Persberichten
Nieuwegein, 14 januari 2004
Prijsstijging gemiddelde koopwoning 4e kwartaal 0,8 % en 2,7 % over 2003
Aan: de sociaal- en financieel-economische redacties en vakpers
Van: de Nederlands Vereniging van Makelaars o.g. en
Vastgoeddeskundigen NVM
Hoog aantal transacties in een kopersmarkt
De gemiddelde koopwoning in Nederland is in het 4^e kwartaal van 2003
met 0,8 % in prijs gestegen ten opzichte van het 3^e kwartaal en komt
daarmee op gemiddeld 211 duizend euro. In 2003 is de prijs gestegen
met 2,7 % en blijft daarmee 1 procentpunt boven het inflatiecijfer van
1,7 %. Algemeen voorzitter Oscar Smit: "Getuige deze cijfers
ontwikkelde de markt zich in 2003 beter dan verwacht. Rekening houdend
met de nog altijd matige economische vooruitzichten verwacht de NVM
ook in 2004 een prijshoudend niveau op de koopwoningmarkt".
Volgens Smit lijkt het er op dat de woningmarkt in 2003 een zachte
landing maakt na de extreme prijsstijgingen en krapte in de tweede
helft van de jaren `90, met als top de stijging met 19 % in 1999. Het
aantal transacties is weliswaar marginaal lager dan in 2002, maar in
2003 toch op een hoog niveau gebleven. De koopwoning blijft door de
lage rente en de matige prijsontwikkeling goed betaalbaar.
Nog altijd is er echter sprake van een structureel woningtekort. De
opwaartse druk op de prijzen die hiervan uitgaat, vormt een bedreiging
voor een evenwichtige ontwikkeling van de markt voor bestaande
woningen. Een verbetering van het economisch tij kan daardoor
aanleiding zijn tot opnieuw steviger stijgende prijzen. Strategisch
bouwen (bouwen wat er te weinig is) is dan ook van het grootste
belang. Er moeten niet alleen veel meer woningen gebouwd worden dan de
afgelopen jaren. Ook de samenstelling van het nieuwbouwprogramma naar
woningsoort, grootte en prijs moet zodanig zijn dat dit door
doorstroming leidt tot het vrijkomen van veel gevraagde woningen in de
bestaande voorraad.
Het jaar 2003 in perspectief periode 1995-2003
De prijs van de gemiddelde koopwoning stijgt in 2003 met 2,7 %. Een
stijging van 1 procentpunt boven het inflatiecijfer van 1,7 %. Dit is
meer dan gelet op de economische omstandigheden verwacht mocht worden,
maar dit percentage is beduidend minder dan eind jaren negentig
gebruikelijk was. In de tweede helft van de `90-er jaren steeg de
prijs met doorgaans meer dan 10 % per jaar. De top werd bereikt met
een stijging van 19 % in 1999. Er was duidelijk sprake van een
overspannen markt. De NVM krapte-indicator (deze meet de verhouding
tussen het aantal te koop staande en het aantal verkopen op
maandbasis) komt in 1999 uit op 3,4 een illustratief cijfer voor een
zeer krappe markt. De NVM spreekt hier van een uitgesproken
"verkopersmarkt".
De NVM krapte-indicator stijgt vanaf 1999 naar het huidige niveau van
8,2 (en 7,2 voor meergezinswoningen en appartementen). Vanaf eind 2002
is er sprake van een ontspannen markt waarin de koper de keuze heeft.
De prijsstijging neemt vanaf 2000 elk jaar af. De looptijd, het aantal
dagen dat een woning te koop heeft gestaan, kent een verloop dat past
bij de overgang van een overspannen naar een meer en meer ontspannen
markt. Stond de gemiddelde woning in de overspannen verhoudingen van
de `90-er jaren 40 dagen te koop, nu bedraagt dat cijfer 82 dagen. Het
aantal transacties is intussen gestegen van 80 duizend in 1995 naar
130 duizend in 2001. Vanaf dat jaar blijft het aantal transacties op
dit hoge niveau.
