Vastgoedbevak naar Belgisch recht
Bospleinlaan 5
1000 Brussel
HR Brussel 550.780 - BTW BE 434.797.847
Dividenduitkering conform de verwachtingen en realisatie van belangrijke
investeringen
De Algemene Vergadering van aandeelhouders van Retail Estates nv heeft
tijdens haar zitting van 7 juni 2002 de resultaten van het boekjaar
2001-2002, dat afliep op 31 maart 2002, goedgekeurd.
1. Profiel
Retail Estates nv is een vastgoedbevak naar Belgisch recht,
gespecialiseerd in investeringen in perifeer winkelvastgoed. Dit zijn
panden met een bebouwde oppervlakte tussen 500 en 10.000 m², die
gelegen zijn aan de rand van woonkernen of langs invalswegen naar
stedelijke centra. De panden worden hoofdzakelijk verhuurd aan
detailhandelsondernemingen actief in de sectoren voeding, kleding,
schoenen, decoratie, electro, enz.
Per 31 maart 2002 bestond de portefeuille uit 128 winkelpanden met een
totale winkelruimte van 121.035 m² en een totale waarde van ongeveer
97,69 miljoen EUR (Cushman & Wakefield H&B, vrij op naam). Retail
Estates nv is genoteerd op Euronext Brussel.
2. Belangrijke activiteiten van het voorbije boekjaar (01/04/2001 -
31/03/2002)
Investeringen:
Afgelopen boekjaar werden 10 perifere winkelpanden aangekocht voor een
totale prijs van 7,61 miljoen EUR (vrij op naam). Verder werd de
verbouwing gerealiseerd van een garagepand te Mechelen tot twee
baanwinkels, voor een totale investering (inclusief verbouwingskost)
van 1,80 miljoen EUR (vrij op naam).
Desinvesteringen:
Een baanwinkel te Marche-en-Famenne werd verkocht voor 743.681 EUR
(kosten koper), met een meerwaarde van 501.695 EUR ten opzichte van de
historische boekwaarde. De geschatte waarde per 31 maart 2001 bedroeg
411.050 EUR (vrij op naam). Verder werd de verkoop gerealiseerd van een
opslagruimte gelegen te Zele, voor 272.683 EUR (kosten koper), met een
minderwaarde van 34.008 EUR ten opzichte van de historische boekwaarde.
De geschatte waarde per 31 maart 2001 bedroeg 313.048 EUR (vrij op
naam).
3.
4. Belangrijke gebeurtenissen na balansdatum
In de loop van het afgelopen boekjaar heeft Retail Estates nv een
controle ondergaan op de diverse belastingsaangiften met betrekking tot
de boekjaren 1998, 1999 en 2000.
Naar aanleiding van deze controles werden diverse berichten van
wijziging betekend aan Retail Estates nv, waarbij in hoofdzaak de
berekeningsbasis van de zogenaamde 'exittaks' in vraag werd gesteld. In
de aangiften werd uitgegaan van een waardering op basis van de
geschatte waarde van de gebouwen, kosten koper, daar waar de
belastingsadministratie uitgaat van een hogere waardering die de waarde
vrij op naam benadert.
Retail Estates nv heeft bezwaar aangetekend tegen deze aanslagen,
waarover de belastingsadministratie zich nog niet heeft uitgesproken.
Het is onwaarschijnlijk dat de belastingsadministratie zich tijdig zal
uitspreken, daar bij het hoofdbestuur een afwachtende houding wordt
aangenomen naar aanleiding van wat er in diverse werkgroepen voorbereid
en besloten zal worden aangaande de bevaks. In dit geval zal de
vennootschap een proces aanspannen bij de bevoegde fiscale rechtbank.
Retail Estates nv heeft in dit kader voldoende provisies aangelegd.
5. Evolutie van de vastgoedportefeuille
1. Waardering en huurrendement
De vastgoeddeskundige Cushman & Wakefield H&B noteert in zijn
schattingsverslag per 31 maart 2002 een "like for like"
waardestijging van 2,97% ten opzichte van de taxatie van een jaar
voordien. De brutowaarde van de portefeuille per 31 maart 2002
bedraagt 97,69 miljoen EUR en de totale netto verkoopwaarde
(exclusief overdrachtkosten) 87,88 miljoen EUR.
