Uitspraak Hoge Raad LJN-nummer: AE7658 Zaaknr: 1367
Bron: Hoge Raad der Nederlanden 's-Gravenhage
Datum uitspraak: 20-12-2002
Datum publicatie: 20-12-2002
Soort zaak: civiel - civiel overig
Soort procedure: cassatie
Nr. 1367
Hoge Raad der Nederlanden
Derde Kamer
20 december 2002
AB
Arrest
in de zaak van
1. ,
gevestigd te ,
en
2. ,
gevestigd te ,
eiseressen tot cassatie,
advocaat: mr. P.S. Kamminga,
tegen
NS Railinfrabeheer B.V.,
gevestigd te Utrecht,
verweerster in cassatie,
advocaat: mr. J.G. de Vries Robbé.
1. Geding in feitelijke instantie
1.1. Nadat de Arrondissementsrechtbank te Dordrecht op verzoek van
verweerster in cassatie (hierna: Railinfrabeheer) bij beschikking van
10 maart 1999 op de voet van artikel 54a van de Onteigeningswet een
rechter-commissaris en drie deskundigen had benoemd, heeft
Railinfrabeheer bij exploit van 10 mei 1999 eiseres tot cassatie onder
1 (hierna: ) doen dagvaarden voor de
Arrondissementsrechtbank te Dordrecht en ten behoeve van de aanleg van
de Betuweroute tussen Rotterdam Waalhaven en de Duitse grens nabij
Zevenaar, met bijkomende werken, gevorderd vervroegd uit te spreken de
onteigening ten algemenen nutte ten name van Railinfrabeheer van een
achttal in de dagvaarding nader omschreven perceelsgedeelten ter
grootte van in totaal 03.18.69 ha van een viertal als tuinbouw in de
open grond omschreven percelen, kadastraal bekend Gemeente Hendrik Ido
Ambacht, , nummer , , nummer ,
, nummer en , nummer , waarvan
bij Koninklijk Besluit van 12 januari 1999, no.
99.000062 (Stct. no. 20, gerectificeerd in Stct. no. 35), als eigenaar
is aangewezen, alsmede de bepaling van het bedrag van de
schadeloosstelling.
1.2. Bij vonnis van 28 juli 1999 heeft de Rechtbank eiseres tot
cassatie onder 2 (hierna: ) toegelaten in de procedure
tussen te komen.
1.3. Bij vonnis van 8 september 1999, welk vonnis op 15 oktober 1999
is ingeschreven in de openbare registers, heeft de Rechtbank de
gevorderde onteigening vervroegd uitgesproken, het door
Railinfrabeheer uit te betalen voorschot ten behoeve van [eiseres sub
1] bepaald op een bedrag van f 1.290.694,50 en een door de deskundigen
te verrichten onderzoek bevolen ter begroting van de schade welke het
gevolg zal zijn van de onteigening voor en [eiseres
sub 2].
1.4. Bij het thans bestreden vonnis van 20 februari 2002 heeft de
Rechtbank, voorzover in cassatie van belang, het bedrag van de
verschuldigde schadeloosstelling door Railinfrabeheer aan [eiseres sub
2] te betalen bepaald op ¤ 942.231,51 (f 2.076.405), welk bedrag
verrekend dient te worden met het reeds betaalde voorschot van f
1.290.694,50 (¤ 585.691,63) en Railinfrabeheer veroordeeld om
tegen kwijting aan te betalen een bedrag van ¤
356.539,88, te vermeerderen de wettelijke rente over dit bedrag vanaf
15 oktober 1999 tot aan de dag der algehele voldoening. Dit vonnis is
aan dit arrest gehecht.
2. Geding in cassatie
2.1. en hebben tegen het vonnis van 20
februari 2002 beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is
aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
2.2. Railinfrabeheer heeft geconcludeerd tot verwerping van het
cassatieberoep.
2.3. Partijen hebben hun standpunten schriftelijk doen toelichten door
hun advocaten. De advocaat van Railinfrabeheer heeft gerepliceerd. De
advocaat van en heeft gedupliceerd.
2.4. De Advocaat-Generaal P.J. Wattel heeft op 13 september 2002
geconcludeerd tot verwerping van het beroep. De advocaat van [eiseres
sub 1] en heeft schriftelijk op de conclusie
gereageerd.
3. Beoordeling van het middel
3.1. De Rechtbank heeft, in het voetspoor van deskundigen, enerzijds
de waarde van het onteigende begroot op f 1.434.105 doch anderzijds
bij de becijfering van de te vergoeden schade als aftrek wegens
bodemverontreiniging een bedrag van f 512.250 in mindering gebracht.
Onderdeel Ia van het cassatiemiddel betoogt dat de Rechtbank dusdoende
miskend heeft dat de werkelijke waarde van het onteigende steeds
geheel vergoed dient te worden. Dit betoog is onjuist. Deskundigen
hebben het onteigende als ruwe bouwgrond ten behoeve van woningbouw
gewaardeerd, kennelijk zonder de invloed van de asbestverontreiniging
te verdisconteren, op het bedrag van f 1.434.105. Een koper zou
evenwel in de visie van deskundigen de aan sanering verbonden kosten
op zijn bod in mindering brengen. De Rechtbank heeft zich, in
rechtsoverweging 16 oordelende dat de met de verwijdering van de
asbestverontreiniging gemoeide saneringskosten bij de waardebepaling
van het onteigende verdisconteerd dienen te worden, in dit opzicht
kennelijk bij deskundigen aangesloten. Met de door haar aangenomen
waarde van f 1.434.105 bedoelt de Rechtbank derhalve, anders dan het
onderdeel veronderstelt, de waarde van het onteigende zonder dat
rekening wordt gehouden met de asbestverontreiniging. De aftrek van f
512.250 wegens bodemverontreiniging moet dan ook aldus worden begrepen
dat de Rechtbank de werkelijke waarde van het onteigende in
verontreinigde staat heeft begroot op f 1.434.105 - f 512.250 = f
921.855. Dit onderdeel faalt derhalve, evenals onderdeel Ic, dat
kennelijk eveneens steunt op de - onjuiste - veronderstelling dat de
Rechtbank bij haar waardering van het onteigende op f 1.434.105 de
invloed van de bodemverontreiniging reeds heeft verdisconteerd.