Figuur 1 Niveau en ontwikkeling transactieprijzen
Figuur 2 Aantal transacties: niveau 1995-2003
Figuur 3 Aanbod: niveau 2000-2003
Drie indicatoren wijzen op een zachte landing na de extreme
prijsstijgingen in de tweede helft van de jaren '90. Dit zijn het in
2003 op niveau blijven van het aantal transacties, het niet verder
oplopen van de krapte-indicator en de sinds 2002 sterk verbeterde
betaalbaarheid van de gemiddelde koopwoning. Dit, ondanks de duidelijk
verslechterde economische omstandigheden.
Tabel 1 NVM betaalbaarheidspercentage: 2002-4 tot en met 2003-4
Kwartaal
Starters (100% financiering)
Doorstromers (70% financiering)
éénverdiener
tweeverdiener
éénverdiener
tweeverdiener
2003-IV
83%
125%
115%
173%
2003-III
84%
127%
117%
175%
2003-II
88%
132%
121%
182%
2003-I
87%
131%
121%
181%
2002-IV
80%
120%
111%
166%
Bij een percentage van 100% of hoger is de gemiddelde NVM-koopwoning
betaalbaar.
Bron: UvA
Het huidige prijsniveau van de gemiddelde koopwoning in Nederland
wordt in belangrijke mate bepaald door het structurele woningtekort en
de lage rente. Het voortdurend achterblijven van de nieuwbouw op de
planning maakt dat het structurele tekort verder oploopt. Dit zorgt
voor een stevig opwaartse druk op de prijzen en het risico van opnieuw
stijgende prijzen bij een economisch herstel. Dit risico kan alleen
aangepakt worden door maatregelen die ervoor zorgen dat de geplande
nieuwbouw marktconform is en ook daadwerkelijk gerealiseerd wordt. De
situatie in Nederland lijkt daarmee op die in Engeland, waar de
Engelse centrale bank na onderzoek tot de conclusie komt dat, de daar
nog altijd forse prijsstijgingen (15 % in 2003; 25 % in 2002; bron:
Halifax, Nationwide) het gevolg zijn van de achterblijvende
nieuwbouwproductie. Strategische nieuwbouw is van het grootste belang
voor een evenwichtige ontwikkeling van vraag en aanbod op de markt
voor bestaande woningen.
De tweedeling in de markt in 2003
Het eerste kwartaal van 2003 kenmerkte zich door slechte economische
vooruitzichten en grote onzekerheid rond het ingrijpen in Irak. Voor
het eerst sinds jaren daalde de prijs van de gemiddelde woning (-0,6
%). Goedkopere woningen bleven ook in dit kwartaal echter veelgevraagd
en lieten anders dan de dure bovenkant van de markt met 0,3 % een
bescheiden prijsstijging zien. Dit werd gevolgd door een steviger
stijging in het tweede kwartaal van 1,2 % en een geringere
prijsstijging in het derde en vierde kwartaal.
Na de prijsdaling in het eerste kwartaal herstelt de markt voor de
dure woningen zich. Blijft de prijsstijging van de dure woningen in
het tweede kwartaal nog achter op die van de gemiddelde woning, in het
derde en vooral het vierde kwartaal stijgt de prijs van de dure
bovenkant van de markt meer dan gemiddeld. Voor appartementen geldt
het geschetste beeld nog sterker dan voor de gemiddelde woning.
Figuur 4 % verandering transactieprijs laagste en hoogste 25 % voor
alle woningen
Figuur 5 Prijsniveau 2003-4 laagste en hoogste 25 % voor elk
woningtype
Figuur 6 Aantal transacties goedkope woningen 2003-1, 2003-2, 2003-3,
2003-4
De huurwoningmarkt
NVM Vastgoedmanagement constateert de volgende belangrijke
ontwikkelingen op de huurwoningmarkt. De looptijden van de
huurcontracten worden steeds korter, omdat de mutatiegraad toeneemt.
