Titel: Toegezegde analyse gedifferentieerde overdrachtsbelasting
De Voorzitter van de vaste commissie
voor Financiën
Postbus 20 018
2500 EA s-Gravenhage
Datum
Uw brief (Kenmerk)
Ons kenmerk
26 maart 2001
AFP 2001-00195 M
Onderwerp
Toegezegde analyse gedifferentieerde overdrachtsbelasting
Tijdens de Algemene financiële beschouwingen van 3 oktober jl. heeft
de heer Vendrik namens de Tweedekamerfractie van GroenLinks gevraagd
om een verkennende notitie over de door GroenLinks in een persbericht
gepresenteerde gedachte om de huidige overdrachtsbelasting te
vervangen door een gedifferentieerde overdrachtsbelasting. De door mij
toegezegde analyse treft u hierbij aan.
De Staatssecretaris van Financiën,
Nadere analyse van de gedachte van GroenLinks inzake een
gedifferentieerde overdrachtsbelasting
Inleiding
Tijdens de Algemene financiële beschouwingen van 3 oktober jl. heeft
de heer Vendrik namens de Tweedekamerfractie van GroenLinks gevraagd
om een verkennende notitie over de door GroenLinks in een persbericht
gepresenteerde gedachte om de huidige overdrachtsbelasting te
vervangen door een gedifferentieerde overdrachtsbelasting met een
progressief tarief. De belasting wordt in die gedachte berekend over
de overdrachtsprijs, maar het tarief is hoger naarmate de winst op de
overgedragen woning hoger is. De winst wordt hierbij gedefinieerd als
het verschil tussen de oorspronkelijke aankoopprijs en de verkoopprijs
(op forfaitaire wijze gecorrigeerd voor de prijsontwikkeling en zo
nodig gecorrigeerd voor investeringen in de woning). Het toptarief kan
volgens GroenLinks aanzienlijk boven de huidige 6% liggen. Belangrijk
element is verder dat de overdrachtsbelasting voortaan zou worden
afgedragen door de verkoper, en niet door de koper. Deze
gedifferentieerde overdrachtsbelasting zou moeten leiden tot het
afremmen van de stijging van de woningprijzen. Een andere aanleiding
die in het persbericht wordt genoemd is de gedachte dat de sterkste
schouders de zwaarste lasten moeten dragen.
In deze notitie wordt de gedachte van GroenLinks van commentaar
voorzien. Deze notitie is in samenwerking met het Centraal Planbureau
opgesteld.
Directe effecten op de prijzen en op de netto-verkoopopbrengst van
bestaande koopwoningen
Op grond van de huidige wetgeving wordt 6 % overdrachtsbelasting
geheven op de verkoop van bestaande woningen, gebouwen en grond. Deze
wordt door de koper betaald. In 2000 was de totale opbrengst van de
overdrachtsbelasting ruim f 6 mld , waarvan naar schatting ruim f 4
mld betrekking had op woningen. Het budgettaire belang van de
overdrachtsbelasting is de afgelopen jaren sterk toegenomen. In 1995
bedroeg de opbrengst nog f 2,8 miljard. Bij de koop van
nieuwbouwwoningen is geen overdrachtsbelasting verschuldigd. Kopers
van deze woningen betalen een BTW-tarief van 19 %. De
overdrachtsbelasting verhoogt de brutoprijs van bestaande woningen
voor de koper. Onder brutoprijs wordt hier verstaan de aan de verkoper
te betalen prijs vermeerderd met de overdrachtskosten. Verkopers van
bestaande woningen innen de nettoprijs exclusief overdrachtskosten van
de door hen verkochte woningen. Dit is de prijs die door de
Nederlandse Vereniging van Makelaars en vastgoeddeskundigen (NVM) en
het Kadaster wordt geregistreerd en ook wordt gehanteerd voor
publicaties over de ontwikkeling van woningprijzen.
Het plan van GroenLinks laat de verkoper de overdrachtsbelasting
betalen in plaats van de koper en introduceert een progressief tarief
dat afhankelijk is van het verschil tussen de verkoopprijs en de
oorspronkelijke aankoopprijs. De gevolgen van het plan voor de
nettoprijs en de vermogenswinst zijn in belangrijke mate afhankelijk
van de mate van progressie in het tarief van de overdrachtsbelasting.
