Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid
Maatschappelijke woonagenda
Woningbouwprogrammering vraagt om nieuwe aanpak
De regionale woningbouwprogrammering bevindt zich op een breukvlak.
Nieuwe verdienmodellen zijn nodig om de toekomstige uitdagingen het
hoofd te bieden. Deze vereisen systematische analyse van de
verdiencapaciteit van locaties en hierop afgestemde
woningbouwprojecten. Op het niveau van regionale en bovenregionale
programmering is veel meer aandacht nodig voor de samenhang tussen
vraag en aanbod op de woningmarkt. De rol van het Rijk ligt vooral bij
het stimuleren en ondersteunen van regionale samen-werking. Bij grote
en complexe verstedelijkingsoperaties, mede in relatie tot majeure
infrastructuurinvesteringen door het Rijk ligt een meer sturende rol
voor het Rijk in de rede.
Dit concluderen het Economisch Instituut voor de Bouw en Companen in de
gezamenlijke studie `Maatschappelijke woonagenda; Van programmeren naar
stimuleren', welke in opdracht van het ministerie van BZK (WWI) is
uitgevoerd.
Het woningmarktbeleid heeft zich in het verleden vooral gericht op het
aanpakken van woningtekorten en het realiseren van bredere doelen op
het gebied van ruimte, duurzaamheid en sociaal beleid. In de tijd snel
stijgende woningprijzen en woningbouwsubsidies zorgden voor een
eenvoudig verdienmodel dat het mogelijk maakte om vele doelen
tegelijkertijd te realiseren. Dit verdienmodel is langs twee kanalen
onder druk gekomen.
De eerste verandering ligt op demografisch gebied. De meest sprekende
voorbeelden liggen bij de zogenaamde krimpgebieden, maar ook in diverse
andere regio's zien we een verschuiving optreden richting duidelijke
afvlakkende groei en stabilisatie van het aantal huishoudens. Het
sturen op aantallen te bouwen woningen ligt hier niet meer voor de
hand.
De tweede verandering vormt de woningmarktcrisis die in 2009 is ingezet
en nog steeds lijkt aan te houden. De crisis zal naar verloop van tijd
weer verdwijnen, maar een aantal veranderingen die tijdens de crisis
aan het licht zijn gekomen zullen niet makkelijk verdwijnen. Zo zal
risicobeheersing voor marktpartijen een veel grotere rol spelen bij
investeringen in de woningbouw. Dit betekent dat de marktpartijen
kwalitatief dichter op de vraag moeten aansluiten en ook meer bewezen
vraag in de vorm van voorverkopen nodig zullen zijn om projecten van
start te doen gaan.
Daarnaast zijn woningbouwsubsidies vanuit het Rijk geschrapt en staan
gemeenten voor stevige bezuinigingsoperaties.De implicatie van deze
ontwikkelingen is dat de woningbouwontwikkeling, ook na de crisis,
onder veel lastiger condities vorm moet worden gegeven. Om deze het
hoofd te bieden is een nieuwe aanpak bij de woningbouwprogrammering
nodig.
Voor het onderzoek is eerst een inventarisatie gemaakt van de huidige
praktijk van woningbouwprogrammering in verschillende provincies en
gemeenten. Hiertoe zijn naast desk research gespreksrondes
georganiseerd met de belangrijke actoren rond de
woningbouwprogrammering in de betrokken regio's. Uit deze
inventarisatie komt naar voren dat alle regio's zich bedienen van
zogenaamde woningbehoefteramingen en vervolgens via onderhandelingen
tussen regio en Rijk en tussen provincie en gemeenten onderling tot
afspraken komen over te bouwen aantallen woningen in de verschillende
gemeenten. Bij dit proces zijn naast de publieke partijen doorgaans ook
de corporaties aan de voorkant betrokken.