Veel institutionele beleggers verkopen met name goedkope en middeldure
huurwoningen. Hierdoor komt de huurwoningmarkt nog verder onder druk
te staan. De bouw op de Vinex-locaties heeft tot nu toe geen
verlichting gebracht op de woningmarkt zowel in de huur als de
koopsector. De druk op de sociale huursector is de laatste jaren vijf
maal zo groot geworden.
Bijlage I
Cijfers vierde kwartaal 2003
In het vierde kwartaal steeg de prijs van elk van de vier
verschillende typen woningen. Om precies te zijn: de prijs van de
gemiddelde tussenwoning steeg met 0,3 % het minst, het gemiddelde
appartement werd 0,5 % en de gemiddelde hoekwoning 0,9 % duurder; de
prijs van de gemiddelde vrijstaande woning steeg met 2,8 % het hardst.
Het totale geldsvolume gemoeid met de verkoop van woningen is in het
4^e kwartaal met 1 % licht gestegen.
Figuur 1 Prijsontwikkeling per kwartaal over meerdere jaren (kolom:
verandering ten opzichte van voorgaande kwartaal; lijn: gemiddelde
over laatste 4 kwartalen)
Figuur 2 Mediane transactieprijs van woningen, periode 1985-2 tot en
met 2003-4
Aantal transacties blijft hoog
In het vierde kwartaal van 2003 zijn er via NVM-makelaars ruim 33.300
woningen verkocht. Gelijk aan het aantal verkochte woningen in het
derde kwartaal van 2003 en het vierde kwartaal van 2002. In het vierde
kwartaal hebben de woningen bij verkoop gemiddeld 82 dagen te koop
gestaan, een stijging van 12 % ten opzichte van het derde kwartaal.
Voor alle woningtypen is de looptijd langer geworden. De toenemende
looptijd wordt in belangrijke mate veroorzaakt doordat al langer te
koop staande woningen hun weg naar een koper vinden.
Woningaanbod stijgt nauwelijks
Aan het einde van het vierde kwartaal staan bij NVM-makelaars iets
meer dan 75 duizend woningen te koop. Een toename van een 0,5 % ten
opzichte van het begin van het kwartaal.
De krapte-indicator, de verhouding tussen het woningaanbod en het
aantal transacties, bedraagt in december 8,2 voor eengezinswoningen en
7,3 voor appartementen. Cijfers die passen bij een ontspannen markt,
waarin de koper de keus heeft uit een aantal woningen.
Verschillen per regio
In Nederland is geen sprake van een nationale woningmarkt: vraag en
aanbod komen op regionaal niveau bij elkaar. Ook in het vierde
kwartaal van 2003 zijn belangrijke verschillen tussen de 80
NVM-regio's zichtbaar. De onderstaande tabel biedt de cijfers voor een
dwarsdoorsnede van de Nederlandse woningmarkten.
Tabel 1 Prijsontwikkeling, dwarsdoorsnede van de Nederlandse
woningmarkten
* voorlopig cijfer
In tegenstelling tot het vorige kwartaal daalt de prijs van de
gemiddelde verkochte woning in de regio Den Haag licht. In de regio
Stad Groningen , Zwolle, Almere, Utrecht en Zeeland blijft de prijs
wel stijgen. Alleen in de regio's Zutphen en Nijmegen Maas/Waal daalt
de prijs van de gemiddelde woning noemenswaard. In Amsterdam stijgt de
prijs van de gemiddelde woning weer na drie kwartalen met een
prijsdaling.
Over het gehele jaar bezien is alleen in Amsterdam de prijs van de
gemiddelde verkochte woning noemenswaard gedaald. De andere regio's
geven over de laatste vier kwartalen een prijsstijging te zien. In
geval van Zeeland en Utrecht is de prijsstijging duidelijk meer dan de
0,7 %, die gemiddeld per kwartaal in Nederland is opgetreden.
