De Voorzitters van de vaste commissies voor Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en Financiën uit de Tweede Kamer der Staten-Generaal
Postbus 20018
2500 EA Den Haag
Datum Uw brief Ons kenmerk (Kenmerk)
FIPULI 2002-457 M
Onderwerp
Zwartboek WOZ-taxaties van de Vereniging van WOZ-gedupeerden
In mijn brief d.d. 5 maart 2002 (kenmerk Fipuli 2002- 94 U) gaf mijn voorganger u - mede namens de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties - aan dat hij de Waarderingskamer om een reactie zou vragen op het door u aan hem voorgelegde rapport `WOZ-Tombola: Zwartboek WOZ-taxaties, landelijk probleem met Renkum als voorbeeld' van de Vereniging WOZ-gedupeerden. Die reactie heb ik ontvangen en treft u hierbij aan. Ik wijs u daarnaast op het volgende.
De Waarderingskamer geeft in het kader van haar toezichthoudende taak een oordeel over de kwaliteit van de taxaties, onder meer aan de hand van de door de gemeente ingediende rapportages. Als de gemeente de in deze beoordeling opgenomen aanpassingsvoorstellen niet overneemt, kan de Waarderingskamer op grond van artikel 21 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) het college van burgemeester en wethouders een aanbeveling doen omtrent de uitvoering van de wet. Zij gaat daartoe niet over dan na het college in de gelegenheid te hebben gesteld te worden gehoord.
Zoals ik reeds in antwoord op kamervragen heb aangegeven (Aanhangsel Handelingen II 2001/02, nr. 1210) heeft de Waarderingskamer haar toezicht op het gebruik van alle marktgegevens bij de waardebepaling en daarmee op de kwaliteit van de taxaties reeds geïntensiveerd. In dit kader is tevens van belang dat de Waarderingskamer heeft aangegeven dat bij feitelijke onvolkomenheden in de uitvoering zonodig eerder een aanbeveling zal worden gedaan.
Voorts is in antwoord op voornoemde kamervragen ingegaan op de voorgenomen regelgeving over de meer procesmatige aanpak van de uitvoering van de Wet WOZ en het toezicht daarop. Hierdoor zal de Waarderingskamer adequater toezicht kunnen uitoefenen en nog eerder inzicht kunnen krijgen in de WOZ-uitvoering, zodat indien nodig in een eerder stadium bijsturing plaatsvindt.
Deze brief stuur ik mede namens de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties.
DE STAATSSECRETARIS VAN FINANCIËN,
Steven R.A. van Eijck
---
Aan de Staatssecretaris van Financiën
de heer drs. W.J. Bos
Postbus 20201
2500 EE DEN HAAG
ons kenmerk bijlage(n) datum
02.1328 JG 21 maart 2002
betreft: Reactie zwartboek WOZ-taxaties van de Vereniging WOZ-Gedupeerden
Zeer geachte heer Bos,
Naar aanleiding van uw brief van 5 maart 2002 (kenmerk FIPULI 2002-97 M), waarin u vraagt om een reactie op het "Zwartboek WOZ-taxaties: landelijk probleem met Renkum als voorbeeld", berichten wij u het volgende.
De Vereniging van WOZ-Gedupeerden bestaat uit belastingplichtigen in de gemeente Renkum. Hoewel in het rapport enkele vergelijkingen worden gemaakt met regionale en landelijke cijfers, bevat het rapport geen landelijke analyse.
In hoofdlijnen komen in het rapport de volgende aandachtspunten naar voren:
a. de gehanteerde taxatiemethodiek is (te) onnauwkeurig;
b. uit de waardestijgingen ten opzichte van de WOZ-waarde naar de peildatum 1 januari 1994 blijkt dat de taxaties nu te hoog zijn;
c. het toezicht door de Waarderingskamer heeft gefaald;
d. de individuele voorbeelden van de leden van de vereniging.
