NVM optimistisch over woningverkoop komend kwartaal
Persbericht van NVM
Minder verkopen, prijzen blijvend onder druk in tweede kwartaal
NVM optimistisch over
woningverkoop komend kwartaal
Veranderde marktsituatie kent verliezers én winnaars
Nieuwegein, 7 juli 2011 - De woningmarkt vertoonde nog geen tekenen van
opleving in het tweede kwartaal van dit jaar. Het aantal woningverkopen
lag weliswaar circa 7% hoger dan in het eerste kwartaal, maar blijft op
teleurstellend laag niveau. De gemiddelde verkoopprijs kwam uit op 234
duizend euro, een daling van 2,2% in vergelijking met een jaar eerder.
"De nieuwe realiteit op de woningmarkt is een structureel lager
prijsniveau. De woningmarkt kenmerkt zich door consumenten die juist nu
profiteren - de winnaars -, daar waar anderen onder de categorie
verliezers vallen", aldus Ger Hukker, voorzitter NVM. Het vorige week
genomen kabinetsbesluit om de overdrachtsbelasting een jaar lang van 6
naar 2% te verlagen, vindt de NVM "een belangrijk signaal om de
woningmarkt er weer bovenop te helpen. Het besluit van het kabinet komt
op een uitstekend moment." Als gevolg van de verlaging verwacht de NVM
dat de woningverkopen het komende kwartaal een positieve stimulans
krijgen.
Vooruitzichten positief na kabinetsmaatregel
Ondanks het slechte beeld dat de woningmarkt al kwartalen lang laat
zien, verwacht de NVM van de regeringsmaatregel om de
overdrachtsbelasting te verlagen een gunstige werking. "We hebben onder
de NVM-leden begin deze week een snelle enqu(ee)te gehouden. De
uitkomsten daarvan en andere eerste signalen wijzen erop dat de
maatregel de consumenten weer in beweging heeft gezet. Mensen die
eerder waren afgehaakt, omdat ze net geen hypotheek rond konden
krijgen, of zelf de stap net niet durfden te zetten, worden door deze
forse belastingverlaging kennelijk weer aangemoedigd om alsnog een
woning te kopen. Onze leden merken dat consumenten die latent
verhuisgeneigd zijn en de prijzen al zagen dalen nu extra geprikkeld
worden door deze generieke kostenverlaging van 4%. Zij zien hun
droomhuis ineens dichterbij komen. Buitengewoon verheugend nieuws, dus.
Ik denk dat deze kabinetsmaatregel bijdraagt aan het doorbreken van de
negatieve spiraal waarin we tot dit moment hebben gezeten.
Het aantal woningverkopen zal het komend kwartaal naar verwachting 10%
hoger zijn dan over het derde kwartaal van 2010 door de
belastingverlaging."
Het kabinet heeft daadkracht getoond met deze substantiële maatregel,
meent de NVM-voorzitter. "Het is nu aan de markt om bij te dragen aan
het succes hiervan. De NVM heeft deze verantwoordelijkheid onmiddellijk
genomen en een grootscheepse campagne opgezet. Het is belangrijk om de
consumenten met woonwensen te wijzen op de enorme kansen en voordelen
van dit moment. Meer mensen kunnen nu winnaar worden in de huidige
woningmarkt."
Tweede kwartaal was kwakkelen
De regeringsmaatregel kwam uiteraard te laat om het slechte tweede
kwartaal goed te maken. In totaal werden er in het lentekwartaal in de
hele markt 30.300 woningen verkocht, een stijging van 7% ten opzichte
van het eerste kwartaal. Dit is teleurstellend, omdat het tweede
kwartaal doorgaans beter scoort (een gemiddelde plus van 12,5%). Ten
opzichte van het tweede kwartaal 2010 lag het aantal verkopen meer dan
8% lager. Na de slechte start van het jaar bleef de woningmarkt in het
lentekwartaal dus kwakkelen. Op jaarbasis worden door NVM-makelaars nu
bijna 91.000 woningen verkocht, vergelijkbaar met ongeveer 120.000
woningen voor de totale markt.
