8 december 2003
Persuitnodiging conferentie concept Woonplan
Op 4 november 2003 is in het College van Burgemeesters en Wethouders van de gemeente Leeuwarden het concept Woonplan "Leeuwarden, optimaal wonen voor iedereen" vastgesteld. Over dit concept Woonplan willen we aan de hand van een aantal thema's met projectontwikkelaars, bouwbedrijven, makelaars, corporaties, woonconsumentenorganisaties, overheden en raadsleden van de gemeente Leeuwarden verder praten. De conferentie is ter voorbereiding van de definitieve besluitvorming van de Leeuwarder Gemeenteraad.
Het concept Woonplan beschrijft kort en bondig het wonen in Leeuwarden nu en in de toekomst. Uitgangspunt van het concept Woonplan is een aantrekkelijke woonstad voor haar huidige en nieuwe bewoners.
U bent van harte welkom tijdens de conferentie.
Datum: dinsdag 9 december 2003
Tijdstip: 16.00-21.30 uur
Plaats: It Aljemint, Doelestrjitte 8, Leeuwarden
Programma
16.00 uur Welkomstwoord door Margreeth de Boer (burgemeester gemeente Leeuwarden)
Toelichting op het programma door voorzitter Jan Roncken (ORKA-advies) en bijdragen van
Roel Sluiter (wethouder gemeente Leeuwarden), André Buys (RIGO) en Peter Noordanus (Expertteam GSB)
17.15 uur Panel- en zaaldiscussie onder leiding van Jan Roncken
18.00 uur Dinerbuffet
19.30 uur Thema-discussies
* Wie kan waar wonen in Leeuwarden?
* Grootschalige herstructurering of maatwerk?
* Reële ambities woningproductie?
* Regie en uitvoering: wie doet wat?
20.45 uur Plenaire terugkoppeling en afsluiting door voorzitter Jan Roncken
21.30 uur Neiprate mei in slokje
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met: perstelefoon gemeente Leeuwarden 058 2334002 of met Nelleke Mulder 058 233 8414
---- --
Woonplan Leeuwarden
Doelstellingen top-6
1. Uitdagende maar realistische nieuwbouwproductie (2003 - 2007):
Nieuwbouw + 400 tot + 640
Sloop - 100 tot - 140
groei woningvoorraad + 300 tot + 500
2. Blijven bedienen van de woningvraag van huishoudens met midden- en hoge inkomens.
3. Meer nieuwbouw van goedkope koopwoningen en sociale huurwoningen.
4. Specifieke aandacht voor studentenhuisvesting.
5. Meer keuzevrijheid voor de woonconsument.
6. Kleinschalige maar integrale aanpak bij stedelijke vernieuwing.
Hiervoor komen eventueel vijf wijken in aanmerking.
Woonplan Leeuwarden
Inhoud
Voorwoord 5
Bestaand beleid en afspraken 7
Leeuwarder woningmarkt 9
Ontwikkelingen 13
Toekomst 17
Woonprogramma 21
Rolverdeling 25
Plannen 27
Proces 29
---
Woonplan Leeuwarden
Voorwoord
Dit is het Woonplan Leeuwarden. Het is geen toeval Inmiddels is de leegstand vlot verdwenen, er is zelfs dat op het voorblad van dit handzame document niet sprake van druk op de woningmarkt. Onze economi- meer de werktitel `woningmarktbeleidsplan' staat. In sche situatie is rap verslechterd, en daarmee ook de ons collegeprogramma beloven we immers meer uit- vooruitzichten voor de woningproductie. Bovendien voering dan beleid. Daarom is er nu dit plan ten waren inschattingen over wat er op de woningmarkt behoeve van het wonen. (nog) mogelijk was herhaaldelijk te optimistisch. Dat leidde ertoe dat er in Nederland veel minder is Waarom een woonplan op dit moment? De afgelopen gebouwd dan de bedoeling was. Ook in Leeuwarden. jaren is er veel veranderd in wonen en op de woning- markt. Nog niet lang geleden was er grote leegstand Doorstroming is een kernwoord in de woningmarkt. van goedkope woningen, er werd zelfs gevreesd voor Het idee is dat mensen die een wooncarrière willen nog grotere leegstand. Tegelijkertijd kon het voor en kunnen maken hun positie op de woningmarkt sommigen niet op; voor veel mensen groeiden de stap voor stap verbeteren. Stap voor stap. De afgelo- bomen de hemel in. De inwoners leken en masse pen jaren stagneerde de doorstroming. Te weinig hun woonsituatie daarop aan te passen. Dat was nog mensen verhuizen naar een kwalitatief beter huis en maar kort geleden. een brede verhuisketen komt niet tot stand: de stap- pen waren soms te groot.
---
In dit Woonplan Leeuwarden geven we daarom meer tie van Leeuwarden en daarmee van de wijde omge-
aandacht aan de productie van huizen voor het mid- ving zal versterken densegment. Dat brengt die doorstroming op gang. We blijven ons onverkort inzetten om een kentering in Met dit uitvoeringsplan kunnen we aan de slag. We de trek van midden- en hogere inkomens naar buiten kunnen er mee doen. Ik hoop dat we na bespreking teweeg te brengen. Die `trendbreuk' maken we door kunnen vaststellen dat het echte werk is doorgegaan: meer huizen te bouwen voor dat hogere segment. In bouwen, bouwen, bouwen. Zuiderburen, in de Zuidlanden en op termijn zeker ook in Blitsaerd.