Er zijn verschillende mogelijkheden om de beoogde progressie in de
tariefstructuur vorm te geven. In de bijlage is een aantal voorbeelden
uitgewerkt.
Allereerst is een relatief eenvoudige tariefstructuur uitgewerkt,
waarbij de overdrachtsbelasting gekoppeld blijft aan de verkoopprijs,
maar stijgt met de behaalde vermogenswinst. Onder de voorwaarde van
budgetneutraliteit kan het tarief van de overdrachtsbelasting in een
dergelijke tariefstelling flink oplopen. In het voorbeeld loopt het
tarief op van 3 % naar 25 %. Een nadeel van deze systematiek is, dat
er schokeffecten kunnen optreden als de verkoopwinst net een
tariefgrens overschrijdt. In dat geval daalt de netto-opbrengst voor
de verkoper. Dit kan worden voorkomen, als er conform de systematiek
van de loon- en inkomstenbelasting een schijventarief wordt
geïntroduceerd, waarbij de vermogenswinst per schijf progressief wordt
belast. Een dergelijke variant is eveneens in de bijlage uitgewerkt.
Uit de voorbeelden blijkt dat het ook in het plan van GroenLinks
voordelig blijft voor de verkoper van een bestaande woning een zo hoog
mogelijke opbrengst voor zijn woning te verkrijgen. De verkoper heeft
dus vanuit de tariefstelling geen prikkel om zijn prijzen te matigen.
Effecten op de woningmarkt
De effecten van het plan op de prijs van koopwoningen hangen af van de
prijsgevoeligheid van vraag en aanbod van koopwoningen en de mate van
afwenteling van de overdrachtsbelasting. Deze bepalen immers de mate
waarin de prijzen van koopwoningen veranderen als gevolg van het plan.
Uit exercities met het woningkeuzemodel van het CPB blijkt dat de
vraag naar koopwoningen behoorlijk gevoelig is voor de prijs. Over
aanbodelasticiteiten is veel minder bekend. In het onderstaande is
aangenomen, dat vraag en aanbod van koopwoningen prijsgevoelig zijn.
Verder is uitgegaan van een markt met stijgende prijzen.
De gevolgen van het plan voor de woningmarkt kunnen worden
onderverdeeld in de effecten van de lastenverschuiving van koper naar
verkoper en het effect van het progressieve tarief. Verder zijn er
korte en lange termijneffecten. Allereerst enkele opmerkingen over de
korte termijneffecten.
Korte termijneffecten
Ongewijzigd tarief overdrachtsbelasting
In eerste instantie verschuiven de lasten van koper naar verkoper. Het
tarief van de overdrachtsbelasting blijft 6 %. Door de
lastenverschuiving daalt de brutoprijs voor de koper met 6 %. Omdat nu
de verkopers de overdrachtsbelasting moeten betalen, willen zij echter
een hogere prijs bedingen dan voorheen. Bij de oorspronkelijk
nettoprijs zijn vraag en aanbod op de woningmarkt niet meer in
evenwicht. Het aanbod is kleiner dan de vraag. Een nieuw evenwicht
komt tot stand bij een prijs die gelijk is aan de oorspronkelijke
brutoprijs. De netto-opbrengst voor de verkoper is 6% lager en
derhalve gelijk aan de oorspronkelijke nettoprijs. De verkoper heeft
dan de overdrachtsbelasting op de koper afgewenteld. De verschuiving
van de overdrachtsbelasting van koper naar verkoper heeft uiteindelijk
geen effect op de door de koper te betalen prijs. De door de NVM en
het Kadaster geregistreerde prijzen worden echter wel hoger, omdat nu
de officiële transactieprijs stijgt van de oorspronkelijke nettoprijs
naar de oorspronkelijke brutoprijs.
Progressief tarief overdrachtsbelasting
Introductie van een progressief tarief voor verkopers van bestaande
woningen heeft verschillende gevolgen voor de netto-verkoopopbrengst,
concurrentiepositie en doorstroming van diverse typen woningen. De
markt voor koopwoningen is niet homogeen. Inhoud van de woning,
kavelgrootte, aantal kamers en de locatie kunnen uiteenlopen. Verder
kan een onderscheid worden gemaakt tussen eengezins- en
meergezinswoningen, hoekwoningen, tussenwoningen en twee onder een kap
woningen. Daarnaast zijn er bestaande woningen en nieuwbouwwoningen.
