Vlaamse regering
PERSMEDEDELING VAN DE VLAAMSE REGERING VERGADERING VAN 29 NOVEMBER
2002
Maximale verkoopwaarde sociale leningen met gewestwaarborg verhoogd met 20%
Op voorstel van Vlaams minister van Huisvesting Jaak
GABRIELS keurde de Vlaamse regering op 19 juli 2002 een
voorontwerp van besluit tot wijziging van het besluit van
de Vlaamse regering van 11 januari 1995 houdende de
voorwaarden betreffende de sociale leningen met
gewestwaarborg voor het bouwen, kopen of verbouwen van
woningen, principieel goed. De Vlaamse regering keurde
vandaag dit besluit definitief goed na advies van de Raad
van State.
Dit is een reden om de sector van de
kredietvennootschappen voor sociaal woonkrediet eens
onder de loupe te nemen, en het voorontwerp van besluit
in detail toe te lichten.
Met dit besluit voegt de Vlaamse regering de daad bij het
woord inzake haar voornemen om sneller van huur naar koop
te gaan in de sociale huisvestingssector.
Het belang van een sociale lening
Samen met de fiscale voordelen behoren de sociale
leningen tot de voornaamste instrumenten ter
ondersteuning van eigendomsverwerving. De
kredietvennootschappen voor sociaal woonkrediet spelen
dan ook een belangrijke rol in het bieden van
huisvestingsondersteuning aan woonbehoeftige huishoudens,
één van de bijzondere doelstellingen van het woonbeleid,
opgenomen in de Vlaamse wooncode. Zij kennen immers
sociale, hypothecaire leningen toe aan woonbehoeftige
gezinnen en alleenstaanden die wensen over te gaan tot
het bouwen, kopen, verbouwen of behouden van een sociale
woning.
Leningen met gewestwaarborg
Specifiek voor de sociale leningen is dat het gaat om
niet-gesubsidieerde gewaarborgde leningen. De Vlaamse
overheid subsidieert de kredietvennootschappen dus niet,
maar verleent wel haar waarborg voor de aflossing van de
hoofdsom, de intresten en de extra kosten van de leningen
die voor het bouwen of kopen van en/of het uitvoeren van
werkzaamheden aan sociale leningen worden toegestaan door
de kredietvennootschappen.
De combinatie van de gewestwaarborg en de achterliggende
waarde van de woning biedt de kredietvennootschappen de
nodige zekerheid over de toekomstige aflossing van de
verstrekte leningen. Dankzij deze risicobeperkende
factoren kunnen de kredietvennootschappen leningen
aanbieden tot 100 % van de geschatte waarde van de woning
zonder dat dit nadelige gevolgen heeft voor de toepasbare
rentevoet. Huishoudens met beperkte eigen middelen kunnen
hierdoor een maximum ontlenen zonder dat daarvoor een
verhoogde rentevoet wordt aangerekend. Het belang hiervan
is groot: indien dezelfde huishoudens hun toevlucht
zouden moeten zoeken tot een marktlening, dan zal de
private kredietinstelling in kwestie de leningsaanvraag
ofwel niet goedkeuren wegens een te hoog risico, of
slechts tot goedkeuring overgaan na toepassing van een
verhoogde rentevoet, als compensatie voor het risico.
Lagere rente tot gevolg
Sociale leningen worden met andere woorden toegestaan aan
een rentevoet beneden de marktrente, een gegeven dat
wordt verduidelijkt aan de hand van een vergelijking
tussen de gemiddelde rentevoet van een marktlening en een
sociale lening in 2001: de kredietvennootschappen erkend
door de Vlaamse regering rekenden toen gemiddeld 5,86 %
aan (de grote meerderheid van de ontleners bij de
kredietvennootschappen geniet van de bodemrentevoet),
terwijl de gemiddelde rentevoet voor het hypothecair
krediet gemiddeld 6,48 % bedroeg.
De financiële gevolgen van dit verschil in rentevoet zijn
substantieel. De begunstigden van een sociale lening
realiseren een maandelijks voordeel van 8,40 euro per
ontleende schijf van 25.000 euro op 20 jaar. Op de
einddatum van de lening hebben deze gezinnen hierdoor
2.015 euro minder betaald. Vertaald in een onmiddellijk
voordeel op datum van vandaag, komt dat neer op 1.350
euro. Een aanzienlijke som geld, waarbij nog moet vermeld
worden dat het gerealiseerde voordeel evenredig toeneemt
met het ontleende bedrag.