3.2. Onderdeel Ib klaagt dat de Rechtbank is voorbijgegaan aan het uitgangspunt van onteigeningsrecht dat de voor vergoeding in aanmerking komende waarde van een onteigende zaak is de hoogste waarde die aan de zaak kan worden toegekend op basis van het gebruik dat een potentiële koper denkt daarvan te kunnen maken, en dat het vonnis van de Rechtbank ondeugdelijk met redenen is omkleed nu de Rechtbank is voorbijgegaan aan de stelling van dat het onteigende zijn hoogste waarde ontleent aan de bestaande gebruikswaarde, te weten de agrarische waarde bij gebruik als open tuingrond, bij welk gebruik zich geen saneringsnoodzaak voordoet. Deze klacht is ongegrond. De Rechtbank heeft zich, waar zij in rechtsoverweging 13 van het vonnis overweegt dat de door tegen de door deskundigen opgestelde schadeberekening aangevoerde bezwaren hun weerlegging vinden in het (definitieve) deskundigenrapport en in de hierop ter terechtzitting gegeven nadere toelichting - welke weerlegging de Rechtbank tot de hare maakte -, aangesloten bij de visie van deskundigen dat agrarische waardering zonder rekening te houden met te maken saneringskosten niet reëel is en dat agrarische waardering als open grond zonder kassenbouw waarbij rekening wordt gehouden met de bestaande verontreiniging, niet zal leiden tot een hogere waardering. De Rechtbank heeft dus het in het onderdeel bedoelde beginsel niet miskend. Tot een nadere motivering van haar verwerping van het betoog van dat het onteigende als open tuingrond agrarisch moet worden gewaardeerd, was zij niet gehouden.
3.3. Onderdeel Id behelst een motiveringsklacht tegen het oordeel van
de Rechtbank dat de overblijvende perceelsgedeelten geen
waardevermindering hebben ondergaan als gevolg van de onteigening. In
de - door de Rechtbank kennelijk gevolgde - visie van deskundigen is
die waardevermindering nihil, nu die overblijvende perceelsgedeelten -
net als de onteigende - als ruwe bouwgrond moeten worden gewaardeerd
en als zodanig aan de Gemeente of derden kunnen worden afgestoten
tegen een gelijke waarde. Het onderdeel klaagt er meer in het
bijzonder over dat de Rechtbank niet is ingegaan op het tegen deze
visie door aangevoerde bezwaar dat, waar het
overblijvende als gevolg van de onteigening een bochtig perceel wordt
met scherpe instekende en uitstekende hoeken, grote snijschade
ontstaat, die de waarde van het overblijvende als toekomstig
woningbouwterrein vermindert. Waar op basis van de tot de
gedingstukken behorende kaarten moet worden aangenomen dat noch aan
deskundigen noch aan de Rechtbank is ontgaan in welke mate de
overblijvende perceelsgedeelten een grillige vorm hebben, behoefde het
kennelijke oordeel van de Rechtbank dat bij de waardering van die
overblijvende perceelsgedeelten als ruwe bouwgrond die grillige vorm
geen waardeverminderend effect heeft, als oordeel van zuiver
feitelijke aard en berustend op intuïtieve waarderingen, die
overeenstemmen met hetgeen deskundigen dienaangaande hebben
geadviseerd, niet nader te worden gemotiveerd.
3.4. Onderdeel II van het middel klaagt allereerst dat feitelijke
grondslag in de stukken ontbreekt aan het uitgangspunt van de
Rechtbank dat het plan waarvoor onteigend wordt mede de ontwikkeling
van de woonwijk Volgerlanden betreft, op welk uitgangspunt de
Rechtbank haar verwerping heeft gebaseerd van het bezwaar van [eiseres
sub 2] dat de saneringskosten niet voor haar rekening dienen te komen
aangezien die uitsluitend zijn veroorzaakt door het werk waarvoor
onteigend is. De klacht faalt, omdat de Rechtbank in rechtsoverweging
19 met "het plan waarvoor onteigend wordt" kennelijk niet heeft
bedoeld het werk waarvoor onteigend wordt, maar het bestemmingsplan
waarin het werk waarvoor onteigend wordt, is ingepast. Het onderdeel
klaagt voorts dat het hiervoor bedoelde uitgangspunt van de Rechtbank
onbegrijpelijk is, omdat noch het ten tijde van de onteigening nog
vigerende Uitbreidingsplan in Hoofdzaak uit 1961 noch het op 1
november 1999 vastgestelde bestemmingsplan "De
Volgerlanden-Betuweroute" van de gemeente Hendrik-Ido-Ambacht
grondslag bood voor (onteigening ten behoeve van) de ontwikkeling van
een woonwijk. Ook deze klacht faalt. De Rechtbank heeft de werkelijke
waarde van het onteigende bepaald zonder rekening te houden met de
invloed die de toekomstige Betuweroute op die waarde heeft. De aanleg
van de Betuweroute weggedacht zou, naar het kennelijke en geenszins
onbegrijpelijke oordeel van de Rechtbank, ook ter plaatse van het
onteigende de door de gemeente Hendrik-Ido-Ambacht reeds ten tijde van
de onteigening beoogde woningbouw in het plan Volgerlanden zijn te
verwachten.
3.5. Onderdeel IIIa voert in de eerste plaats aan dat de Rechtbank
ervan blijk heeft gegeven niet zelfstandig tot vaststelling van de
schadeloosstelling te zijn overgegaan en slechts de advisering van
deskundigen marginaal te hebben getoetst. Het onderdeel mist in
zoverre feitelijke grondslag, nu uit het vonnis niet valt af te leiden
dat de Rechtbank met miskenning van wat haar als onteigeningsrechter
te doen stond verzuimd heeft zelfstandig onderzoek te doen naar de
vast te stellen schadevergoeding en in plaats daarvan zich beperkt
heeft tot een marginale toetsing van het advies van de door haar
benoemde deskundigen. Ook voorzover het onderdeel beoogt erover te
klagen dat de Rechtbank niet is ingegaan op hetgeen
bij brief van 20 maart 2001 tegen het conceptrapport van deskundigen
en bij pleidooi tegen het definitieve rapport heeft aangevoerd, mist
het feitelijke grondslag. Deskundigen hebben in hun definitieve
rapport gereageerd op de bezwaren van tegen hun
conceptrapport en in hun Notitie ter terechtzitting op de bij pleidooi
tegen het definitieve rapport ingebrachte bezwaren, terwijl de
Rechtbank zich niet slechts heeft verenigd met de inhoud van
laatstgenoemd rapport, maar ook met bedoelde notitie (rechtsoverweging
13).