Deze kenmerken bepalen gezamenlijk de prijs van de woning. Tussen de
verschillende categorieën koopwoningen bestaat een bepaalde mate van
concurrentie. Deze wordt beperkt door de verschillen in kenmerken. In
het onderstaande is eenvoudshalve een onderscheid gemaakt tussen
goedkope en dure koopwoningen. Dit onderscheid is in een markt met
stijgende prijzen en bij een overdrachtsbelasting met een progressieve
tariefstructuur van belang voor de hoogte van de overdrachtsbelasting.
Naarmate meer winst wordt geboekt bij de verkoop van de woning, moet
in het plan van GroenLinks meer belasting worden betaald. In het
algemeen zal meer (nominale) winst worden geboekt in het dure segment
van de woningmarkt. Bij eenzelfde procentuele waardestijging leveren
de dure woningen een grotere nominale winst op dan goedkope woningen.
Als gevolg hiervan zal de progressie in de overdrachtsbelasting
doorgaans toenemen naarmate de verkoopprijs hoger is, tenzij de
progressie wordt gekoppeld aan de relatieve winst. Hoewel uiteraard
ook bij goedkope woningen soms sprake kan zijn van grote nominale
waardestijgingen en bij duurdere woningen juist van kleine nominale
waardestijgingen, zal in de onderstaande analyse eenvoudshalve worden
aangenomen, dat de overdrachtsbelasting voor goedkope woningen lager
uitkomt dan de huidige 6% en voor dure woningen juist hoger.
Voor de verkoper in het goedkope segment betekent een en ander dat hij minder dan 6 % overdrachtsbelasting moet betalen, maar voor aanbieders van duurdere woningen geldt het omgekeerde1. Voor kopers van een bestaande woning vervalt ongeacht de verkoopprijs de onder het huidige systeem te betalen 6 % aan overdrachtsbelasting.
In het goedkope segment van de woningmarkt daalt de prijs voor de koper in eerste instantie met 6 % tot de prijs exclusief overdrachtsbelasting in de uitgangssituatie. Als gevolg van het progressieve tarief, zal in het goedkope segment de overdrachtsbelasting voor de verkoper minder dan 6 % bedragen. Het resulterende prijsniveau is hoger dan de oorspronkelijke nettoprijs, maar lager dan de oorspronkelijke brutoprijs. Voor de koper wordt een woning in het goedkope segment minder duur. De geregistreerde verkoopprijs wordt echter hoger. Dit geldt ook voor de netto-opbrengst voor de verkoper. Verkopers zijn immers pas bereid meer woningen aan te bieden als daartegenover een hogere netto-opbrengst staat.
In het dure segment van de woningmarkt worden woningen voor de koper eveneens (initieel) 6 % goedkoper . De prijs neemt af van de oorspronkelijke brutoprijs naar de oorspronkelijke nettoprijs. De aanbieder moet echter door het progressieve tarief een hoger percentage aan overdrachtsbelasting betalen. Deze hogere belasting berekent hij door aan de koper. De prijs zal derhalve toenemen. Het aantal verkochte woningen zal teruglopen. Dit komt, omdat een deel van de aspirant kopers uit de basissituatie wordt afgeschrikt door de hoge prijs die de verkopers in rekening willen brengen. De nieuwe evenwichtsprijs is hoger dan de oorspronkelijke brutoprijs en dus ook hoger dan de oorspronkelijke nettoprijs. De netto-opbrengst voor de verkoper is lager dan in de uitgangssituatie, omdat verkopers bij een lagere vraag genoegen nemen met een lagere netto prijs.
