VERENIGING EIGEN HUIS
WOZ-beschikking: wat te doen
In deze tijd valt bij iedereen de nieuwe WOZ-beschikking in de bus.
Het zijn niet alleen de huiseigenaren die vol verwachting lezen voor
welk bedrag de gemeente hun eigendom heeft aangeslagen, ook huurders
hebben ermee te maken. De peildatum voor deze WOZ-ronde is 1 januari
1999. Huidige verkoopbedragen gelden dus niet, maar het is wel zaak te
controleren of de gemeente uw woning niet te hoog heeft aangeslagen.
De waarde van uw woning op de WOZ-beschikking geldt immers voor de
onroerende zaakbelasting, de inkomstenbelasting én de
waterschapslasten.
De wet Waardering Onroerende Zaken (WOZ) is enkele jaren geleden in
werking getreden. Doel was onder meer om ervoor te zorgen dat voor
allerlei soorten belastingen dezelfde waarde van de woning geldt. De
waarde waarop de overheid uw woning heeft bepaald wordt eens per vier
jaar vastgesteld in de zogenaamde WOZ-beschikking. In 1997 ontvingen
huiseigenaren de eerste beschikking (met peildatum 1 januari 1995).
Begin 2001 valt de tweede in de bus (met peildatum 1 januari 1999).
De verantwoordelijkheid voor de waardebepaling ligt bij de gemeente.
De gemeente geeft de vastgestelde waarde door aan andere
belastingheffende instanties, zoals het Rijk en de waterschappen. De
Waarderingskamer houdt toezicht op de waardebepaling en de manier
waarop deze wordt vastgesteld.
De waarde van de woningen is in de afgelopen periode fors gestegen.
Landelijk steeg de prijs van een gemiddelde woning sinds 1995 met zo'n
38 procent, waarbij de stijging regionaal nog zeer uiteen kan lopen.
Dat betekent dat u er rekening mee moet houden dat de WOZ-waarde ook
flink is gestegen. Bovendien golden voor circa 40 procent van de
gemeenten (de zogenoemde 'wetsfictiegemeenten') peildata van 1994,
1993 of 1992, zodat de totale WOZ-waardestijging zelfs kan oplopen tot
ruim 80 procent. In deze WOZ-ronde zijn er geen wetsfictiegemeenten
meer: alle waardebepalingen kennen dezelfde peildatum van 1 januari
1999. Wel kunt u als inwoner van een vroegere wetsfictiegemeente bij
uw aangifte inkomstenbelasting over belastingjaar 2000 nog te maken
hebben met de eerdere peildata.
Referentiewoningen
Voor het vaststellen van de WOZ-waarde wordt gewerkt met zogenaamde
'referentiewoningen', woningen die model staan voor dezelfde
woningtypes. Voor u is het dus van belang te weten met welke
referentiewoningen uw woning is vergeleken. Dit kunt u doen door te
kijken naar het taxatieverslag. Wanneer de gemeente dit taxatieverslag
niet automatisch bij uw beschikking meestuurt, kunt u de gemeente hier
naar vragen.
Heffingsgrondslag
De WOZ-waarde van de woning is de heffingsgrondslag voor de onroerende
zaakbelasting. De gemeente stelt een - eigenaren en gebruikers -
tarief vast per 5.000 gulden en uit de vastgestelde waarde volgt dan
het te betalen bedrag. Voorbeeld: de waarde in de WOZ-beschikking is
vastgesteld op 400.000 gulden. Uw gemeente hanteert per 5.000 gulden
een tarief van 12,50 gulden voor het eigenarendeel en 10 gulden voor
het gebruikersdeel. De aanslag OZB bedraagt dan (400:5) x (12,50 + 10)
= 80 x 22,50 = 1.800 gulden.
Grote steden hebben OZB-tarief onvoldoende verlaagd
Inwoners in de grotere steden gaan gemiddeld ruim acht procent meer
onroerende zaakbelasting betalen. Dit blijkt uit een steekproef van de
'vereniging eigen huis' onder twaalf grote gemeenten. De WOZ-waarde
van woningen zal daar gemiddeld 71 procent hoger uitvallen. De
'vereniging eigen huis' constateert dat gemeenten de OZB-tarieven
hebben verlaagd, maar onvoldoende om de waardestijging van de woningen
te compenseren. De invoering van de wet Waardering Onroerende Zaken
leidt nu toch tot extra woonlastenverzwaring voor de consument. Alleen
de gemeenten Utrecht en Den Haag springen er positief uit. Zij hebben
het tarief dusdanig verminderd dat de gemiddelde waardestijging wordt
gecompenseerd.
De stijging van de OZB-tarieven maken het grootste deel uit van de
lokale lastendruk. Bij de invoering van de wet Waardering Onroerende
Zaken is door de overheid gesteld dat de wet niet mag leiden tot
verhoging van de belastingdruk.