Stedelijke vernieuwing staat als het ware aan de Roel Sluiter andere kant van de woningmarkt. We zijn volop bezig Wethouder Volkshuisvesting/Stedelijke vernieuwing woningen die niet meer voldoen, te moderniseren of te slopen. In combinatie met sociale maatregelen stre- ven we algehele verbetering van de wijk na. Waar nieuw gebouwd wordt in de stedelijke vernieu- wingswijken, telt elk huis mee in de woningaantallen. Waar huizen gesloopt worden, wordt elk gesloopt huis afgetrokken van de nieuw gebouwde huizen. Dat heet `netto resultaat' en daar worden wij op `afgerekend'. De gemeente Leeuwarden heeft momenteel goede contacten met de omliggende stadsregiogemeenten en met de provincie. We vertrouwen erop dat ook dit Woonplan bij deze partijen de basis geeft voor ver- trouwen in de Leeuwarder woningmarkt die de posi-
---
Woonplan Leeuwarden
Bestaand beleid en afspraken
Dit woonplan staat niet op zichzelf, maar hangt samen goede kwaliteit, keuze in woningtypen en prijsklassen. met andere gemeentelijke beleidsnota's. Het is een Aanbod van koop- en huurwoningen. Wonen in bui- vervolg op het Kaderplan Stedelijke Vernieuwing tenwijken met veel groenvoorzieningen, maar ook (KSV) en het Meerjaren Ontwikkelingsplan (MOP), wonen in de binnenstad. De afgelopen jaren is dit beide uit 1999. Ook is het een uitwerking van de beleid vooral door nieuwbouw zichtbaar geworden. Stadsvisie `Varen onder eigen vlag' voor het beleidster- Met name voor de middelhoge- en hoge inkomens- rein wonen. groepen zijn veel woningen gebouwd. De stelling uit het MOP is nog steeds leidraad voor het gemeentelijk woonbeleid. Omdat de woningmarkt Meerjaren Ontwikkelingsplan sinds 1999 is veranderd, leggen we nu in de uitwer- king duidelijk andere accenten. De hoofddoelstelling uit het MOP is `het creëren van een evenwichtige, concurrerende woningmarkt met een voldoende kwantitatief, kwalitatief en gedifferen- Wonen en de Stadsvisie tieerd aanbod van woningen en woonmilieus'. We zoeken een goede balans tussen vraag naar en aan- De Stadsvisie is er om accenten te leggen in het ruim- bod van woningen. Voldoende woningen met een telijke beleid van de gemeente. Het Woonplan
---
Leeuwarden past onder die visie en levert er boven- woningen. Met de provincie spraken we af dat
dien een bijdrage aan. Want zonder een goed wonin- Leeuwarden tussen 1993 en 2010 ruim 8000 wonin- gaanbod kan Leeuwarden haar ambities niet waar gen aan de voorraad toevoegt, met het accent op maken. Vier pijlers zijn de basis van de Stadsvisie. duurdere huizen. Deze afspraak past in het beleid van Tijd voor schoonheid heeft ook betrekking op wonen de provincie: de provincie bepaalt hoeveel woningen in de historische binnenstad en nieuwbouw met gemeenten door nieuwbouw mogen toevoegen aan hoogwaardige architectuur. de voorraad. Daarbij stuurt zij op een bovengemid- Kantorenstad: Leeuwarden biedt hoogwaardige werk- delde groei van de woningvoorraad in stedelijke cen- gelegenheid, bijvoorbeeld in de verzekeringsbranche. tra. Leeuwarden moet voor de werknemers niet alleen werkstad, maar ook woonstad zijn. Ook met omliggende gemeenten zijn afspraken Cure and care: naast de uitbreiding van MCL-Zuid is er gemaakt. Al te sterke groei van omliggende dorpen aandacht voor multifunctionele centra in de wijken en wordt getemperd om Leeuwarden de ruimte te geven koppeling van wonen en zorg op stoom te komen. We mogen en moeten veel bou- Kennisstad: de toekomstige Kenniscampus aan de wen. Daar zetten we ons ook voor in. Zuiderburen is Rengerslaan is belangrijk voor Leeuwarden. Er komt de grootste uitbreidingslocatie van Leeuwarden. Vanaf woonruimte voor (internationale) studenten en 2005 komt daar De Zuidlanden bij. docenten op en rond de campus.
De gemaakte afspraken met de provincie en omlig- gende gemeenten zijn niet vrijblijvend. Voorjaar 2003 Rijk, provincie, omliggende gemeenten is bekeken waar Leeuwarden staat met de woning- productie. Duidelijk is dat wij de afgesproken doelstel- We hebben niet alleen te maken met de wensen van lingen niet halen. de stad en haar inwoners. Ook het Rijk en provincie hebben een vinger in de pap. Met de rijksoverheid hebben we afspraken gemaakt over woningproductie, verkoop van huurhuizen en verbetering van bestaande
---
Woonplan Leeuwarden
Hoe ziet de Leeuwarder woningmarkt er uit?
De woningmarkt verandert voortdurend. Inwoners Bevolkingsontwikkelingen, economische ontwikkelin- gen, nieuwbouw en sloop zijn van invloed op de Op 1 januari 2003 telde Leeuwarden 91.284 inwo- vraag naar en het aanbod van woningen. En daarmee ners. Daarmee is Leeuwarden verreweg de grootste ook op de positie van Leeuwarden ten opzichte van stad in Friesland. Vergeleken met andere middelgrote andere gemeenten. steden is de bevolkingsopbouw onevenwichtig: naar leeftijd en naar inkomen. In Leeuwarden wonen rela- De woonconsument is de afgelopen jaren steeds kriti- tief veel jongeren tot 24 jaar, een flink deel daarvan scher geworden. Gunstige economische ontwikkelin- studeert aan één van de drie hogescholen van de gen hebben ertoe geleid dat mensen meer geld te stad. Ook het aandeel 75-plussers is groot. De leef- besteden hebben. Mensen kiezen dan ook voor hui- tijdsgroep tussen 35 en 54 jaar is relatief klein. zen met een betere kwaliteit (grote en van alle Daardoor zijn er vergeleken met andere steden weinig gemakken voorziene woningen) en willen meer diver- jonge gezinnen met kinderen. Ook de inkomensver- siteit (keuzemogelijkheden). Ook nu de economische schillen met andere middelgrote steden zijn groot. vooruitzichten wat minder positief zijn. Leeuwarden heeft veel mensen met lagere inkomens en weinig met een modaal of hoog inkomen.