Conclusie inzake korte termijneffecten
Uit het vorenstaande volgt, dat het plan van GroenLinks niet leidt tot
een algehele prijsverlaging voor de koper van een woning. Uitgaande
van de veronderstelling dat de nominale winsten in het goedkope
segment lager dan gemiddeld zullen zijn, zou een tariefstructuur die
is gekoppeld aan de hoogte van de nominale winst in dit segment op
korte termijn bezien tot lagere brutoprijzen kunnen leiden, terwijl
bij deze veronderstellingen in het duurdere marktsegment de
brutoprijzen voor de koper juist hoger worden. De nettoprijs gaat in
beide segmenten omhoog.
Langere termijneffecten
Prijseffecten op het aanbod van nieuwbouwwoningen
In het voorgaande zijn de effecten van het plan van GroenLinks op de kortere termijn besproken. Hieruit kwam naar voren dat het plan onder omstandigheden een stijging tot gevolg kan hebben van de prijzen op de koopmarkt in vergelijking met de geregistreerde (netto-)prijzen uit de uitgangssituatie. Deze prijsstijging werkt in beginsel door in de prijs van nieuwbouwwoningen en hiermee op de langere termijn ook in het aanbod van nieuwbouwwoningen in de koopsector. Een groter aanbod van koopwoningen heeft een verlagend effect op het prijspeil van deze woningen. De mate waarin de prijzen van bestaande woningen doorwerken in de nieuwbouwprijzen van koopwoningen is mede afhankelijk van het beleid. Tot nu toe wordt deze prijs in belangrijke mate bepaald door regulering van de gemeenten. Voorts zijn er aanwijzingen dat het aanbod van nieuwbouwwoningen nogal statisch is en meer door het overheidsbeleid (ruimtelijke ordening, bestemmingsplannen) wordt beïnvloed. Op grond hiervan is het minder waarschijnlijk dat het plan van GroenLinks op korte termijn via extra aanbod van nieuwbouwwoningen een substantiële daling van de prijzen op de koopmarkt zal bewerkstelligen. Op de langere termijn kan de aanpassing van het aanbod groter zijn. Uitgaande van een daling van de brutoprijzen van bestaande woningen in het goedkope segment en een stijging van de brutoprijzen in het dure segment, kan de vraag naar nieuwe woningen in het goedkope segment afnemen en in het dure segment toenemen. Een op deze verschuiving van de vraag afgestemde aanpassing van het aanbod van nieuwbouwwoningen, heeft een opwaartse invloed op de prijzen van bestaande goedkope koopwoningen en een temperende invloed op de prijzen van bestaande dure woningen in de koopsector.
Effecten op de doorstroming
Uitgaande van de eerder gehanteerde veronderstellingen, heeft het plan
ook gevolgen voor de doorstroming op de woningmarkt. In het goedkope
segment wordt de drempel lager voor huurders, die een goedkope
koopwoning vragen en voor doorstromers binnen het goedkope segment van
de koopmarkt. Kopers op deze markt kunnen immers een lagere brutoprijs
voor hun woning gaan betalen dan voorheen. Omdat de prijsverhouding
tussen bestaande woningen en nieuwbouw in dit marktsegment gunstiger
wordt voor de bestaande bouw, kan er een (beperkte) vraagverschuiving
optreden ten gunste van de bestaande koopwoning.
Het plan heeft echter een negatieve invloed op de doorstroming naar en
binnen het dure segment. De overdrachtsbelasting werpt een extra
drempel op voor doorstromers uit het goedkope segment die naar het
duurdere deel van de koopvoorraad willen verhuizen. Dit betekent dat
ook minder ruimte vrijkomt voor huurders die op zoek zijn naar een
goedkope koopwoning. Ook wordt verhuizen binnen het dure segment
minder aantrekkelijk. Kopers in dit deel van de markt gaan na
uitvoering van het plan meer voor hun woning betalen2. Verkopers van
een dure woning (doorstromers en uitstromers) krijgen een lagere netto
opbrengst en zullen dus minder snel hun woning te koop aanbieden. Aan
de andere kant worden nieuwbouwwoningen goedkoper ten opzichte van de
bestaande bouw, waardoor de vraag enigszins zal verschuiven in de
richting van nieuwbouw.
Als gevolg van de bovengenoemde effecten, zal tevens een verschuiving
tussen de segmenten optreden. De vraag naar woningen in het goedkope
segment zal toenemen. De prijs van woningen in dit segment zal
hierdoor ook toenemen.
