 FY 2010 FY 2009
NL 12,0 12,1 12,0 12,4 48,5 49,1
E 7,4 7,3 7,5 7,5 29,7 31,4
F 6,1 6,0 6,2 6,3 24,6 26,9
B 5,4 5,2 5,2 5,2 21,0 20,8
Tr 0,4 0,4 0,5 0,4 1,7 1,2
P 0,3 0,3 0,2 0,3 1,1 1,2
T 31,6 31,3 31,6 32,1 126,6 130,6
Exploitatiekosten (inclusief betaalde erfpachtcanons en niet doorberekende servicekosten)
De exploitatiekosten stegen, uitgedrukt in een percentage van de brutohuuropbrengsten, van
11,4% naar 11,7% en kwamen daarmee uit op ¤ 18,8 miljoen. De relatieve stijging is vooral
het gevolg van de lagere bezettingsgraad, wat onder meer resulteerde in een toename van
niet doorberekende servicekosten. Verder namen de lokale belastingen toe in Spanje,
waartegenover een lagere dotatie aan de voorziening dubieuze debiteuren stond.
Waardemutaties vastgoedbeleggingen
Zoals eerder aangegeven bedroegen de waardemutaties vastgoedbeleggingen in 2010
¤ 35,5 miljoen positief (¤ 147,5 miljoen negatief). In 2010 hebben yields weer de neiging iets
te dalen onder invloed van de sterke vraag naar winkelvastgoedbeleggingen.
Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen
In 2010 is een beperkt aantal kleine winkelobjecten verkocht in Nederland; verder werden in
zowel België als Frankrijk diverse appartementen verkocht. Het nettoverkoopresultaat ten
opzichte van de taxatiewaarde bedroeg, na aftrek van verkoopkosten, ¤ 0,7 miljoen positief.
Nettofinancieringskosten
De nettofinancieringskosten inclusief de waardemutaties financiële derivaten daalden tot
¤ 30,9 miljoen (¤ 33,3 miljoen). De nettorentekosten daalden van ¤ 32,5 miljoen tot ¤ 30,9
miljoen door lagere rentedragende schulden als gevolg van een emissie in september 2009
en als gevolg van per saldo nettoverkopen. De gemiddelde rentevoet over het totale
rentedragende vermogen bleef ongeveer gelijk op 4,10%. 6
De onder IFRS niet als volledige hedge aangemerkte rentederivaten veranderden nauwelijks
in waarde, enerzijds door de gemiddeld kortere looptijd van de derivaten, anderzijds door
een beperkte mutatie in de marktrente voor de betreffende resterende periode ten opzichte
van 2009.
Financiële kosten
Q1 2010 Q2 2010 Q3 2010 Q4 2010 FY 2010 FY 2009
Rente (* ¤ 1 miljoen) 7,7 7,7 7,8 8,5 31,7 32,9
Gemiddeld rente % VV 4,17 4,04 4,02 4,17 4,10 4,10
Rentedekkingsgraad (ICR) 3,5 3,4 3,5 3,3 3,4 3,3
Algemene kosten
De algemene kosten daalden van ¤ 7,1 miljoen tot ¤ 6,6 miljoen in 2010. De daling is
grotendeels het gevolg van lagere advies- en controlekosten en overige algemene kosten.
Over de verslagperiode verschuldigde belastingen naar de winst
De belastingen naar de winst daalden van ¤ 1,2 miljoen naar ¤ 0,2 miljoen. De daling is het
gevolg van de daling van het (belastbare) beleggingsresultaat in Spanje en eenmalige
belastingbaten van circa ¤ 0,2 miljoen.
Mutatie latente belastingvorderingen en - verplichtingen
De mutatie latente belastingvorderingen en -verplichtingen bedroeg ¤ 1,7 miljoen negatief
(¤ 15,0 miljoen positief). Dit hangt samen met zeer beperkte waardedalingen in de
Spaanse vastgoedportefeuille en waardestijgingen in de Turkse vastgoedportefeuille.
