Toespraak minister Spies opening Provada in Amsterdam

Toespraak | 05-06-2012

Als er één uitdrukking de afgelopen weken populair was, dan was het wel: ‘Over je eigen schaduw heen springen’. We werden er bijna dagelijks mee om de oren geslagen. Vooral ten tijde van het Lenteakkoord, toen heel wat politici zich gretig uitleefden in die tak van sport.

‘Over je schaduw heen springen’ betekent zoveel als: ‘iets beter doen dan verwacht werd’, of ‘iets doen waar niemand je toe in staat of bereid achtte’. En ook: ‘je eigen belangen even opzij zetten’.

En dat is ook de opgave waar de bouw en de vastgoedsector voor staan. Gelukkig zien ook in een bedrijfstak als de bouw de diverse partijen in dat het de hoogste tijd is om samen oplossingen te bedenken voor de malaise waarin deze branche momenteel verkeert.

Zie bijvoorbeeld het plan van Bouwend Nederland: ‘Kiezen voor de toekomst’, waarin onder meer wordt gepleit voor meer samenwerking in de bouwketen en meer klantgericht bouwen. Want de bouw zit al te lang op slot. Afgelopen zaterdag op de Dag van de Bouw heb ik dan ook samen met de voorzitter van Bouwend Nederland met een betonschaar dat slot opengeknipt.

Of neem het rapport van het Bouwteam dat ik onlangs in ontvangst heb genomen. Daarin wordt een reeks samenhangende, structurele voorstellen gedaan om de bouw er weer bovenop te helpen.

Ook het hervormingsplan om de woningmarkt weer vlot te trekken past in dit rijtje. Heel bijzonder dat de Vereniging Eigen Huis, de Woonbond, Aedes en de makelaars de onderlinge tegenstellingen opzij hebben gezet.

Dat élan, die houding, die mentaliteit wens ik ook de vastgoedmarkt toe. Beleggers, adviseurs, ontwikkelaars, architecten, makelaars, overheid en andere betrokkenen moeten kiezen voor een duurzame onderlinge samenwerking om de talloze en omvangrijke problemen waarmee de vastgoedwereld kampt, het hoofd te bieden.

Dat klinkt voor u misschien als een open deur en ik weet dat ook de vorige editie van de Provada het thema ‘samenwerken’ centraal stond. Maar sindsdien zijn de woorden nog te weinig gevolgd door daden.

Dit jaar is het thema: de veranderende vraag. Het inspelen op die veranderende vraag is van belang voor de toekomst. Politici, noch de woningbouw, noch de projectontwikkelaars, noch de bouwers kunnen het zich permitteren ieder op hun eigen eilandje te blijven zitten en te wijzen naar de ‘ander’ – wie of wat dat dan ook mag zijn – om het voortouw te nemen of de oplossing aan te dragen.

Hoe vaak heb ik de laatste tijd niet gehoord dat de oorzaken van de malaise in de bouw en het vastgoed moeten worden gezocht bij externe factoren. Het is de economische crisis, het is de financiële crisis, het is Griekenland, het zijn de banken die bijna geen hypotheken meer verstrekken, het is het consumentenvertrouwen, het is de vergrijzing, het is de bevolkingskrimp en noem maar op.

Dat is allemaal waar. Maar je moet niet alleen naar de ander wijzen. Veel te weinig hoorde ik geluiden in de trant van: misschien moeten we ook eens de hand in eigen boezem steken of in de spiegel kijken. Door te zoeken naar nieuwe markten, door het durven nemen van risico’s en boven alles: door het tevreden stellen van de klant. Dáár ligt de kiem voor succes, dát is de agenda van de toekomst. Dat is ook het thema van dit jaar: inspelen op de veranderende vraag. Door ook te kijken naar starters, doorstromers etcetera.