Algemene vragen over de WOZ
Wat is de WOZ?
De wet Waardering Onroerende Zaken (WOZ) schrijft voor dat de
gemeenten het onroerend goed op hun grondgebied (huur- en koopwoningen
en bedrijfspanden) op dezelfde manier taxeren. De taxatiewaarden
vormen de grondslag voor drie belastingheffingen (onroerende
zaakbelasting, inkomstenbelasting en de waterschapslasten).
Per welke datum wordt de waarde van de woning vastgesteld?
Op grond van de wet ligt het tijdstip waarop de gemeente de waarde
voor uw woning heeft vastgestelde (de waardepeildatum) twee jaar voor
de periode waarvoor de taxatie geldt. De waarde van de woning wordt
dus nu vastgesteld per 1 januari 1999.
Waarom valt de taxatie hoger uit dan wat in de afgelopen jaren steeds
als waarde van een woning gold?
Door de forse stijging van de huizenprijzen zijn de taxatiewaarden
hoger uitgevallen. Bij de waardebepaling gaat de gemeente uit van de
waarde in het 'economisch verkeer'. Dit is de waarde die een woning
heeft als deze leeg wordt verkocht.
Maakt de gemeente een taxatie van ieder pand?
Voor het taxeren gaat de gemeente uit van referentiewoningen die een
goed beeld moeten geven van de woningen in een bepaalde wijk. Niet
ieder pand wordt dus getaxeerd. Van iedere woning wordt wel een
taxatieverslag gemaakt. In dit verslag staan de gegevens die ten
grondslag liggen aan de waardevaststelling, zoals de
referentiewoningen.
Waar houdt de gemeente rekening mee bij het vaststellen van de waarde
van de woning?
In het taxatieverslag moeten de eventuele waardedrukkende factoren van
de woning waarmee de gemeente rekening heeft gehouden, zijn vermeld.
De belangrijkste hiervan zijn: erfdienstbaarheden, wettelijke
beperkingen (kapverbod, bepalingen in de huisvestingsverordening
etc.), beperkingen in de gebruiksmogelijkheden via een (toekomstig)
bestemmingsplan en overige contractuele verkoopbeperkende bepalingen,
zoals de aanwezigheid van olietanks, asbest, slechte staat van
onderhoud, ongunstige ligging en geluidsoverlast. Wanneer de gemeente
hier geen of onvoldoende rekening mee heeft gehouden, kunt u dat
aanvoeren in een bezwaarschrift tegen de vastgestelde waarde.
Ik ben het niet eens met de getaxeerde waarde van mijn woning. Hoe
teken ik bezwaar aan?
U moet binnen zes weken na de op de WOZ-beschikking vermelde
dagtekening een bezwaarschrift indienen bij burgemeester en wethouders
van uw gemeente. Bij de WOZ-beschikking moet u informatie krijgen over
de wijze waarop dit moet gebeuren. Als de gemeente uw bezwaarschrift
afwijst, dan kunt u daartegen beroep aantekenen bij de belastingkamer
van het gerechtshof. Wijst die het beroep af, dan kunt u uw verzoek
voorleggen aan de Hoge Raad. Bezwaar maken heeft zin als u kunt
aantonen dat uw woning op 1 januari 1999 minder waard was dan door de
gemeente is vastgesteld. U kunt de waarde checken via de 'WOZ-check'
van de 'vereniging eigen huis' op website www.eigenhuis.nl. Vraag in
ieder geval het taxatieverslag van uw woning op bij de gemeente.
Daarin staat vermeld hoe de waarde is vastgesteld, zodat u de
juistheid kunt controleren. De gemeente is verplicht u dit verslag te
geven (sommigen vragen hier wel een vergoeding voor).
Ik heb een nieuwe woning. Toch is er een waardebepaling per 1 januari
1999 vastgesteld. Hoe kan dit?
Wanneer u op 1 januari 2001 eigenaar/bewoner bent van een huis,
ontvangt u een beschikking. Volgens de wet mag de gemeente
bouwactiviteiten die na 1 januari 1999 zijn uitgevoerd, meetellen bij
het vaststellen van de waarde. Er wordt dus gedaan alsof uw woning er
op 1 januari 1999 al was.
De koop-/aanneemsom van mijn in 1998 opgeleverde woning is lager dan
de de waarde op mijn WOZ-beschikking per 1 januari 1999. Hoe kan
dit?
Voor het bepalen van de waarde van nieuwbouwwoningen wordt gekeken
naar de verkoopwaarde van vergelijkbare woningen. De koop-/aanneemsom
is niet altijd gelijk aan de vrije verkoopwaarde. Vooral bij woningen
waarbij de overheid een maximale verkoopprijs heeft vastgesteld, komt
dit voor. Veel van deze woningen zijn na de oplevering meer waard.