Beleggingsresultaat toekomend aan minderheidsbelangen
Het aan minderheidsaandeelhouders toekomende beleggingsresultaat van ¤ 9,5 miljoen
(¤ 5,2 miljoen) bestaat uit het direct en indirect beleggingsresultaat toekomend aan
minderheidsbelangen van respectievelijk ¤ 6,4 miljoen (¤ 6,3 miljoen) en ¤ 3,1 miljoen
positief (¤ 1,1 miljoen negatief).
Solvabiliteit en financiering met vreemd vermogen
Per 31 december 2010 liet de balans van VastNed Retail een gezonde financieringsstructuur
zien met een loan-to-value van 41,4% (31 december 2009: 39,9%) en een solvabiliteit -
zijnde het groepsvermogen plus latente belastingverplichtingen gedeeld door het
balanstotaal - van 54,6% (31 december 2009: 55,9%). Met deze solvabiliteit en een
rentedekkingsgraad van 3,4 voldoet VastNed Retail aan alle bankconvenanten.
Financieringscontracten worden gewoonlijk afgesloten met convenanten waarin een
solvabiliteit van minstens 45% en een rentedekkingsgraad van tussen de 2,0 tot 2,5 worden
vereist.
Solvabiliteit en vreemd vermogen
31 december 2010 31 december 2009
Solvabiliteit 54,6% 55,9%
LTV 41,4% 39,9%
Looptijd contractdatum 3,7 3,6
Looptijd renteherzieningsdatum 4,7 4,6 7
Per 31 december 2010 was 74,1% van de leningenportefeuille langlopend met een
gemiddelde looptijd op basis van contractafloopdata van 3,6 jaar. Van de langlopende
leningen vervalt een bedrag van ¤ 92,0 miljoen binnen een jaar (welk bedrag reeds is
opgenomen onder het kortlopend vreemd vermogen). Ter beperking van het renterisico had
per 31 december 2010 76,4% van de leningenportefeuille een vaste rente met een looptijd
op basis van renteherzieningsdatum van 4,7 jaar.
Verdeling rentedragend vreemd vermogen
ultimo 2010
(* ¤ 1 miljoen) Vaste rente Variabele rente Totaal % van totaal
Langlopend 542,7 69,4 612,1 74,1
Kortlopend 88,3 125,2 213,5 25,9
Totaal 631,0 194,6 825,6 100,0
% van totaal 76,4 23,6 100,0
Dividendvoorstel
Tijdens de op 4 mei 2011 te houden Algemene Vergadering van Aandeelhouders zal
worden voorgesteld het slotdividend ten laste van de vrij uitkeerbare reserves vast te
stellen op ¤ 2,58 per gewoon aandeel, zijnde het direct beleggingsresultaat 2010 per
aandeel van ¤ 3,68 verminderd met het interim-dividend van ¤ 1,10 per aandeel.
Rekening houdend met de hiervoor genoemde fiscale uitdelingsverplichting en de alsdan
geldende beurskoers zal het slotdividend, naast opname geheel in contanten, ook
kunnen worden opgenomen als ¤ 1,33 in contanten en een nader te bepalen percentage
in aandelen VastNed Retail ten laste van de agioreserve dat een waarde van ¤ 1,25 per
aandeel zal benaderen. Het slotdividend zal op 16 mei 2011 betaalbaar worden gesteld.
Beëindiging samenwerking met VastNed Offices/Industrial
Eind februari 2011 hebben de Raden van Commissarissen van beide VastNed-fondsen, in
overleg met de Directie besloten, onder voorbehoud goedkeuring van de Algemene
Vergadering van Aandeelhouders, de onderlinge samenwerkingsovereenkomst op 1 januari
2012 te beëindigen. VastNed Retail zal na beëindiging een eigen Directie en een eigen
managementorganisatie kennen. De toekomstige samenstelling van de Directie zal zo
spoedig mogelijk worden ingevuld. De kosten die samenhangen met de beëindiging, voor
VastNed Retail begroot op ¤ 2,7 miljoen zullen ten laste van het boekjaar 2011 worden
gebracht.