Het belang van de sector
De sociale leningen bestaan al een hele tijd. In België
vonden ze hun ontstaan in de wet van 9 augustus 1889
betreffende de werkmanswoningen, de bouwmaatschappijen en
de instellingen van beschermcomités. De nationale
wooncode en naderhand de Vlaamse wooncode namen de
bepalingen van deze wet over. Thans zijn er in Vlaanderen
meer dan 50 kredietvennootschappen voor sociaal
woonkrediet actief. Jaarlijks kennen zij meer dan 2.000
sociale leningen toe, goed voor een totaal verstrekt
krediet van meer dan honderd miljoen euro.
Geen inkomensgrenzen, wel beperkte verkoopwaarde
Qua inkomen worden er aan de woonbehoeftige gezinnen geen
voorwaarden gesteld om te kunnen genieten van een sociale
lening. Er is echter wel een belangrijke voorwaarde met
betrekking tot de waarde van de sociale woning. De
verkoopwaarde hiervan mag, desgevallend na het uitvoeren
van werkzaamheden, niet meer bedragen dan 102.000 euro te
verhogen met 5 % per kind ten laste. Daarnaast mag de
ontlener geen andere woning in volle eigendom of volledig
in vruchtgebruik hebben op de datum waarop de lening
wordt toegekend. Deze twee voorwaarden zijn een
essentieel gegeven voor de sociale lening: vermogende
gezinnen zullen immers niet geïnteresseerd zijn in een
bescheiden woning als enige eigendom.
Hierdoor richten de kredietvennootschappen zich tot een
specifieke doelgroep van huishoudens, die enerzijds te
veel verdienen om in aanmerking te komen voor een
bijzondere sociale lening van de Vlaamse
Huisvestingsmaatschappij of het Vlaams Woningfonds, maar
die anderzijds vanwege een te hoog kredietrisico geen of
in elk geval geen betaalbare marktlening kunnen bekomen
bij een private kredietinstelling.
De beperkte verkoopwaarde volgde de markt niet voldoende
De maximumverkoopwaarde is de belangrijkste voorwaarde die verbonden is aan de sociale leningen. Het gaat hier dus om een element dat essentieel is voor de leefbaarheid van de kredietvennootschappen, aangezien er een rechtstreeks verband is met het aantal aanvragen.
Totnogtoe kon het maximum jaarlijks aangepast worden op
basis van één algemene formule, waarbij men als enige
variabele rekening hield met de loon- en materiaalkosten
in de bouwsector. Deze kosten worden weergegeven in de
ABEX-index, en de evolutie hiervan heeft geleid tot het
huidig maximum van 102 000 euro.
De ABEX-index vertoont een uitgesproken positieve
evolutie, maar steeds meer stelde zich de vraag of de
maximale verkoopwaarde zich hierdoor wel aanpaste in
verhouding tot de marktsituatie. De aankoopprijs of
kostprijs van een woning wordt immers bepaald door meer
factoren dan alleen maar loon- en materiaalkosten. De
interactie tussen vraag en aanbod op de woningmarkt
speelt hierbij ook een belangrijke rol. Sinds 1986 is een
woonhuis elk jaar gemiddeld 6,3 % duurder geworden, een
appartement 5,6 %. Voor bouwgronden is die stijging nog
meer uitgesproken met 8,7 %. De ABEX-index volgt deze
evolutie niet, en het gevolg is een stijgende kloof
tussen de evolutie van de marktprijzen enerzijds en de
bepalende factor voor de stijging van de maximum
verkoopwaarde anderzijds. Hierdoor verkleint de doelgroep
die door de kredietvennootschappen bereikt kan worden,
aangezien het steeds moeilijker wordt om onder de gegeven
(ABEX-geïnspireerde) maximale verkoopwaarde een woning te
vinden die voldoet aan een bepaalde standaard. Of anders
gesteld: een woning die enkele jaren geleden wel nog
aangekocht kon worden met een sociale lening, kan nu
buiten het toepassingsgebied ervan vallen. Steeds meer
gezinnen kunnen hierdoor geen invulling meer geven aan
hun huisvestingsbehoefte, of ze worden geduwd in de
richting van een marktlening die de huisvestingslast heel
zwaar, meestal te zwaar maakt.