Overige kanttekeningen
Naast de bovenstaande kanttekeningen met betrekking tot de
haalbaarheid van de doelstellingen van de invoering van een
gedifferentieerde overdrachtsbelasting, is van belang dat er sprake
zou zijn van een ingrijpende wijziging van het karakter van de
overdrachtsbelasting. Feitelijk zou deze gedachte neerkomen op het
vervangen van de huidige overdrachtsbelasting door een beperkte
vermogenswinstbelasting. Zoals bij de in het kader van de
belastingherziening 2001 gevoerde discussie over de invoering van box
3 is aangegeven, zijn er belangrijke bezwaren verbonden aan een
vermogenswinstbelasting. Naast de hoge administratieve lasten, is in
dit kader met name de onvoorspelbaarheid van de opbrengst van een
dergelijke belasting een belangrijk element. In (langere) perioden van
dalende verkoopprijzen zal een gedifferentieerde overdrachtsbelasting
tot een minimale opbrengst leiden en, bij het (logischerwijs) in
aanmerking nemen van vermogensverliezen, zelfs tot een negatieve
opbrengst. Aan de in het persbericht genoemde randvoorwaarde, dat de
voorgestelde variabilisatie budgettair neutraal dient te zijn, zal
derhalve in het algemeen niet worden voldaan.
In het persbericht wordt overigens in het midden gelaten of de
differentiatie zou gelden voor alle transacties die thans onder de
overdrachtsbelasting vallen of uitsluitend voor transacties in de
particuliere sfeer. Indien de differentiatie ook zou gelden bij
transacties in de ondernemingssfeer, zouden gerealiseerde
vermogenswinsten in feite dubbel worden belast; de gerealiseerde
vermogenswinst wordt immers in beginsel ook in de winstbelasting
betrokken. Anderzijds zou het uitzonderen van dergelijke transacties
betekenen dat de uitvoeringslasten van de overdrachtsbelasting
aanzienlijk zouden toenemen als gevolg van het naast elkaar van kracht
zijn van twee verschillende systemen. Bovendien zou er bij panden in
gemengd gebruik naar verwachting een verschuiving optreden van
privévermogen naar ondernemingsvermogen.
Met betrekking tot de administratieve lasten wordt verder opgemerkt,
dat het onontkoombaar zou zijn om bij de vaststelling van de winst
rekening te houden met kosten van verbetering. Bij iedere verkoop van
een woning zou derhalve moeten worden vastgesteld welk deel van de
verkoopwinst samenhangt met de tijdens de bezitsperiode gemaakte
kosten van verbetering. Een complicatie hierbij is, dat het veelal
lastig is onderscheid te maken tussen kosten van onderhoud en kosten
van verbetering, waardoor de regeling erg conflictgevoelig wordt. De
door GroenLinks als mogelijkheid genoemde forfaitaire benadering van
de jaarlijkse kosten van verbetering zou gelet op het forse financiële
belang dat hier voor de verkoper onder omstandigheden mee kan zijn
gemoeid geen acceptabele optie zijn.
Om materieel terugwerkende kracht te voorkomen zou het verder voor de
hand liggen om waardestijgingen die zijn ontstaan in de periode voor
de inwerkingtreding van een dergelijke gedifferentieerde
overdrachtsbelasting buiten beschouwing te laten bij de vaststelling
van de verschuldigde belasting. Dat zou echter betekenen dat binnen
zeer korte tijd alle woningen zouden moeten worden gewaardeerd naar de
waarde in het economische verkeer op de datum van invoering van het
voorstel, hetgeen uitvoeringstechnisch niet haalbaar zou zijn.
Eventueel zou hierbij gebruik kunnen worden gemaakt van de
WOZ-waarden. Nadeel is dat bij de vaststelling van de nieuwe
WOZ-waarden wordt uitgegaan van de waardepeildatum die twee jaar voor
de aanvang van een nieuw WOZ-tijdvak ligt, maar de per die datum
vastgestelde waarde pas bekend is na het begin van het nieuwe
WOZ-tijdvak. Voorts zal het verschil tussen de WOZ-waarde en de
actuele waarde in het economische verkeer groter worden naarmate de
periode tussen de waardepeildatum en de datum van inwerktreding langer
wordt. Overigens zal bij het gebruik van WOZ-waarden als startpunt
voor de gedifferentieerde overdrachtsbelasting, anders dan thans, niet
alleen een in de ogen van de belastingplichtige te hoge WOZ-waarde tot
bezwaren leiden, maar geldt dit onder omstandigheden eveneens bij een
te lage vaststelling.