3.6. Onderdeel IIIb van het cassatiemiddel, dat gericht is tegen de
vaststelling door de Rechtbank van de bedrijfsschade conform het
advies van deskundigen op 50% van het door begrote
bedrag, faalt eveneens. Anders dan het onderdeel ingang wil doen
vinden, kan de onteigeningsrechter, zoals de Rechtbank heeft gedaan,
de omvang van bedrijfsschade in gevallen als het onderhavige, waarin
de omvang van die schade niet nauwkeurig kan worden vastgesteld,
schatten en kan die schatting daarin bestaan dat slechts een bepaald
gedeelte van het bedrag waarop als bedrijfsschade aanspraak wordt
gemaakt als zodanig wordt aanvaard.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
verwerpt het beroep;
veroordeelt en in de kosten van het
geding in cassatie, tot aan deze uitspraak aan de zijde van
Railinfrabeheer begroot op ¤ 301,34 aan verschotten en ¤
1365 voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president E. Korthals Altes als
voorzitter en de raadsheren J.C. van Oven en C.J.J. van Maanen, en in
het openbaar uitgesproken door de raadsheer A. Hammerstein op 20
december 2002.
*** Conclusie ***
Nr. 1367
P.J. Wattel
Derde Kamer B Onteigening
Zitting 13 september 2002
Conclusie inzake:
en
tegen
NS Railinfrabeheer B.V.
1 Feiten en loop van het geding
1.1 Deze zaak gaat over de hoogte van de aan de oorspronkelijke
gedaagde (hierna: ) en aan de interveniënte (hierna:
), thans eisers in cassatie, toe te kennen
schadevergoeding wegens onteigening van grond ten behoeve van NS
Railinfrabeheer (hierna: NS) voor de aanleg van de Betuweroute.
1.2 Het gaat om de volgende perceelsgedeelten:
- een gedeelte ter grootte van 0.00.17 ha van het perceel kadastraal
bekend gemeente Hendrik-Ido-Ambacht, nummer , met
een oppervlakte van 01.25.00 ha;
- twee gedeelten ter grootte van 0.01.22 ha respectievelijk 01.00.97
ha van het perceel kadastraal bekend gemeente Hendrik-Ido-Ambacht,
nummer , met een oppervlakte van 01.63.70 ha;
- twee gedeelten ter grootte van 0.23.91 ha respectievelijk 00.31.22
ha van het perceel kadastraal bekend gemeente Hendrik-Ido-Ambacht,
nummer , met een oppervlakte van 01.37.20 ha;
- drie gedeelten ter grootte van 0.78.49 ha respectievelijk 0.63.17 ha
respectievelijk 0.19.54 ha van het perceel kadastraal bekend gemeente
Hendrik-Ido-Ambacht, nummer , met een oppervlakte
van 02.98.90 ha.
1.3 De genoemde percelen maken deel uit van twee blokken tuinbouwgrond
met opstallen, de locatie en de locatie . De
onteigende percelen vormen samen met een ander perceel (kadastraal
bekend gemeente Hendrik-Ido-Ambacht, nummer met een
oppervlakte van 1.44.80 ha) de locatie . De gronden worden
gebruikt voor de teelt van gewassen en zaden in het kader van
zaadveredeling en zaadproductie.
1.4 Bij overeenkomst van 1 maart 1991 heeft s aan
per die datum een aantal percelen verhuurd, waaronder
de percelen nummers , en , tezamen
vormend een glastuinbouwbedrijf, een landbouwschuur, een
bedrijfsruimte, en warenhuizen met toebehoren. Na afloop van de
contractsperiode is de huur van jaar tot jaar gecontinueerd.
1.5 Op 12 november 1997 is een koop/verkoopovereenkomst gesloten
tussen , schriftelijk gevolmachtigde van [eiseres sub
2], als verkoper, en Bouwfonds Woningbouw B.V. en Rabo Vastgoed B.V.
(door eisers gezamenlijk: genoemd "Bora"), tezamen handelend als
koper. Deze overeenkomst betrof verkoop van een aantal percelen
tuingrond met opstallen en inrichting ter grootte van 11.44.48 ha
tegen een koopsom van f 15.389.350. Op 28 december 1999 hebben een
aantal leveringstransacties plaatsgevonden tussen ,
schriftelijk gevolmachtigde van , optredend voor zich
en als gevolmachtigde van , als verkoper, en Bora en de
heer H.H. Jonker, burgemeester van de gemeente Hendrik Ido Ambacht.
Daarbij is het laboratorium/kantorencomplex aan de Vrouwgelenweg door
eerstgenoemden economisch en juridisch geleverd aan laatstgenoemden.
Tevens zijn economisch geleverd de delen van het vollegrondsblok
die niet in de onteigening zijn betrokken. In de akte ter
zake van deze laatste levering is onder meer opgenomen (zie blz. 31
van het deskundigenrapport):
"De verkoper verklaart nog dat in de oorspronkelijke koopovereenkomst
een(1) gedeelte ter grootte van ongeveer drie hectare zeventien are
vierentachtig centiare grond meer was verkocht dan thans wordt
geleverd, maar dat deze grond inmiddels ten verzoeke van de
Nederlandse Spoorwegen is onteigend. De onteigeningsprijs is voorlopig
vastgesteld op vijfenveertig gulden per centiare, doch verkoper wenst
voor de grond ten minste drieënvijftig gulden per centiare te
ontvangen (andere schade vorderingen worden hier buiten beschouwing
gelaten). De verkoper verklaart jegens koper dat hij bij Nederlandse
Spoorwegen geen grotere schade voor de grond zal vorderen dan voormeld
bedrag groot drieënvijftig gulden per centiare voor de grond, buiten
de extra schade die de verkoper (leidt) wegens de vervroegde
onteigening van de grond."