Ontwikkelingen en vooruitzichten
De Aziatische en Latijns-Amerikaanse economieën hebben in 2010 een krachtig herstel
laten zien, waar met name het noordelijke deel van Europa (met Duitsland als aanjager
van de Benelux en Frankrijk) van heeft kunnen profiteren. Dit heeft in deze landen
geresulteerd in een gematigd optimisme ten aanzien van de ontwikkeling in
werkgelegenheid en consumentenbestedingen. Het zuidelijke deel van Europa,
waaronder Spanje, worstelt nog hevig met een hoge staatsschuld, aanhoudende
bankproblemen en hoge werkloosheid. Voor dit deel van Europa zal eerder sprake zijn
van stabilisatie dan van een voorzichtige groei in werkgelegenheid en
consumentenbestedingen. De Turkse economie heeft een krachtige groei laten zien in
2010. Met een jonge, groeiende bevolking, een goede concurrentiepositie en beperkte 8
problemen in haar bankensector, zijn de verwachtingen ten aanzien van de Turkse
economie zeer positief.
Uitgaande van bovenstaande economische ontwikkelingen en haar gespreide kwalitatief
goede vastgoedportefeuille, wordt voor VastNed Retail in 2011 een voorzichtige
huurgroei verwacht. Gegeven de gedurende de crisis sterk gedaalde omzetcijfers van
een belangrijk deel van de huurders van de Spaanse vastgoedportefeuille, blijft er in
2011 naar verwachting druk op de huurniveaus bestaan. Deze zal deels gecompenseerd
worden met een naar verwachting beperkte verbetering in de bezettingsgraad aldaar.
De in 2010 gerealiseerde aankopen zullen in 2011 gaan bijdragen aan het direct
beleggingsresultaat. Een deel van deze aankopen (circa ¤ 50 miljoen) betreft echter twee
herontwikkelingsprojecten aan de Istiklal Caddesi in Istanbul. De herontwikkeling en het
aantrekken van retailers voor deze projecten verloopt volgens plan, waarmee naar
verwachting deze projecten eind 2011/begin 2012 volledig zullen gaan bijdragen aan het
direct beleggingsresultaat. Met de huidige solide financiële uitgangspositie en een actief
aan- en verkoopbeleid kunnen in 2011 per saldo nog nieuwe aantrekkelijke
beleggingsobjecten aan de vastgoedportefeuille worden toegevoegd, die positief zullen
bijdragen aan het beleggingsresultaat in 2011.
Ten aanzien van de renteontwikkeling, bestaat de verwachting dat de Europese Centrale
Bank de korte rente in 2011 beperkt zal verhogen. Gegeven het conservatieve rentebeleid
van VastNed Retail, zal dit in 2011 een beperkte stijging van de rentekosten met zich
meebrengen.
Uitgaande van bovenstaande ontwikkelingen en afgezien van het in aanmerking nemen
van de kosten van het beëindigen van de samenwerkingsovereenkomst, verwacht de
Directie voor 2011 een fractionele groei van het direct beleggingsresultaat per aandeel.
Rotterdam, 3 maart 2011
Voor nadere inlichtingen: Arnaud du Pont, tel. 010 24 24 302 (arnaud.du.pont@vastned.nl)
Op vrijdag 4 maart zal om 11.00 uur een analistenbijeenkomst plaatsvinden waarin nadere
toelichting zal worden gegeven op de jaarcijfers 2010. Deze bijeenkomst zal via
www.vastned.nl te volgen zijn.