Betere afstemming op de marktevolutie door differentiatie
Teneinde dit probleem op te lossen besliste de Vlaamse regering op voorstel van Vlaams minister Gabriels om de manier waarop de maximale verkoopwaarde wordt vastgesteld aan te passen aan de economische realiteit door een wijziging aan te brengen aan het besluit van 11 januari 1995 dat van toepassing is op de sociale leningen.
Bij elke verrichting (aankoop, nieuwbouw of renovatie)
spelen andere beïnvloedende factoren een rol in de
kostprijs. Daarom werd de bestaande formule voor het
vaststellen van de maximale verkoopwaarde omgevormd in
een dynamische formule, waarin voor elke verrichting
afzonderlijk de voornaamste variabelen worden weerhouden.
Er wordt ook een onderscheid gemaakt tussen woonhuizen en
appartementen aangezien er een substantieel verschil
bestaat tussen de kostprijs en de evolutie hierin van
beide.
Voor nieuwbouwwoningen
Voor nieuwbouwwoningen wordt er in de nieuwe formule
rekening gehouden met zowel de ABEX-index als de
grondprijs. Met de grondprijs als parameter wordt de
markt van nabij opgevolgd, terwijl de ABEX het
daadwerkelijke kostprijselement in rekening blijft nemen.
Bij de woonhuizen zullen beide variabelen een
gelijkwaardige invloed hebben, terwijl er voor
appartementen van werd uitgegaan dat de grondprijs gezien
het kleinere grondaandeel minder zwaar doorweegt.
Voor bestaande woningen
Wat de bestaande woningen betreft, wordt er gebruik
gemaakt van de door het Nationaal Instituut voor de
Statistiek (NIS) opgetekende gemiddelde verkoopprijzen
van woonhuizen en appartementen. Voor werkzaamheden aan
de woning wordt de ABEX-index gehanteerd.
Een flexibele formule
De nieuwe formule zal ook flexibel zijn. Indien bepaalde
informatie nog niet beschikbaar is, dan behoort
extrapolatie tot de mogelijkheden. Er wordt dus kort op
de bal gespeeld om zo nauw mogelijk aan te sluiten bij de
evolutie in de kostprijs van het wonen. Enkel op die
manier kan er een volledige invulling gegeven worden aan
de sociale woonbehoefte.
Uit de op deze manier opgebouwde formules en bepalingen
kunnen indexen worden afgeleid, die gekoppeld worden aan
de initiële maximale verkoopwaarde zoals die destijds in
het besluit van 11 januari 1995 werd vastgesteld
(86.762,73 EUR). Het betrof toen immers een correcte
inschatting van de waarde van een sociale woning.
De nieuwe maxima
Voor 2002 zullen in dat verband de volgende maxima kunnen
gelden voor de kredietvennootschappen:
- voor nieuwbouwwoonhuizen: 123.000 euro;
- voor nieuwbouwappartementen: 98.000 euro;
- voor bestaande woonhuizen: 119.000 euro;
- voor bestaande appartementen: 122.000 euro.
Te verhogen met 5% per kind ten laste.
Het gaat hier om nieuwe maxima die optimaal afgesteld
zijn op de invloed van economische en maatschappelijke
factoren op de verkoopwaarde van woningen, en die een
perfecte invulling geven aan de waarde van een sociale
woning. Dankzij een jaarlijkse aanpassingsmogelijkheid
zal dit ook in de toekomst het geval blijven, en kunnen
woonbehoeftige gezinnen dus blijvend een beroep doen op
de sociale leningen voor de aankoop, renovatie of bouw
van hun bescheiden woning.
Verdere procedure
Nu de Vlaamse regering haar definitieve goedkeuring heeft
verleend na het advies van de Raad van State, wordt
verwacht dat de nieuwe regeling inzake grenswaarden voor
kredietvennootschappen voor sociaal woonkrediet in het
najaar van kracht wordt.
Wanneer nu ook nog de wettelijke beperking - waarbij het
initiatief tot aankoop van een sociale huurwoning wordt
verlegd van huisvestingsmaatschappij naar huurder - is
opgeheven door middel van een artikel in het
programmadecreet bij de begroting 2003 en publicatie van
bijhorende uitvoeringsbesluiten, zullen de eerste sociale
huurders in het voorjaar van 2003 in staat zijn om hun
woning aan te kopen.
persinfo : Mark VANLEEUW, woordvoerder van
minister GABRIELS - tel. 02-553 12 33
e-mail: mark.vanleeuw@vlaanderen.be