Kennelijk niet in geschil is dat als gevolg van deze transacties ervan
uitgegaan moet worden dat de bedrijfsuitoefening op de onteigende
grond ook afgezien van de onteigening verplaatst moest worden, zij het
dat de onteigening dat tijdstip vervroegd heeft.
1.6 Aan is door NS een schadeloosstelling aangeboden
van f 1.434.105.
1.7 Bij vonnis van 28 juli 1999 heeft de arrondissementsrechtbank te
Dordrecht (hierna: de Rechtbank) tussenkomst van
toegelaten.
1.8 Bij vonnis van 8 september 1999, ingeschreven op 15 oktober 1999,
heeft de Rechtbank de vervroegde onteigening uitgesproken van de onder
1.2 genoemde zaken. Het voorschot op de schadeloosstelling voor
is vastgesteld op f 1.290.695,50. Voorts is
deskundigenonderzoek bevolen ter begroting van de schade van [eiseres
sub 1] en als gevolg van de onteigening.
1.9 De deskundigen hebben de schadeloosstelling uiteindelijk(2) als
volgt begroot:
- waarde van het onteigende f 1.434.105
- waardevermindering van het overblijvende f nihil
- bodemverontreiniging-/- f 512.250
- bedrijfsschade f 1.154.000
- verrekening van zakelijke lasten f 550
- belastingschade f nihil
Totaal f 2.076.405
1.10 Op 15 november 2001 heeft de Rechtbank bij eindvonnis de
schadeloosstelling vastgesteld op in totaal ¤ 942.231, 51 ( f
2.076.405), onder verrekening van het voorschot, en te vermeerderen
met de wettelijke rente vanaf 15 oktober 1999 tot aan de dag van
algehele voldoening.
2 Geschil in cassatie
2.1 De eisers in cassatie stellen één middel voor, onderverdeeld in
zeven (sub)klachten:
I
De door de Rechtbank voor het onteigende en voor het overblijvende
gehanteerde waarderingsmethode(3) deugt niet:
(a) de Rechtbank heeft ten onrechte een korting wegens
bodemverontreiniging toegepast, zodat niet de gehele waarde vergoed
is; de gevolgde methode is voorts in strijd met die welke gebruikt
wordt in HR 14 april 1999, NJ 2000, 394, waar rekening wordt gehouden
met een hogere waarde van het onteigende na vernieuwing.
(b) de Rechtbank heeft miskend dat de te vergoeden waarde de hoogste
waarde is die aan de zaak kan worden toegekend op basis van het
gebruik dat een potentiële koper van de zaak denkt te maken.
(c) de waardebepaling door de Rechtbank is onbegrijpelijk, nu de door
de deskundigen geadviseerde waarde, die door de rechtbank gevolgd
wordt, bepaald is op basis van ligging, toegankelijkheid, staat van
onderhoud en gebruiksmogelijkheden, waarmee zich een aftrek wegens
bodemverontreiniging niet verdraagt.
(d) ten onrechte is geen waardevermindering van het overblijvende
vastgesteld, hoewel de onteigening tot grote vorm- en snijschade
leidt.
II
De Rechtbank heeft ten onrechte verworpen 's betoog dat
de saneringkosten niet voor haar rekening komen nu het gaat om schade
in verband met het werk waarvoor onteigend is. De door de Rechtbank
aangevoerde motivering, nl. dat mede gesaneerd wordt voor toekomstige
woningbouw, en dat het redelijk is om bij de bepaling van de
verkeerswaarde rekening te houden met de saneringskosten, kan die
verwerping niet dragen.
III
De bijkomende schaden zijn niet juist vastgesteld:
(a) de Rechtbank heeft de bijkomende schaden ten onrechte niet
zelfstandig vastgesteld.
(b) de bijkomende schaden zijn niet geschat maar ex aequo et bono
bepaald.
3 Het eerste middelonderdeel (methode van waardering van het
onteigende en het overblijvende)
Subonderdeel a: aftrek wegens bodemverontreiniging
3.1 Art. 40b, lid 1, Onteigeningswet bepaalt dat de werkelijke waarde
van de onteigende zaak wordt vergoed. Ingevolge het tweede lid wordt
bij het bepalen van die waarde uitgegaan van
"(...) de prijs, tot stand gekomen bij een onderstelde koop in het
vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende
verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper."
3.2 Indien de door de deskundigen gehanteerde methode er op neer zou
komen dat op de werkelijke waarde van de onteigende zaak een aftrek
wordt toegepast dan zou die methode onjuist zijn, want een
dubbeltelling inhouden. Dat is mijns inziens echter niet het geval.
Het deskundigenrapport is alleen hoogst onhandig geformuleerd: eerst
wordt onder het kopje "II a. Waarde van het onteigende" de grond als
ruwe bouwgrond gewaardeerd (blz. 36), waarna onder het kopje "II c.
Bodemverontreiniging" de invloed van de bodemverontreiniging op de
waarde wordt behandeld (blz. 37 e.v.). U zie ook het staatje in r.o. 8
van het vonnis (weergegeven in onderdeel 1.8). Hierdoor wordt de
indruk gewekt dat op de verkoopwaarde van het onteigende (waarbij al
rekening is gehouden met het prijsdrukkende effect van
bodemverontreiniging) een bedrag in mindering wordt gebracht voor het
waardedrukkende effect van bodemverontreiniging. Uit het
deskundigenrapport zelf, waarbij de Rechtbank zich heeft aangesloten,
blijkt evenwel dat die indruk onjuist is (blz. 40):
"De onteigening ten behoeve van de Betuweroute weggedacht zou een
(uiteindelijke) koopster van de onteigende terreinen - bekend zijnde
met de asbestverontreiniging - naar het oordeel van deskundigen in
redelijkheid (ook) met de aanwezigheid van deze asbestverontreiniging
en sanering rekening gehouden hebben en aldus met die wetenschap de
aan de sanering verbonden kosten op haar bod c.q. de koopsom in
mindering gebracht hebben gebracht."