---
Van alle mensen die zich in Leeuwarden vestigen, prijzen hoger. De meeste woningen zijn eengezinswo-
heeft het grootste deel een laag inkomen. Dat komt ningen in een rij. Bovendien zijn er veel flats. vooral omdat in de stad veel goedkope (huur)huizen zijn. Voor de uitstroom geldt het omgekeerde: men- sen met een hoger inkomen verhuizen van
Leeuwarden naar buurgemeenten. Daar zijn veel vrij- staande en twee-onder-een-kap woningen. We vinden het voor Leeuwarden geen goede ontwikkeling dat mensen met midden- en hoge inkomens vertrekken en in Leeuwarden blijven werken. Onder andere omdat deze mensen wel gebruik blijven maken van de aanwezige stedelijke voorzieningen, maar niet Woningvoorraad 1-1-2003 43.301 woningen meebetalen voor de instandhouding ervan. Dagelijks pendelen ongeveer 30.000 mensen voor hun werk Eigendom Aandeel naar Leeuwarden. Dit is ongeveer 55% van de in Koopwoningen 52% Leeuwarden werkzame personen. Sociale huurwoningen 37% Particuliere huurwoningen 11% Woningen
Type Er zijn in Leeuwarden veel goedkope woningen. Vrijstaand 5% Zowel koop- als huurhuizen. Van de ongeveer 16.000 Twee-onder-een-kap 7% sociale huurwoningen is 60% goedkoop (minder dan Rijwoning 46% 300 huur per maand). De gemiddelde prijs van Flatwoning 29% koopwoningen is ongeveer 136.000 (eerste halfjaar Boven- of benedenwoning 4% 2003). Dit komt omdat er veel goedkope bestaande Ouderenwoning 2% koopwoningen zijn. In de nieuwbouw zijn de koop- Overig 7%
10
Woonplan Leeuwarden
Woonmilieu
In de bestaande stad domineren de wijken uit de periode 1950-1975. In deze wijken is maar weinig variatie in woningen: vooral goedkope huurwoningen in rij en flats. De inrichting van de openbare ruimte is eenvoudig. Over het algemeen is de (technische) kwaliteit van de huizen prima. Toch voldoen ze niet meer aan de eisen die mensen tegenwoordig aan hun huis stellen. De zwakke positie van de Schepenbuurt, Schieringen, Valeriuskwartier, Cambuur en `t Vliet is mede daardoor ontstaan. Deze wijken zijn, net als de Vrijheidswijk en Achter de Hoven/Vegelin in sociale zin kwetsbaar. Voor de Vrijheidswijk en Achter de Hoven/Vegelin zijn plannen in uitvoering en ontwikke- ling om de kwaliteit van woningen en omgeving te verbeteren. Hier vindt al stedelijke vernieuwing plaats. Zuiderburen is de nieuwste wijk van Leeuwarden; een wijk met verschillende vormen van wonen in een omgeving met een landelijk karakter (veel water en groen).
In de historische binnenstad wonen mensen midden tussen rijksmonumenten, winkels en culturele voor- zieningen. De Leeuwarder binnenstad heeft een bij- zondere en aantrekkelijke positie op de woningmarkt, maar is in sociale zin ook kwetsbaar.
---
Woonplan Leeuwarden
Ontwikkelingen
De woningmarkt is in beweging. Het aantal inwoners migratie (het saldo van vestiging en vertrek) is minder van Leeuwarden groeit. Er worden woningen nieuw stabiel. In de jaren dat er weinig nieuwe woningen gebouwd en gesloopt. Mensen gaan in Leeuwarden gebouwd zijn, vertrokken er meer mensen uit de stad wonen of vertrekken naar een andere plaats. De dan er naartoe kwamen. Woningbouw is dan ook een gemeente maakt beleid om in te spelen op ontwikke- belangrijk instrument om inwoners aan te trekken en lingen in de woningmarkt. Met dit beleid moeten we hier te houden. van Leeuwarden een aantrekkelijker woonstad maken. Uit onderzoek blijkt dat Leeuwarden een grote aan- trekkingskracht heeft op mensen met weinig inko- Hieronder noemen we een aantal ontwikkelingen, die men. Het grote aanbod goedkope woningen is hier- in ieder geval van invloed zijn op de positie van voor een belangrijke verklaring. Huishoudens met Leeuwarden op de woningmarkt. hogere inkomens kiezen vaak voor wonen in de buur- gemeenten van de stad. Dat komt onder andere Inwoners omdat er in Leeuwarden nog steeds relatief weinig dure woningen (vrijstaand en twee-onder-een-kap) De natuurlijke bevolkingsontwikkeling in Leeuwarden zijn. In de buurgemeenten is het aanbod van deze is redelijk stabiel. Er is een licht geboorteoverschot. De woningen groter en liggen de grondprijzen lager. Dat 13
betekent dat mensen voor een vergelijkbare nieuw- Woningcorporaties verdelen de woningen onder hun
