RABOBANK NEDERLAND
Rabobank voorziet geen grote daling huizenprijzen
Economen van Rabobank Nederland, marktleider op de hypothekenmarkt,
voorzien geen grote daling van de huizenprijzen. Ze voorzien een
nominale gemiddelde jaarlijkse prijsstijging van koopwoningen van 2
tot 4% tot 2006.
Dit is te lezen in het themabericht van de Stafgroep Economisch
Onderzoek dat vandaag is uitgegeven, getiteld: 'Prijsdaling van
Nederlandse koopwoningen?'.
Het bericht is geschreven als reactie op een recente publicatie van
PricewaterhouseCoopers, waarin flinke huizenprijsdalingen worden
voorspeld.
Gegeven het economische beeld, de renteverwachtingen en de te
verwachten (lage) bouwproductie voorziet de Rabobank de komende jaren
een evenwichtsherstel van vraag en aanbod op de markt voor
koopwoningen.
Rabobank is het niet eens met de conclusie uit het rapport van
PricewaterhouseCoopers, dat de huizenprijzen in Nederland de komende
2-3 jaren zullen dalen. Gezien het hele scala aan vraag- en
aanbodfactoren die de koopwoningmarkt beïnvloeden verwacht de Rabobank
geen dusdanige omslag in de vraag-aanbod-verhouding, dat substantiële
prijsdalingen daarvan het gevolg zijn.
Bovenstaande conclusies worden onderbouwd in het hierboven genoemde
themabericht. Dit themabericht is terug te vinden op
www.rabobankgroep.nl/kennisbank (klik op actueel) en is tevens
bijgevoegd bij dit persbericht.
Over de Rabobank Groep
De Rabobank Groep is een brede financiële dienstverlener. Door de
coöperatieve grondslag is de Rabobank Groep er primair voor de klant.
Alle onderdelen van de Groep werken nauw samen om de klanten tegen de
best mogelijke prijskwaliteitsverhouding een breed pakket aan te
bieden van financiële diensten en producten zoals betalen, sparen,
lenen, verzekeren en beleggen. De Groep bestaat uit circa 360
zelfstandige lokale coöperatieve Rabobanken met gezamenlijk ruim
925.000 leden en uit bekende dochterondernemingen als Robeco,
Interpolis, Schretlen en Co, Effectenbank Stroeve, Rabobank
International, De Lage Landen, Rabo Vastgoed en Gilde Investment.
Internationaal is de groep met 143 vestigingen vertegenwoordigd in 34
landen. De Rabobank heeft de hoogste waarderingen voor
kredietwaardigheid van de grote ratinginstituten. De Rabobank Groep
heeft op de Nederlandse thuismarkt 9 miljoen particuliere en zakelijke
klanten en is marktleider op vrijwel alle gebieden van financiële
dienstverlening.
Themabericht 2002/15
Prijsdaling van Nederlandse koopwoningen?
Onlangs heeft een recente publicatie van PricewaterhouseCoopers (PwC),
waarin de prijsontwikkeling van koopwoningen in Europa werd bekeken,
veel aandacht getrokken. Een opvallende conclusie uit dit rapport, een
daling van de huizenprijzen in Nederland in de komende drie jaar,
wordt op het eerste gezicht op indrukwekkende wijze onderbouwd met
statistische verbanden en een economisch model. Wat blijft er echter
van deze conclusie over na een kritische beschouwing van de analyse
van PwC?
Evenwicht tussen huizenprijzen en inkomens
De onderzoekers bij PwC constateren, dat de gemiddelde huizenprijs
uiteindelijk in een vaste verhouding staat tot het gemiddeld
persoonlijk beschikbaar inkomen. In de praktijk fluctueert de
huizenprijs op korte termijn echter heftiger dan het inkomen, zodat
voortdurend sprake is van tijdelijke afwijkingen van deze vaste
verhouding tussen huizenprijs en inkomen. Uiteindelijk zal de mutatie
van de huizenprijs in deze visie echter onherroepelijk in de pas
moeten blijven lopen met de inkomensontwikkeling.