De deskundigen hebben dus eerst de grond gewaardeerd als ruwe
bouwgrond alsof er geen asbestverontreiniging was, en op die "schone"
werkelijke waarde vervolgens een aftrek voor de saneringskosten ter
zake van die verontreiniging toegepast. Van een dubbeltelling is dus
geen sprake. In zoverre faalt het subonderdeel derhalve.
3.3 Het subonderdeel bevat voorts een motiveringsklacht. Deze klacht
komt er op neer dat ten onrechte de waarde van het onteigende na
sanering zonder nadere motivering wordt gesteld op de waarde die het
onteigende zou hebben indien er geen sprake van bodemverontreiniging
zou zijn geweest. De gedachte achter deze klacht is de volgende
(schriftelijke toelichting van mr. Kamminga, onderdeel 22):
"Anders gezegd, de fictieve koper zal meer over hebben voor een
perceel dat gesaneerd is, als ruwe bouwgrond, dan voor een perceel dat
niet gesaneerd is en waarvan niet zeker is dat deze niet onderzocht
zou behoeven te worden op verontreiniging en ook niet ontdaan zou
behoeven te worden van verontreiniging."
3.4 Deze klacht houdt derhalve in dat de waarde van gesaneerde grond
hoger is dan de waarde indien nimmer sprake van verontreiniging zou
zijn geweest, omdat een koper van gesaneerde grond de zekerheid heeft
dat er gesaneerd is, terwijl een koper van grond waarvan geen
verontreiniging bekend is, die zekerheid niet heeft. Deze klacht mist
de in cassatie vereiste feitelijke grondslag. Voor de Rechtbank is
niet gesteld dat de waarde van gesaneerde grond hoger is dan de waarde
van grond waarbij bodemverontreiniging niet aan de orde is.
3.5 Overigens acht ik de feitelijke vooronderstelling waarvan de klacht uitgaat, onjuist: de koper van gesaneerde grond heeft immers evenmin zekerheid als de koper van ongesaneerde grond waarvan geen verontreiniging bekend is. In de eerste plaats is niet zeker dat de verwijdering van het asbest 100% geslaagd is; in de tweede plaats blijft het mogelijk dat er ondanks de asbestsanering andere (diepere) verontreinigingen aan de dag treden, net als bij niet-gesaneerde grond waarmee de steller van de klacht een vergelijking wil maken.
3.6 Eveneens ten overvloede merk ik het volgende op. De eisers in
cassatie beroepen zich op HR 14 april 1999, NJ 2000, 394, met
conclusie Ilsink, betreffende de waardering van een appartementsrecht
op een parterrewoning in een blok woningen waarvan de fundering
verzakt was. De deskundigen hadden de waarde van het blok waartoe de
parterrewoning behoorde geschat door - kort gezegd - de herstelkosten
in mindering te brengen op de geschatte waarde van het blok na herstel
van de fundering en de voorgevel, en de Rechtbank volgde deze
schatting. Volgens U gaf de Rechtbank aldus geen blijk van een
onjuiste rechtsopvatting. In de eerste plaats volgt daaruit geenszins
dat de door de deskundigen thans gebruikte methode van waardering
onjuist zou zijn. Zoals U in hetzelfde arrest overwoog (r.o. 3.5.2),
is er geen rechtsregel die voorschrijft op welke wijze de waarde van
een te onteigenen zaak vastgesteld moet worden, zodat de Rechtbank
vrij is (en de deskundigen vrij zijn) het stelsel van waardering te
kiezen dat naar hun oordeel het meest geschikt is in de aangetroffen
situatie. In de tweede plaats is de feitelijke situatie niet
vergelijkbaar (het rechtzetten van een verzakte fundering van een
bestaand blok appartementen is niet vergelijkbaar met de sanering van
asbestverontreiniging in ruwe bouwgrond), zodat de impliciete
suggestie dat herstelkosten aan onroerende zaken steeds meer dan goed
gemaakt worden door waardestijging van de zaak, althans ook in het
onderhavige geval van grondsanering, geen steun vindt in het genoemde
arrest.
3.7 Mijns inziens faalt subonderdeel I.a.
Subonderdeel b: gebruik van de grond door de potentiële koper
3.9 Subonderdeel b betoogt dat de Rechtbank is voorbijgegaan aan het
uitgangspunt in het onteigeningsrecht dat de te vergoeden waarde de
hoogste waarde is die aan de zaak kan worden toegekend op basis van
het gebruik dat een potentiële koper daarvan denkt te kunnen maken. Zo
geformuleerd lijkt de klacht uit te gaan van de subjectieve waarde
voor een fictieve koper (wat een gek ervoor geeft). Het toe te passen
criterium is echter de prijs die in het zakelijk verkeer zou worden
overeengekomen door redelijk handelende, van elkaar onafhankelijke
derden.
3.10 Blijkens de toelichting houdt de klacht in dat de verontreiniging
niet afdoet aan de agrarische waarde, en dat de agrarische waarde
hoger is dan de ruwe-bouwgrondwaarde minus saneringskosten. De
deskundigen (blz. 72 rapport) achten echter agrarische waardering
zonder rekening te houden met te maken saneringskosten niet reëel. In
hun notitie ten behoeve van de pleidooizitting (blz. 11) betogen zij
voorts dat agrarische waardering niet zou leiden tot een hogere
waardering. De Rechtbank heeft overwogen (r.o. 13) dat de door de
partijen aangevoerde bezwaren (ook NS had bezwaren) hun weerlegging
vinden in het definitieve deskundigenrapport en de ter terechtzitting
door de deskundigen gegeven toelichting. Voorts oordeelt de Rechtbank
in r.o. 16 dat een redelijk handelende koper met de verontreiniging
rekening zou houden. Met deze oordelen geeft de Rechtbank geen blijk
van een onjuiste rechtsopvatting. Zij zijn evenmin onbegrijpelijk of
anderszins onvoldoende gemotiveerd. De klacht faalt daarom naar mijn
mening.