bouwwoning minder betalen. klanten volgens een vast systeem: mensen met een lange wachttijd krijgen voorrang op pas ingeschreven Leeuwarden wil groeien naar een stad met 100.000 klanten. Ook maken ze onderscheid naar woningen inwoners. Het is belangrijk om te weten hoe de bevol- voor starters, doorstromers en ouderen. De helft van kingssamenstelling er in de toekomst uit ziet. Uit de aangeboden woningen wordt in eerste instantie onderzoek blijkt dat in Friesland de groep van 55- tot geweigerd omdat het huis niet voldoet aan de wen- 65-jarigen de komende jaren het sterkst groeit. Maar sen. Dit is een van de redenen waarom de corporaties ook de leeftijdsgroep tussen 35 en 55 jaar neemt in een nieuw woonruimte verdeelsysteem hebben inge- omvang toe. Door in te spelen op de woonwensen voerd. Klanten die actief zoeken, hebben eerder kans van deze groepen kan het inwonertal van op een huurwoning. Met het nieuwe systeem bieden Leeuwarden groeien. corporaties meer keuzevrijheid aan de huurder. Sociale huur Koop In 1998 was leegstand in de sociale huursector nog Leeuwarden heeft veel goedkope koopwoningen. een groot probleem. Daarom zijn er in de afgelopen De gemiddelde woningenprijs is in de hoofdstad van jaren veel huurhuizen verkocht of gesloopt. Door groei Friesland laag: 136.000 (eerste half jaar 2003). van het aantal huishoudens, beperkte nieuwbouw, de Toch zijn koopwoningen behoorlijk in prijs gestegen. prijsstijging van koopwoningen en de kleinere voor- In 1999 was dat nog 31.000 lager. De prijsstijging is raad is de leegstand nu minimaal. Er is zelfs sprake te verklaren uit de toevoeging van nieuwbouwwonin- van druk op de huurmarkt. De afgelopen tijd kwamen gen in het duurdere segment. Maar ook door de toe- steeds minder huurwoningen vrij, terwijl het aantal nemende vraag stegen de prijzen van bestaande woningzoekenden juist groeit. Met andere woorden: woningen. de doorstroming in de sociale huursector stagneert. 14
Woonplan Leeuwarden
Nieuwbouw achtergelaten. 28% van de bewoners van Zuiderburen komt van buiten de stad. Vrije kavels (36%) en bijzon- Leeuwarden wil veel bouwen. Om haar inwoners te dere projecten als de pierwoningen (34%) vallen in bedienen en om nieuwe Leeuwarders te trekken. Rijk de smaak bij die groep. en Provincie stimuleren ons beleid. Tussen 1999 en 2003 had de woningvoorraad met ruim 500 wonin- gen per jaar moeten groeien. In die periode hebben Stedelijke vernieuwing we gemiddeld 240 woningen gebouwd. Dat lag niet aan een tekort aan bouwruimte. Wel hebben sloop Door aanpak van de bestaande woningvoorraad ver- van woningen, langdurige ruimtelijke ordeningsproce- betert de woonkwaliteit in bestaande wijken. Vanaf dures en de afwachtende houding van projectontwik- 1998 zijn we bezig met plannen voor de Vrijheidswijk kelaars grote productie tot nu toe tegen gehouden. en Achter de Hoven/Vegelin. In die wijken worden Ook in onze eigen organisatie is de onderlinge forse ingrepen gedaan: woningen worden gesloopt afstemming niet altijd optimaal. De Taskforce om plaats te maken voor nieuwbouw. Leegstand is Woningbouw gaat het interne proces verbeteren. De niet (meer) de reden voor sloop. We slopen omdat de woningproductie kan daardoor sneller. Leeuwarden is woonkwaliteit van de huizen te weinig toekomst- niet de enige stad die minder bouwde dan ze had waarde heeft, maar ook omdat we meer verschillende voorgenomen. Ook andere grote- en middelgrote ste- soorten woningen in wijken willen hebben. We willen den hebben minder gebouwd dan gepland. kwaliteit, daar is rigoureus ingrijpen soms voor nodig. Er komen dan meer keuzemogelijkheden voor men- Sinds 2000 wordt er in Zuiderburen gebouwd. Die sen uit de wijk. Zij kunnen bijvoorbeeld verhuizen wijk is op dit moment de grootste nieuwbouwlocatie naar een koop- of seniorenwoning. Ook is er plek van de stad. Er komen veel woningen voor huishou- voor nieuwe wijkbewoners. Dat is goed voor de wijk dens met hogere inkomens. Van alle huizen die er in en haar bewoners. Door tegelijk met woningverbete- 2002 zijn opgeleverd, was ruim tweederde duurder ring ook de woonomgeving (openbare ruimte en dan 230.000. Een groot deel van de bewoners van voorzieningen) aan te pakken wordt het wonen er Zuiderburen heeft een andere woning in Leeuwarden prettiger. 15
Ook verkoop van huurwoningen kan de sociale struc- De vrijstaande woning is het meest populair. Dit
tuur van een wijk bevorderen. Mensen investeren woningtype wordt veel vaker gevraagd dan aangebo- vaak meer in hun eigen huis dan in dat van de den. Er is dus een potentieel tekort. Rijtjeswoningen woningbouwvereniging, bovendien blijven ze er lan- (huur en koop) zijn minder in trek. Wanneer alle men- ger wonen. Verkoop van huurwoningen kan niet sen met verhuisplannen in hun "droomhuis" terecht onbeperkt. In de stad moeten voldoende huurwonin- komen, is er een overschot van dit woningtype. gen zijn voor de grote groep huishoudens die geen koopwoning kan betalen.
Woonwensen
De provincie Fryslân heeft in het voorjaar van 2003 een woningbehoeftenonderzoek (WOBOF) uit laten voeren. Voor dit onderzoek zijn provinciebreed bijna 60.000 huishoudens benaderd. In Leeuwarden zijn 1800 huishoudens benaderd. Uiteindelijk hebben 732 huishoudens de vragenlijst beantwoord en terugge- stuurd.