Hieronder volgt puntsgewijs ons commentaar.
a. de gehanteerde taxatiemethodiek is (te) onnauwkeurig
Ten behoeve van het tweede WOZ-tijdvak zijn in de jaren 1999 en 2000 ruim 6,5 miljoen woningen getaxeerd naar de waardepeildatum 1 januari 1999. Voor de uitvoering van deze taxaties is gebruik gemaakt van verschillende taxatiemodellen die het mogelijk maken woningen systematisch met elkaar te vergelijken en met gerealiseerde verkoopprijzen. De gerealiseerde verkoopprijzen bepalen daarbij niet alleen de uitkomsten van de taxatie, maar worden ook in het taxatieverslag gebruikt om de waarde in de richting van de belasting
plichtige te onderbouwen. Het gebruik van systemen en modellen voor de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ en de belastingheffing is noodzakelijk om te voldoen aan de eisen die worden gesteld aan de objectivering van de heffingsmaatstaf. Voor een rechtvaardige belastingheffing is het immers essentieel dat gelijke gevallen gelijk worden beoordeeld en dat de onderlinge verhoudingen tussen de getaxeerde waarden correct zijn.
Het spreekt voor zich dat het taxeren van woningen, met of zonder gebruikmaking van genoemde modellen, eenvoudiger is naarmate woningen meer op elkaar lijken en naarmate er meer woningen van een bepaalde soort worden verkocht. Daarom is het taxeren van appartementen en rijtjeswoningen bijvoorbeeld aanzienlijk eenvoudiger dan het taxeren van vrijstaande woningen in het buitengebied. Aangezien de gemeente Renkum vergeleken met andere gemeenten verhoudingsgewijs veel individueel gebouwde woningen heeft en de door de vereniging geanalyseerde woningen nagenoeg uitsluitend behoren tot de categorieën vrijstaande woningen en twee-onder-een-kapwoningen, kunnen de gepresenteerde cijfers van de vereniging dan ook niet als maatgevend voor de taxatie van alle 6,5 miljoen woningen in ons land worden gezien. Het grootste deel van de woningen in ons land bestaat uit meergezinswoningen en complexgewijs of in een bouwstroom gebouwde eengezinswoningen.
De gehanteerde modellen maken het mogelijk dat, anders dan bij klassieke individuele taxaties, alle gerealiseerde en geanalyseerde verkoopprijzen worden benut voor de taxaties. Voor de kwaliteit van de uitkomsten van het taxatiemodel is het daarbij van groot belang of werkelijk alle verkoopprijzen zijn gebruikt.
Voor zover de uitspraken van de directeur van het taxatiebureau in het zwartboek al correct zijn aangehaald en indien zij in overeenstemming zijn met hetgeen hij bedoelde naar voren te brengen, kunnen deze uitspraken worden gekenschetst als ongelukkig en zijn naar ons oordeel niet maatgevend voor de wijze waarop vele mensen in Nederland de afgelopen jaren hebben gewerkt aan een zo zorgvuldig mogelijke taxatie van alle woningen en hebben bijgedragen aan de inmiddels bereikte kwaliteit van taxatiemodellen en -systemen. In het afleggen van het traject vanaf de taxaties voor de onroerend-goedbelastingen circa tien jaar geleden naar het volledig voldoen aan alle doelstellingen van de Wet WOZ is wel veel verbeterd, maar het einddoel nog niet bereikt.
Het gehanteerde systeem voor de taxatie van woningen bestaat niet alleen uit een "model" waarmee nagenoeg alle verkoopprijzen van woningen gebruikt kunnen worden voor het bepalen van een waarde en het geven van een onderbouwing. Het systeem bestaat ook uit analyses om de kwaliteit van de opgestelde taxaties te toetsen aan de markt. Met name dit laatst genoemde aandachtspunt is van groot belang voor de meer heterogene woningbouw die in de gemeente Renkum verhoudingsgewijs veel voorkomt. Zowel de kwaliteit van de taxatie, van de onderbouwing in de vorm van een taxatieverslag als van de kwaliteit van de toetsing aan de markt staat of valt met het gebruiken van alle gerealiseerde marktprijzen.