Met deze benadering van de huizenmarkt hebben de analisten van PwC een
zogenoemd 'error-correction model' opgezet. Hierin is de huizenprijs
zodanig gemodelleerd dat deze tendeert naar een evenwichtswaarde die
bepaald wordt door de historische verhouding tussen de huizenprijs en
het inkomen.
De korte termijn afwijkingen van het lange termijn evenwicht tussen
huizenprijzen en inkomen (de zogenoemde 'errors') worden volgens de
Fig. 1: Afwijking huizenprijs t.o.v. 'evenwicht' in NL
33)onderzoekers in Nederland veroorzaakt door veranderingen in de
lange rente, de inflatie, de productie van nieuwe woningen en door de
recente prijsverandering van koopwoningen.
Met het gevonden model analyseert PwC de huizenprijsontwikkeling van
een aantal Europese landen en waagt zich aan een aantal
voorspellingen.
Het model geeft als resultaat dat de huizenprijzen in Nederland zich
in 2001 maar liefst 30% boven de evenwichtswaarde bevonden (figuur 1).
Dit is in vergelijking met de uitkomsten voor andere Europese landen
erg hoog. Op basis van deze gegevens concludeert PwC dan ook dat de
huizenprijsontwikkeling in Nederland is doorgeschoten. Vervolgens
wordt daaraan de voorspelling gekoppeld dat de huidige afzwakking van
de huizenprijsstijging zich versterkt zal doorzetten en dat de
huizenprijzen in de komende drie jaar in reële termen zelfs zullen
dalen.
Kanttekeningen bij de PwC-studie
Er vallen bij de studie van PwC nogal wat kanttekeningen te plaatsen
bij de analyse en de conclusies.
Zo gaat het model uit van een lange-termijn evenwicht tussen de
huizenprijs en het beschikbaar inkomen per persoon. Het is voor de
Nederlandse huizenmarkt echter relevanter om rekening te houden met
het inkomen dat kan worden aangewend voor de hypothecaire
financiering. In 1983 en 1993 zijn namelijk de
financieringsmogelijkheden uitgebreid door de invoering van de
zogenoemde tweeverdienersregeling. Vanaf 1983 mocht in veel
Fig. 2: Ratio huizenprijs-inkomen per persoon
gevallen een deel van het inkomen van de partner meetellen bij het
bepalen van de maximale hypothecaire lening. Vanaf 1993 mag zelfs het
gehele inkomen van de partner meetellen.
Naast de tweeverdienersregeling hebben ook andere ontwikkelingen de
koopwoningmarkt en daarmee de relatie tussen huizenprijzen en inkomens
fundamenteel veranderd. Zo steeg het aantal tweeverdieners in de jaren
negentig en nam het aantal huishoudens van middelbare leeftijd ten
opzichte van andere leeftijdsgroepen sterk toe. Dit heeft bijvoorbeeld
de vraag naar duurdere koopwoningen opgestuwd. Ook hebben de
aanbieders van hypotheken in de jaren negentig met nieuwe producten
(beleggingshypotheek, aflossingsvrije hypotheek en allerlei
combinaties hiervan met de spaarhypotheek) de
financieringsmogelijkheden verruimd. Ook de rentedaling in de jaren
negentig, die de rente structureel op lagere niveaus lijkt te hebben
gebracht, heeft de financieringsmogelijkheden aanzienlijk verbeterd.
Verder kunnen natuurlijk ook de voorkeuren van de Nederlander zijn
veranderd. Als men bereid is om een groter deel van het inkomen uit te
geven aan wonen dan heeft dat invloed op de huizenprijs.
Kortom, op de Nederlandse hypotheekmarkt zijn door dit alles de
financieringsmogelijkheden per inkomen in de afgelopen 25 jaar
gestegen en daarmee ook de betaalbaarheid van koopwoningen. Hiermee
staat de aanname, dat de verhouding tussen inkomen en huizenprijzen
constant zou zijn, al behoorlijk op losse schroeven.