Bovendien is de prijs tot stand gekomen bij het sluiten van de
koop-/aannemingsovereenkomst en dat moment ligt vaak veel eerder dan
het moment van oplevering.
De waarde van mijn WOZ-beschikking ligt veel hoger dan die de gemeente
aanhield bij mijn eerdere aanslag onroerende zaakbelasting. Kan dit
zomaar?
Is de waardestijging van uw woning door de gemeente juist weergegeven,
dan kunt u hier niets tegen doen. De prijzen van huizen zijn in de
afgelopen vier jaar sterk gestegen. De 'vereniging eigen huis' heeft
daarom in augustus 2000 alle gemeenten opgeroepen de OZB-tarieven
dusdanig te verlagen dat de stijging van de WOZ-waarde van de woningen
wordt gecompenseerd. Daarnaast zijn gemeenten verzocht een
differentiatie toe te passen tussen de OZB-tarieven voor woningen en
die voor bedrijfspanden. Verder heeft Eigen Huis de gemeenten
opgeroepen om consumenten zo volledig mogelijk te informeren over de
financiële consequenties van de nieuwe taxatie. Inzicht in de
onderbouwing van de taxatiewaarde door middel van een taxatieverslag
met informatie over referentiewoningen levert een bijdrage aan het
terugdringen van het aantal bezwaarschriften.
Moet ik de waarde van de woning op de WOZ-beschikking ook aanhouden
voor de aangifte inkomstenbelasting 2000?
De waardepeildatum op de WOZ-beschikking is 1 januari 1999. Deze
waarde geldt vanaf 1 januari 2001: dat betekent dat u voor de aangifte
inkomstenbelasting 2000 de WOZ-waarde met de peildatum 1 januari 1995
(of in het geval van een wetsfictiegemeente 1994, 1993 of 1992) moet
aanhouden. Voor uw aangifte inkomstenbelasting 2001 gebruikt u pas
deze nieuwe WOZ-beschikking met peildatum 1 januari 1999! In de
uitgave 'Wet waardering onroerende zaken' van 'vereniging eigen huis'
staat vermeld wat de gevolgen zijn van de WOZ-waarde voor de
inkomstenbelasting, de vermogensbelasting en de waterschapsheffing.
Informatie
De 'vereniging eigen huis' heeft over de WOZ een uitgebreide uitgave
samengesteld. Deze uitgave legt uit wat de wet WOZ betekent voor uw
woonlasten en wanneer het zin heeft om bezwaar te maken tegen de
beschikking. Ook geeft de brochure aan hoe de taxatie wordt uitgevoerd
en zijn voorbeeld-bezwaarschriften opgenomen. De uitgave 'Wet
waardering onroerende zaken' kost voor leden 14 gulden en voor
niet-leden 17 gulden en is telefonisch te bestellen op telefoonnummer
033-4507570 of via website www.eigenhuis.nl.
Op de website www.eigenhuis.nl kunt u via een rekenmodule zelf de
waarde van uw woning op 1 januari 1999 controleren. Deze 'WOZ-check'
houdt niet alleen rekening met de verkochte woningen in de buurt en de
prijs waarvoor uw woning is gekocht, maar ook met de prijsontwikkeling
en de specifieke kenmerken van uw woning. Als de waarde volgens deze
WOZ-check lager is dan uw beschikking, dan kunt u nagaan of het de
moeite waard is om een bezwaarschrift in te dienen. Op de website van
'vereniging eigen huis' staat ook alle informatie over de bezwaar- en
beroepschriftenprocedure met voorbeelden. De WOZ-check kan voor meer
dan de helft van alle woningen worden uitgevoerd (voor hele dure of
hele aparte woningen zijn onvoldoende vergelijkende gegevens
beschikbaar). De kosten voor de WOZ-check bedragen 39 gulden voor
leden en 79 gulden voor niet-leden. U betaalt pas wanneer wordt
aangegeven dat er voldoende gegevens zijn om de waarde van uw woning
te bepalen.
Leden van 'vereniging eigen huis' die geen toegang tot internet hebben
kunnen via telefoonnummer 033 - 4507752 een vragenlijst aanvragen
waarop alle kenmerken van de woning kunnen worden ingevuld. De
WOZ-check wordt dan voor hen uitgevoerd. De kosten bedragen hiervoor
49 gulden. U betaalt alleen wanneer er voldoende gegevens zijn om de
waarde van uw woning te bepalen.
Voor telefonisch advies heeft de 'vereniging eigen huis' vanaf maandag
5 maart een speciale WOZ-helpdesk ingericht. Leden kunnen tussen 08.00
en 20.00 uur bellen met telefoonnummer 0900-1666777 (75 cent per
minuut), niet-leden met 0900-2666777 (1,50 gulden per minuut).