Toekomstgerichte uitspraken
Dit persbericht bevat een aantal toekomstgerichte uitspraken. Deze uitspraken zijn
gebaseerd op de huidige verwachtingen, inschattingen en prognoses van het management
en de informatie die de onderneming momenteel ter beschikking staat. De uitspraken zijn
onderhevig aan bepaalde risico's en onzekerheden die moeilijk zijn in te schatten, zoals
algemene economische omstandigheden, rentepercentages en veranderingen in wet- en
regelgevingen. Het management van VastNed Retail kan dan ook niet garanderen dat zijn
verwachtingen zullen uitkomen. Verder aanvaardt VastNed Retail geen verplichting om de in
dit persbericht gedane uitspraken te actualiseren.KERNCIJFERS 31 december 31 december
2010 2009
Resultaten (x ¤ 1.000,-)
Brutohuuropbrengsten 126.638 130.562
Direct beleggingsresultaat 67.783 68.649
Indirect beleggingsresultaat 31.393 (130.032)
Beleggingsresultaat 99.176 (61.383)
Balans (x ¤ 1.000,-)
Vastgoedbeleggingen 1.995.538 1.861.401
Eigen vermogen 1.074.905 1.035.093
Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail 975.570 939.133
Langlopende schulden 686.942 673.622
Solvabiliteit conform definitie banken (in %) 54,6 55,9
Interest coverage ratio 3,4 3,3
Financiële bezettingsgraad (in %) 95,2 96,8
Gemiddeld aantal geplaatste gewone aandelen 18.409.519 17.028.420
Aantal geplaatste gewone aandelen (ultimo) 18.495.220 18.265.213
Per aandeel (x ¤ 1)
Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail
primo (inclusief slotdividend) 51,42 60,80
Slotdividend vorig boekjaar (2,78) (2,68)
Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail
primo (exclusief slotdividend) 48,64 58,12
Direct beleggingsresultaat 3,68 4,03
Indirect beleggingsresultaat 1,71 (7,64)
Beleggingsresultaat 5,39 (3,61)
Waardemutaties financiële derivaten
rechtstreeks verwerkt in het eigen vermogen (0,03) (0,78)
Omrekeningsverschillen netto-investeringen (0,04) (0,01)
Overige mutaties (0,11) (1,05)
Interim-dividend (1,10) (1,25)
Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail
ultimo (inclusief slotdividend) 52,75 51,42
Beurskoers (ultimo) 51,98 45,835
Premium/(Discount) (in %) (1,5) (10,9)DIRECT EN INDIRECT BELEGGINGSRESULTAAT
1
(x ¤ 1.000,-)
4e kwartaal 4e kwartaal
2010 2009 2010 2009
Direct beleggingsresultaat
Brutohuuropbrengsten 126.638 130.562 32.094 31.863
Betaalde erfpachtcanons (573) (565) (146) (142)
Niet doorberekende servicekosten (1.900) (1.777) (526) (532)
Exploitatiekosten (12.325) (12.539) (3.119) (2.964)
Nettohuuropbrengsten 111.840 115.681 28.303 28.225
Financiële opbrengsten 812 492 309 291
Financiële kosten (31.698) (32.949) (8.486) (8.073)
Nettofinancieringskosten (30.886) (32.457) (8.177) (7.782)
Algemene kosten (6.605) (7.091) (1.492) (1.663)
Direct beleggingsresultaat voor belastingen 74.349 76.133 18.634 18.780
Over de verslagperiode verschuldigde belastingen naar de winst (181) (1.206) 22 (92)
Direct beleggingsresultaat na belastingen 74.168 74.927 18.656 18.688
Direct beleggingsresultaat toekomend aan minderheidsbelangen (6.385) (6.278) (1.576) (1.585)
Direct beleggingsresultaat toekomend aan
aandeelhouders VastNed Retail 67.783 68.649 17.080 17.103
Indirect beleggingsresultaat
Waardemutaties vastgoedbeleggingen in exploitatie 37.930 (124.103) 8.821 (14.002)
Waardemutaties vastgoedbeleggingen in renovatie (725) (14.731) - (1.365)