Belangrijke uitkomsten voor Leeuwarden zijn dat er nog steeds veel mensen op zoek zijn naar een koop- woning. Van de mensen met verhuisplannen tussen nu en twee jaar wil 57% (het liefst) een koopwoning en 28% (het liefst) een huurwoning betrekken. De overige 15% van de mensen met verhuisplannen weet nog niet of ze gaan kopen of huren. 16
Woonplan Leeuwarden
Toekomst
Verder weg het gebied van wonen. We moeten investeren in bestaande wijken en meer woningen toevoegen in Leeuwarden heeft ambitie. `...een middelgrote stad nieuwbouwwijken. Want meer woningen, geeft meer met 100 tot 125 duizend inwoners met een even- inwoners en meer (economische) groei. Bovendien wichtige bevolkingssamenstelling, waarvan de werk- blijft de stad beter bereikbaar omdat woon-werkver- loosheid en de economische ontwikkeling vergelijk- keer beperkt wordt. baar zijn met landelijke gemiddelden...' staat in de strategienota Leeuwarden Visie (Levi 2030). Doelstellingen Leeuwarden is met vlag en wimpel de grootste plaats van Friesland. Inwonertal, de werkgelegenheid, eco- De hoofddoelstelling van het bestaande beleid `het nomische groei en vooral het stedelijke karakter creëren van een evenwichtiger, concurrerende maken Leeuwarden tot de hoofdstad van de provin- woningmarkt met een voldoende kwantitatief, kwali- cie. Ook voor onderwijs, cultuur en zorg is de stad hét tatief en gedifferentieerd aanbod van woningen en centrum van Friesland. Maar het is niet vanzelfspre- woonmilieus' blijft overeind. Maar de ontwikkelingen kend dat onze stad over 25 jaar nog steeds die positie op de woningmarkt maken andere accenten nodig. heeft. Daar moeten we aan blijven werken, ook op Niet alle doelstellingen uit het MOP zijn realistisch. 17
De doelstellingen voor het aantal nieuwbouwwonin- We willen ontwikkelingen op de woningmarkt een
gen bleken bijvoorbeeld te hoog gegrepen. plek geven in nieuw beleid. Dat doen we aan de hand van drie uitdagingen: Centraal staat het vergroten van de woningbouwpro- ductie: er moet meer worden gebouwd. We willen jaarlijks met 300 tot 500 woningen groeien, dat is 1. Het bedienen van de vraag van midden- en hogere gemiddeld 400 huizen per jaar. Dat is meer dan in inkomens voorbije jaren, maar minder dan we met Rijk en Provincie en omliggende gemeenten hebben afge- Tot nu toe was het beleid erg gericht op de bouw van sproken. Gezien de slechtere economische vooruit- dure woningen en daarmee dus op de hogere inko- zichten en de daarmee samenhangende ontwikkelin- mens. De komende jaren willen we ook meer bou- gen op de woningmarkt is de netto-productie van wen voor middeninkomens. Juist om meer beweging gemiddeld 400 woningen per jaar een uitdaging. Het op de woningmarkt te krijgen; voor veel inwoners van is wel een realistische uitdaging. We gaan de uitda- Leeuwarden is de stap van een huur of goedkope ging aan met een vraaggestuurd woningbouwpro- koopwoning naar een dure koopwoning nu nog te gramma; we spelen in op de wensen van (toekom- groot. We willen daarom meer woningen bouwen stige) bewoners. Bovendien willen we de woonstad met een koopprijs tussen 150.000 en 200.000. Leeuwarden beter bekend maken in de omgeving en Uiteraard blijven we ook bouwen voor mensen met de rest van Nederland. Die promotie maken we hoge inkomens. onderdeel van het hele proces van woningbouw. Op dit moment loopt er nog een aantal juridische proce- Voor de midden- en hogere inkomens bouwen we nu dures over nieuwbouwlocaties. Die worden binnen- en in de nabije toekomst in Zuiderburen, De kort afgerond en dat betekent dat wij genoeg ruimte Zuidlanden en Blitsaerd. Maar ook in de bestaande hebben voor nieuwbouw. stad ontwikkelen we plannen voor deze inkomens- groepen. Arendstuin, Vijverparkappartementen en Bonifatiuspark zijn daar voorbeelden van. Bijzondere projecten trekken mensen met een hoog inkomen 18
Woonplan Leeuwarden
naar Leeuwarden. Projecten als Waterwonen en Studenten zijn een bijzondere groep op de woning- Buitenplaatsen in Zuiderburen zijn gericht op deze in markt. Leeuwarden profileert zich als Kennisstad en is Leeuwarden nog ondervertegenwoordigde inkomens- het in die functie verplicht studenten een goed onder- groep. komen te bieden tijdens hun studie. Niet alle studen- ten vinden eenvoudig een kamer in de stad. Zo'n 700 mensen zouden naar hun studiestad komen als het 2. Het creëren en/of behouden van een goed woon- makkelijker was een woonruimte te vinden. milieu voor specifieke doelgroepen van beleid: lagere De mogelijkheden voor particuliere kamerverhuur zijn inkomensgroepen, studenten en ouderen verruimd en we maken afspraken met corporaties over studentenhuisvesting. Er moeten mogelijkheden Er wonen in Leeuwarden veel mensen met een laag voor wonen op en nabij de Kenniscampus aan de inkomen. Volgens prognoses blijven die ook in de Rengerslaan komen. Studenten vinden die ontwikke- stad wonen. We vinden het belangrijk dat er voor ling positief. deze mensen voldoende goede, betaalbare huur- en Op de wat langere termijn (vanaf 2008) speelt de ver- koopwoningen zijn. In de bestaande wijken levert ste- grijzing een grotere rol in het woningbouwpro- delijke vernieuwing hieraan een bijdrage. Op uitbrei- gramma. Ouderen die dat willen moeten in hun eigen dingslocaties houden we in ons