Ten slotte wordt opgemerkt dat een overdrachtsbelasting waarbij zoals
GroenLinks voorstelt de feitelijke verkoopprijs als grondslag in
aanmerking wordt genomen, met name bij transacties in de familiesfeer
mogelijkheden biedt om overdrachtsbelasting te besparen. Onder de
huidige overdrachtsbelasting is de verkrijger van een woning in
beginsel 6% overdrachtsbelasting verschuldigd over de waarde in het
economische verkeer. De waarde in het economische verkeer wordt
minimaal gesteld op het bedrag van de tegenprestatie. Anders dan in
het persbericht wordt gesteld treedt ook een verandering van de
heffingsgrondslag op, indien het vaste tarief van 6% over de (minimaal
op het bedrag van de tegenprestatie gestelde) waarde in het
economische verkeer wordt vervangen door een variabel tarief over de
verkoopprijs. Als de waarde in het economische verkeer hoger is dan de
verkoopprijs, zou de overdrachtsbelasting immers niet langer worden
berekend over de (hogere) waarde in het economische verkeer, maar over
de verkoopprijs. Hoewel met de gedachte van de gedifferentieerde
overdrachtsbelasting nadrukkelijk is beoogd dat de verkoopprijs lager
wordt vastgesteld dan de (huidige) waarde in het economische verkeer -
het afremmen van de stijging van de woningprijzen is het doel - ,
leidt het derhalve ook tot (legale) mogelijkheden om bijvoorbeeld bij
transacties in de familiesfeer overdrachtsbelasting te besparen door
middel van het vaststellen van een lage verkoopprijs.
Conclusie
Het voorstel leidt tot een ingrijpende wijziging van het karakter van
de overdrachtsbelasting, terwijl het daarmee door GroenLinks beoogde
doel algemene afremming van de stijging van de woningprijzen en de
zwaarste lasten laten dragen door de sterkste schouders - naar
verwachting niet wordt bereikt. Het plan heeft in het algemeen geen
algehele prijsdaling voor de koper van bestaande woningen tot gevolg.
Uitgaande van de veronderstelling dat de (nominale) winsten in het
goedkope segment lager dan gemiddeld en in het dure segment hoger dan
gemiddeld zijn, kan het plan bij een tariefstructuur die gekoppeld is
aan de nominale winsten in het goedkope segment tot een daling van de
brutoprijzen leiden, maar zullen de brutoprijzen in het dure deel van
de markt de neiging hebben om te stijgen. De (geregistreerde)
nettoprijzen zullen in beide segmenten echter stijgen. Er kleven
bovendien praktische bezwaren aan het plan van GroenLinks. Verder zal
de veronderstelde budgetneutraliteit niet gemakkelijk kunnen worden
bereikt. Zo kan bij een prijsdaling een verlies bij verkoop optreden,
waardoor (bij consequente toepassing) de overdrachtsbelasting wegvalt.
Verder zijn aan het plan hoge administratieve lasten verbonden.
BIJLAGE
Ter illustratie van de effecten van de door GroenLinks voorgestelde
gedifferentieerde overdrachtsbelasting wordt onderstaand een variant
uitgewerkt3 met de volgende tariefstructuur:
Tabel 1: Voorbeeld tariefstructuur gedifferentieerde
overdrachtsbelasting
Tarief
bij winst van meer dan
maar minder dan
3%
25.000
6%
25.000
50.000
9%
50.000
75.000
12%
75.000
100.000
15%
100.000
125.000
18%
125.000
150.000
21%
150.000
200.000
25%
200.000
In de onderstaande tabel zijn voor een aantal situaties de effecten
weergegeven voor de te betalen belasting en de resterende
netto-winst.