Wennen aan lager prijsniveau
De prijzen bleven ook in het tweede kwartaal onder druk staan. De prijs
voor de gemiddeld verkochte woning ligt nu 2,2% lager dan in dezelfde
periode een jaar geleden. De gemiddelde woning gaat nu voor een bedrag
van 234 duizend euro van de hand. De prijsdaling is bij alle
woningtypen zichtbaar. De prijs van een tussenwoning daalde in een jaar
tijd het sterkst, met 3%. De prijsdaling van appartementen bleef
beperkt tot 1,6%, maar dit is vooral te wijten aan de achtergebleven
verkopen aan de onderkant van de appartementenmarkt.
Aanbod koopwoningen naar nieuwe recordhoogte
Het aantal woningen dat momenteel op de koopwoningmarkt aangeboden
wordt, is het afgelopen kwartaal ruim door de 200.000-grens heengegaan.
In totaal proberen zo'n 207.000 woningverkopers een koper te vinden
voor hun woning. 155.000 verkopers doen dit bij een NVM-makelaar.
Daarmee staat inmiddels één op de twintig bestaande koopwoningen te
koop. Het aanbod van appartementen is in vergelijking met een jaar
eerder het sterkst toegenomen met 21,5%, terwijl het aanbod van
vrijstaande woningen het minst sterk toenam (+ 14,4%).
Realistisch prijzen verhoogt verkoopkans fors
Onderzoek van de NVM toont aan dat woningverkopers, die nu al een jaar
of langer op een koper wachten, vasthouden aan een te hoge prijs van
hun woning. Het verschil tussen de gevraagde prijs en de marktwaarde
bedraagt gemiddeld bijna 15%. NVM-voorzitter Hukker: "Een flink aantal
woningen staat nog steeds voor een onrealistisch hoge prijs in de
markt, dus het is logisch dat daar druk op komt. Die druk om in prijs
te zakken zal blijven, ondanks de verlaging van de
overdrachtsbelasting. Ook mensen die denken dat de belastingverlaging
een prijsopdrijvend effect zal hebben, wil ik uit de droom helpen, want
daarvoor staan er in Nederland teveel woningen te koop. Het is nog
steeds een kopersmarkt."
De NVM verkondigt al langer dat een realistische prijs de verkoopkansen
fors vergroot. Hukker: "De realisten die dit zien, blijken uiteindelijk
ook dichter bij de marktwaarde uit te komen dan de dromers. Dromers
komen gemiddeld 4% onder de marktwaarde uit, wanneer ze verkopen,
realisten maar 1%. Langzamerhand zal de markt wennen aan de nieuwe
realiteit. Het doet pijn voor de verkopers, maar biedt natuurlijk ook
kansen door de verbeterde betaalbaarheid. Niet alleen starters, maar
ook doorstromers kunnen hiervan profiteren."
Cherries & Props: het risico van overpricing
De Amsterdam School of Real Estate (ASRE) heeft, in opdracht van de
NVM, onderzoek gedaan naar de typische kenmerken van woningen die snel
verkocht worden (de zogenoemde Cherries) en naar de karakteristieken
van het langdurige aanbod (de zogenoemde Props).
De belangrijkste conclusies die ASRE trekt, zijn puntsgewijs:
Een scherpe vraagprijs loont duidelijk. Props worden gemiddeld tegen
meer dan 10% van de reële marktwaarde aangeboden, tegenover 'slechts'
3% bij de Cherries. Props worden gemiddeld tegen 4% onder de
marktwaarde verkocht, Cherries maar 1%. Wie een woning tegen een te
hoge prijs in de markt zet, loopt de kans dat deze woning lang in
aanbod blijft staan en duidelijk onder de marktwaarde verkocht moet
worden.