nieuwbouwpro- omgeving kunnen blijven. Dit stelt eisen aan de inde- gramma rekening met de lagere inkomensgroepen. ling en de voorzieningen in de woning. Het stelt ook Daarom moet in totaal 5 procent van alle nieuwbouw eisen aan de woonomgeving: de inrichting van de daar goedkope koopwoning zijn en 10 procent sociale openbare ruimte en de voorzieningen in de buurt. We huurwoning. Ook de bouw van duurdere woningen bouwen ook levensloopbestendige woningen. Het is levert een bijdrage aan de beschikbaarheid van goed- belangrijk dat mensen woon- en zorgdiensten aan kopere woningen voor lagere inkomens. Deze nieuw- huis kunnen krijgen. Leeuwarden is bij uitstek een bouw verleidt mensen met hogere inkomens om te goede woonstad voor ouderen. De mogelijkheden verhuizen. voor woon- en zorgdiensten zijn hier gunstiger dan in de regio. Leeuwarden kan ouderen dan ook extra kwaliteit bieden. 19
3. Het vergroten van de keuzemogelijkheid van de
woonconsument
Leeuwarden wil haar inwoners voldoende keuzemo- gelijkheden bieden. Daarom moet er in nieuwbouw- wijken en in bestaande wijken rekening worden gehouden met hun wensen. Dit kan door het aanbie- den van vrije kavels, door niet overal strikte wel- standseisen te stellen (bijvoorbeeld De Vrijheid in Zuiderburen) of door woningen casco op te leveren. Ook bijzondere en vernieuwende projecten (zoge- noemde niches) vergroten de keuzemogelijkheden. Daarom willen we vanaf 2005 jaarlijks tenminste één bijzonder woonconcept bouwen. De corporaties gaan experimenteren met een vorm die tussen huren en kopen in ligt. Zo krijgen mensen met een laag inko- men meer keuzevrijheid in woningen. We werken graag aan die experimenten mee. Ook nieuwbouw van levensloopbestendige huurwoningen betekent een verruiming van de keuzemogelijkheden. We zet- ten ons in om gelijktijdig verschillende woonmilieus met een goede prijs-kwaliteitverhouding te ontwikke- len en niet in korte tijd teveel van hetzelfde op de markt te brengen. Ook willen we dat wijken levens- loopbestendig zijn. Dit betekent dat we streven naar een veelzijdig woningaanbod. Dat vereist sturing. 20
Woonplan Leeuwarden
Woonprogramma
Er moet meer en anders worden gebouwd. Tot 2007 Nieuwbouw Bevolkingsontwikkeling 2002-2015 willen we per jaar tussen de 300 en 500 woningen toevoegen door nieuwbouw, dat is gemiddeld 400 In onze nieuwbouwplannen houden we rekening met Leeftijdsgroep Specificatie Ontwikkeling huizen per jaar. Veel meer dan we de afgelopen vier de verwachte bevolkingsontwikkeling. De komende 15-24 jaar Jongeren (en studenten) Stabiel jaar hebben gedaan. Maar minder dan we met Rijk, vijf jaar spelen we in op woonwensen van gezinnen 25-35 jaar Startende gezinnen Afname tot 2010 Provincie en omliggende gemeenten hadden afge- (leeftijdsgroep 35 - 55 jaar) en jongere ouderen (55 35-45 jaar Gezinnen Groei tot 2007 sproken. De provincie is akkoord met ons beleid om tot 65-jarigen). De midden- en hogere inkomens zijn 45-55 jaar Middelbare gezinnen Groei na 2005 een lager streefcijfer voor nieuwbouw aan te houden. in deze groepen goed vertegenwoordigd. Gaandeweg 55-65 jaar Jongere oudere Sterke groei tot 2010 De nieuwste provinciale woningbehoeftenraming bouwen we ook meer voor de oudere ouderen (75- 65 - plussers Ouderen Groei 2010 - 2015 heeft als uitkomst dat in 2010 minder woningen plussers). Pas na 2010 zijn startende gezinnen weer nodig zijn dan tot voor kort gedacht. Het bijstellen van enigszins in beeld. de afspraken met omliggende gemeenten kan alleen We willen mensen met verschillende leefstijlen bedie- onder randvoorwaarden. nen met een gevarieerd aanbod van woningen. We willen zowel koop- als huurwoningen bouwen. We willen graag dat van de koopwoningen bijna 30 procent in particulier opdrachtgeverschap wordt gebouwd. 21
Het is nodig om meer sociale huurwoningen te bou- Bestaande wijken wen; om keuzemogelijkheden te bieden en in te spe- Woningbouwprogramma 2003-2007 len op de veranderende woonwensen van huishou- Het verbeteren van het woon- en leefmilieu in dens met lagere inkomens. Maar ook om de druk op bestaande wijken doen we door transformatie. Prijsklasse Percentage de huurmarkt te verminderen. Kwalitatief slechte en/of minder gevraagde woningen Huur Sociaal tot 440 10% Met nieuwbouw in de koopsector (Zuiderburen, worden verbeterd of gesloopt en vervangen door Markt Meer dan 440 5% Zuidlanden, Blitsaerd) trekken we inwoners van bui- nieuwbouw. ten Leeuwarden aan (30 procent van de kopers). Koop Goedkoop Tot 120.000 5% Wel leggen we andere accenten dan de afgelopen vier In de Vrijheidswijk en Achter de Hoven/Vegelin heb- Midden 120.000 tot 160.000 15% jaar. We blijven dure (vanaf 230.000) woningen ben we inmiddels ervaring opgedaan met grote, kost- Middelduur 160.000 tot 230.000 35% bouwen, maar in minder grote aantallen. Om snel bare, zeer ingrijpende en tijdrovende verbeterplannen. Duur 230.000 tot 340.000 25% beweging op de woningmarkt te krijgen willen we het Voor toekomstige stedelijke vernieuwingswijken stap- Exclusief meer dan 340.000 5% middensegment goed bedienen: er moeten meer hui- pen we af van deze werkwijze, omdat er krapte is op Totaal 100% zen gebouwd worden met een prijs tussen 150.000 de woningmarkt en omdat we een beperkt budget en 200.000. Zo brengen we een verhuiscarrousel