Bijlage II Jaarcijfers 2003 NVM Bedrijfs Onroerend Goed
Voor het aanbod geldt als peildatum 1 december van het betreffende
jaar. Voor de transacties zijn de transacties van een geheel jaar in
de analyse opgenomen.
Kantoren
NVM-Aanbod m2 VVO
NVM-transacties m2 VVO
Mediane huurprijs (in EUR)
Mediane looptijd (in dagen)
Duurste regio
Jaar 2001
3,6 miljoen
1,2 miljoen
113
154
Amsterdam
Jaar 2002
4,8 miljoen
1,1 miljoen
118
178
Amsterdam
Jaar 2003
4,9 miljoen
818.000
120
211
Amsterdam
Winkels
NVM-Aanbod m2 VVO
NVM-transacties m2 VVO
Mediane huurprijs (in EUR)
Mediane looptijd (in dagen)
Duurste regio
Jaar 2001
921.000
406.000
147
167
Kalverstraat Amsterdam
Jaar 2002
883.000
490.000
150
180
Centrum Amsterdam
Jaar 2003
811.000
336.000
154
182
Centrum Amsterdam
Bedrijven
NVM-Aanbod m2 VVO
NVM-transacties m2 VVO
Mediane huurprijs (in EUR)
Mediane looptijd (in dagen)
Duurste regio
Jaar 2001
4,3 miljoen
2,0 miljoen
58
164
Rijnmond
Jaar 2002
5,6 miljoen
1,7 miljoen
58
183
Amsterdam Westpoort
Jaar 2003
6,0 miljoen
1,6 miljoen
60
208
Amsterdam
Bijlage III
Ontwikkeling indicatoren van belang voor de woningmarkt
Economie krimpt in derde kwartaal 2003
De economie is ook in het derde kwartaal van 2003 gekrompen. Met 1,2
procent ten opzichte van hetzelfde kwartaal vorig jaar is de krimp
even groot als die in het tweede kwartaal van dit jaar. Over de eerste
drie kwartalen van 2003 gezien kromp de economie met 0,9 procent in
vergelijking met dezelfde periode vorig jaar. In vergelijking met een
kwartaal ervoor heeft het derde kwartaal 2003 is het volume van het
BBP even groot. Dit is een stabilisatie na drie kwartalen van daling
van het BBP-volume in vergelijking met de periode ervoor. In het derde
kwartaal zijn de consumptieve bestedingen van de huishoudens (1,7
procent) alsmede het volume van de in- en uitvoer (0,9 en 1,0 procent)
gedaald. De grootste daler is echter de investeringen met een daling
van 3,5 procent. Enig positief geluid komt van de overheidsconsumptie,
die in het derde kwartaal 2,4 procent hoger lag dan in het jaar
ervoor.
Bron: CBS
Beperkte economische groei in 2004
Het CPB stelde eerder dit jaar de verwachtingen wat betreft de
economische groei reeds bij. Waar eerst nog een groei van 0,75 procent
verwacht werd voor 2003, werd dit percentage reeds in juni bijgesteld
tot 0 procent. Inmiddels is ook dit percentage negatief bijgesteld.
Voor 2003 gaat het CPB inmiddels uit van een daling van het volume van
het BBP van 0,75 procent, terwijl voor 2004 een lichte economische
groei verwacht wordt van 1,0 procent. De Nederlandsche Bank (DNB)
verwacht voor dit jaar een nagenoeg zelfde daling in het BBP als het
CPB (0,8 procent) en is nog wat voorzichtiger met betrekking tot de
groeiprognoses voor het jaar 2004 (groei van 0,7 procent BBP-volume).
Voor 2005 zal de groei aantrekken tot 2,0 procent.