Subonderdeel c: onbegrijpelijke waarderingsmethode
3.11 Subonderdeel c houdt de klacht in dat de door de Rechtbank gehanteerde waarderingsmethode onbegrijpelijk is, nu de door deskundigen geadviseerde waarde ad f 1.434.105 is gebaseerd op de aard, ligging, toegankelijkheid, staat van onderhoud en gebruiksmogelijkheden, waarmee zich een aftrek wegens bodemverontreiniging niet zou verdragen. Blijkens de schriftelijke toelichting van de eisers in cassatie (blz. 8, nr. 30) "is er geen plaats voor het vervolgens in mindering brengen van een nadeel verbonden aan kosten van sanering bij wijze van aftrek van nadelen, die gebruiksmogelijkheden kennelijk in de waardering niet beperkt hebben, of voor zover de gebruiksmogelijkheden beperkt zijn reeds zijn verdisconteerd in de waardering van de waarde".
3.12 In wezen wordt hier mijns inziens hetzelfde betoogd als in
onderdeel I.a. Zoals boven (3.2) bleek, hebben de deskundigen de
saneringskosten niet in mindering op de werkelijke waarde gebracht,
doch in twee stappen de werkelijke waarde berekend, nl. door de
hypothetische waarde van de grond in niet-verontreinigde staat te
salderen met de saneringskosten. Dat betekent dat het bedrag van f
1.434.105 niet de werkelijke waarde van de onteigende zaak
vertegenwoordigt, maar de waarde in de veronderstelling dat de grond
niet van asbest gekuisd zou hoeven worden, en dat de verminderde
gebruiksmogelijkheden niet in dat bedrag van f 1.434.105 zijn
verdisconteerd. Ook deze klacht faalt daarom mijns inziens.
Subonderdeel d: het overblijvende
3.13 Subonderdeel d klaagt erover dat geen waardevermindering van het
overblijvende is vastgesteld, hoewel de onteigening tot grote vorm- en
snijschade leidt. De deskundigen betogen (blz. 65-66 rapport) dat -
gelet op de waardering als ruwe bouwgrond en in aanmerking genomen dat
sprake is van een complex in de zin van art. 40d, onderdeel b,
Onteigeningswet - deze waardevermindering zich niet voordoet. De grond
kan zonder waardeverlies als ruwe bouwgrond verkocht worden, evenals
de omliggende grond, zodat de vorm van de grondstukken van de eisers
niet zozeer ter zake doet. De Rechtbank heeft in r.o. 13 overwogen dat
de door partijen aangevoerde bezwaren hun weerlegging vinden in het
definitieve deskundigenrapport en de ter terechtzitting door de
deskundigen gegeven toelichting. De Rechtbank is niet gehouden
uitdrukkelijk op elk bezwaar van een partij in te gaan. Haar
feitelijke oordeel op dit punt geeft geen blijk van een onjuiste
rechtsopvatting, is niet onbegrijpelijk en hoefde niet nader
gemotiveerd te worden. De klacht faalt mijns inziens.
4 Middelonderdeel II (aftrek wegens saneringskosten)
4.1 De Rechtbank heeft geoordeeld:
"19 (...) heeft nog aangevoerd dat de onderhavige
kosten niet voor haar rekening dienen te moeten komen aangezien deze
kosten uitsluitend zijn veroorzaakt door het werk waarvoor onteigend
is. Dit betoog moet worden verworpen nu vaststaat dat het plan van het
werk waarvoor onteigend wordt mede de ontwikkeling van de woonwijk
Volgerlanden betreft. Gelet op de genoemde ontwikkeling dient te
worden uitgegaan van sanering in verband met toekomstig gebruik. Het
is dan niet onredelijk om bij de bepaling van de waarde in het vrije
verkeer rekening te houden met de werkelijke kosten van onderhavige
reeds uitgevoerde, mede voor woningbouw geldende sanering. Het
contractuele maximeren, zoals door gesteld, doet daar
niets aan af en dient ook overigens buiten beschouwing te blijven nu
niet valt in te zien dat een willekeurige, redelijk handelende koper
deze kosten niet tot nauwelijks of aan een maximum gebonden bij de
prijs in aanmerking neemt."
4.2 Het tweede middelonderdeel bevat ) de klacht dat onvoldoende
gemotiveerd is het oordeel dat "vaststaat dat het plan van het werk
waarvoor onteigend wordt mede de ontwikkeling van de woonwijk
Volgerlanden betreft", zodat het bezwaar van op
onvoldoende grondslag is verworpen. In de toelichting wordt tegen die
verwerping ingebracht (i) dat zij feitelijke grondslag ontbeert, (ii)
dat zij niet te rijmen is met het gegeven dat de onteigening is
geschied ten behoeve van de aanleg van de Betuweroute en ten name van
NS, en (iii) dat ten tijde van de inschrijving van het
onteigeningsvonnis op 15 oktober 1999 nog gold het "Uitbreidingsplan
in Hoofdzaak," op grond waarvan op het onteigende de bestemming
"Beperkt Agrarische Doeleinden" met kassenbouwmogelijkheid rustte,
terwijl eerst op 1 november 1999 het bestemmingsplan "De
Volgerlanden-Betuweroute" (goedgekeurd op 6 juni 2000) is vastgesteld,
waarbij de bestemming ter plaatse wordt "Vr(t) Spoorwegdoeleinden
(tunnel)" en "Ae Agrarisch gebied, beperkte bebouwing." Verder wordt
de mogelijkheid geopperd dat verwarring is ontstaan met de
omstandigheid dat het complex van in 1997 is verkocht
en in 1999 is geleverd aan de gemeente Hendrik-Ido-Ambacht.(4)
4.3 De deskundigen schrijven (blz. 14, onder kopje "B. Planologisch
regime"):
Ten tijde van de descente vigeerde het "Uitbreidingsplan in Hoofdzaak"
(...). In dit plan rustte op het onteigende de bestemming "Beperkt
Agrarische Doeleinden", doch met kassenbouwmogelijkheid.
De planologische grondslag voor de uitvoering van de werken wordt
gevormd door het bestemmingsplan "De Volgerlanden-Betuweroute" van de
gemeente Hendrik-Ido-Ambacht. Op grond van dit bestemmingsplan,
vastgesteld door de Raad van de gemeente Hendrik-Ido-Ambacht op 1
november 1999, verkregen de gronden welke boven het tunneltracé zijn
gelegen de dubbelbestemming "Vr (t) Spoorwegdoeleinden (tunnel)" en
"Ae Agrarisch gebied, beperkte bebouwing". De goedkeuring vond plaats
op 6 juni 2000. (...)"