Grote onzekerheden bij voorspelling PwC
Een zeer opvallend aspect van de studie van PwC is, dat over de gehele
onderzochte periode van ongeveer 30 jaar de huizenmarkt slechts twee
keer in evenwicht was. De prijsontwikkeling wijkt eigenlijk altijd
substantieel af van het 'evenwicht' en doet dat ook voor langere
perioden. Zo dook de huizenprijs begin jaren tachtig onder het
'evenwichtsniveau' en bleef daar maar liefst tien jaar lang meer dan
10% onder liggen. Pas midden jaren negentig trokken de prijzen
voldoende aan om deze 'verstoring' te corrigeren. De huizenprijs lag
de afgelopen vijf jaar boven het modelmatig evenwicht. De afwijking
van het evenwicht is nu zodanig dat volgens het model van PwC dalende
huizenprijzen nodig zijn om het evenwicht tussen huizenprijzen en
inkomens te herstellen. De onderbouwing van dit scenario gaat
eigenlijk niet verder dan een verwijzing naar deze modeluitkomst; een
economische onderbouwing ontbreekt volledig.
Wèl geeft PwC bij haar voorspellingen aan, dat deze met een
behoorlijke portie onzekerheid omgeven zijn. In de conclusie worden de
projecties zelfs verder afgezwakt door te stellen dat de
modeluitkomst
'zou behelzen dat huizenprijzen langzamer stijgen dan het inkomen en
mogelijk zelfs zullen dalen, alhoewel de precieze schaal en timing van
deze correctie onzeker blijven'.
Gezien het feit dat de huizenprijs in het verleden zelden op haar
'evenwichtig' niveau lag en gegeven de onzekerheden bij de
modeluitkomsten van PwC ligt het voor de hand om de
huizenprijsontwikkeling eerst nader onder de loep te nemen.
Huizenprijsontwikkeling in perspectief
De eerste discussies over te forse huizenprijsstijgingen begonnen in
de tweede helft van de jaren negentig toen stijgingspercentages van
huizenprijzen van meer dan vijf procent per jaar werden genoteerd.
Deze prijsontwikkeling was echter goed verklaarbaar. Zo zijn zoals
gezegd in de jaren negentig de financieringsmogelijkheden aanzienlijk
verruimd (tweeverdienersregeling, toenemend aantal tweeverdieners,
nieuwe hypotheekproducten en rentedaling). Meer 'tijdelijke' elementen
die de huizenprijzen hebben opgestuwd en die wel enige jaren hebben
aangehouden zijn de impact van de forse huurstijgingen begin jaren
negentig (die kopen relatief aantrekkelijker maakten dan huren), de
toename van het aantal huishoudens van middelbare leeftijd (die een
sterke vraag lieten uitgaan naar koopwoningen, veelal in het hogere
segment), de gunstige inkomensontwikkeling (met name in de tweede
helft van de jaren negentig vanuit de hoogconjunctuur) en de
tekortschietende nieuwbouwproductie.
Al de bovenstaande argumenten zijn voor ons aanleiding om de
prijsontwikkeling in de jaren negentig in het algemeen als evenwichtig
te beschouwen. Toch onderkennen wij ook risico's, die met name in 1999
en 2000 in de huizenprijzen zijn geslopen. Een groot deel van de
prijsstijgingen in die jaren van respectievelijk 15,7% en 20% zijn
niet volledig verklaarbaar als we kijken naar de ontwikkeling van de
hypotheekrente en inkomens. Het doorschieten van de prijzen kan worden
verklaard uit 'sentiment'; de indertijd heersende gekte op de
woningmarkt. Het prijsniveau van koopwoningen is nu dusdanig hoog dat
verdergaande sterke prijsstijgingen zeer onwaarschijnlijk zijn
geworden. De vraag is echter of gezien de huidige afkoeling van de
prijsontwikkeling ook zal resulteren in een prijsdaling.
Prijscorrectie op de woningmarkt?
Natuurlijk rijst bij veel mensen onmiddellijk het schrikbeeld van eind
jaren zeventig, als er wordt gesproken over een prijscorrectie op de
woningmarkt. Indertijd volgde na jaren van zeer sterke prijsstijgingen
van koopwoningen een depressie die vijf jaar aanhield. Valt de huidige
situatie op de Nederlandse woningmarkt te vergelijken met die van eind
jaren zeventig?