Bron: CPB, DNB
Kapitaalmarktrente boven 4 procent, hypotheekrente boven 4,5 procent
Nadat het effectief rendement op staatsobligaties (de
kapitaalmarktrente) in juni 2003 daalde tot een historisch dieptepunt
van 3,31 procent, is deze in de maanden erna opgekrabbeld en
uitgekomen op een niveau van 4,06 procent in november 2003, de hoogste
rente tot nu toe in 2003. Het verschil met vorig jaar november
bedraagt nog slechts 0,17 procent, nadat het verschil eerder dit jaar
zo'n 1,6 procent is geweest ten opzichte van dezelfde periode vorig
jaar.
De hypotheekrente is na een laagterecord van 3,8 procent in de maand
juni 2003 de maanden erna gestegen en uitgekomen op 4,5 procent in
november van het afgelopen jaar. Een jaar geleden noteerde de
hypotheekrente 4,8 procent.
Tabel 1 kapitaalmarkt- en hypotheekrente
apr
mei
jun
jul
aug
sep
okt
Nov
dec
Kapitaalmarktrente
3,83%
3,51%
3,31%
3,64%
3,87%
3,87%
3,93%
4,06%
%
Hypotheekrente
4,2%
4,0%
3,8%
4,2%
4,4%
4,4%
4,4%
4,5%
%
Bron: CBS/ Hypotheekshop
Inflatie stabiel rond de 2 procent
De inflatie heeft zich het afgelopen half jaar gestabiliseerd rondom
de 2 procent. In november 2003 is de inflatie uitgekomen op 2,0
procent. Het CPB heeft de verwachting uitgesproken dat de inflatie in
2004 op 1,5 procent uit zal komen. De verwachte afname hangt samen met
de gunstige ontwikkeling van de arbeidskosten per eenheid product en
van de invoerprijzen. Bovendien zorgt de prijzenoorlog onder de
supermarkten voor een verwachte daling van de inflatie. Hier staat een
stuwend effect door accijnsverhogingen tegenover. DNB verwacht een
inflatie in 2004 en 2005 van respectievelijk 1,3 procent en 1,1
procent.
De Nederlandse inflatie volgens de Europees geharmoniseerde index is
in november uitgekomen op 2,0 procent. De inflatie ligt daarmee 0,2
procent onder het gemiddelde in de Eurozone. De inflatie is daarmee
vanaf september voor het eerst sinds mei 2000 lager dan in de
Eurozone. De omslag is vooral veroorzaakt door een daling van de
Nederlandse inflatie, tegenover een vrij stabiele inflatie voor de
Eurozone.
Tabel 2 Inflatiepercentages in Nederland
2001
2002
Mei 03
Jun 03
Jul 03
Aug 03
Sep 03
Okt 03
Nov 03
CPI alle huishoudens
4,2%
3,3%
2,0%
2,0%
2,1%
2,1%
2,0%
2,0%
2,0%*
Geharmoniseerde Europese index (NL)
5,1%
3,9%
2,3%
2,1%
2,1%
2,2%
2,0%
1,9%
2,0%*
* voorlopige cijfers
Bron: CBS, CPB, DNB
Werkloosheid ruim boven 400 duizend
Na verwijdering van seizoensinvloeden is de werkloosheid uitgekomen op
432 duizend in de periode september-november 2003. Dit zijn er 110
duizend meer dan in dezelfde periode vorig jaar. Ten opzichte van
augustus-oktober 2003 is er een toename van maar liefst 18 duizend
waar te nemen. Over de periode september-november 2003 was 5,7 procent
van de beroepsbevolking werkloos tegenover 4,2 procent het jaar
ervoor. Bovendien neemt het aantal werklozen na een relatief stabiele
zomer weer sneller toe.
Het aantal werkzame personen is de laatste drie maanden (tot en met
november) met zo'n 50 duizend afgenomen (na verwijdering
seizoensinvloeden) tot iets meer dan 7 miljoen personen. De krimpende
economie blijkt er voor te zorgen dat steeds minder mensen zich op de
arbeidsmarkt aanbieden.