hebben. We kiezen voor de uitvoering van kleinere op gang waardoor goedkopere woningen vrij komen projecten, die een meerwaarde hebben voor de zit- voor mensen met een minder hoog inkomen. tende bewoners van de wijk. Sociale aspecten gaan Nieuwe huizen moeten verspreid over de stad worden een grotere rol spelen bij de herstructurering van de gebouwd, in alle stadsdelen. Ongeveer 25 procent van woningvoorraad. Met de woningcorporaties willen we de nieuwbouw is gepland in bestaande wijken. afspraken maken over verbetering van de woonkwali- De overige 75 procent komt in nieuwe wijken. Van teit in Cambuur, ´t Vliet, Valeriuskwartier, alle woningen is 20 procent appartement. Schepenbuurt en Schieringen. Ook de woonkwaliteit in de binnenstad verdient aandacht. We stellen priori- teiten voor verbetering van de kwaliteit van woningen en woonomgeving in één of meer van deze wijken. De aanpak die we kiezen hangt af van de initiatieven
---
Woonplan Leeuwarden
van de corporaties en (onze) financiële mogelijk- Monnikemuurstraat, Arendstuin, Lyndenhof heden. (Minnemastraat). Slopen van kwalitatief slechte en minder gewilde woningen betekent dat er ruimte ontstaat voor nieuw- bouw. Door de huidige krapte op de (huur)woning- markt kunnen we niet zoveel slopen als we ons had- den voorgenomen. De komende jaren worden gemiddeld 120 woningen per jaar gesloopt. Waar we kiezen voor nieuwbouw, leggen we het accent op woningen die de doorstroom van de wijkbewoners bevorderen.
De binnenstad
De binnenstad heeft een aparte status. Het is een bij- zonder woonmilieu dat steeds meer in trek komt bij mensen met een hoger inkomen. Die groep wil wonen in een historische en dynamische omgeving met winkels, culturele en andere stedelijke voorzie- ningen binnen handbereik. We willen de binnenstad zo goed mogelijk benutten voor wonen en zoeken daarom naar mogelijkheden voor een samenwer- kingsverband met anderen. Hiermee kunnen we bestaande panden een woonbestemming te geven. De komende jaren ondersteunen we projecten als 23
Woonplan Leeuwarden
Rolverdeling: hoe en met wie gaan we dat doen?
De gemeente is mede verantwoordelijk voor de volks- daarbij ook zelf het initiatief voor gesprek. Met de par- huisvesting. Onze kerntaken zijn de zorg voor kans- tijen willen we professionele, zakelijke afspraken arme groepen en het realiseren van evenwicht (het maken over nieuwbouw, woningverbetering en sloop op elkaar afstemmen van vraag en aanbod) op de van woningen. Over hun inzet, maar ook over onze woningmarkt. We stellen daarom kaders, die groten- inzet voor een goede kwaliteit van de openbare deels door andere (markt)partijen ingevuld worden. ruimte en leefbaarheid (sociale structuren). Het We sturen nauwelijks met financiële instrumenten benoemen van gezamenlijke belangen is daarbij voor (subsidies). Dit betekent dat wij onze ambities samen ons het vertrekpunt. De afspraken kunnen wat ons met anderen moeten waarmaken: de woningcorpora- betreft leiden tot publiek-private samenwerkingsover- ties, projectontwikkelaars, bouwondernemers en eenkomsten. Een voorbeeld is het samenwerkingsver- uiteraard bewoners en hun organisaties. band met Corporatieholding Friesland en de onderne- mersgroep De Fuut BV. Onder de naam 3Plus staat In dit Woonplan Leeuwarden noemen we onze ambi- het samenwerkingsverband garant voor de bouw van ties voor wonen in Leeuwarden. We hebben ze ver- 750 nieuwe woningen, voor een deel in de bestaande taald naar het woonprogramma. Het is nu aan corpo- stad. raties en andere marktpartijen om de uitdagingen op te pakken en concreet vorm te geven. We nemen 25
Corporaties Bewoners
Corporaties zijn eigenaar van een groot aantal wonin- De huidige en toekomstige bewoners van gen in de stad. Het zijn vastgoedbezitters met een Leeuwarden zijn onze klant. Het is daarom belangrijk maatschappelijke taak: het huisvesten van mensen dat de mening van bewoners over het woonbeleid en die minder zelfredzaam zijn. Vanwege die gedeelde concrete projecten wordt gehoord. Wij doen dit bij- verantwoordelijkheid zijn ze een bijzondere partner voorbeeld door contact te houden met bewonersorga- voor de gemeente. Met de corporaties maken we nisaties als Nieuw Elan en De Bewonersraad. Maar prestatieafspraken over huisvesting van de zoge- ook wijkpanels en de bewonersplatforms Achter de noemde `doelgroepen van beleid'; niet alleen over de Hoven/Vegelin en de Vrijheidswijk zijn voor ons aan- kwaliteit van de huizen, maar ook over de beschik- spreekpunt bij de uitvoering van ons woningmarktbe- baarheid van die huizen en de kwaliteit van de woon- leid. We vinden het bovendien belangrijk de ontwik- omgeving. Van de corporaties verwachten we daarbij kelingen in de vraag van de woonconsument in de een eigen visie en de bereidheid te investeren. gaten te houden. Dat doen we door monitoring en onderzoek. Andere marktpartijen
Projectontwikkelaars en bouwondernemers hebben vooral een verantwoordelijkheid in het bedienen van de marktvraag. We verwachten dat ze huizen met een goede prijs-kwaliteit verhouding op de markt brengen. We willen zakelijke afspraken maken op basis van onze beleidsmatige uitgangspunten en het daaraan gekoppelde woonprogramma. Met makelaars maken we afspraken over de promotie van Leeuwarden als woonstad.