De markt heeft inderdaad net als toen een periode van oververhitting
gekend. Maar de economische situatie is nu wezenlijk anders. De
Nederlandse economie is momenteel fundamenteel gezonder dan destijds,
als we bijvoorbeeld de overheidsfinanciën, de arbeidsmarkt en de
financiële positie van huishoudens in ogenschouw nemen. Dit jaar lijkt
de Nederlandse economie zich alweer te herstellen van een relatief
korte periode van laagconjunctuur. De vooruitzichten voor de
inkomensontwikkeling in de komende jaren zijn gunstig, mede door een
structureel krappe arbeidsmarkt. Ook verwachten wij geen sterk
oplopende rente. Tenslotte is de vermogenspositie van Nederlandse
huishoudens goed, omdat vele koopwoningen (aanzienlijk) meer waard
zijn dan de hypotheek die er op rust. Bovendien is het leeuwendeel van
de hypotheken met een relatief lange rentevaste looptijd gefinancierd
tegen een - in historisch perspectief - laag hypotheekrentetarief.
Daarbij kan de huiseigenaar zich vandaag de dag met
verzekeringsproducten indekken tegen inkomensverlies als gevolg van
werkloosheid of arbeidsongeschiktheid. Ook bieden spaarhypotheken een
dempende werking op de hypotheeklasten bij een rentestijging, omdat de
spaarpremie bij een hogere rente kan worden verlaagd. Kortom, het
grootste deel van de huizenbezitters kan wel tegen een stootje.
Dat was eind jaren zeventig wel anders. Een scherp oplopende rente
joeg de financieringskosten voor potentiële huizenkopers op en voor
vele huiseigenaren die met een variabele rente hun hypotheek hadden
gefinancierd. Daarbij stond de economie aan het begin van een diepe
depressie met een fors oplopende werkloosheid. Vele huiseigenaren
konden de maandelijkse financiële lasten, veelal van een
groeihypotheek, niet meer ophoesten en gedwongen verkopen waren het
gevolg. De vraag-aanbod-verhouding van koopwoningen draaide om en
sterke prijsdalingen waren het gevolg.
Gegeven de veel betere uitgangspositie van de huidige huiseigenaren,
doordat zij minder gevoelig zijn voor rentefluctuaties en vanwege het
betere economische fundament onder de woningmarkt, valt een omslag in
de algehele vraag-aanbod-verhouding op de koopwoningmarkt niet te
verwachten.
Toekomstverwachtingen
Naast de uitgangssituatie op de koopwoningmarkt zijn vooral de
verwachtingen voor de relevante factoren die de vraag naar en het
aanbod van koopwoningen bepalen van belang om in te schatten of de
huizenprijzen in Nederland zullen gaan dalen.
Wij verwachten een conjunctureel herstel van de Nederlandse economie
in de tweede helft van 2002 dat zich doorzet in 2003. Dit betekent dat
de inkomens zich in de komende jaren gunstig zullen ontwikkelen. Wèl
voorzien wij een lichte toename van de werkloosheid vanwege de
ontspanning op de arbeidsmarkt als gevolg van de laagconjunctuur in
2001 en de eerste helft van dit jaar. Het risico van een sterk
oplopende werkloosheid achten wij echter zeer beperkt. Dit komt met
name door het voorziene conjunctuurherstel en doordat de ontgroening
in Nederland het aantal nieuwkomers op de arbeidsmarkt beperkt.
Daarbij bereikt de naoorlogse babyboom nu de leeftijd waarop de kans
op instroom in de WAO toeneemt, zodat de uitstroom op de arbeidsmarkt
wellicht gaat toenemen. De arbeidsmarkt blijft door dit alles relatief
krap, wat een opwaartse druk onder de lonen legt.
Daarnaast voorzien we geen aanleiding voor een scherp oplopende lange
rente, zodat de hypotheektarieven in historisch perspectief relatief
laag blijven.
Fig. 3: Huizenprijzen en financieringsmogelijkheden
Tezamen met de gunstige inkomensontwikkeling verwachten we dat de
financieringsmogelijkheden ook de komende jaren verder toenemen, zij
het minder snel dan eind jaren negentig (zie figuur 3).