Het CPB voorspelt een toename van de werkloosheid in 2004 tot 540
duizend, oftewel 7% van de beroepsbevolking. Een verklaring hiervoor
wordt gegeven door een afname van het aantal vacatures, een toename
van het aantal faillissementen en ontslagaanvragen, een daling van het
aantal banen en flinke bezuinigingen in de collectieve sector.
Bron: CBS, CPB
Aantal vacatures daalt sterk
Het aantal vacatures is in het derde kwartaal fors gedaald met maar
liefst 44 duizend. Ook na seizoenscorrectie is het aantal vacatures
nog altijd met 22 duizend gedaald. Eind september 2003 stonden er nog
92 duizend banden open. Het aantal vacatures daalt nu al bijna drie
jaar (na verwijdering seizoensinvloeden). De daling van het aantal
vacatures is vooral het gevolg van een daling in de handel en
zakelijke dienstverlening. Ook de dynamiek op de arbeidsmarkt krijgt
het nodige te verduren. Er zijn minder vacatures ontstaan en vervuld
in het derde kwartaal (respectievelijk 18 en 22 duizend minder dan
derde kwartaal 2002).
Bron: CBS
Consumentenvertrouwen toont licht herstel
Het consumentenvertrouwen herstelt zich ook in de laatste maanden van
2003 na het historische dieptepunt van -40 in juli 2003. In december
noteert het consumentenvertrouwen een score van -27. Het is de tweede
achtereenvolgende maand dat het consumentenvertrouwen toeneemt.
De toename van het consumentenvertrouwen is vooral te danken aan een
toename van de koopbereidheid. Vooral met betrekking tot het doen van
grote aankopen zijn consumenten wat positiever gestemd dan de laatste
maanden. Ook is het oordeel over de eigen financiële situatie in de
afgelopen twaalf maanden en in de komende twaalf maanden (licht)
verbeterd. Het oordeel over het economisch klimaat is na een flinke
verbetering in de maand november in december gestabiliseerd.
Bron: CBS
Tabel 3 consumentenvertrouwen (gecorrigeerd voor seizoen) (bron: CBS)
Periode
Consumenten-vertrouwen
Economisch klimaat
Koopbereidheid
w.o. grote aankopen
- 2002 - Oktober
-33
-57
-17
-35
November
-30
-50
-16
-35
December
-26
-47
-12
-18
- 2003 - Januari
-36
-64
-18
-28
Februari
-37
-64
-19
-27
Maart
-38
-65
-19
-37
April
-37
-61
-21
-38
Mei
-35
-58
-21
-35
Juni
-36
-57
-23
-35
Juli
-40
-64
-24
-40
Augustus
-34
-49
-24
-38
September
-35
-51
-24
-39
Oktober
-36
-55
-23
-35
November
-30
-40
-23
-30
December
-27
-41
-17
-22
Figuur 1 Ontwikkeling consumentenvertrouwen (bron: CBS)
Omzet detailhandel daalt
Voor het tweede achtereenvolgende kwartaal is de omzet van de
detailhandel in het derde kwartaal van 2003 met 4,7 procent gedaald.
De omzetdaling komt volledig op het conto van de non-foodwinkels, die
8,1 procent minder omzet `draaiden'. Winkels in voedings- en
genotmiddelen boekten daarentegen 1,4 procent meer omzet. Bovenstaande
trend zet voorlopig ook in het vierde kwartaal door, zo laten cijfers
voor oktober zien. De omzet van de supermarkten is in oktober 2003 met
bijna 6 procent toegenomen ten opzichte van oktober 2002. Dit gaat ten
koste van de omzet van speciaalzaken in de voedings- en
genotmiddelenbranche (2 procent verlies). De gevolgen van de
prijzenoorlog in de supermarkt zijn nog niet terug te vinden in de
statistieken/rapportages.