Op blz. 34 en 35 schrijven zij voorts:
"21. Bij het zoals gebruikelijk elimineren van het plan waarvoor
onteigend wordt (De Volgerlanden-Betuweroute), zou teruggevallen
dienen te worden op de bepalingen van het Bestemmingsplan in Hoofdzaak
van 1961, waarin aan de onteigende gronden een agrarische bestemming
met kassenbouwmogelijkheid was toegedacht.
22. Het plan van het werk waarvoor onteigend wordt kent echter een
tweeledige doelstelling, te weten enerzijds de aanleg en in stand
houding van de Betuweroute en anderzijds de ontwikkeling van de
woonwijk de Volgerlanden.
23. De gronden grenzende aan de strook alwaar de Betuweroute is
geprojecteerd worden/zijn door de gemeente Hendrik Ido Ambacht
aangekocht als ruwe bouwgrond ten behoeve van de ontwikkeling van de
Volgerlanden.
24. Deskundigen achten het alleszins redelijk voor wat betreft de
waardering van de in deze procedure onteigende gronden uit te gaan van
een aanmerking daarvan als ruwe bouwgrond, waarvan zij tevens de
mening zijn toegedaan dat dit als de hoogste waarde is aan te merken."
En op blz. 39 en 40:
"Vanwege de door de gemeente Hendrik Ido Ambacht met de gronden in het
plan Volgerland beoogde ontwikkelingen, zijn deskundigen uitgegaan van
een waardering van het onteigende als ruwe bouwgrond, welke waardering
die van de grond in het feitelijke gebruik als vollegrondteelt sterk
teboven gaat.
Gevolg van een dergelijke waardering is dat ook binnen afzienbare
termijn de grond ten behoeve van de nieuwe bestemming (de onteigening
weggedacht) in gebruik genomen zou zijn.
(...)
Bij een ontwikkeling van de gronden ten behoeve van woningbouw zijn
deskundigen van oordeel dat, de onteigening weggedacht, zonder meer
met een bodemonderzoek rekening gehouden had dienen te worden waarbij
van de zijde van de gemeente Hendrik Ido Ambacht, de nu in het kader
van de werken met betrekking tot de Betuweroute geconstateerde
asbestverontreiniging eveneens aan de orde zou zijn geweest."
4.4 In een reactie op het concept-deskundigenrapport hadden [eiseres
sub 2] en reeds doen opmerken:(5)
"Subsidiair en ten overvloede nog een enkel woord hoe men de schade
zou moeten vaststellen wanneer men het contract met Bora(6) wel zou
wegdenken. Terecht stellen deskundigen dat de onteigening en het werk
waarvoor onteigend wordt voor de berekening van de schadevergoeding
moet worden weggedacht. Geen rekening moet dus moeten worden gehouden
met de Betuweroute (Staat/Markus; Staat Matzer). Rekening zal wel
moeten worden gehouden met de bestemming die de grond naar redelijke
verwachting zou hebben gekregen als er geen Betuweroute was. Dat is
dan niet zo zeer de agrarische bestemming met mogelijkheid van
kassenbouw uit het oude bestemmingsplan in Hoofdzaak uit 1961, maar
het is de bestemming woningbouw zoals die ook aan de gronden naast het
tracé is gegeven. (...)"
4.5 In de pleitnota namens NS werd opgemerkt (blz. 3, punt 6):
"Het is juist dat de rechtbankdeskundigen (...) tot uitgangspunt
hebben genomen de vrije waarde in het economische verkeer, rekening
houdende met prijzen welke door projectontwikkelaars in de nabijheid
betaald zijn voor gronden die zullen worden aangewend voor de bouw van
woningen. De ontwikkeling van het plan "Volgerlanden" is immers een
autonome beslissing van de gemeente Hendrik-Ido-Ambacht, welke
ontwikkeling niet weggedacht mag worden."
4.6 De stelling dat de saneringskosten niet voor rekening van [eiseres
sub 2] zouden komen, is naar mijn mening reeds weerlegd in r.o. 16,
waarin wordt overwogen dat een koper met de verontreiniging rekening
zou houden. Maar zelfs als dat anders zou zijn, faalt het
middelonderdeel. In de eerste plaats konden de deskundigen en de
Rechtbank het heel wel onrealistisch achten dat de veronderstelling
van akkerbouw (dus van afwezigheid van vooruitzicht van woningbouw)
tot een hogere schadeloosstelling zou leiden. Het wegvallen van een
groot en kapitaalkrachtig deel aan de vraagzijde naar grond leidt
immers naar ervaringsregelen slechts tot een verlaging van de waarde.
In de tweede plaats volgt uit de feitelijke vaststellingen dat die
veronderstelling onjuist is. Uit bovenstaande citaten blijkt dat zowel
de deskundigen als de partijen zelf (zij het, wat en
betreft, subsidiair) ervan uit zijn gegaan dat -
aanleg van de Betuweroute weggedacht - rekening moet worden gehouden
met de ontwikkeling van woningbouw. Het in het middelonderdeel
bestreden oordeel van de Rechtbank mist dus geenszins feitelijke
grondslag en is ook overigens niet onbegrijpelijk. Eerder lijkt het
middelonderdeel feitelijke grondslag te missen.