26
Woonplan Leeuwarden
Plannen
De komende jaren wordt er in de stad op veel plaat- langs groenstroken. Bovendien worden er rijtjeswo- sen gebouwd. Hieronder staan concrete voorbeelden ningen en appartementen gebouwd. Het merendeel van de nieuwbouw. Het gaat om projecten die de van de nieuwbouw is koopwoning (vanaf 160.000). komende twee tot drie jaar beginnen. In Zuiderburen, Nieuw Wonen Friesland ontwikkelt het plan. In 2005 maar ook in de bestaande stad. zijn in Achter de Hoven de eerste nieuwbouwwonin- gen klaar voor bewoning. Stedelijke Vernieuwing
Binnenstedelijke locaties In Achter de Hoven/Vegelin en de Vrijheidswijk wordt op grote schaal verbeterd, gesloopt en nieuw Maar ook zonder te slopen komt er ruimte vrij voor gebouwd. In 2004 gaat in de Vrijheidswijk de schop in woningbouw. Bijvoorbeeld doordat bedrijven verhui- de grond. Er zijn daar in het zuidwestelijk deel al 280 zen. Een aantal van die plekken krijgen woonbestem- verouderde huizen en flatwoningen gesloopt. Er vol- ming. Grotere projecten zijn die aan het Zuidvliet, de gen nog een flink aantal. Het gat dat ontstaat, wordt Tynjedijk (voormalig haardenfabriek Faber), op het ter- opnieuw ingericht met 220 woningen. Er komen vrij- rein van het oude Bonifatiusziekenhuis en Steensma staande en twee-onder-een-kap huizen aan water en veilingterrein (aan Potmarge). In aanbouw zijn 28 27
appartementen aan de Oostersingel naast Tryater en dorpen Hempens/Teerns. Daar is plaats voor een aan-
21 appartementen op de hoek Kanaalstraat en Achter tal bijzondere projecten: Waterwonen en de Hoven. Buitenplaatsen. Het eerste project bestaat uit de aan- leg van vijftig woonarken, mensen kunnen er hun eigen ideeën in kwijt. Met de woonarken heeft Binnenstad Leeuwarden een landelijke primeur. NV Stadsherstel maakt plannen voor restauratie van oude woonhuizen in combinatie met nieuwbouw in de binnenstad. In 2004 begint Stadsherstel met twee projecten: de Monnikemuurstraat en de
Minnemastraat (voormalige lijkkistenfabriek). In de Monnikemuurstraat wordt een rijksmonument geres- taureerd. Dat geeft bovendien de mogelijkheid om er drie appartementen in te maken. Op het terrein van de oude grafkistenfabriek komen twee stadsvilla's. De monumentale panden op die er staan, worden geres- taureerd. In 2004 start de bouw van 23 stadsvilla's aan de Arendstuin.
Zuiderburen
In Zuiderburen biedt Leeuwarden veel verschillende soorten woningen. Het gebied tussen Drachtsterweg en het water van de Nauwe Greuns is in 2005 volge- bouwd. In 2003 begint de bouw ten oosten van de 28
Woonplan Leeuwarden
Proces
Bij het ontwikkelen van het woningmarktbeleid heb- wikkelingen op de woningmarkt gaan snel. Door het ben we overlegd met diverse sectoren en diensten verzamelen en analyseren van gegevens over bevol- binnen de gemeente. Ook hebben we gesproken met kingsontwikkeling, woningproductie, verkoop van corporaties, bewonersorganisaties, projectontwikke- woningen, leegstand, etc. kunnen we inspelen op laars en makelaars. Al die overleggen hebben dit nieuwe ontwikkelingen. Dit kan leiden tot bijstelling Woonplan opgeleverd. In een uitgebreid rapport (het van de uitgangspunten. De gemeenteraad wordt jaar- basisdocument) staat de analyse achter dit plan. lijks geïnformeerd via de Rapportage Woningmarkt. Tijdens de inspraakperiode houden we een conferen- Daarin wordt de stand van zaken op de woningmarkt tie voor raadsleden en professioneel betrokken par- in relatie tot de beleidsuitgangspunten en het woon- tijen. programma weergegeven. Op basis hiervan kan de Wanneer alles volgens planning verloopt, wordt dit raad besluiten doelstellingen bij te stellen. Woonplan in april 2004 vastgesteld door de gemeen- teraad.
De beleidsuitgangspunten worden verder uitgewerkt in een uitvoeringsprogramma voor 2004 en 2005 en een meerjarenperspectief voor 2006 en 2007. De ont- 29
---- -- Optimaal wonen voor iedereen CONCEPT-WOONPLAN LEEUWARDEN
Uitgave gemeente Leeuwarden Oktober 2003
---- --