Kopers en woningmarkt dupe van te strenge regels; NIBUD-normen leiden tot onnodig lage hypotheek

Dat is de uitkomst van een in opdracht van NVB Vereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers door OTB - Onderzoek voor de gebouwde omgeving uitgevoerde analyse van de methodiek die het NIBUD hanteert bij het bepalen van de maximale hypotheek. De uitkomsten van deze analyse zijn vandaag door OTB-Delft gepubliceerd door Peter Boelhouwer (hoogleraar Housing Systems TU Delft) en Karel Schiffer (gastauteur OTB-Delft), onder de titel ‘Kopers verdienen meer’.

Boelhouwer en Schiffer stellen dat de huidige methodiek voorheen nog wel voldeed als referentiepunt voor veilig lenen voor een koopwoning, maar nu niet meer geschikt is voor het berekenen van een verplicht gestelde maximale hypothecaire lening, zoals dat vanaf 1 augustus 2011 het geval is.

Hun belangrijkste bezwaren tegen de huidige methodiek zijn dat onvoldoende rekening wordt gehouden met de individuele situatie van verschillende huishoudens (gezinssamenstelling; fiscale behandeling) en met de individueel bepaalde verschillen in het uitgavenpatroon (woon/werk-verkeer; pensioenpremie; vakanties). Voorts stellen zij dat het NIBUD met het oog op veilig lenen arbitraire en zeer betuttelende buffers inbouwt (zoals bijvoorbeeld de komst van kinderen).

Per saldo is volgens hen sprake van een onnodige overschatting van het financieringsrisico. De verhouding tussen inkomen en lening is voor het financieringsrisico namelijk van minder belang dan de verhouding tussen lening en waarde van de woning (LTV).

De keuzes van het NIBUD in de huidige methodiek hebben dan ook een zeer drukkend effect op de maximale leencapaciteit van huishoudens en beperken onnodig hun hypotheekmogelijkheden. Tevens beperken zij onnodig het herstel van de koopwoningmarkt. “Al met al is de vreemde situatie ontstaan dat veel huizenkopers wel de beoogde koopwoning kunnen en willen betalen, maar dit niet mogen op basis van de NIBUD-normen”, aldus Boelhouwer en Schiffer.

Veelal wijken deze mensen nu noodgedwongen uit naar de huursector met de daarbij niet zelden (veel) hogere woonlasten. Daarnaast betekent het voor veel eigenaar-bewoners dat door het onnodig vertraagde herstel van de woningprijzen dat hiervan het gevolg is, woningen langer financieel onder water blijven staan en de doorstroming wordt belemmerd.

Boelhouwer en Schiffer pleiten daarom voor een individualisering van de inkomenstoets, waarbij niet alleen het totale bruto gezinsinkomen relevant is, maar waarbij per huishouden ook de gezinssamenstelling, de daarmee samenhangende verschillen in fiscale behandeling en de belangrijkste gezinsspecifieke uitgaven (zoals pensioenpremie, vervoer, aantal kinderen, kosten kinderopvang etc.) worden meegenomen. Voorts pleiten zij ervoor dat bij de mate waarin met het oog op het verantwoord financieren buffers worden aangehouden, rekening wordt gehouden met de toekomstige ontwikkeling van de verhouding tussen het inkomen en de woonuitgaven als gevolg van de verwachte inkomensontwikkeling en de inflatie. Voor wat betreft de inkomensontwikkeling zou nog een onderscheid tussen jongere en oudere kopers al dan niet in combinatie met opleidingsniveau kunnen worden aangehouden. Ook zouden de NIBID-normen beter moeten aansluiten op die in de huursector.

Tot slot stellen Boelhouwer en Schiffer dat de normen voor hypotheken boven de NHG-grens weer indicatief kunnen worden in plaats van verplicht. Volgens hen wordt de van Rijkswege beoogde beperking van de financieringsrisico’s afdoende gerealiseerd met het afbouwen van de maximale LTV naar 100% en verplichte annuïtaire aflossing.

“Er is de afgelopen maanden al van diverse kanten kritiek geuit op het per 1 januari 2015 op basis van de NIBUD-normen verder verlagen van de maximaal toegestane hypothecaire lening”, stelt Nico Rietdijk, directeur van NVB Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers. “Met ons verzoek aan Boelhouwer en Schiffer om hieraan een essay te wijden is beoogd de kritiek op de methode van het NIBUD nader te onderbouwen. Hun essay is vooral zo waardevol omdat het tevens concrete oplossingen biedt in het belang van de koper én de woningmarkt.”