Waardemutaties vastgoedbeleggingen in pijplijn (1.729) (8.645) 805 (3.791)
Totaal waardemutaties vastgoedbeleggingen 35.476 (147.479) 9.626 (19.158)
Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen 682 2.220 235 (109)
Waardemutaties financiële derivaten 32 (822) 528 66
Indirect beleggingsresultaat voor belastingen 36.190 (146.081) 10.389 (19.201)
Mutatie latente belastingvorderingen en -verplichtingen (1.671) 14.986 (796) 2.275
Indirect beleggingsresultaat na belastingen 34.519 (131.095) 9.593 (16.926)
Indirect beleggingsresultaat toekomend aan minderheidsbelangen (3.126) 1.063 (229) (208)
Indirect beleggingsresultaat toekomend aan
aandeelhouders VastNed Retail 31.393 (130.032) 9.364 (17.134)
Beleggingsresultaat toekomend aan
aandeelhouders VastNed Retail 99.176 (61.383) 26.444 (31)
Per aandeel (x ¤ 1)
Direct beleggingsresultaat toekomend aan
aandeelhouders VastNed Retail 3,68 4,03 0,92 0,94
Indirect beleggingsresultaat toekomend aan
aandeelhouders VastNed Retail 1,71 (7,64) 0,51 (0,94)
Beleggingsresultaat toekomend aan
aandeelhouders VastNed Retail 5,39 (3,61) 1,43 -
1 Dit overzicht bevat aanvullende informatie die geen deel uitmaakt van de primaire overzichten en
is niet verplicht onder IFRSGECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING (x ¤ 1.000,-)
4e kwartaal 4e kwartaal
2010 2009 2010 2009
Netto-opbrengsten uit vastgoedbeleggingen
Brutohuuropbrengsten 126.638 130.562 32.094 31.863
Betaalde erfpachtcanons (573) (565) (146) (142)
Niet doorberekende servicekosten (1.900) (1.777) (526) (532)
Exploitatiekosten (12.325) (12.539) (3.119) (2.964)
Nettohuuropbrengsten 111.840 115.681 28.303 28.225
Waardemutaties vastgoedbeleggingen in exploitatie 37.930 (124.103) 8.821 (14.002)
Waardemutaties vastgoedbeleggingen in renovatie (725) (14.731) - (1.365)
Waardemutaties vastgoedbeleggingen in pijplijn (1.729) (8.645) 805 (3.791)
Totaal waardemutaties vastgoedbeleggingen 35.476 (147.479) 9.626 (19.158)
Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen 682 2.220 235 (109)
Totaal netto-opbrengsten uit vastgoedbeleggingen 147.998 (29.578) 38.164 8.958
Lasten
Financiële opbrengsten 812 492 309 291
Financiële kosten (31.698) (32.949) (8.486) (8.073)
Waardemutaties financiële derivaten 32 (822) 528 66
Nettofinancieringskosten (30.854) (33.279) (7.649) (7.716)
Algemene kosten (6.605) (7.091) (1.492) (1.663)
Totaal lasten (37.459) (40.370) (9.141) (9.379)
Beleggingsresultaat voor belastingen 110.539 (69.948) 29.023 (421)
Over de verslagperiode verschuldigde belastingen
naar de winst (181) (1.206) 22 (92)
Mutatie latente belastingvorderingen en -verplichtingen (1.671) 14.986 (796) 2.275
(1.852) 13.780 (774) 2.183
Beleggingsresultaat na belastingen 108.687 (56.168) 28.249 1.762
Beleggingsresultaat toekomend aan minderheidsbelangen (9.511) (5.215) (1.805) (1.793)
Beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders
VastNed Retail 99.176 (61.383) 26.444 (31)
Per aandeel (x ¤ 1)
Beleggingsresultaat toekomend aan
aandeelhouders VastNed Retail 5,39 (3,61) 1,43 -
Verwaterd beleggingsresultaat toekomend aan
aandeelhouders VastNed Retail 5,39 (3,61) 1,43 -GECONSOLIDEERD OVERZICHT VAN
HET TOTAALRESULTAAT (x ¤ 1.000,-)
4e kwartaal 4e kwartaal
2010 2009 2010 2009
Beleggingsresultaat 108.687 (56.168) 28.249 1.762
Waardemutaties financiële derivaten rechtstreeks verwerkt