De Vereniging van WOZ-Gedupeerden geeft terecht, en geheel in overeenstemming met ons eerdere oordeel aan de gemeente Renkum van januari 2001, aan dat ten onrechte niet alle verkoopprijzen zijn betrokken bij de taxatie. Ook wij constateerden reeds dat dit een negatief effect op de kwaliteit van de taxaties zou kunnen hebben. Dit wordt echter niet veroorzaakt door de onnauwkeurigheid van de modellen zelf, maar door de wijze waarop deze zijn gevoed met marktgegevens en gebruikt voor het opstellen van taxatieverslagen.
Bij de bekendmaking van ons oordeel hebben wij de gemeente Renkum gewezen op de geconstateerde gebreken. Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Renkum is medegedeeld dat extra controles, te verrichten door de gemeente, op zijn plaats waren. Wij hebben bovendien de gemeente gevraagd om de noodzakelijke aanpassingen aan te brengen vóórdat de WOZ-beschikkingen en taxatieverslagen verzonden zouden worden. Op grond van het bepaalde in de Wet WOZ is de gemeente zelf verantwoordelijk voor het tijdig nemen van kwalitatief goede beschikkingen met al dan niet op verzoek een motivering in de vorm van een taxatieverslag die de vastgestelde waarde correct onderbouwt.
b. Uit de waardestijgingen ten opzichte van de WOZ-waarde naar de peildatum 1 januari 1994 blijkt dat de taxaties nu te hoog zijn
De woningen in de gemeente Renkum zijn gemiddeld met 96% in waarde gestegen. Dit gemiddelde heeft betrekking op een periode van vijf jaar, omdat Renkum een zogenoemde wetsfictiegemeente is met 1994 als vorige waardepeildatum. Deze waardestijging ligt enigermate boven het landelijk gemiddelde (circa 60% in vier jaar, overeenkomend met circa 75% voor een periode van vijf jaar). In het rapport wordt aangegeven dat meer Gelderse gemeenten een hogere stijging hebben dan het landelijk gemiddeld, hetgeen, naar wij aannemen, samenhangt met de aantrekkingskracht van deze regio op potentiële kopers. Gedurende een periode van vijf jaar zullen natuurlijk niet alle woningen exact dezelfde waardestijging ondergaan. Verschillende marktsegmenten (verschillende kernen, verschillende typen woningen, etc.) zullen afwijken van het gemiddelde, natuurlijk zowel naar boven als naar beneden. In het rapport wordt ook melding gemaakt van woningen die in hoge mate afwijken ten opzichte van het gemiddelde. Dit betreft stijgingen van meer dan 200% en zelfs incidenten waarbij de waarden tussen de 500 en 1000% zijn gestegen. Deze stijgingspercentages kunnen niet dienen als "bewijs" voor de stelling dat de huidige taxatie niet correct kan zijn. In bijvoorbeeld de volgende situaties kan een volstrekte juiste waardevaststelling leiden tot een terecht extreme stijging:
- het getaxeerde object is ten opzichte van het voorgaande belastingjaar ingrijpend verbouwd. Dit doet zich het meest duidelijk voor, wanneer de waarde in 2000 nog was gebaseerd op de waarde van een bouwkavel en in 2001 is het belastingobject inmiddels als gereedgekomen woning in gebruik genomen. Maar ook ingrijpende verbouwingen kunnen grote gevolgen hebben voor de waarde.
- het getaxeerde object heeft ten opzichte van het voorgaande belastingjaar een andere bestemming gekregen. Het meest voorkomende voorbeeld daarvan is een woning die op 1 januari 2000 nog een agrarische bestemming had en die op 1 januari 2001 een ruimere woonbestemming heeft. In de markt van "woonboerderijen" heeft deze woning een aanzienlijk hogere waarde gekregen.