Gelukkig beginnen, zoals ik eerder zei, steeds meer partijen zich dat te realiseren. Neem nu de zich al jaren voortslepende kwestie van het overschot op de kantorenmarkt. Inmiddels staat al zeven miljoen m2 aan kantoorruimte vrij, oftewel 14 procent van de totale voorraad. Dat is evenveel als de totale vastgoedportefeuille van de Rijksgebouwendienst. Stelt u zich voor: er staat in ons land net zoveel vloeroppervlak leeg als álle ministeries, gerechtsgebouwen, gevangenissen, rijksmusea enzovoort sámen.

En als we niet uitkijken zal die leegstand de komende jaren alleen nog maar toenemen. Al was het maar omdat heel veel organisaties en ook het Rijk steeds minder vastgoed nodig hebben. Want ook de rijksoverheid gaat over op wat het Nieuwe Werken wordt genoemd. Steeds minder mensen zitten nog vijf dagen per week op hun werkplek.

Als grootste vastgoedeigenaar van het land doet de Rijksgebouwendienst, in samenwerking met het Rijksvastgoed- en Ontwikkelingsbedrijf, er alles aan om bij te dragen aan een gezonde vastgoedmarkt door het afstoten van gebouwen op een zo verantwoord mogelijke manier te doen. Dat wil zeggen: gedoseerd, rekening houdend met de maatschappelijke effecten en in overleg met andere overheden en marktpartijen.

Zo mocht ik zelf in Heerlen, samen met een aantal inwoners, het voormalige CBS-gebouw weer teruggeven aan de stad. Ik kan mij voorstellen dat sommigen van u zeer geïnteresseerd zijn in dit soort panden. Want ze zijn in de meeste gevallen zeer geschikt voor hergebruik, al of niet met een andere bestemming.

Leegstand van grote complexen moeten we zo veel mogelijk proberen te voorkomen, want verloedering ligt op de loer. Dat vormt een bedreiging voor de leefbaarheid van de woonomgeving en voor het vestigingsklimaat van bedrijven. Geen ondernemer wil zich vestigen op een plek die langzaam achteruit gaat. Alleen al daarom hebben we te maken met een belangrijk maatschappelijk vraagstuk.

Gelukkig merk ik dat er ook in de vastgoedwereld sprake is van een kanteling in het denken. Het besef is doorgedrongen dat de gouden tijden van weleer niet meer terugkeren. Recente forse afwaarderingen van enkele vastgoedportefeuilles tonen dat ook aan. Daarmee zijn de eerste stappen gezet op weg naar herstel van de kantorenmarkt.

De komende jaren zal zeker deze markt vooral in het teken staan van sloop, herstructurering en transformatie. De Rijksoverheid zal samen met alle betrokkenen bekijken hoe dit het beste kan worden uitgevoerd. Het ziet er naar uit dat hier binnenkort een convenant over wordt afgesloten. Daarmee wordt dan inhoud gegeven aan de aanbeveling van het Bouwteam om een regionaal sloop- en herstructureringsfonds in het leven te roepen. Dat fonds, gevuld met privaat geld, moet kantoorpanden uit de markt halen. Een interessant voorstel en het feit dat de markt er zelf mee is gekomen, kan zorgen voor een doorbraak.

In sommige gevallen is sloop de enige oplossing, maar vaker dan gedacht kan ook transformatie een rol spelen. Een mooi voorbeeld vind ik de ombouw van het voormalige belastingkantoor Puntegale in Rotterdam tot studentenwoningen. Het vormde de aftrap voor een totale herontwikkeling van het voormalige havengebied.

Een andere slimme oplossing is te vinden in Doetinchem. Het daar vorig jaar geopende belastingskantoor is niet alleen gebouwd met onderhoudsarme en duurzame materialen, maar is ook zodanig ontworpen dat het pand over 15 jaar desgewenst gemakkelijk is om te bouwen tot woningen. Dan kan omdat de Rijksgebouwendienst er voor koos om met een bouwbedrijf in zee te gaan dat alle disciplines in huis heeft.