in het eigen vermogen (233) (15.501) 16.355 2.294
Omrekeningsverschillen netto-investeringen (677) (179) (1.636) (84)
Belastingen met betrekking tot overig totaalresultaat (229) 2.019 (2.122) (278)
Overig totaalresultaat (1.139) (13.661) 12.597 1.932
Totaalresultaat 107.548 (69.829) 40.846 3.694
Toekomend aan:
Aandeelhouders VastNed Retail 97.933 (74.781) 38.875 1.816
Minderheidsbelangen 9.615 4.952 1.971 1.878
107.548 (69.829) 40.846 3.694
Per aandeel (x ¤ 1)
Totaalresultaat toekomend aan aandeelhouders
VastNed Retail 5,32 (4,40) 2,10 (0,10)GECONSOLIDEERDE BALANS (x ¤ 1.000,-)
31 december 31 december
2010 2009
Activa
Vastgoedbeleggingen in exploitatie 1.921.861 1.834.252
Vastgoedbeleggingen in renovatie - 3.100
Overlopende activa in verband met huurincentives 1.586 1.866
1.923.447 1.839.218
Vastgoedbeleggingen in pijplijn 72.091 22.183
Totaal vastgoedbeleggingen 1.995.538 1.861.401
Materiële vaste activa 1.080 997
Financiële derivaten 978 -
Latente belastingvorderingen 478 904
Totaal vaste activa 1.998.074 1.863.302
Debiteuren en overige vorderingen 8.764 22.474
Belastingen naar de winst 411 2.479
Liquide middelen 7.383 5.739
Totaal vlottende activa 16.558 30.692
Totaal activa 2.014.632 1.893.994
Passiva
Gestort en opgevraagd kapitaal 92.476 91.326
Agioreserve 471.370 472.554
Afdekkingsreserve uit hoofde van financiële derivaten (31.649) (31.083)
Reserve omrekeningsverschillen (780) (103)
Overige reserves 344.977 467.822
Beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders
VastNed Retail 99.176 (61.383)
Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail 975.570 939.133
Eigen vermogen minderheidsbelangen 99.335 95.960
Totaal eigen vermogen 1.074.905 1.035.093
Latente belastingverplichtingen 25.329 23.989
Voorzieningen uit hoofde van personeelsbeloningen 1.023 1.236
Langlopende rentedragende leningen o/g 612.059 597.616
Financiële derivaten 37.290 37.066
Langlopende belastingschulden 2.677 5.434
Waarborgsommen 8.564 8.281
Totaal langlopende schulden 686.942 673.622
Schulden aan kredietinstellingen 121.544 102.474
Aflossing langlopende leningen o/g 92.013 42.138
Financiële derivaten 1.211 -
Belastingen naar de winst 3.211 3.813
Overige schulden en overlopende passiva 34.806 36.854
Totaal kortlopende schulden 252.785 185.279
Totaal passiva 2.014.632 1.893.994GECONSOLIDEERD OVERZICHT VAN DE MUTATIES IN HET EIGEN VERMOGEN (x ¤ 1.000,-)
Beleggingsresultaat Eigen
Afdekkings- toekomend vermogen Eigen
reserve uit aan aandeel- aandeel- vermogen
Gestort en hoofde van Reserve houders houders minder- Totaal
opgevraagd Agio- financiële omrekenings- Overige VastNed VastNed heids- eigen
kapitaal reserve derivaten verschillen reserves Retail Retail belangen vermogen
Stand per 1 januari 2009 82.088 407.460 (17.864) 76 577.464 (51.054) 998.170 96.230 1.094.400
Beleggingsresultaat (61.383) (61.383) 5.215 (56.168)
Waardemutaties financiële
derivaten (13.219) (13.219) (263) (13.482)
Omrekeningsverschillen
netto-investeringen (179) (179) (179)
Totaalresultaat - - (13.219) (179) - (61.383) (74.781) 4.952 (69.829)
Emissies 8.302 67.249 75.551 75.551
Kosten emissies (1.198) (1.198) (1.198)
Stockdividend 936 (936) - -
Kosten stockdividend (21) (21) (21)
Slotdividend vorig boekjaar in contanten (37.832) (37.832) (5.222) (43.054)
Interim-dividend 2009 in contanten (20.756) (20.756) (20.756)