Per 31 maart 2002 bedraagt het huurrendement van de totale portefeuille 8,5% van de geraamde waarde (vrij op naam).
Cushman & Wakefield H&B meldt onder andere in zijn
schattingsverslag:
"De waarde van de portefeuille steeg in verhouding tot 31 maart
2001 met 12,5%. Dit resultaat is enerzijds te danken aan de
aankoop van een 10-tal panden, stuk voor stuk op uitstekende
locaties. In de huidige baanwinkelmarkt, waar het aanbod van
kwalitatieve panden uiterst schaars is, kan dit als een
belangrijke verwezenlijking worden beschouwd. Anderzijds verdient
ook de succesvolle ontwikkeling van het project te Mechelen een
vermelding, daar ze eveneens heeft bijgedragen tot voornoemde
groei.
In verhouding tot de taxatie per 31/03/2001 wordt een "like for
like" waardestijging genoteerd van 2,97%, wat in overeenstemming
is met de evolutie van de gezondheidsindex gedurende deze periode.
De nettowaarde van de portefeuille steeg in verhouding tot de taxatie per 31/03/2001 met 13,87%. De extra groei in vergelijking met de brutowaarde is uiteraard te verklaren door de verlaagde registratierechten in Vlaanderen (van 12,5% naar 10%)..."
2.
3. Bezettingsgraad
De bezettingsgraad per 31 maart 2002 bedraagt 98,7%. Dit goede
resultaat betekent een bijna volledige verhuring van de Belgische
portefeuille. In de Luxemburgse portefeuille is geen leegstand.
4. Intrinsieke waarde per aandeel (exclusief dividend)
De intrinsieke waarde van het aandeel bij een vastgoedwaardering
"vrij op naam", de gehanteerde methode, steeg van 30,81 EUR per 31
maart 2001 tot 32,08 EUR per 31 maart 2002. Deze stijging vindt
zijn oorsprong in meerwaarden, voortvloeiende uit een hogere
waardering in het rapport per boekjaareinde van Cushman &
Wakefield H&B: in Luxemburg werd de portefeuille meer dan 250.000
EUR hoger geschat, in België bedroeg de stijging ca 2,25 miljoen
EUR, terwijl bij verkoop van panden meer dan 400.000 EUR
gerealiseerd werd.
De intrinsieke waarde per aandeel berekend op "kosten koper"
evolueerde naar 27,16 EUR
5. Beurskoers
Vanaf de zomer van 2001 kenden de Belgische vastgoedbevaks een stijging
van de beurskoersen, mede ondersteund door een daling van de lange
termijnrente (OLO 10 jaar) van ca. 5,4% in het voorjaar naar 4,6% in
november 2001. Naar het jaareinde van 2001 maakte de koers van Retail
Estates nv een inhaalbeweging naar een waarde van ca. 29 EUR. De
hoogste koers van het jaar (31,00 EUR) werd genoteerd op 7 januari
2002, de laagste koers (25,50 EUR) op 16 juli 2001.
Tijdens het boekjaar steeg de koers van 27,07 EUR per 2 april 2001 naar
28,95 EUR per 29 maart 2002.
6. Geconsolideerde resultaten van het boekjaar afgesloten op 31/03/2002
Geconsolideerde resultatenrekening* 2002 2001 2000
in 000 EUR in 000 EUR in 000 EUR
A. Operationele resultaten
Bedrijfsopbrengsten 7.998 7.347 7.279
Waarvan huren 7.947 7.276 7.272
Bedrijfswinst 6.278 5.758 5.747
Financieel resultaat (1.177) (842) (1.017)
Resultaat uit gewone 5.101 4.916 bedrijfsuitvoering 4.730
Belastingen (95) 0 (3)
Operationele winst (verlies) 5.005 4.916 4.727
B. Resultaten op de portefeuille
Gerealiseerde meer (minder)waarde 401 198 (79)
Schommelingen in de marktwaarde 2.500 1.689 9.922
Resultaten op de portefeuille 2.901 1.887 9.843
C. Uitzonderlijke resultaten (85) 0 (6)
Resultaat van het boekjaar 7.821 6.803 14.564
Schommelingen in de marktwaarde (2.506) (1.689) (9.922)
Te bestemmen resultaat van het 5.315 5.114 4.642
boekjaar
* Voorstelling volgens de van de Minister van Economische Zaken
verkregen afwijking.