Tussenwoningen, hoekwoningen, benedenwoningen en maisonnettes hebben de
meeste kans snel verkocht te worden. Portiekflats, galerijflats en
vrijstaande woningen blijven vaak lang in aanbod staan.
Grotere en/of duurdere woningen lopen een grotere kans om een Prop te
worden.
Een woning in een stedelijk gebied verkoopt sneller dan een woning in
landelijk gebied.
Nieuwere woningen hebben een grotere kans een Prop te worden dan oudere
woningen. Woningen uit de jaren '30 van de vorige eeuw doen het best
van allemaal. Vooral woningen die vanaf 1990 zijn gebouwd, doen het
minder.
Winnaars op de woningmarkt
De nieuwe marktsituatie kent winnaars en verliezers, benadrukt Hukker.
"Winnaars zijn de consumenten die nu een veel beter passende
nieuwbouwwoning kunnen kopen, omdat er meer naar de consument is
geluisterd. Kopers, en dan zeker ook starters, profiteren van de
relatief lage rente, de hogere grens van de Nationale Hypotheek
Garantie, het ruimere betaalbare aanbod en nu ook van de tijdelijk
verlaagde overdrachtsbelasting."
Mensen die verbouwen en nog net gebruik kunnen maken van het lage
btw-tarief op de verbouwing behoren volgens de NVM-voorzitter tevens
tot de gelukkigen. "Verder zien kopers door de gedaalde prijzen in het
hogere segment hun droomhuis ineens binnen handbereik, zeker nu de
overdrachtsbelasting is verlaagd", stelt Hukker "En in het algemeen is
er een enorm breed keuzepalet aan te koop staande woningen; er hebben
nog nooit zoveel huizen te koop gestaan. Deze ruime keuze levert ook
nog eens een aantrekkelijke onderhandelingspositie op."
Sommige groepen hebben het zwaar
Er zijn ook groepen consumenten die het minder hebben getroffen met de
huidige situatie op de woningmarkt. Hukker: "Het kind van de rekening
zijn mensen met een of andere vorm van flexibele arbeid, omdat zij
categorisch worden afgewezen bij de hypotheekverstrekking. Dit zou niet
nodig hoeven zijn als de hypotheekverstrekkers de regels minder rigide
toepassen. Binnen de goeddeels terecht aangescherpte regels is wat ons
betreft nog voldoende ruimte voor verantwoord maatwerk te vinden, juist
voor deze 'verliezers'. Banken en de Autoriteit Financiële Markten
(AFM) moeten hun 'ruimtelijk inzicht' dan wel delen."
Verliezers zijn volgens Hukker ook mensen die de afgelopen jaren een
huis hebben gekocht en onvoldoende hebben kunnen profiteren van de
prijsontwikkeling van vóór de crisis en daardoor nauwelijks hun kosten
koper hebben terugverdiend en die nu al moeten verkopen, bijvoorbeeld
wegens een scheiding of verlies van werk.
"Dan zijn er verder huurders die net teveel verdienen om sociaal te
huren en te arm zijn om te kopen", weet Hukker. "Mensen die hun verlies
niet kunnen of willen nemen, zitten ook muurvast." De NVM-voorzitter
wijst daarnaast op de groep mensen die op een sociale huurwoning zijn
aangewezen, maar door gebrek aan doorstroming zeven jaar of langer
moeten wachten. De lijst is daarmee niet af.
Hukker: "Gemeenten en ontwikkelaars die fors op de grond moeten
afboeken, zijn nu genoodzaakt hun grondbeleid fundamenteel tegen het
licht te houden. En huiseigenaren die willen verkopen, maar worden
geconfronteerd met grootschalige verkoop - 'dump' - van woningen door
corporaties in hun regio. De laatste groep gedupeerden zijn bezitters
van huizen met een particuliere erfpachtconstructie. Banken financieren
die woningen plotseling niet meer. Een oplossing, waarbij ook de NVM is
betrokken, is in de maak, maar laat nog op zich wachten. Daar moet snel
definitief duidelijkheid in komen"
Woonvisie kabinet
Het regeringsbesluit van afgelopen vrijdag om de overdrachtsbelasting
gedurende 1 jaar te verlagen van 6 naar 2% noemt Hukker "een zeer goede
maatregel om de woningmarkt weer op gang te helpen. Voor huizenkopers
is het nu tijd om hun slag te slaan, want de maatregel scheelt hen
duizenden, zo niet tienduizenden euro's."