Bron: CBS
Flink meer oversluitingen woninghypotheken
Het Kadaster heeft in het derde kwartaal van 2003 139 duizend nieuwe
woninghypotheken ingeschreven. Dat zijn er 15 duizend meer dan in
dezelfde periode vorig jaar, een toename van 12 procent. Net als in
het tweede kwartaal van het afgelopen jaar, komt deze stijging op
rekening van een flinke toename in het aantal oversluitingen (een
toename van 32 procent). Oorzaak van de toename in het aantal
oversluitingen is de lage hypotheekrente.
Bron: CBS
Afname opgeleverde nieuwbouwwoningen
In het derde kwartaal van 2003 zijn 8.600 nieuwe nieuwbouw
koopwoningen aangeboden. Dit is in aantal vergelijkbaar met het derde
kwartaal van vorig jaar. Ook het aantal verkochte nieuwbouwwoningen is
vrijwel overeenkomstig het aantal van hetzelfde kwartaal vorig jaar,
7.800. Het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen is echter wel fors
lager. Hoewel het slechts om een voorlopig cijfers gaat, zijn er tot
nu toe 2.100 minder woningen opgeleverd dan in het derde kwartaal
2002. Voor de eerste drie kwartalen van 2003 zijn nu 21.200 woningen
opgeleverd. Vorig jaar over dezelfde periode waren dit er nog 28.000.
De prijs van de verkochte nieuwbouwwoningen ligt momenteel op 252
duizend euro.
Tabel 4 ontwikkeling aanbod, verkochte en opgeleverde
nieuwbouwwoningen
2001
2002
2002-III
2002-IV
2003-I
2003-II
2003-III
Nieuw aanbod
35.938
38.317
9.014
9.996
8.917
12.190
8.582*
Verkocht
33.714
33.021
7.851
8.981
8.021
8.146
7.814*
Opgeleverd
43.116
39.310
8.357
11.175
6.271
8.728
6.219*
Prijs verkochte woningen
EUR 227.300
EUR 246.900
EUR 250.300
EUR 240.600
EUR 245.500
EUR 256.700
EUR 251.700*
* Een deel van de verkochte en opgeleverde woningen wordt later
aangemeld. Het aantal woningen in het meest recente kwartaal is een
onderschatting van het feitelijk aantal verkochte en opgeleverde
woningen
Bron: monitor nieuwe woningen
Lichte daling aantal verleende bouwvergunningen
Het aantal verleende bouwvergunningen is in het derde kwartaal van
2003 andermaal licht gedaald ten opzichte van het kwartaal ervoor, tot
een totaal van 15.600. Toch is het aantal verleende bouwvergunningen
nog steeds zo'n driehonderd hoger dan in dezelfde periode een jaar
terug. Over het jaar 2003 zijn nu meer dan 49.000 bouwvergunningen
verleend. Over dezelfde periode vorig jaar zijn bijna 7.000
bouwvergunningen minder verleend. De verschillen zijn echter vooral in
de eerste twee kwartalen van dit jaar tot stand gekomen.
Bron: CBS
Tabel 5 verleende bouwvergunningen
Jaar
Verleende vergunningen
Verandering t.o.v. vorig kwartaal
1999
84.200
2000
78.563
2001
62.326
2002-I
12.281
-24%
2002-II
14.805
+21%
2002-III
15.291
+3,3%
2002-IV
24.806
+62,2%
2002
67.183
2003-I
17.106
-31,0%
2003-II
16.463
-3,8%
2003-III
15.586
-5,3%
Bron: CBS
Bijlage IV Kadaster en NVM cijfers
Nadere uitleg woningmarktcijfers Kadaster en NVM
Zowel het Kadaster als de NVM publiceren periodieke cijfers over
ontwikkelingen op de woningmarkt. Beide cijfers dienen op een eigen
wijze geïnterpreteerd te worden. De cijfers vullen elkaar vaker aan
dan dat ze elkaar tegenspreken. De verschillen spitsen zich toe op de
volgende punten: tijdstip van registratie, deel van de markt dat wordt
geregistreerd en de achterliggende analyses.
