Rabobank: Huizenprijzen dalen ook in 2012
De Nederlandse woningmarkt heeft zich tot op heden nog niet weten te herstellen. In het tweede kwartaal van dit jaar bereikte de markt voor bestaande koopwoningen een nieuw dieptepunt, zowel qua prijsniveau als qua verkoopaantallen. Naar verwachting zal de recente verlaging van de overdrachtsbelasting de huizenverkoop in de komende periode stimuleren. Voor wat betreft de prijsontwikkeling is er minder goed nieuws. Op nationaal niveau zullen de prijzen in 2011 naar verwachting dalen met 2% en in 2012 nogmaals met 2,5%. Dat schrijven economen van de Rabobank in het vandaag verschenen Kwartaalbericht Woningmarkt.
Opleving eerste twee maanden 2011 van tijdelijke aard
De dalende transactieaantallen en de verdere toename van het aantal te koop staande woningen laten zien dat kopers en verkopers nog steeds niet of zeer moeizaam overeenstemming kunnen bereiken. In het tweede kwartaal van 2011 vonden er 29.532 transacties plaats. Dat is 7,4% minder dan in dezelfde periode een jaar geleden. Hiermee kwam het totaal aantal transacties in de periode juli 2010-juni 2011 uit op 124.381. Hiermee heeft de markt een nieuw dieptepunt bereikt. Ook betekent dit dat de opleving in de eerste twee maanden van dit jaar een tijdelijke was. Deze oprisping valt te verklaren uit de verlaging van de financieringslastpercentages van het Nibud per 1 januari van dit jaar. Hierdoor kunnen mensen op basis van hetzelfde inkomen en rentepercentage minder lenen. Kopers en verkopers hadden daarom tot 1 januari een extra prikkel om voor die tijd zaken te doen, en dat kwam pas na 1 januari tot uiting in het aantal transacties.
Behalve de verlaagde Nibud-percentages zijn het onder meer de bezuinigingsmaatregelen en de opgelopen rente die de potentiële koper doen aarzelen. Ook de huidige schuldencrisis in Europa is slecht voor het vertrouwen in de woningmarkt, wat leidt tot minder vraag naar koopwoningen. Aan de andere kant zijn veel verkopers tot op heden niet bereid hun prijzen aan te passen aan de huidige marktomstandigheden. Veel verkopers kunnen ook prijsverlagingen nog uitstellen, want het aantal gedwongen verkopen is in Nederland nog altijd zeer laag.
Verlaging overdrachtsbelasting zorgt voor lichte toename transacties
De moeizame ontwikkelingen op de woningmarkt was voor de regering reden om de overdrachtsbelasting te verlagen. Dit moet de vraag naar woningen stimuleren. Per saldo zullen in 2011 naar verwachting 125.000 woningen van eigenaar wisselen en in 2012 133.000. Deze toename van de transactieaantallen is goed nieuws voor zowel kopers als verkopers, aangezien zij sneller in een huis kunnen gaan wonen dat beter aansluit bij hun woonwensen. Ook voor makelaars, verhuizers en notarissen is dit gunstig. De verlaging van de overdrachtsbelasting zal echter niet voor een ommezwaai zorgen in de prijsontwikkeling. Het aanbod zal door de maatregel in verhouding tot de vraag sneller toenemen, waardoor de concurrentie tussen verkopers nog groter zal worden. Ook zal de leencapaciteit van kopers onder druk blijven staan door de bezuinigingsmaatregelen en een nieuwe verlaging van de rentelastpercentages. Dit komt de betaalbaarheid niet ten goede.
Belastingverlaging zorgt niet voor structurele oplossing
Voor de nieuwbouwsector is de recente verlaging van de overdrachtsbelasting op zijn best een gemengde zegen. Nieuwbouwwoningen worden nu namelijk relatief duurder ten opzichte van bestaande woningen. Positief voor de bouwsector is wel dat het aantal transacties toeneemt. Overigens is het verlagen van de overdrachtsbelasting niet voldoende om de markt structureel vlot te trekken. De stagnerende doorstroming van de koopsector, bescherming van de consument op lange termijn, de problematiek van scheefwoners en het woningtekort vereisen een integrale aanpak. Eerder deze zomer presenteerde de Rabobank daarom een voorstel om oplossingen te bieden voor de geschetste problematiek. Het voorstel omvat een combinatie van maatregelen voor zowel de koop- als de huursector, met als belangrijkste element om aan nieuwe gevallen voortaan alleen nog hypotheken op basis van een annuïtair aflossingsschema te verstrekken.
Het Kwartaalbericht Woningmarkt kunt u downloaden op
Noot voor de redactie,
Rabobank Nederland