Tevens valt op dat in vrijwel geen enkele regio een systematische
verkenning wordt gemaakt van alternatieven bij de
woningbouwprogrammering. In de studie wordt aanbevolen om net als bij
de grote infrastructuurprojecten ook bij de woningbouwprogrammering de
effecten van meerdere volwaardige alternatieven in beeld te brengen en
met deze onderlegger tot transparante politieke besluitvorming te
komen. Daarbij zouden zowel consumenten-voorkeuren, financiële gevolgen
van keuzen en effecten op bredere maat-schappelijke doelen inzichtelijk
moeten worden gemaakt. Op deze wijze komen de maatschappelijke kosten
en baten van verschillende invullingen van locaties en woningtypen in
beeld, komt de samenhang met inspanningen rond herstructurering naar
voren en wordt de financiële haalbaarheid van plannen tijdig getoetst.
Om dit mogelijk te maken moeten vraag en aanbodontwikkelingen op de
woningmarkt in onderlinge samenhang worden bezien en moeten (ex ante)
spanningen tussen vraag- en aanbod worden vertaald in
prijsontwikkelingen op de koopmarkt en volumeontwikkelingen in de
sociale huursector. Deze aanpak is door het EIB recent toegepast op de
krimpproblematiek in Parkstad Limburg en het Eemsdeltagebied.
Een ander belangrijk punt is om meer en eerder gebruik te maken van de
kennis van marktpartijen inzake ontwikkelingen in
consumentenvoorkeuren. Uit de gespreksronde is gebleken dat
marktpartijen en niet zelden ook de betrokken gemeenten deze
behoefteramingen vaak niet goed kunnen plaatsen tegen de ervaringen op
de eigen regionale woningmarkt. Dit lijkt deels zijn oorzaak te vinden
in het feit dat de woningbehoefteramingen, anders dan de term wellicht
doet vermoeden, geen ramingen zijn van pure consumentenvoorkeuren, maar
deels voortvloeien uit historische aanbodrestricties. Zo kan het
voorkomen dat voor gebieden waar de prijzen sterk zijn gestegen in een
bepaalde periode, een lage woningbehoefte wordt geraamd. Ook wordt de
kwalitatieve samenstelling van de vraag uit de woningbehoefteramingen
niet altijd herkend.
Wat betekent het bovenstaande nu voor de rol van het Rijk? Bij grote en
complexe verstedelijkingsoperaties, mede in relatie tot majeure
infra-structuurinvesteringen door het Rijk, ligt een meer sturende rol
van het Rijk, in samenwerking met de provincies, nog steeds voor de
hand. Elders ligt het voortouw bij de regio. De provincies wordt een
belangrijke coördinerende rol toebedacht in het Regeerakkoord en in
beginsel zouden provincie en gemeenten op eigen kracht de
woningbouwprogrammering ook effectief moeten kunnen organiseren. Dit
maakt kwantitatieve woningbouwafspraken met het Rijk in die regio's
overbodig. De regio's geven zelf aan behoefte te hebben aan
ondersteuning op drie terreinen. Ten eerste is er behoefte aan kennis
over de gevolgen van nationaal en Europees beleid dat op hun regionale
woningmarkt neerdaalt. Ten tweede is er behoefte aan ontschotting en
bundeling van geldstromen. Gedacht wordt aan de relaties van
infrastruc-tuur, zorg en onderwijs met wonen. Tot slot is er behoefte
aan een Rijksloket, waarmee het Rijk op het verzoek van regio's samen
kijkt naar mogelijkheden voor oplossingen. Het realiseren van
bijzondere maatschappelijke doelen, zoals op het gebied van
leefbaarheid en op sociaal terrein, zijn bedrijfs-economisch doorgaans
niet rendabel. Als maatschappelijke zeer wenselijke oplossingen de
financiële kracht van de regio en bijvoorbeeld ook van de corporaties
te boven gaan, dan zou gerichte ondersteuning van de regio een
legitieme rol voor de Rijksoverheid zijn. Naast programmatische
(financiële) steun kan het ook gaan om het organiseren van samenwerking
tussen regio's en tussen corporaties en het flexibel of anders omgaan
met rijksregels.
De pdf van het rapport is hier te downloaden.
Zie het origineel