Tabel 2: Uitwerking tariefstructuur uit tabel 1 voor aantal situaties
Aankoopprijs
verkoopprijs
brutowinst
Belasting
winst -/- belasting
250000
250000
7500
-7500
250000
295000
45000
17700
27300
250000
301000
51000
27090
23910
250000
305000
55000
27450
27550
250000
395000
145000
71100
73900
250000
405000
155000
85050
69950
250000
410000
160000
86100
73900
Uit tabel 2 volgt dat het voorstel - uitgaande van de in tabel 1 ter
illustratie opgenomen tariefstructuur - tot gevolg zou hebben dat een
hogere prijs onder omstandigheden weliswaar tot een lagere
netto-opbrengst zou leiden, maar dat in dat geval tevens een prikkel
ontstaat om de vraagprijs juist nog iets hoger vast te stellen. Zoals
uit de tabel volgt zou een verkoopprijs van f 301.000 bijvoorbeeld tot
een lagere netto-opbrengst voor de verkoper leiden dan een
verkoopprijs van 295.000. Bij een verhoging van de verkoopprijs naar
circa 305.000 of meer wordt de netto-opbrengst echter weer hoger dan
bij een verkoopprijs van 295.000.
De aan de in tabel 1 verbonden schokeffecten, die in dit voorbeeld
optreden rond de schijfgrenzen, zouden kunnen worden voorkomen door
een tariefstructuur, waarbij conform de tariefstructuur in de loon- en
inkomstenbelasting het hogere tarief alleen wordt toegepast op het
deel van de grondslag dat de ondergrens van de schijf overschrijdt. In
tabel 3 is ter illustratie een dergelijke tariefstructuur uitgewerkt.
Tabel 3: Voorbeeld meer geleidelijke tariefstructuur gedifferentieerde
overdrachtsbelasting
bij winst van meer dan
Maar minder dan
is de verschuldigde belasting gelijk aan de optelsom van:
a. 3% van de aankoopprijs;
b. het in kolom III genoemde bedrag;
c. het in kolom IV genoemde tarief vermenigvuldigd met het deel van
de winst dat het in kolom I genoemde bedrag overtreft
I
II
III
IV
25.000
3%
25.000
50.000
750
6%
50.000
75.000
2250
9%
75.000
100.000
4500
12%
100.000
125.000
7500
15%
125.000
150.000
11250
18%
150.000
200.000
15750
21%
200.000
26250
25%
Bij een dergelijke tariefstructuur vervalt onder alle omstandigheden -
afgezien van de niet-realistische optie van een tarief van meer dan
100% - de prikkel voor de verkoper om de verkoopprijzen te matigen.
Iedere gulden aan hogere verkoopprijs leidt in dit geval immers tot
een hogere netto-opbrengst. In tabel 4 is ter illustratie voor de in
tabel 2 genoemde situaties weergegeven wat bij de in tabel 3 opgenomen
tariefstructuur de effecten zijn voor de te betalen belasting en de
resterende netto-winst.
Tabel 4: Uitwerking tariefstructuur uit tabel 3 voor in tabel 2
opgenomen situaties
Aankoopprijs
verkoopprijs
brutowinst
belasting
winst -/- belasting
250000
250000
7500
-7500
250000
295000
45000
9450
35550
250000
301000
51000
9840
41160
250000
305000
55000
10200
44800
250000
395000
145000
22350
122650
250000
405000
155000
24300
130700
250000
410000
160000
25350
134650
Zowel in tabel 1 als in tabel 3 is uitgegaan van een tariefstructuur,
waarbij de hoogte van het tarief afhankelijk is van de absolute
waardestijging. Het is uiteraard ook denkbaar om uit te gaan van de
relatieve waardestijging ten opzichte van de aankoopprijs. Een
dergelijke uitwerking zou echter in mindere mate tegemoet komen aan de
(neven-)doelstelling van het plan van GroenLinks om de sterkste
schouders de zwaarste lasten te laten dragen.
Ook bij de in tabel 1 opgenomen tariefstructuur zou die doelstelling
overigens naar verwachting niet daadwerkelijk worden gerealiseerd. De
verkoper zal de te betalen overdrachtsbelasting naar verwachting
zoveel mogelijk proberen door te berekenen in de verkoopprijs. De
hogere lasten worden in dat geval niet gedragen door de verkopers,
maar door de kopers.