Tijdstip
Het Kadaster registreert de transacties van een bestaande koopwoning
op het moment van transport bij de notaris (eigendomsoverdracht). De
NVM registreert de verkoop van een zelfde woning vanaf het moment dat
de ontbindende voorwaarde(n) in de koopakte is verlopen. In de
praktijk blijkt dat de periode tussen ondertekening van de
overeenkomst bij de NVM-makelaar en het transporteren van de woning
bij de notaris 2,5 tot 3 maanden is.
Deel van de markt
Alle transacties van bestaande woningen die in Nederland tot stand
gekomen zijn, worden in de openbare registers opgenomen. Dat betekent
dat in de cijfers van het Kadaster de verkopen verwerkt zijn van
woningen die verkocht zijn via de bemiddeling van alle makelaars en
ook de verkopen waarbij geen makelaars zijn betrokken. Eveneens zijn
in de cijfers verwerkt de verkopen door woningbouwcorporaties aan
zittende huurders, de verkopen door de overheid en de verkopen via
veilingen.
De NVM registreert alle verkopen die tot stand gekomen zijn door
bemiddeling van NVM-leden. Het gaat hierbij om verkoopprijzen
gerealiseerd op de onderhandse (vrije) verkoopmarkt.
Veilingtransacties en transacties tussen beleggers en
woningbouwcorporaties aan zittende huurders of derden, waarbij
NVM-leden hebben bemiddeld, worden niet meegenomen voor de analyse in
prijsontwikkelingen. NVM-uitspraken over prijsontwikkelingen in de
markt hebben dus alleen betrekking op onderhandse verkopen, vrij van
huur en gebruik (marktconform). Het marktaandeel van de NVM is
landelijk om en nabij de 67% van dat van het Kadaster.
Achterliggende analyse
Als maatstaf voor de prijsontwikkeling hanteert het Kadaster de
gemiddelde verkoopprijs van de woning. De gemiddelde verkoopprijs is
de totale koopsom gedeeld door het aantal verkopen. Hierbij wordt
onderscheid gemaakt tussen eengezinswoningen en appartementen. Er
vindt geen weging plaats. De koopsommen lager dan EUR 910 en hoger dan
EUR 454.545 worden niet meegenomen. Prijzen worden per provincie en
voor Nederland totaal weergegeven.
De NVM gebruikt de mediane verkoopprijs voor de prijsontwikkeling. Er
wordt, naast woningen totaal, onderscheid gemaakt tussen vier
woningtypen, te weten tussenwoningen, hoekwoningen, vrijstaande
woningen en appartementen. De prijzen die gepubliceerd worden
betreffen de verkoopprijs van de gemiddelde woning. Bij het berekenen
van de prijsontwikkeling past de NVM weging toe naar type woning en
regio. Prijzen worden per regio (80) woningmarktgebieden en voor
Nederland totaal weergegeven.
Trends NVM & Kadaster lopen vertraagd parallel.
In onderstaande figuur wordt duidelijk dat wanneer men corrigeert voor
de 60 à 90 dagen die nodig zijn voor het passeren van de koopakte de
cijfers van het Kadaster en de NVM eenzelfde ontwikkeling te zien
geven. De NVM registreert een transactie van een bestaande koopwoning
op de datum van de koopovereenkomst tussen koper en verkoper, binnen
enkele werkdagen na het uitwerken van de ontbindende voorwaarden, het
Kadaster bij de overdracht van het eigendom.
Figuur 1 Vergelijking prijsontwikkeling NVM en Kadaster
(driemaandsgemiddelde, twee maanden verschoven)
Meer informatie
Voor meer informatie kunt u terecht bij de persvoorlichtster van de
NVM,
Thalia Luckel:
telefoon: 030-6085185
fax 030-6035468
internet: www.nvm.nl
e-mail: t.luckel@nvmorg.nl