Het wonen in voormalige kantoorpanden is natuurlijk niet alleen iets voor studenten of kunstenaars. Er zijn veel meer doelgroepen. Denk aan starters op de woningmarkt, ouderen en werknemers uit Midden- en Oost-Europese landen. Zeker voor die laatste groep is er momenteel een schreeuwend tekort aan tijdelijke en kwalitatief goede huisvesting. Om die reden wordt er in onder meer Den Haag een kantoorgebouw omgebouwd tot tijdelijke woningen voor deze groep arbeidsmigranten.

Om de transformatie van kantoren te stimuleren, heeft mijn ministerie het Expertteam Kantoortransformatie ingesteld. Dat team kan gemeenten, eigenaren en andere betrokkenen in praktische zin bijstaan in het transformatieproces. U kunt ze tijdens de Provada vinden in de rijksstand in hal 10 of in de gemeentelijke stand van Nieuwegein, Rotterdam of Den Haag. Ga met ze in gesprek en laat u ervan overtuigen dat zowel tijdelijke als permanente ombouw van kantoren naar woonruimte een reële, haalbare, kostendekkende en zelfs winstgevende optie kan zijn.

Vanzelfsprekend laten we het daar niet bij. Onder meer door knellende regels die transformatie kunnen belemmeren, weg te nemen. Denk aan het nieuwe Bouwbesluit, met nieuwe, minder strenge verbouweisen voor bestaande gebouwen. Zo is er geen ontheffing van de nieuwbouweisen meer nodig van de gemeente bij het transformeren. Daardoor wordt zo’n verbouwing een stuk betaalbaarder.

Verder zal de de tijdelijke afwijking van het bestemmingsplan in de Omgevingswet worden verlengd van vijf naar tien jaar. Kijk ook naar de voorgenomen aanpassing van de Leegstandswet, die het gemakkelijker moet maken om een kantoorpand langer tijdelijk als woonruimte te verhuren. Allemaal maatregelen die het transformeren van kantoren eenvoudiger en rendabeler moeten maken.

En als u toch aan het verbouwen slaat, kunt u gelijk werk maken van de energieprestatie van uw vastgoed. Energiezuinigheid van gebouwen is een belangrijk kwaliteitsaspect en komt de verhuurbaarheid ten goede. Onderzoek heeft bovendien aangetoond dat de huurprijs van vastgoed met een goede energieprestatie hoger ligt dan die van overig vastgoed. En uiteraard is ook de portemonnee van de huurder er bij gebaat in de vorm van een lagere energierekening. Ik wil maar zeggen: zie energiebesparende voorzieningen niet als een extra verplichting, maar als een kans om uw bezit aantrekkelijker te maken voor potentiële kopers of huurders.

Ook gaat er 70 miljoen euro naar een fonds voor energiebesparing in de gebouwde omgeving. Dit geld is beschikbaar voor cofinanciering voor zowel grootschalige projecten als voor particulieren. Ik zou zeggen: doe er uw voordeel mee!

Dames en heren,

Ik rond af. Als u wilt dat de vastgoedmarkt weer in beweging komt, zult u zélf in beweging moeten komen. Door samen met andere partijen in uw branche naar oplossingen te zoeken, nieuwe initiatieven te nemen en ondernemerschap te tonen. Als u daar gisteren nog niet mee begonnen was, begin daar dan vandaag mee. Niets doen is geen optie, actie moet het parool zijn. En niet alleen ‘ja’ denken, ook ‘ja’ doén. Daar willen de Rijksoverheid en de decentrale overheden uw partner in zijn. Ik ben geen Feyenoord-fan, maar mijn motto is: geen woorden, maar daden.

Ik wens u daarom allemaal een inspirerend, plezierig en vooral actief vervolg toe van deze achtste Provada.

Dank u wel.