Toevoeging uit winstverdeling (88.886) 88.886 - -
Stand per 31 december 2009 91.326 472.554 (31.083) (103) 467.822 (61.383) 939.133 95.960 1.035.093
Beleggingsresultaat 99.176 99.176 9.511 108.687
Waardemutaties financiële
derivaten (566) (566) 104 (462)
Omrekeningsverschillen
netto-investeringen (677) (677) (677)
Totaalresultaat - - (566) (677) - 99.176 97.933 9.615 107.548
Stockdividend 1.150 (1.150) - -
Kosten stockdividend (34) (34) (34)
Slotdividend vorig boekjaar in contanten (41.117) (41.117) (6.240) (47.357)
Interim-dividend 2010 in contanten (20.345) (20.345) (20.345)
Toevoeging uit winstverdeling (102.500) 102.500 - -
Stand per 31 december 2010 92.476 471.370 (31.649) (780) 344.977 99.176 975.570 99.335 1.074.905GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT (x ¤ 1.000,-)
2010 2009
Kasstroom uit operationele activiteiten
Beleggingsresultaat 108.687 (56.168)
Aanpassing voor:
Waardemutaties vastgoedbeleggingen (35.476) 147.479
Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen (682) (2.220)
Nettofinancieringskosten 30.854 33.279
Belastingen naar de winst 1.852 (13.780)
Kasstroom uit operationele activiteiten voor veranderingen
in werkkapitaal en voorzieningen 105.235 108.590
Mutatie vlottende activa 4.197 1.522
Mutatie kortlopende schulden (285) 2.455
Mutatie voorzieningen (213) -
108.934 112.567
Betaalde interest (per saldo) (32.558) (29.792)
Betaalde belastingen naar de winst 1.348 (1.510)
Kasstroom uit operationele activiteiten 77.724 81.265
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
Aankoop van en investeringen in vastgoedbeleggingen (108.631) (57.086)
Verkoop vastgoedbeleggingen 17.373 56.952
Kasstroom vastgoedbeleggingen (91.258) (134)
Mutatie materiële vaste activa (82) 78
Kasstroom uit investeringsactiviteiten (91.340) (56)
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
Emissie - 74.353
Uitgekeerd dividend (67.716) (63.493)
Opgenomen rentedragende schulden 133.630 37.350
Aflossing rentedragende schulden (50.681) (126.769)
Kasstroom uit financieringsactiviteiten 15.233 (78.559)
Netto toename liquide middelen 1.617 2.650
Liquide middelen per 1 januari 5.739 3.089
Koersverschillen op liquide middelen 27 -
Liquide middelen ultimo 7.383 5.739Gesegmenteerde informatie
2010 2009 2010 2009 2010 2009 2010 2009
Nederland 754.255 704.608 48.467 49.074 6.080 6.548 42.387 42.526
Spanje 416.626 413.261 29.706 31.355 4.060 3.877 25.646 27.478
Frankrijk 424.610 401.802 24.612 26.942 2.516 2.440 22.096 24.502
België 303.287 298.882 21.037 20.848 1.810 1.883 19.227 18.965
Turkije 84.452 30.315 1.686 1.213 283 164 1.403 1.049
Portugal 12.308 12.533 1.130 1.130 49 (31) 1.081 1.161
Totaal 1.995.538 1.861.401 126.638 130.562 14.798 14.881 111.840 115.681
2010 2009 2010 2009 2010 2009 2010 2009
Nederland 11.402 (23.863) 409 1.854 (426) (314) 11.385 (22.323)
Spanje (4.481) (90.225) - - (862) 15.797 (5.343) (74.428)
Frankrijk 22.060 (33.341) 92 154 15 (358) 22.167 (33.545)
België 4.458 501 181 212 (12) (96) 4.627 617
Turkije 2.262 397 - - (391) (142) 1.871 255
Portugal (225) (948) - - 5 99 (220) (849)
35.476 (147.479) 682 2.220 (1.671) 14.986 34.487 (130.273)
Waarvan toekomend aan derden (3.114) 868 (50) (59) 3 27 (3.161) 836
32.362 (146.611) 632 2.161 (1.668) 15.013 31.326 (129.437)
Het persbericht is niet gecontroleerd door de externe accountant.