De overdrachtsbelasting staat niet op zichzelf, maar maakt deel uit van
een bredere Woonvisie van het kabinet. "Het is goed dat er nu
duidelijkheid is over wat dit kabinet wel en niet gaat doen in het
woondossier de komende jaren", meent Hukker. "Het stuk biedt voor de
korte termijn perspectief en bouwstenen. Wat ons betreft een keerpunt
na alle negatieve berichtgeving en onzekerheden. De regering laat
hiermee blijken het belang van een beter functionerende woningmarkt in
te zien en geeft het signaal richting consumenten dat die gewoon een
huis kunnen kopen."
Suggesties voor oplossingen op korte termijn
Toch is er volgens de NVM-voorzitter meer nodig om de woningmarkt weer
vlot te trekken.
Hij heeft een aantal suggesties voor kortetermijnmaatregelen ter
verbetering van de woningmarkt. "Bij een moderne samenleving past een
dynamische en duurzame woningmarkt", stelt Hukker. "Het belangrijkste
is dat we nu aan damage control gaan doen. Met maatregelen, aanvullend
op de Woonvisie, die geen geld kosten, maar slechts vragen om gezond
boerenverstand."
Hukker heeft een aantal maatregelen die op eenvoudige wijze en snel
zijn te realiseren. "Begin met het normaliseren van de
hypotheekverstrekking en stem die verantwoord af op de moderne
samenleving, waarin 1 op de 3 werknemers een vorm van flexibele arbeid
heeft. Het kabinet spreekt over het toestaan van meer maatwerk, en ik
hoop dat toezichthouder AFM en de Nederlandse Vereniging van Banken
hierin meegaan. Ook de NVM wil hier een positieve bijdrage aan leveren
om de huidige situatie snel uit de wereld te helpen."
"Los daarnaast het probleem rond de particuliere erfpacht op. Ook de
Nibud-normering zou meer eigentijds moeten worden toegepast; wonen is
immers geen generieke sluitpost meer, maar maatwerk in een steeds
verscheidener wordende samenleving. De banken zou ik willen vragen om
aan te zetten tot innovatie op het terrein van financiële producten,
dit zowel op het terrein van hypotheken als voor wat betreft het
sparen. Faciliteer, tot slot, ouders om hun kinderen te helpen in te
stappen op de woningmarkt. Allemaal maatregelen die welvaart en welzijn
bevorderen."
Aantal NVM-kantoren niet afgenomen
Ondanks het slechte lentekwartaal bleef het aantal makelaarskantoren
van NVM en het aantal NVM-leden ten opzichte van het eerste kwartaal
van 2011 zo goed als gelijk. In juni 2011 had de NVM 2.797 vestigingen;
1 meer dan het kwartaal daarvoor, en 4 minder dan in juni 2010. Het
aantal aangesloten makelaars in juni 2011 is 3.973; 1 minder dan het
eerste kwartaal van 2011, en 55 minder dan in juni 2010.
Tot slot: slecht kwartaal, maar hoop op betere toekomst
Samenvattend kan het tweede kwartaal van 2011, net als voorgaande
kwartalen, teleurstellend genoemd worden. De NVM verwacht echter een
stuk positiever derde kwartaal als gevolg van de verlaging van de
overdrachtsbelasting en de geboden helderheid over wat het kabinet de
komende tijd met het woondossier wil doen.
Links:
http://www.nvm.nl
Razende Robot Reporter