Tegenover de afgekoelde vraag naar koopwoningen blijft het aanbod
gematigd. Hierdoor blijft de koopwoningmarkt per saldo evenwichtig tot
krap. De verminderde vraag, veroorzaakt door de verslechterde
betaalbaarheid van koopwoningen (vanwege het hoge prijsniveau) en door
de conjunctuurvertraging en bijpassend negatief sentiment, heeft het
aanbod van bestaande woningen verruimd, doordat de verkooptijd is
opgelopen. Het nieuwbouwaanbod is daarentegen afgenomen en zal naar
verwachting voorlopig nog niet aantrekken.
Gegeven de verwachte ontwikkeling van de bouwproductie en het
conjunctuur- en rentebeeld zien wij in de nabije toekomst geen
aanleiding voor een scherpe correctie van huizenprijzen. Met andere
woorden, wij zien geen 'triggers' voor een generieke prijsdaling van
koopwoningen. Wij verwachten de komende jaren dan ook een toename van
de gemiddelde nominale huizenprijs rondom het inflatietempo en beneden
de stijging van het nominaal beschikbaar gezinsinkomen. Zo komt de
verhouding tussen huizenprijzen en inkomens vanzelf in evenwicht.
Slotbeschouwing
Een nadere beschouwing van de analyse van PwC levert ons het inzicht
op dat de gedane voorspellingen met zeer grote onzekerheden zijn
omgeven. De verwachte reële huizenprijsdaling die PwC voorziet in
Nederland kunnen we dan ook niet onderschrijven. Zo gaat de PwC-studie
uit van een constante verhouding tussen huizenprijzen en inkomens. In
werkelijkheid moeten we constateren dat de hypotheekmogelijkheden per
huishouden in Nederland de afgelopen 25 jaar dusdanig zijn verbeterd,
dat deze relatie zeker structurele wijzigingen heeft ondergaan.
Verder overheerst in de voorspellingen van PwC de eigenschap van hun
model, dat de verhouding tussen huizenprijzen en inkomens snel moet
herstellen, zodat prijsdalingen van koopwoningen op korte termijn
onvermijdelijk zijn. Naast de constatering dat het evenwicht tussen
huizenprijzen en inkomens nu wel eens hoger zou kunnen liggen dan in
het verleden, blijkt echter ook dat in het verleden de feitelijke
huizenprijs zeer aanzienlijk heeft afgeweken van wat door PwC als
evenwichtig wordt gekenmerkt.
Het valt niet te ontkennen dat de prijsontwikkeling van koopwoningen
in 1999 en 2000 niet geheel door rationele factoren valt te verklaren.
Sentiment heeft hier een belangrijke rol gespeeld. Nu het economisch
tij minder gunstig is, verschijnen zo nu en dan doemverhalen over de
Nederlandse woningmarkt in de media. Wij zien echter geen reden tot
paniek. Gezien het hele scala aan vraag- en aanbodfactoren die de
koopwoningmarkt beïnvloeden, verwachten wij evenwel geen dusdanige
omslag in de vraag-aanbod-verhouding, dat substantiële prijsdalingen
daarvan het gevolg zouden zijn. Indien de woningmarkt werkelijk zo
kwetsbaar zou zijn, zou deze in 2001 - het jaar waarin alles tegen
zat - zeker zijn ingestort. Dit is dus niet gebeurd. Integendeel, de
huizenprijzen en het aantal transacties ontwikkelden zich in het
eerste kwartaal zelfs verrassend positief. Gegeven het economisch
beeld (aantrekkende conjunctuur), de renteverwachtingen (lage
renteniveaus) en de te verwachten (lage) bouwproductie voorzien we de
komende jaren een evenwichtsherstel op de markt voor koopwoningen,
waarbij de inkomenstoename boven de zeer gematigde prijsstijging van
koopwoningen uitstijgt. Al met al verwachten wij een nominale
gemiddelde jaarlijkse prijsstijging van koopwoningen in de orde van 2
tot 4% tot 2006.
Juni 2002
85)
Voor de grafieken uit dit themabericht kunt u terecht op
www.rabobankgroep.nl/kennisbank klik op actueel
Voor inlichtingen: Paul van den Berg, externe communicatie Rabobank
Nederland
Telefoonnummer: 030-216 28 32
AANTAL FOUTIEVE KARAKTERS: 0
25 jun 02 14:46