4.7 Ik meen daarom dat ook het tweede middelonderdeel faalt.
5 Middelonderdeel III (bijkomende schaden)
5.1 Subonderdeel a houdt in dat de Rechtbank er blijk van heeft
gegeven ten onrechte de bijkomende schaden niet zelfstandig te hebben
vastgesteld, nu zij in r.o. 20 overwoog:
"Op grond hiervan valt niet in te zien dat de deskundigen op onjuiste
gronden tot het oordeel zijn gekomen de door begrote
schade voor 50% in aanmerking te nemen"
5.2 Uit deze overweging volgt echter geenszins dat de Rechtbank zich
gebonden zou hebben geacht aan het deskundigenrapport. Een beroep op
het arrest HR 16 november 2001, NJ 2002, 15, met conclusie Groeneveld
kan de eisers tot cassatie daarom niet baten. Uit r.o. 13 blijkt dat
de Rechtbank de weerlegging door de deskundigen van de bezwaren van de
partijen tot de hare heeft gemaakt. Daaruit volgt dat de Rechtbank de
overwegingen, gevolgtrekkingen en waarderingen in het
deskundigenrapport en de nadere notitie (ook) op de punten waarop deze
worden bestreden tot de hare maakt. Daarmee heeft de Rechtbank geen
rechtsregel geschonden. Het oordeel van de rechter kan zeer wel
(volledig) gebaseerd zijn op het deskundigenrapport, mits het rapport
voldoende gemotiveerd is, in welk geval de rechter met een (zeer)
summiere motivering kan volstaan. U vergelijke ook HR 23 juni 1976,
NJO 1976, 18, met conclusie Van Soest en noot MB, waarin u overwoog:
"dat de Rb. zonder schending van enige rechtsregel in het onderhavige
geval aan haar evenbedoelde begroting het advies van de deskundigen
ten grondslag kon leggen en tot nadere motivering van haar oordelen in
deze niet gehouden was;
5.3 Ik meen daarom dat subonderdeel a faalt.
5.4 Subonderdeel b tenslotte klaagt erover dat de bijkomende schaden
niet zijn geschat maar ex aequo et bono zijn vastgesteld. De
deskundigen schrijven op blz. 54 van hun rapport:
"Alle vermelde feiten en omstandigheden tezamen en in onderling
verband bezien, brengen deskundigen tot het eindoordeel om de door
interveniënte begrote schade als gevolg van een onteigening door
eiseres van een deel van de volle-gronds-percelen te Hendrik Ido
Ambacht, voor 50% van f 2.308.000,-- in aanmerking te nemen, (...)".
5.5 De bedoelde feiten en omstandigheden worden op blz. 52-53 van het
deskundigenrapport opgesomd, alwaar eveneens kanttekeningen worden
gemaakt bij de door opgevoerde bijkomende schade.
Inderdaad lijken de deskundigen, door de begrote schade door twee te
delen, de schade ex aequo et bono te hebben vastgesteld in de zin dat
zij naar redelijkheid hebben geschat welk deel van de schade, mede
gezien het feit dat de bedrijfsactiviteiten toch - zij het later -
verplaatst moesten worden,(7) voor rekening van de onteigenende partij
kan worden gebracht. Anders dan de eisers tot cassatie suggereren, is
ook een vaststelling ex aequo et bono een schatting. En er is mijns
inziens niets tegen een schatting naar redelijkheid en billijkheid. De
deskundigen en de Rechtbank zijn bij gebreke van controleerbare
objectieve gegevens gedwongen de schade te schatten. Ook in hun
schattingsmethoden zijn zij vrij. Indien onvoldoende objectieve
gegevens voorhanden zijn om de totale bijkomende schade naar
objectieve criteria toe te rekenen aan enerzijds de causa onteigening
en anderzijds de causa ondernemersbeslissing (althans andere causa dan
onteigening), hetgeen volgens de deskundigen kennelijk het geval was,
dan kan de schade die toerekenbaar is aan de causa onteigening ex
aequo et bono worden vastgesteld. Cosmetische schijn van objectieve
exactheid dient geen rechtens relevant doel.
5.5 Ik meen dat ook het derde middelonderdeel faalt.
6 Conclusie
Ik geef U in overweging het beroep te verwerpen.
De Procureur-generaal bij
De Hoge Raad der Nederlanden
(a.-g.)
1 In de weergave in het deskundigenrapport staat "en".
2 In hun definitieve rapport hebben zij de schadeloosstelling voor het
onteigende begroot op f 1.905.655. Bij gelegenheid van de pleidooien
hebben zij deze alsnog begroot op f 2.076.405.
3 In de toelichting op het middel wordt gesproken van "de door de
Rechtbank gehanteerde methodiek". De mij ter beschikking staande
CD-rom houdende Van Dale Groot woordenboek der Nederlandse taal
omschrijft methodiek als "methodologie". De term "methodologie wordt
omschreven als "leer van de te volgen methoden (bij onderzoek of
onderwijs)". Als synoniemen worden methodeleer en methodiek gegeven.
(Methodeleer wordt weer als "methodiek" omschreven.) Het hanteren van
een leer van de te volgen methoden kan de Rechtbank mijns inziens niet
verweten worden. De uitspraak van de Rechtbank bevat geen verhandeling
over te volgen methoden doch slechts een aanvaarding van de door de
deskundigen gehanteerde waarderingswijze. Ik houd het daarom hierna
maar op "methode."
4 U zie onder meer het deskundigenrapport, blz. 19 (punt 4), blz. 28
(punt 6), blz. 29 e.v. (punt 8), en blz. 34 (punt 20), blz. 45 (punt
k) en blz. 73.
5 Brief d.d. 20 maart 2001 van mr. J.G. Geelkerken aan
rechter-commissaris mr. H.T.J.F. Verstappen, blz. 5.
6 "Bora" is een combinatie van kopers van gronden. Zie onderdeel 1.5
van deze conclusie. De eisers hebben gronden verkocht aan deze
combinatie (en zouden daarom kennelijk het onteigende ook zonder de
onteigening verlaten hebben, zij het op een later tijdstip) en met
haar afgesproken dat zij niet meer vergoeding voor de niet-verkochte,
te onteigenen grond van NS zullen eisen dan f 53 per m2 (zie 1.5 van
deze conclusie).
7 De deskundigen hebben er - kennelijk onbestreden - rekening mee
gehouden dat verplaatsing ook zonder onteigening zou plaatsvinden. Dat
volgt onder meer uit het deskundigenrapport, blz. 52, nr. 2, eerste
streep: "de vereiste overgangsperiode van 3,5 tot 5 jaar, wordt, -
deze onteigening weggedacht -, evenmin gerealiseerd", en blz. 53,
vijfde streep: "(...) deskundigen (hebben) wel meegewogen dat onder
normale omstandigheden een periode van 2,5 jaar (1999 tot en met 30
juni 2001) volledig had kunnen worden benut (...)".