Nieuwe regels voor omzetten en splitsen van woningen


12-10-2015

Het college heeft nieuw beleid vastgesteld voor het omzetten en splitsen van woningen. De leefbaarheid in de buurt en de kwaliteit van de woningen staan hierin centraal. Een uitgebreide leefbaarheidstoets wordt verplicht en er worden kwaliteitseisen aan de woningen gesteld. Naar verwachting
neemt de raad het voorstel in november in behandeling en gaat de vernieuwde regelgeving per januari 2016 in.

Aanleiding voor het nieuwe beleid zijn de nieuwe huisvestingswet en wensen van bewoners, die de afgelopen maanden zijn opgehaald in gesprekken en via adviezen van zes wijkraden. "Het is belangrijk dat we in januari 2016 nieuw beleid hebben, omdat zonder regelgeving vanaf die datum anders alles
mogelijk is op het gebied van splitsen en omzetten. Daar is de stad niet bij gebaat", aldus wethouder Wonen Paulus Jansen. "Met de nieuwe maatregelen probeer ik zoveel mogelijk tegemoet te komen aan de zorgen over de leefbaarheid van bewoners, maar laat ik ook ruimte voor het toevoegen van
meer kamers en appartementen voor starters en studenten door bonafide beleggers."

Leefbaarheidstoets
Uit evaluatie van het bestaande beleid blijkt dat bewoners meer sturing op de leefbaarheid en een eenduidiger beleid willen. De regels en voorschriften voor omzetten en splitsen worden zoveel mogelijk gelijk getrokken. Voortaan wordt bij alle omzettingen en bouwkundige splitsingen, waarvoor
een vergunning moet worden aangevraagd, een aangescherpte leefbaarheidstoets uitgevoerd. In deze leefbaarheidstoets zijn kwaliteitseisen aan de woonruimte opgenomen. Ook wordt de leefbaarheid op buurt-, straat- en pandniveau getoetst. Daarnaast wil de gemeente de communicatie tussen alle
betrokken partijen verbeteren.
Om de schaarse goedkope woningvoorraad te beschermen is besloten dat een vergunning nodig is voor omzetten of splitsen van woningen met een WOZ waarde tot EUR 305.000,-. Dit bedrag wordt jaarlijks geindexeerd. Voor woningen boven deze grens wil de gemeente de leefbaarheids- en kwaliteitseisen
reguleren via een voorbereidingsbesluit op een facetbestemmingsplan voor de hele stad. In de te herziene bestemmingsplannen Oog in Al en Lunetten, die binnenkort worden vastgesteld, wordt deze leefbaarheidstoets al meegenomen.

Kwaliteit
Aan de kwaliteit van de woonruimte in omgezette en gesplitste woningen worden hogere eisen gesteld. Bij kamerverhuur moet iedere bewoner minimaal kunnen beschikken over 24m2 (kamer en gemeenschappelijke voorzieningen). En na splitsing moet een woning minimaal 50m^2 zijn. Ook worden eisen
gesteld aan geluidsisolatie.

Nieuwe huisvestingswet
De huidige regionale Huisvestingsverordening vervalt per 1 januari 2016 door invoering van de nieuwe Huisvestingswet. De regels voor omzetten en splitsen worden vastgelegd in de nieuwe Huisvestingsverordening vanaf 1 januari 2016. Vanaf 2018 geldt de landelijke Omgevingswet. De beleidsregels
voor het omzetten en splitsen van woonruimte worden dan niet langer opgenomen in de Huisvestingsverordening, maar in omgevingsplannen.