De financiële bijlagen bij dit persbericht zijn opgesteld in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards
zoals die zijn aangenomen door de Europese Unie.
Voor een uiteenzetting van de grondslagen voor de consolidatie, de waardering van de activa en passiva en de bepaling van het resultaat
wordt verwezen naar de jaarrekening 2009.
Effect van nieuwe, gewijzigde en verbeterde standaarden
Hieronder zijn de gewijzigde standaarden en interpretaties opgenomen die in 2010 effectief zijn geworden en relevant zijn voor
de presentatie, toelichting en /of financiële resultaten van VastNed Retail.
- IFRS 3 Business Combinations (revised) en IAS 27 Consolidated and Separate Financial Statements (revised) is van kracht per
1 juli 2009. De wijzigingen in deze standaarden worden prospectief toegepast en zijn van invloed op toekomstige bedrijfscombinaties,
verlies van zeggenschap over dochterondernemingen en transacties met minderheidsbelangen.
- Er zijn diverse verbeteringen van IFRS-standaarden van kracht geworden. Dit betreft een verzameling van kleinere wijzigingen van een
aantal IFRS-standaarden die geen materieel effect hebben op het vermogen en het beleggingsresultaat van VastNed Retail.
De volgende gewijzigde standaarden en interpretaties zijn voor het huidige boekjaar effectief geworden maar hebben geen effect op
de presentatie, toelichting en /of financiële resultaten van VastNed Retail.
IFRS 1 First-time Adoption of International Financial Reporting Standards (revised), IFRS 2 Share-based Payment, IAS 39
Financial Instruments: Recognition and Measurement, IFRIC 12 Service Concession Arrangements; IFRIC 15 Agreements for the Construction
of Real Estate, IFRIC 16 Hedges of a Net Investment in a Foreign Operation, IFRIC 17 Distributions of Non-cash Assets to Owners en
IFRIC 18 Transfers of Assets from Customers.
Bij het opstellen van het geconsolideerd tussentijds financieel bericht zijn de door de Directie gebruikte essentiële beoordelingen bij de
toepassing van de grondslagen voor financiële verslaggeving van VastNed Retail en de toegepaste belangrijkste schattingsbronnen
gelijk aan de gebruikte essentiële beoordelingen en belangrijke schattingen in de jaarrekening 2009.
De werkelijke resultaten kunnen afwijken van deze schattingen.
De leden van de Raad van Commissarissen en de Directie van VastNed Retail hadden gedurende 2010 geen persoonlijk belang bij beleggingen
van VastNed Retail. Voor zover VastNed Retail bekend is, hebben in de verslagperiode geen vastgoedtransacties plaatsgevonden met personen
of instellingen die als direct belanghebbenden bij VastNed Retail zijn te beschouwen.
belastingvorderingen en
servicekosten Nettohuuropbrengsten
Mutatie latente
Exploitatiekosten incl.
betaalde erfpachtcanons
Vastgoedbeleggingen en niet doorberekende
31 december Brutohuuropbrengsten
Waardemutaties Nettoverkoopresultaat
vastgoedbeleggingen vastgoedbeleggingen -verplichtingen Totaal