- bij de voorgaande taxatie naar de peildatum 1 januari 1994 is een fout gemaakt die ertoe heeft geleid dat de waarde destijds (veel) te laag is vastgesteld. Wanneer de taxatie naar de waardepeildatum 1 januari 1999 wel correct is geschied, ontstaat automatisch een groot verschil ten opzichte van de "oude waarde". Een door een incidentele fout ontstane te lage taxatie bij de vorige peildatum leidt echter niet tot het recht op een nieuwe te lage taxatie.
Natuurlijk kan de extreme waardestijging ook ontstaan zijn door een incidentele fout in de nieuwe taxatie. Mocht dit het geval zijn dan is de bezwaar- en beroepsprocedure in het kader van de Wet WOZ er juist op gericht om dergelijke fouten te corrigeren. In laatste instantie is het oordeel met betrekking tot individuele gevallen voorbehouden aan de belastingrechter.
c. het toezicht van de Waarderingskamer heeft gefaald
Met betrekking tot de in het rapport geschetste technische onvolkomenheden in onze analyses, merken wij het volgende op.
De Vereniging WOZ-gedupeerden is van mening dat enkele door ons gehanteerde kengetallen ongeschikt zijn voor het krijgen van een zuiver beeld over de kwaliteit van de taxaties in een gemeente en dat wij de rapportages onvoldoende zorgvuldig hebben getoetst. Wij wijzen erop dat de gebruikte kengetallen nooit geïsoleerd beoordeeld mogen worden, maar altijd in de context van de volledige rapportage (gecombineerd met andere informatie over de desbetreffende gemeente) bezien moeten worden. De kwaliteit van vele duizenden taxaties in een gemeente kan natuurlijk nooit in één kengetal beschreven worden. De vereniging schetst daarbij een fictief voorbeeld waarin onjuiste taxaties toch leiden tot kengetallen (de aangehaalde ratio A en ratio B) die correcte taxatie-uitkomsten suggereren. De beschrijving is correct, maar in het beschreven voorbeeld zouden wij het fictieve probleem onderkend hebben door middel van vergelijking met bijvoorbeeld kengetallen voor deelgroepen.
Overigens komt het beschreven fictieve voorbeeld in het geheel niet overeen met de situatie in de gemeente Renkum. Bij de beoordeling die wij uitvoeren staat de aansluiting op de gerealiseerde verkoopcijfers centraal. Het maakt daarbij niet uit of sprake is van "te lage" of "te hoge" taxaties.
Op grond van de gehanteerde aanpak van het toezicht, waarin wij beoordeling van door de gemeente Renkum ingediende rapportages hebben gecombineerd met eigen onderzoek, zijn wij van mening dat wij begin 2001 beschikten over een zuiver beeld van de kwaliteit van de woningtaxaties in de gemeente Renkum. Uit het zwartboek blijkt overigens dat ondanks het feit dat ons wordt verweten een denkfout gemaakt te hebben bij de beoordeling van de taxatieresultaten in de gemeente Renkum, de Vereniging zich wel aansluit bij de conclusies die wij begin 2001 hebben getrokken.
Met betrekking tot de wijze waarop wij de gemeente Renkum hebben gewezen op onze conclusies brengen wij het volgende onder uw aandacht.
Deze conclusies zijn in januari 2001, voordat de gemeente Renkum de WOZ-beschikkingen heeft verzonden, in de vorm van een oordeel over de verplichte rapportages bekendgemaakt aan het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Renkum.
