Persbericht
60.000 nieuwe woningen in 2011
Het aantal gereedgekomen woningen komt in 2011 uit op 60.000. Voor 2012 wordt eenzelfde aantal gereedmeldingen verwacht. Pas in 2013 stijgt het aantal gereedmeldingen weer. De stagnatie op de woningmarkt speelt de woningnieuwbouw ook de komende jaren parten. Het aandeel meergezinswoningen zal na de piek in 2010 licht dalen, maar bevindt zich ook de komende jaren nog op een hoog niveau. Dit blijkt uit de meest recente prognoses van BouwKennis.
Gereedmeldingen dalen op basis van herberekening met 7% in 2011 62.000 gereedmeldingen in 2013 Aandeel meergezinswoningen komende jaren boven 40% Woningmarkt ondermijnt woningnieuwbouw
BouwKennis verwacht dat het aantal gereedmeldingen in 2011 op 60.000 zal uitkomen. Voor 2012 wordt tevens een aantal van 60.000 verwacht, waarna de gereedmeldingen in 2013 licht stijgen naar 62.000. Hiermee opereert het aantal gereedmeldingen nog altijd op een laag niveau.
Daling gereedmeldingen in 2011 Eind 2009 liep het Besluit Locatiegebonden Subsidie (BLS) uit 2005 af. In dat jaar werden er volgens het CBS iets meer dan 83.000 woningen gereedgemeld. Een absurd hoog aantal gezien de verwachtingen en het sentiment in de markt. Volgens BouwKennis heeft het aflopen van het BLS een grote rol in gespeeld in het hoge aantal gereedmeldingen in 2009. Daarom is een herberekening gemaakt die uitgaat van 75.000 woningen in 2009. Hierbij is uitgegaan van een te vroeg aantal afgemelde woningen van 8.000. Die moeten voor 2009 van het door het CBS gehanteerde aantal van 83.000 woningen afgetrokken worden. Wanneer de ten onrechte in 2009 gereedgemelde woningen bij het aantal van 56.000 (gereedmeldingen CBS 2010) wordt opgeteld, komt de herberekening voor 2010 uit op 64.000. Op basis van het aantal gereedmeldingen van 64.000 daalt het aantal nieuwe woningen in 2011 met 7%.
Toename aandeel meergezinswoningen Het aandeel meergezinswoningen in het aantal gereedmeldingen bereikt in 2010 een voorlopig record (46%). De toename wordt gedragen door de problemen in de koopsector. Het aantal opgeleverde koopwoningen daalde in 2010 sterk. Hierdoor neemt het aandeel meergezinswoningen toe. In de huursector worden immers beduidend meer meergezinswoningen gebouwd dan in de koopsector. Bovendien zit het aandeel meergezinswoningen in de koopsector ook in de lift.
In 2009 nam het aandeel verleende vergunningen voor huurwoningen toe tot maar liefst 36%. De vergunningverlening voor huurwoningen krijgt in 2010 echter een grote klap waardoor het aandeel terugzakt naar 32%. De vergunningverlening in opdracht van overheid en woningcorporaties is hier debet aan. Deze van oudsher stabiele opdrachtgever bleef in 2009 overeind en zorgde zo voor een groter aandeel huurwoningen. In 2010 wordt ook deze sector geraakt. Het aantal huurwoningen
Persbericht
waarvoor vergunning werd verleend in opdracht van overheid en woningcorporaties, daalde met 40%. Het aantal koopwoningen waarvoor een vergunning werd verleend in opdracht van corporaties daalde met slechts 2%.
Het aandeel meergezinswoningen blijft onder invloed van het aandeel huurwoningen echter ook de komende jaren nog op een hoog niveau. Tot en met 2013 bevindt het aandeel meergezinswoningen zich nog ruim boven de 40%. Gereedmeldingen 2003 2013 Aantal woningen 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009* 2010* 2011 2012 2013 Bron: BouwKennis i.s.m. Rom Bult, mei 2011 *) Herberekening BouwKennis i.s.m. Rom Bult **) prognose 59.629 65.314 67.019 72.382 80.193 78.885 75.000* 64.000* 60.000** 60.000** 62.000** Aandeel meergezinswoningen 27,5% 25,0% 29,6% 35,0% 38,3% 39,0% 41,8% 45,9% 43,3% 42,4% 42,4%
Dieptepunt vergunningen maar hoge pijplijn De daling van het aantal gereedmeldingen is een logisch gevolg van de vergunningverlening voor woningnieuwbouw. Die daalt namelijk al vanaf 2006. In 2010 bereikte de vergunningverlening een voorlopig dieptepunt. Er werden voor iets meer dan 61.000 woningen een vergunning verleend. In 2006 waren dit er ruim 96.000. De pijplijn voor woningnieuwbouw staat nog altijd op een hoog niveau van 171.509 nog gereed te komen woningen. Op basis van deze goed gevulde pijplijn zou de woningnieuwbouw de komende jaren veel hoger kunnen liggen. De pijplijn is echter administratief van aard. Vanuit historisch perspectief kan gezegd worden dat ongeveer 10% nooit gereedkomt. Daarbij komt dat de pijplijn onder invloed van de crisis verder is vervuild. Veel bouwprojecten werden geschrapt of herontwikkeld. Om hoeveel verleende vergunningen dit precies gaat, is onduidelijk.
