Vastgoedfonds MEI-Real Estate N.V. gaat verder als closed-end fonds
Persbericht van Middle Europe Investments
Op 7 juli 2011 heeft een Bijzondere Algemene Vergadering van
Aandeelhouders (BAvA) van MEI-Real Estate N.V. (MERE) plaatsgevonden.
Het belangrijkste agendapunt was de toekomst van het fonds. De drie
opties waren: omvormen naar closed-end beleggingsfonds, geleidelijke
afbouw van de vastgoedportfolio en onmiddellijke liquidatie.
De aandeelhouders hebben met meerderheid van stemmen besloten om MERE
om te vormen naar een closed-end beleggingsfonds.
Wat betekent dit besluit? MERE zal het proces in gang zetten om de
structuur te wijzigen van een open-end fonds naar een closed-end fonds.
Het verschil tussen open-end en closed-end is dat de handel bij
open-end via het fonds zelf plaatsvindt rondom de intrinsieke waarde.
Bij closed-end beleggingsfondsen komt de koers tot stand via vraag en
aanbod op de beurs. Deze koers kan daarbij afwijken van de intrinsieke
waarde. Echter: een fonds kan niet zomaar omgevormd worden van open-end
naar closed-end. Dit is gebonden aan regels. Een belangrijke regel is
dat, voorafgaand aan het wijzigen van de structuur naar een closed-end
status, beleggers de gelegenheid moeten krijgen om gedurende drie
maanden hun aandelen aan te bieden bij het fonds.
Tegen welke koers kunnen beleggers in de driemaands periode hun
aandelen aanbieden bij het fonds? In de BAvA is besloten dat beleggers
die hiervoor kiezen worden afgerekend tegen een koers van EUR 6,70 per
aandeel. Deze koers is gebaseerd op de prijs die tot stand zou komen
bij onmiddellijke liquidatie van het fonds en de onderliggende waarden
(te vergelijken met een gedwongen executieverkoop van een huis). Om te
bepalen welke koers hierbij hoort heeft MERE DTZ Zadelhoff opdracht
gegeven om te taxeren wat de opbrengst zou zijn als de gehele
portefeuille op korte termijn te gelde gemaakt moet worden. Dit leidt
tot een afwaardering van 30% ten opzicht van de meest recente
taxatiewaarde. Bij het bepalen van de koers is naast de lagere taxatie
ook rekening gehouden met het feit dat bankleningen moeten worden
afgelost en liquidatie extra kosten zal veroorzaken. EUR 6,70 is dus de
prijs waartegen beleggers gedurende de driemaands periode hun aandelen
kunnen aanbieden.
De directie en de raad van commissarissen wijzen er nadrukkelijk op dat
EUR 6,70 een prijs is bij liquidatie van MERE en aanzienlijk lager is
dan de intrinsieke waarde. Waar de koers in de reguliere handel bij een
closed-end structuur op uit zal komen, is niet bekend, maar de
verwachting is dat deze ergens tussen de EUR 6,70 en de intrinsieke
waarde (7 juli 2011: EUR 25,73) zal komen te liggen.
De liquiditeitspositie van MERE is beperkt. Dat betekent dat onverhoopt
groot aanbod van aandelen ertoe leidt dat MERE geforceerd onroerend
goed zou moeten verkopen. Dit zou leiden tot waardeverlies voor
zittende aandeelhouders. De directie vindt dit ongewenst. Daarom heeft
zij een aantal investeerders bereid gevonden om het aanbod op te nemen.
Zij hebben EUR 8 miljoen beschikbaar gesteld om in het uiterste geval
alle uitstaande aandelen over te kunnen nemen.
Naar aanleiding van het besluit genomen in de BAvA, werkt MERE een
voorstel uit om de statuten aan te passen zodat de open end structuur
gewijzigd wordt in een closed-end structuur. Aan de hand hiervan zal
zij een BAVA bijeenroepen. In die vergadering komt de voorgenomen
statutenwijziging in stemming. Als de BAvA akkoord gaat met de
statutenwijziging zal MERE, na drie maanden, worden voortgezet als een
closed-end fonds.
MERE
MEI-Real Estate N.V. (MERE) is een vastgoedfonds waarvan de aandelen
genoteerd zijn op NYSE Euronext Amsterdam. MERE belegt in achttien
vastgoedobjecten in Tsjechië en in Slowakije.
De directie, MEI-Fondsenbeheer B.V.
Links:
http://www.mei.nl
Razende Robot Reporter