De belangrijkste kritiek van de Vereniging van WOZ-Gedupeerden is dan ook dat wij ondanks deze bevindingen niet gezorgd hebben dat het verzenden van beschikkingen is uitgesteld totdat een aantal nadere onderzoeken waren afgerond. Wij hebben het gemeentebestuur van Renkum uitdrukkelijk gewezen op mogelijkheden van nader onderzoek, maar de gemeente niet belet om de WOZ-beschikkingen te verzenden. Enerzijds hangt dit samen met het feit dat wij constateerden dat wij niet de bevoegdheden hebben voor een systeem van preventief toezicht. Anderzijds achten wij het correct dat in het dilemma dat begin 2001 was ontstaan in de gemeente Renkum, overeenkomstig de systematiek van de Wet WOZ, het college van burgemeester en wethouders de verantwoordelijkheid draagt voor de afweging tussen het moment van verzending van de beschikkingen en de kwaliteit van een deel van de taxaties. Het was duidelijk en bij de gemeente bekend dat de taxaties van het merendeel van de woningen de toets der kritiek wel konden doorstaan. Het uitstellen van het verzenden van alle WOZ-beschikkingen en daarmee overschrijden van de wettelijke termijn heeft niet alleen grote financiële gevolgen voor de gemeente zelf, maar ook voor de afnemers (waterschappen en Belastingdienst). De gemeente Renkum heeft met dagtekening 28 februari 2001, juist binnen de wettelijke termijn, het merendeel van de WOZ-beschikkingen verzonden.
d. de individuele voorbeelden van de leden van de vereniging
De individuele voorbeelden zijn naar verwachting momenteel onderwerp van een bezwaarprocedure en/of beroepsprocedure. Om die reden en gelet op het feit dat op basis van de zeer summiere gegevens van de beschreven voorbeelden geen recht gedaan kan worden aan een zorgvuldige beoordeling, kunnen en willen wij over de individuele voorbeelden geen uitspraak doen. Wanneer bij de behandeling van een bezwaarschrift blijkt dat bij de gepresenteerde voorbeelden inderdaad fouten zijn gemaakt, dan zal in de desbetreffende gevallen de waarde worden verminderd, zodat de belastingplichtige geen financieel nadeel lijdt. In andere gevallen zal bij nadere beschouwing blijken dat de per 1 januari 1999 vastgestelde waarde (ondanks een wellicht zeer hoge stijging of ondanks een wellicht in eerste instantie magere onderbouwing) toch correct was.
Overigens wordt in het rapport volledig terecht opgemerkt dat het bestaan van een bezwaarmogelijkheid geen aanleiding voor de gemeente of de Waarderingskamer kan zijn om met een lagere kwaliteit genoegen te nemen. De zorgvuldige afhandeling van bezwaarschriften waarborgt echter wel dat geen enkele eigenaar of bewoner van een woning in Renkum of elders financieel nadeel behoeft te ondervinden in de belastingheffing.
Ons toezicht richt zich natuurlijk ook op een zorgvuldige wijze van behandeling van de bezwaren door de gemeenten en dus ook door de gemeente Renkum.
Overigens wijzen wij u erop dat het risico op het ontstaan van een situatie zoals momenteel in de gemeente Renkum aan de orde is, veel geringer is bij een volledige procesmatige uitvoering van de Wet WOZ. Zoals u weet heeft een volledig procesmatige uitvoering van de wet al geruime tijd onze aandacht, zoals onder meer mag blijken uit het rapport over de evaluatie van de Wet WOZ in 1999. Op 18 oktober 2001 hebben wij u gevraagd om op korte termijn de regelgeving terzake te formaliseren. Eind december 2001 hebben wij een nieuwe Waarderingsinstructie 2003 onder alle gemeenten verspreid. Daarin zijn in goed overleg met ambtenaren van uw departement op deze weg naar procesmatige uitvoering van de wet weer verdergaande stappen gezet om ten behoeve van het derde WOZ-tijdvak nog beter te waarborgen dat de waarde van de onroerende zaken correct wordt vastgesteld. Deze kwaliteitsverbetering is naar onze mening mogelijk binnen de in bestuurlijk overleg door partijen met u gemaakte afspraken over verhoging van de doelmatigheid en de maximale kosten voor de uitvoering van de Wet WOZ. Het mag duidelijk zijn dat bij een zo massaal proces verdere kwaliteitsverbetering de nodige tijd vergt.
Een kopie van deze brief hebben wij gezonden aan de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties.
WAARDERINGSKAMER
mr. J.G.E. Gieskes mr. J.A.M. Hendrikx
secretaris voorzitter