Moeilijkheden woningmarkt Het aanpassen van bouwprojecten komt doordat de vraag bij woonconsumenten is weggevallen. Dit is terug te zien in het aantal verkochte nieuwe woningen. Daarvan is een groot deel `van tekening' verkocht en moet dus nog gebouwd gaan worden. Ontwikkelaars gaan met de bouw van start zodra 70% of meer een koper heeft.
Persbericht
De woningmarkt heeft het nog altijd moeilijk en staat hiermee in schril contrast met de economische opleving van Nederland. Normaal gesproken zorgt een herstel van de economie ook voor een positieve ontwikkeling op de nieuwbouwmarkt. Het aantal woningen dat te koop staat komt echter maar niet van het historische dieptepunt af. In april bedroeg dit aantal ruim 184.000 woningen. De gemiddelde tijd dat een woning te koop staat, noteert met 268 dagen ook een record.
Zowel het aantal verkochte bestaande als nieuwe koopwoningen daalt al vanaf 2006. In 2008 komt deze daling onder invloed van de kredietcrisis in een stroomversnelling. Dat jaar werden er slechts iets meer dan 180.000 bestaande woningen en iets minder dan 25.000 nieuwbouwwoningen verkocht. Dat zijn aantallen die in de huidige nieuwbouwproductie te voelen zijn. In 2010 daalt het aantal verkochte bestaande woningen overigens nog heel licht en stijgt het aantal verkochte nieuwbouwwoningen voor het eerst sinds jaren. `Nibud-effect' beinvloedt start 2011 Toen de huidige regering werd gevormd leekt het `Rutte-effect' die woningmarkt goed te doen. De zekerheid van de hypotheekrenteaftrek zorgde dat het aantal transacties voor zowel bestaande bouw als nieuwbouw weer steeg. In de eerste maanden van 2011 zette de stijging door. Deze `opleving' bleek echter een manifestatie van het `Nibud-effect'. Het rekeninstituut had als gevolg van onder meer de stijgende zorgkosten en dalende koopkracht per 1 januari 2011 de financieringslastpercentages verlaagd. Veel mensen hadden in anticipatie hierop in het laatste kwartaal van 2010 een koopakte ondertekend. Dit kwam in positieve zin tot uiting in de transactiecijfers over januari en februari 2011. Daarna volgde een stevige daling.
Schokgolven regelgeving De Tweede Kamer heeft ingestemd met de nieuwe Gedragscode voor hypotheekverstrekkers. De richtlijnen gaan per 1 augustus 2011 in. Hierdoor gaat de Loan-to-Value omlaag naar 110% voor een woning zonder NHG. Maximaal 50% van de hypotheek mag aflossingsvrij zijn. Dit zou opnieuw voor een golf van anticiperende aankopen kunnen zorgen, waarna er weer een terugval in het aantal transacties kan optreden. Sommige economen fluisteren dat de dalende koopkracht en stijgende prijzen het Nibud noopt om per 1 januari 2012 opnieuw een aanscherping door te voeren. De nieuwe regelgeving is uiteraard nodig voor een op langetermijn gezonde woningmarkt. Ze zijn momenteel echter desastreus voor het herstel. De beschermende effecten wegen simpelweg niet op tegen de beperkende maatregelen en de paniek die het veroorzaakt.
Stabiele woningmarkt Het gebrek aan vertrouwen en de beperkende maatregelen op het gebied van hypotheekverstrekking ondermijnen de woningnieuwbouwproductie. Onderhuids zal de behoefte naar een nieuwe woning echter sterk spelen. Bij een herstel van het vertrouwen zal de woningnieuwbouw snel kunnen herstellen. Voor dit vertrouwen is echter een stabiele woningmarkt nodig. Voor de komende jaren wordt nog een daling van de woningprijzen verwacht en is het aantal onzekerheden op de woningmarkt groot. Bij deze vooruitzichten past dan ook voorzichtigheid.
Persbericht
BouwKennis is uitgever van marktinformatie over de bouw-, vastgoed- en installatiesector. Onze producten ondersteunen managers bij het bepalen en invullen van het beleid. Kijk op www.bouwkennis.nl voor meer informatie over BouwKennis of om u in te schrijven voor onze digitale nieuwsbrief.
Ingezonden persbericht