Recente acquisities en indexaties resulteerden in een stijging van de
bedrijfswinst met 9,03% ten opzichte van 31 maart 2001. Investeringen
binnen de reserve van de schuldgraad verhoogden de financiële lasten.
De operationele winst steeg met 1,81% tot 5.005 (000) EUR in 2002.
Geconsolideerde Balans 2002 2001 2000
in 000 EUR in 000 EUR in 000 EUR
Eigen vermogen 78.161 75.179 73.013
Schulden (excl.dividend over 2001) 26.817 23.156 20.793
Balanstotaal 105.130 98.371 93.867
Investeringswaarde gebouwen (C&W 97.687 86.805 H&B) 82.996
7. Enkelvoudige jaarresultaten van Retail Estates n.v.
Enkelvoudige resultatenrekening 2002 2001 2000
in 000 EUR in 000 EUR in 000 EUR
A. Operationele resultaten
Bedrijfsopbrengsten 7.403 6.761 7.045
Waarvan huren 7.342 6.671 7.041
Bedrijfswinst 5.855 5.294 5.567
Financieel resultaat (947) (584) (871)
Resultaat uit gewone 4.908 4.710 bedrijfsuitvoering 4.696
Belastingen 0 0 (3)
Operationele winst (verlies) 4.908 4.710 4.693
B. Resultaten op de portefeuille
Gerealiseerde meer (minder)waarde 401 198 (79)
Schommeling in de marktwaarde 2.247 1.218 8.412
Resultaten op de portefeuille 2.648 1.416 8.333
C. Uitzonderlijke resultaten (99) 0 (6)
Resultaat van het boekjaar 7.457 6.126 13.020 Schommeling in de marktwaarde (2.253) (1.218) (8.412) Te bestemmen resultaat van het 5.204 4.908 boekjaar 4.608
Enkelvoudige balans 2002 2001 2000
in 000 EUR in 000 EUR in 000 EUR
Eigen vermogen 70.824 68.275 66.989
Schulden (incl.dividend over 2001) 31.545 27.913 25.411
Balanstotaal 102.485 96.224 92.460
Investeringswaarde gebouwen (C&W 89.513 78.971 75.633
H&B)
8.
9. Dividend
De Algemene Vergadering van 7 juni 2002 heeft beslist een bruto
dividend van 2,1500 EUR toe te kennen. Het netto dividend per aandeel
bedraagt 1,8275 EUR. De dividenden worden vanaf 2 juli 2002 betaalbaar
gesteld.
10. Commissaris
De boekhoudkundige gegevens per 31 maart 2002 werden gecontroleerd door
de Commissaris PricewaterhouseCoopers, vertegenwoordigd door Luc
Discry, die als volgt concludeert in zijn verslag van 24 mei 2002:
"Naar ons oordeel, rekening houdend met de toepasselijke wettelijke en
bestuursrechtelijke voorschriften in België, geeft de jaarrekening
afgesloten op 31 maart 2002 een getrouw beeld van het vermogen, van de
financiële toestand en van de resultaten van het geconsolideerde geheel
en wordt een passende verantwoording gegeven in de toelichting."
11. Vooruitzichten
Bij ongewijzigde omstandigheden blijft de dividendverwachtingg per
jaareinde 31 maart 2003, zoals vooropgesteld ten tijde van de
kapitaalverhoging in maart 1999, gehandhaafd op een brutocoupon van
2,1592 EUR en een nettocoupon van 1,8344 EUR.
12. Agenda van de aandeelhouder
* Betaalbaarstelling dividend: vanaf 2 juli 2002
* Bekendmaking kwartaalresultaten (kwartaal I): 1 2stede week
oktoberseptember 2002
* Bekendmaking halfjaarresultaten 2002-2003: 2de helft december 2002
* Bekendmaking kwartaalresultaten (kwartaal III): 12stede week aprilmaart
2003
* Algemene vergadering boekjaar 2002-2003: vrijdag 6 juni 2003
* Bekendmaking jaarresultaten boekjaar 2002-2003: vrijdag 6 juni 2003